Mieteigentum ist die ultimative Absicherung gegen Inflation sowie die ultimative Anlage, um während der Inflation Geld aus Sicht des Cashflows und der realen Wertsteigerung von Vermögenswerten zu verdienen. Mit dem US-Dollar in den crapper sollte Ihr Ziel sein, so viel USD zu borgen, wie Ihre persönliche Bilanz es erlaubt, und einen echten Vermögenswert in einer anerkennenden Fremdwährung zu kaufen! Wenn du das nicht kannst, musst du nur das nächstbeste machen und American kaufen. Die Ausländer kommen!
GELD JEWEILS WEISS UND SEITEN MIT MIETEN
Rückläufige inflationäre Umwelt
Nehmen wir an, Sie haben eine Million Dollar in der Bank und verdienen 2% Zinsen von einer langen CD, oder? Jedes Jahr verdienen Sie respektable $ 20.000. Früher konnten Sie 42.000 Dollar verdienen, aber dank des Abschwungs ist keine Inflation zu finden. Während eines niedrigen Inflationsumfelds erhöht sich Ihr Mietobjekt. Lassen Sie mich das mit einigen realistischen Zahlen erklären.
Die Mieten sind zum größten Teil klebrig, Tendenz nach oben und nach rechts. In den letzten zwei Jahren hat einer meiner Mieter die Miete von 3.000 Dollar auf 3.100 Dollar pro Monat erhöht. Nicht so beeindruckend, aber Sie müssen die Mietrendite mit den risikofreien Raten im gleichen Zeitraum vergleichen. Die 5-Jahres-CD-Sätze sind im selben Zeitraum von 4,25% auf rund 2% gefallen. Wenn Sie den Mietwert kapitalisieren, nehmen Sie einfach $ 3.100 X 12 Monate = $ 37.200 dividiert durch 0,02% = $ 1.860.000. Mit anderen Worten, wenn ich keine Hypothek und keine Ausgaben hätte, bei einem Satz von 2%, wäre mein Mietobjekt plötzlich $ 1.860.000 von weniger als $ 1.000.000 wert, wenn die Raten bei 4% lagen.
Als die 5-Jahres-CD-Rate 4,25% betrug, war der jährliche Strom von 37.200 $ an Mieteinnahmen nur 885.714 $ wert. Mit anderen Worten, in diesem Niedrigzinsumfeld müssen Sie 1,8650,000 $ in einer 5-Jahres-CD haben, die 2% ergibt, um 37,200 $ Einkommen zu generieren. Die Bedeutung hier sind Cashflow und Opportunitätskosten.
Zunehmende Inflationsumgebung
Da die Inflation und damit die Zinsen steigen, haben Sie auch einen entsprechenden Anstieg der Mieten und Immobilienbewertungen. Inflation ist nur schlecht, wenn Sie keine realen Vermögenswerte haben. Wenn Sie keine echten Assets und nur Bargeld haben, werden die Preise, die Sie kaufen, höher, während Ihr Dollar seine Kaufkraft verliert und Sie dadurch verletzen. In einem inflationären Umfeld steigt Ihr Mietwert per definitionem wertmäßig um ein Vielfaches schneller als der Verbraucherpreisindex, wie wir es in der Blase gesehen haben!
Als Vermieter, der eine Hypothek hat, wird der Grossteil Ihrer Kosten aufgrund einer festen Hypothek festgelegt. Ihre Versicherungs-, Grundsteuer- und Wartungskosten werden sich erhöhen, jedoch machen diese Kosten in der Regel nicht mehr als 25% der Gesamtkosten aus. In einem inflationären Umfeld besteht ein Aufwärtsdruck auf die Mieten. Infolgedessen folgen Sie einfach dem Markt höher und erhöhen die Miete auf ein Niveau, wo der Markt ertragen kann.
Zurück zu unserem Beispiel der Kapitalisierungsraten. Sie fragen sich vielleicht: "Ist es nicht schlecht, wenn die Cap-Sätze steigen, da Ihr zugrunde liegender Wert im Beispiel von 2% auf 4% sinkt?" Ja, aus Bilanzsicht ist es schlecht, aber aus Geld Flow-Perspektive, Sie lieben es. Bei Mietwohnungen ist Ihr Anliegen Nr. 1 Cashflow-Generierung. Nur wenn es Zeit ist, Ihr Vermögen zu verkaufen, interessiert Sie der zugrunde liegende Wert.
Da wir uns in einem inflationären Umfeld befinden und die CD-Raten höher sind, ist es Ihre Verantwortung als Vermieter, Ihre Miete entsprechend zu erhöhen. Sie müssen jedes Jahr wachsam sein, wenn Sie dem Markt folgen, sonst werden Sie auf einer relativen Basis verlieren. In einem Inflationsumfeld von 3% -4% gegenüber dem jetzigen Umfeld von 1,5% -2% werde ich meine Miete um 3-4% pro Jahr erhöhen. In 5 Jahren werden meine $ 3.100 / Monat in Miete auf $ 3.682 / Monat springen, wenn ich die Miete jedes Jahr um 3.5% erhöhe. Um den kapitalisierten Wert meiner Miete zu berechnen, nehme ich einfach $ 3.682 X 12 = $ 44.184 geteilt durch 4% = $ 1.104.600 als ein Mittel, um zu bewerten, was das Mieteigentum wert ist.
Null Inflationäre Umwelt
In diesem unwahrscheinlichen Szenario ändert sich nichts wirklich, außer dass Sie jeden Monat Ihre Schulden bezahlen, so dass Sie eines Tages das Mietobjekt kostenlos und übersichtlich besitzen. Sie verwenden das Geld anderer Leute (OPM), um einen Vermögenswert und das Geld anderer Leute zu besitzen, um die Schuld zu bedienen. Für die Probleme der Bank und des Mieters stellen Sie ihnen eine Zahlung und Unterkunft in einer Börse zur Verfügung, die von beiden Parteien als fair angesehen wird.
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Passives Einkommen gibt es nicht. Sie müssen für den größten Teil für alles arbeiten. Mieteigentum ist eine wunderbare Anlageklasse, die man während der guten wirtschaftlichen Zeiten und der schlechten wirtschaftlichen Zeiten besitzen kann. Hier in San Francisco waren die Mietpreise außer Kontrolle, als die Leute während der Internetbubble aus der Tür traten, weil die Firmen wie verrückt eingestellt waren. Auch die Immobilienpreise schrillten höher und drängten damit mehr Menschen an den Rand. Als die Internetblase platzte, mussten die Leute, die es sich nicht mehr leisten konnten zu besitzen, mieten, wodurch sich die Mietpreise stabilisierten.
Bargeld ist nichts anderes als ein Tauschmittel, und Aktien sind nichts, was den Gewinn eines Unternehmens in Anspruch nimmt. Kaufen Sie echte Vermögenswerte. 10 Jahre später wirst du glücklich sein, dass du es getan hast.
Empfehlungen
Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.
Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler und effizienter gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus für die bestmögliche Rendite investieren. Zum Beispiel liegt die Obergrenze in San Francisco bei etwa 4% - 5%, im mittleren Westen jedoch bei über 10%, wenn Sie nach rein investierenden Renditen suchen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.
Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.