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Ihre Adjustable Rate Mortgage muss wahrscheinlich refinanziert werden!

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Für diejenigen unter Ihnen, die in den letzten 10 Jahren die variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) auf vernünftige Weise abgeschlossen haben, klopfen Sie sich auf den Rücken. Sie haben viel Geld gespart, indem Sie viel niedrigere Zinsen gezahlt haben, als wenn Sie eine 30-jährige feste Hypothek genommen hätten. Eine 30-jährige Festhypothek zu bekommen, war keine finanziell optimale Wahl, da die meisten Menschen nach 7 Jahren verkaufen und die 10-jährige Anleihe in den letzten 30+ Jahren gesunken ist.

Selbst nachdem die Fed im Dezember 2015 die Fed-Funds-Rate angehoben hat, sind die Hypothekenzinsen für NEW-Hypotheken um etwa 0,5% gesunken, weil die Fed die Zinssätze für Hypotheken- oder Konsumentenkredite nicht direkt kontrolliert. Der Markt tut es. Und gerade jetzt häufen sich Anleger aufgrund der Befürchtungen einer globalen Rezession in Treasuries.

Für jeden mit einer ARM-Hypothek müssen Sie diesen Beitrag lesen und refinanzieren, bevor sich Ihr Zinssatz anpasst. Vor Dezember 2015 hatte die Fed die Zinsen seit 2004 nicht erhöht (siehe Bild). Als Ergebnis sahen die meisten ARM-Inhaber erfreut, dass sich ihre Zinssätze nach Ablauf des festgelegten Zeitraums planmäßig auf einen niedrigeren Stand bewegten. Nicht länger!

REINIGUNG IHRES ARM HEUTE

Ich beobachte die Zinssätze jeden Tag, weil die 10-jährige Anleihe in meinem Portfolio ist. Die Volatilität an den Aktienmärkten im Jahr 2016 hat zu einem Anstieg der Preise für Staatsanleihen geführt, da Anleger nach Sicherheit und Liquidität Ausschau halten. Die 10-jährige Rendite ist im 1. Halbjahr 2016 auf nahezu Allzeittiefs gesunken, steigt aber im Jahresverlauf 2017 wieder an.

Die Renditen japanischer Staatsanleihen weisen nun negative Realzinsen auf (dasselbe gilt für Australien und Schweden), was bedeuten könnte, dass die Deflation wieder einsetzen könnte. Aus der Sicht des Wirtschaftswissenschaftlers ist nichts böser, als zu sehen, dass die Preise fallen und alle glauben, dass die Preise weiter fallen werden. Konsum und Investitionen kommen zum Erliegen, und die Wirtschaft gerät in eine Todesspirale.

Staatsanleiherenditen fallen 2016 auf Rekordtiefs zurück

Hypotheken mit einstellbarer Rate und 30-jährige Festhypotheken verfolgen eng die 10-jährige Staatsanleiherendite. Bereits im Januar 2015 konnte ich erfolgreich ein 2.25% 5/1 ARM Jumbo-Darlehen mit Verfolgung. Leider haben sie mich zwei Monate später wegen der Unfähigkeit, mein freiberufliches Einkommen zu erkennen, abgelehnt.

Bis jetzt, nachdem ich online mit LendingTree überprüft habe und offline mit Citibank und Chase überprüft habe, ist der beste 5/1 ARM-Jumbo-Kredit, den ich bekommen kann, 2,375% und Null Punkte. Das ist immer noch verdammt gut, da mein aktueller 5/1 ARM bei ist 2.625% und läuft Mitte 2017 ab. Das heißt, es ist immer noch nicht dasselbe wie die 2,25%, die ich im Januar 2015 bekommen habe, obwohl die 10-jährige Rendite auf dem gleichen Niveau ist.

Der wahrscheinliche Grund? Geringere Margen. Es scheint, dass die Banken eine Gewinnmarge nicht mehr so ​​klein wie im Jahr 2015 akzeptieren, weil die Banken heute vorsichtiger in Bezug auf unser zukünftiges wirtschaftliches Wohlergehen sind. Macht Sinn. In den letzten paar Jahren sind Bankaktien stark in Mitleidenschaft gezogen worden. Außerdem denke ich, dass die meisten von uns weit weniger optimistisch sind als vor einem Jahr.

Als ich meinen Bankangestellten nach Einzelheiten zu meinem aktuellen 2.625% 5/1 ARM Darlehen fragte, antwortete sie mit folgenden Informationen:

Erste Anpassung: 6/1/2017
Marge: 2.25%
Index: LIBOR (Index seit dieser Woche: 1,14%)

Als ich sie fragte, ob dies bedeuten würde, dass mein Hypothekenzins gleich Margin + Index = 3,39% wäre, wenn die erste Anpassung heute wäre, sagte sie JA. Ich sprach 45 Minuten lang mit dem Kreditsachbearbeiter, um alle Informationen zu klären, um die bestmöglichen Informationen für diesen Posten bereitzustellen.

Von 2,625% auf 3,39% steigt der Gewinn um 29%! Dies bedeutet, dass eine monatliche Zahlung von 1.000.000 US-Dollar von 4.017 auf 4.429 US-Dollar nach dem Hypothekenrechner von LendingTree steigen würde. Auf der anderen Seite, wenn ich auf 2,375% refiniere, würde die Zahlung von $ 4.017 auf $ 3.887 pro Monat sinken. 130 $ pro Monat zu sparen ist nett, aber der eigentliche Vorteil ist, dass ich nicht mehr 3,39% und 542 $ pro Monat nach dem 1.6.2017 bezahlen muss!

VERSTEHEN SIE IHREN HYPOTHEK INDEX

Für diejenigen, die es nicht wissen, ist der LIBOR der durchschnittliche Interbankenzinssatz, zu dem eine Auswahl von Banken an der Londoner Geldmarktbörse bereit ist, sich gegenseitig Geld zu leihen. LIBOR kommt in 7 Laufzeiten (von Overnight zu 12 Monaten) und in fünf verschiedenen Währungen.

Der LIBOR-Zinssatz wird von Banken und anderen Finanzinstituten als Basiszinssatz verwendet. Auf- und Abnahmen der LIBOR-Zinssätze können daher die Zinssätze für Sparkonten, Hypotheken und Darlehen beeinflussen. Beachten Sie jedoch, dass Ihr Geldmarktsparkonto noch nicht so stark gestiegen ist. Denn die Banken wollen ihre Kosten niedrig halten und erkennen, dass sie keine neuen Einlagen locken müssen, weil alle vor riskanten Anlagen fliehen.

Es ist allgemein davon auszugehen, dass, solange die 10-Jahresrendite niedrig bleibt, jede Anpassung in einem ARM sich einfach mit der gleichen Rate oder niedriger anpassen würde. Schließlich ist im Finanzwesen alles miteinander verknüpft. Die Realität ist, hängt die Zinsanpassung alles davon ab, was Ihr ARM indiziert ist. Die meisten ARMs sind an LIBOR indiziert.

Der LIBOR bewegt sich sehr eng mit dem Leitzins, da beide Sätze KURZFRISTIG sind. Sehen Sie, wie der LIBOR seit Juli 2015 um rund 1% gestiegen ist, nachdem die Fed im Dezember 2015 die Fed Funds Rate nur um 0,25% erhöht hatte. Das ist ein verrückter Sprung!

Die logische Annahme ist, dass der LIBOR nun wahrscheinlich fallen wird, da die Fed nach einem derart volatilen Jahr und der Unsicherheit über die Wahl die Zinsen nicht aggressiv anheben wird. Anfang 2016 glaubte der Markt, dass die Fed die Zinsen um das Vierfache erhöhen würde. Jetzt ist eine zweite Zinserhöhung unwahrscheinlich.LIBOR sollte aufhören so viel zu steigen, aber das hat es nicht getan.

Wenn sich Ihr ARM während dieses LIBOR-Spikes ändert, haben Sie Pech, weil Anpassungen oft für die nächsten 12 Monate gesperrt werden.

AKTIONSANGABEN FÜR ARMHALTER:

1) Finden Sie heraus, was die Marge und der Index Ihrer Hypothekenzinsen sind. Die wahrscheinlichste Antwort ist, dass Ihr ARM an die 12-Monats-LIBOR-Rate indiziert ist. Wenn Ihr ARM heute angepasst wird, entspricht der neue Kurs dem Margin + Index.

2) Sobald sich der Hypothekenzinssatz angepasst hat, fragen Sie, wie oft sich der Zinssatz und damit Ihre Zahlung anpassen wird. Einige ARMs nach ihrer anfänglichen festen Periode könnten sich monatlich entsprechend der LIBOR-Rate anpassen. Die meisten ARMs werden einmal im Jahr angepasst. Am schlimmsten ist es, wenn Sie Ihren ARM während eines vorübergehenden Anstiegs im LIBOR so einstellen, wie wir es jetzt sehen, und die höhere Rate für 12 Monate sperren.

3) Fragen Sie, was ist der Zinssatz für Hypothekenzinsen maximale Lebensdauer ist. Wenn die Marge Ihrer Hypothek festgelegt ist, ist die lebenslange Begrenzung wirklich ein Schutz für den Index zu hoch. Zum Beispiel beträgt die Lebenszeit-Obergrenze meines ARM 5%.

4) Finden Sie heraus, die aktuellen Refinanzierungssätze für eine 3/1 ARM, 5/1 ARM, 7/1 ARM, 10/1 ARM, 15-jährige feste und 30-jährige feste und was Ihre entsprechenden Zahlungen werden. Ich habe den 5/1 ARM gefunden, der die beste Kombination aus Zinssatz- und Durationssicherheit bietet. Sie können viel tun, um Ihre Hypothek abzuzahlen oder Ihr Vermögen in einem Zeitrahmen von fünf Jahren zu verbessern. Ich bin immer noch kein Fan von 30-jährigen Festhypotheken, weil der Zinssatz in der Regel 1-1,5% höher als ein 5/1 ARM ist. Ich hoffe, dass alle inzwischen erkennen, dass die Zinsen lange bleiben werden.

5) Wenn Sie refinanzieren, klären Sie mit dem Kreditsachbearbeiter, ob Sie den Tilgungsplan zurücksetzen (beginnend mit Jahr 0 aus einer Abschreibungsdauer von 30 Jahren) oder ihn so halten, wie er ist (z. B. bezahlte Hypothek für 5 Jahre) haben noch 25 Jahre, bis die gesamte Hypothek im neuen Kredit bezahlt ist). Es ist im Allgemeinen eine gute Idee, Ihre Tilgungspläne zu halten, da jeder versuchen sollte, seine Hypothek vor dem Ruhestand abzuzahlen.

6) Nehmen Sie die Kosten der Refinanzierung und teilen Sie sie durch Ihre monatlichen Zinseinsparungen. Zumindest muss der Break Even Zeitraum kürzer sein als die Dauer, die Sie planen, das Eigentum zu halten. Je früher der Break Even, desto besser. Meine Empfehlung lautet in der Regel zwei Jahre oder weniger und / oder eine Zinsdifferenz von mindestens 0,375%.

SPAREN SIE GELD WÄHREND EINER KORREKTUR

Refinanzierung Ihrer Hypothek ist die eine schöne Sache, die jeder in einem wirtschaftlichen Abschwung tun sollte. Sie möchten dies sicherlich tun, bevor Sie möglicherweise Ihren Job verlieren! Sobald Sie Ihr W2-Einkommen verlieren, sind Sie für Banken tot. Ich werde unbedingt versuchen, mich wieder zu refinanzieren, jetzt, da die 10-jährige Rendite wieder gesunken ist, und meine Finanzen sind stärker aufgrund von zwei Jahren Beratungseinkommen und weniger Schulden.

Ich bin der festen Überzeugung, dass die meisten ARM-Inhaber NICHT erkennen, dass der Zinssatz aufgrund einer Rampe im LIBOR viel höher sein wird als ihr bestehender Zinssatz, sobald sich ihr ARM angepasst hat. Gehen Sie nicht davon aus, dass Ihr ARM-Hypothekenzinssatz kooperieren wird, weil die 10-jährige Anleiherendite kollabiert.

Um den besten Hypothekenzins zu erhalten, müssen Sie Banken mit schriftlichen Angeboten gegeneinander antreten lassen. Der einfachste Weg, um eine ganze Reihe von Angeboten zu erhalten, ist, sich online für ein unverbindliches Angebot zu bewerben. Gehen Sie entweder mit dem besten Angebot oder verwenden Sie die Informationen, um Ihre bestehende Bank zu vergleichen oder zu schlagen. Genau das mache ich und genau das, was mein Citi-Kreditsachbearbeiter von mir verlangt hat. Banken wollen Ihr Geschäft nicht verlieren.

Empfehlungen

Refinanzieren Sie Ihre Hypothek: Check out LendingTree für einige der niedrigsten kostenlosen Hypothekenzinssätze online zum Kauf oder zur Refinanzierung. Sie haben heute eines der größten Bankennetzwerke. Die Zinsen sind nach den Wahlen gesunken, und selbst nachdem die Fed begonnen hat, die Zinsen zu erhöhen. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.

Investieren Sie in Immobilien effizienter: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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