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Warum ich meine Hypothek früh bezahle und warum Sie auch sollten

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Das ursprüngliche Bad

Nach dem Kauf meines letzten Hauptwohnsitzes habe ich jetzt vier Hypotheken. Drei Hypotheken fühlten sich in Ordnung an, da eine Hypothek eine primäre Haushypothek war, die andere eine Urlaubshypothek, die Einkommen erzeugt, und die letzte Hypothek ist eine Mieteigentumshypothek, die gut fließt. Aber vier Hypotheken fühlen sich zu viel an, und ich habe vor, etwas dafür zu tun, indem ich eins begleiche!

Ich bin sicher, dass nur eine kleine Minderheit von Ihnen denkt, dass vier Hypotheken in Ordnung sind. Auch wenn der Einsatz in einem aufstrebenden Immobilienmarkt gut für den Aufbau des Eigenkapitals ist, werden die guten Zeiten irgendwann enden.

Interessant an der persönlichen Finanzierung ist, dass wir alle unterschiedliche Risikotoleranzen haben. Manche Menschen haben keine Schulden, daher leihen sie sich nichts aus. Ich bewundere solche Menschen für ihre Fähigkeit, gründlich mit ihren Mitteln zu leben. Andere Menschen lassen Lifestyle-Inflation das Beste von sich und nehmen massive Schulden auf, die nicht komfortabel durch ihr Einkommen unterstützt werden. In Amerika ist es so einfach Kredite zu bekommen. Die einzigen Leute, die mich ärgern, sind diejenigen, die von anderen erwarten, dass sie ihnen ständig aushelfen.

Eine der Kuriositäten über Schulden ist der freudige Prozess, in den man sich hineinversetzt und schuldenfrei. Es ist ein gewisser Nervenkitzel, Dinge mit Schulden zu kaufen. Jeder will etwas, das er nicht haben oder sich nicht leisten kann, einschließlich mir selbst. Dann, sobald wir ein maximales Schuldenlimit erreicht haben, ist es fast genauso unterhaltsam, aus der Verschuldung zu kommen. Jeder Dollar, der bezahlt wird, fühlt sich an wie ein Sieg. Wir erzählen unseren Freunden von unseren Fortschritten und sehen aus wie Helden. Es ist ein Gewinn in beide Richtungen!

Dieser Beitrag wird meine Gedanken über die ideale Hypothek Betrag basierend auf dem idealen Einkommen Betrag diskutieren, diskutieren die Geschichte meiner ersten Hypothek, teilen mehr Gründe, warum ich diese Hypothek bezahlen, und meine neue Hypothek Pay-Down-Strategie.

Gedanken über den idealen Hypothekenbetrag

Der ideale Hypothekenbetrag ist im Wesentlichen der Höchstbetrag, den die Regierung Ihnen erlaubt, abzüglich des idealen Einkommens von $ 200.000 abzuziehen. In Anbetracht der Tatsache, dass die Regierung es liebt, die Menschen durch eine Art "do it or pay a fine or insafety" Regel auszunutzen, ist es uns allen wichtig, alles zu nutzen, was sie als Gegenleistung zulassen.

Die derzeitige maximale Hypothekenkreditverschuldung beträgt $ 1 Million + $ 100.000 für eine Home Equity Kreditlinie (HELOC), die ich niemandem empfehlen kann, weil der Zinssatz höher ist und Sie nur mehr Versuchung geben werden, auszugeben. Mit Hypothekenzinsen unter 3% für eine 5/1 ARM und unter 4,5% für eine 30-jährige Festsetzung, zahlen Sie $ 30.000 - $ 45.000 pro Jahr höchstens in Hypothekenzinsen.

Da es eine gute Faustregel ist, nicht mehr als 30% Ihres Bruttoeinkommens für alle Wohnkosten auszugeben, ist ein Einkommensniveau von ungefähr $ 200.000 +/- $ 50.000 optimal. Ab 2014 beginnt der Abgang von Hypothekenzinsen mit Einkommen von $ 254.200 oder mehr für Einzelpersonen und $ 305.050 für Ehepaare, die gemeinsam einreichen. Alle diese Zahlen stimmen mit den über 500 Umfrageteilnehmern überein, die zustimmen, dass $ 150.000 - $ 250.000 das ideale Einkommen für maximale Zufriedenheit sind.

Was auch immer Ihr Bruttoeinkommen ist, multiplizieren Sie es mit 30%, um herauszufinden, wie viel Hypothekenzinsen ein Jahr und andere Ausgaben Sie sich leisten können, und arbeiten Sie von dort, um eine angemessene Hypothek für Sie zu erhalten. 30% ist keine harte Regel, aber eine gute allgemeine Schätzung basierend auf den aktuellen Raten.

Geschichte meiner ersten Hypothek

Die Hypothek, die ich auszahlen will, stammt von einer Immobilie, die ich 2003 für 580.000 Dollar gekauft habe. Es ist ein zwei Schlafzimmer, zwei Badezimmer Wohnung mit Parkplatz in bester Lage in San Francisco, mit Blick auf einen Park. Es ist nichts Besonderes, aber es hat alles, was ich wollte, zum ersten Mal Eigenheimkäufer. Ich legte 25% und eine Hypothek von $ 435.000 auf ein Einkommen von etwa $ 200.000. Mein ursprünglicher Hypothekenzins lag bei rund 5%, der seitdem dank mehrerer Refinanzierungen auf 3,375% gesunken ist.

Ich lebte zwei Jahre in diesem Anwesen und liebte es. Da es mein erster Besitz war, wollte ich ein bisschen konservativ sein. Aber ich hatte auch das Gefühl, mehr zu kaufen, weil meine Reichweite bis zu einem Kaufpreis von $ 900.000 mit einer Hypothek von $ 720.000 reichte. Man bedauert immer, in einem steigenden Markt nicht mehr zu kaufen, nicht nur wegen steigender Immobilienpreise, sondern auch wegen steigender Einkommen.

Nach der Durchführung einer Hypothek Arbitrage auf mein neues Haus durch die Aufnahme von $ 150.000 mehr, als ich dachte, dass ich bei 2,5% $ 150.000 im Wert von meiner Hypothek auf 3,375% Hypothek bezahlen würde, sind mir etwa $ 118.000 auf die Miete. Es ist 11 Jahre her, seit ich die Immobilie gekauft habe, und ich wurde von anderen im Internet inspiriert, die ihre Hypotheken in viel kürzeren Zeiträumen bezahlt haben. Sicher, sie könnten anfangs kleinere Hypotheken haben, aber alles ist relativ, da die Hypothekenbeträge von den Einkommensbeträgen diktiert werden.

Immobilienwert- und Hypothekenbetragsverlauf 2003-2014

Mietobjekt Miete gegen Hypothekenzahlung

WARUM ICH MEINE HYPOTHEK FRÜHER ZAHLT

1) Unbehagen. Die 118.000-Dollar-Hypothek für Mietobjekte ist jetzt ein Ärgernis, weil es sich trotz des positiven Cash-Flows unangenehm anfühlt, vier Hypotheken zu haben. Jedes Mal, wenn ich mich bei meinem Personal-Capital-Konto anmelde, denke ich nur daran, wie großartig es wäre, diese Haftung von meinem Nettovermögen zu streichen, während ich versuche, sie zu minimieren. Das ärgerliche Gefühl ist der gleiche Grund, warum ich mich entschieden habe, meine MBA-Studienkredite nach dem vierten Jahr zurückzuzahlen, obwohl der Zinssatz unter 3% lag.

Eine der größten Ängste, die ich habe, wenn ich eine Hypothek abbezahlen muss, besteht darin, all das Geld in einem Vermögen zu verstauen, das explodieren könnte. Aber da ich eine andere Immobilie gekauft habe, habe ich meine Vermögensbestände effektiv diversifiziert, so dass mein Mietobjekt nur noch 18% meiner gesamten Immobilienbestände ausmacht, im Vergleich zu 28% zuvor. Mit anderen Worten, ich fühle mich wohler, wenn mehr Geld in meinem Mietobjekt gebunden ist, weil der Kuchen gewachsen ist. Sobald ich diese Miethypothek ausbezahlt habe, kann ich mich darauf konzentrieren, meine Immobilienhypothek und so weiter zu bezahlen.

2) Niedrige Hypothek und Zinsen für eine Weile. 3,375% ist eine ziemlich gute Rate für eine Mietobjekt Hypothek. Aber 3,375% ist immer noch etwa 1% höher als der aktuelle 10-Jahres-Risiko-free-Rate. Weil ich nicht denke, dass die Zinssätze um mehr als 1% für Jahre steigen werden, ist der "Wert" meiner Hypothek von 3,375% nicht so groß wie andere, die glauben, dass die Zinssätze in die Höhe schießen werden. Nehmen wir an, eine vergleichbare Hypothek hat einen Zinssatz, der in zwei Jahren auf 10% steigt. Dann sollte ich natürlich so lange wie möglich 3,375% ausleihen. Aber da ich sehr bezweifle, dass dies der Fall sein wird, werde ich es einfach auszahlen. Wenn ich falsch liege, habe ich noch drei andere Hypotheken zu niedrigen Raten.

3) Untere Steuerklasse. Eine Hypothek ist am vorteilhaftesten, wenn man in einer hohen Steuerklasse ist. Wenn Sie in der 35% und 39,6% Federal Einkommensteuerklasse sind und weniger als 700.000 $ machen, sollten Sie Ihre Hypothek wahrscheinlich so lange wie möglich behalten. Das Hypotheken-Ausstiegsverfahren wird das Zinsabschöpfungspotential letztendlich komplett zunichte machen, weshalb ich "~ $ 700.000" schrieb. Jetzt, wo ich zwischen 25% und 33% Steuerklasse wechseln kann, je nachdem, wie viel ich selbst bezahle, ist der Hypothekenzinsschild geringer sinnvoll. Denken Sie daran, dass jeder einen Standardabzug von 6.200 US-Dollar für einzelne Filer, 9.100 US-Dollar für Haushaltssteuerzahler und 12.400 US-Dollar für verheiratete Ehepaare erhält, die gemeinsam Witwen / Witwer ab 2014 stellen. Der Abzug wird im Laufe der Zeit weiter zunehmen.

Hypothek zahlt Strategie der Vergangenheit

Ich habe in den letzten 11 Jahren im Wesentlichen drei Hypotheken-Auszahlungsstrategien eingesetzt:

1) Refinanzierte meine Hypothek jede Chance, die ich bekam. Ich refinanzierte meine Mietobjekthypothek dreimal. Ich habe ursprünglich ein 30-Jahres-Fix bei etwa 5% bekommen, aber bald lernte ich meine Lektion, um ein paar Jahre später zu einem 5/1 ARM zu wechseln. Die ursprüngliche Hypothekenzahlung wurde in 80% Zinsen und 20% Kapital aufgeteilt. Aber aufgrund eines niedrigeren Satzes verdoppelte sich der Prozentsatz der Zahlung, die an den Auftraggeber ging. Wenn Sie sich eine Weile nicht refinanziert haben, ist es jetzt an der Zeit, die Preise online zu überprüfen, und dies, da die 10-jährige Rendite von 3% auf unter 2% gefallen ist. Ab 2H2016 habe ich gerade einen 5/1 ARM in einen weiteren 5/1 ARM mit nur 2,375% refinanziert!

2) Zufällig warf zusätzliches Geld auf die Hypothek, wenn die Zeiten sich gut anfühlten. Ich hatte nie eine systematische Hypothekenzahlungsstrategie. Ich dachte ursprünglich, dass ich die Hypothek bis 2013 (10 Jahre) abbezahlen würde, aber weil die Zinssätze immer niedriger liefen, beschloss ich, die Auszahlungsstrategie zu verschieben und meinen Erlös anderweitig zu reinvestieren. Als sich die Zeiten gut anfühlten, ging ich zur Bank, um irgendwo zwischen 500 und 30.000 Dollar des Kapitals seit 2003 zu bezahlen. Aber mit diesem Beitrag werde ich jetzt methodischer werden.

3) Bezahlte meine Hypothek rechtzeitig. Die monatlichen Hauptzahlungen sind von monatlich rund 250 USD auf monatlich 1.000 USD mit Refinanzierung und zusätzlichen Kapitalzahlungen angewachsen.

Neue Hypothek zahlt sich aus STRATEGIE

1) Verwenden Sie ein Beratungseinkommen nach Steuern. Beratungseinkommen gilt als "Bonus" Einkommen für mich, da ich nie erwartet hatte, ein Berater zu sein, als ich meinen Job im Jahr 2012 verließ. Aber es ist jetzt acht Monate dauernd, einen beständigen Beratungslohn zu erhalten. Ich habe gerade von einem kleinen Gehaltsscheck gelebt. Ich bezahle mich selbst von meinem Geschäft und den überschüssigen Mieteinnahmen, um den Kapitalbetrag nie zu berühren. Das Zuweisen von Beratungserträgen zum Abzahlen einer Hypothek fühlt sich sinnvoll an und wird mir einen zusätzlichen Anreiz geben, weiterhin ein Berater zu sein. Wenn Sie nicht arbeiten müssen, ist es einfacher, einfach zu tun, was Sie wollen und Disziplin bei der Arbeit zu verlieren. Monatliches Hypothekenzahlungsziel: 5.000 $

2) Zuteilung von auslaufenden strukturierten Schuldscheininvestitionen im Wert von 10.000 USD alle sechs Monate. Ich kaufe durchschnittlich alle zwei Monate eine strukturierte Anleihe in einem Index oder einer bestimmten Aktie, um mein Anlageportfolio, den durchschnittlichen Dollar-Kosten-Durchschnitt, konsequent zu erhöhen und meine Aktienanlagen zu diversifizieren. Die Investitionssummen reichen von 5.000 bis 50.000 Dollar, und sie sind in allen möglichen Dingen enthalten. Die letzte verfallene Note ist ein 15.000 $ LinkedIn, eine Jahresnotiz, die 2,5% Zinsen ein Viertel zahlte, wenn LNKD bei Ablauf über 168 $ schloss. An einem Punkt war LinkedIn unter $ 168 pro Monat (20% unter, als ich zuerst die Note kaufte) vor Ablauf und ich hätte 20% meiner Investition verloren. Weil es über $ 168 geschlossen hat, habe ich 100% meiner Investition zuzüglich der 10% Zinserträge zurückerhalten. Ich fühle mich, als ob ich mit einem $ 3.000 Sieg entkommen würde und ich plane, diesen Sieg am Leben zu halten, indem ich eine 100% Garantie wähle, indem ich meine 3,375% Hypothek herunterbezahlen lasse. Jährliches Kapitaleinzahlungsziel: $ 10.000 ($ 833 pro Monat)

3) Verwenden Sie 100% der überschüssigen Einnahmen aus Zielmietvermögen. Angesichts der Mieteinnahmen von 3.800 US-Dollar und der Miethypothek von 1.300 US-Dollar pro Monat ergibt sich ein Spread von 2.500 US-Dollar. Leider muss ich auch 500 US-Dollar für HOA und ungefähr 7.200 US-Dollar pro Jahr für Grundsteuer zahlen. Die monatliche positive Cash-Flow-Nummer beträgt $ 2.000, aber nur $ 1.400, wenn ich die $ 7.200 pro Jahr in Grundsteuern abschreiben würde.Alle diese Zahlen sind vor Abzug, was den Cashflow erhöht. Nur $ 300 der Hypothek von $ 1.300 sind Zinsen, also erziele ich aus einer Netto-Gebäude-Perspektive mehr als $ 2.400 pro Monat. Ich mag die Idee, die überschüssigen Mieteinnahmen zu verwenden, um diese bestimmte Hypothek zu bezahlen. Ich werde andere einkommensgenerierende Vermögenswerte getrennt halten. Monatliches Hypothekenzahlungsziel: 1.400 $

4) Beende weiterhin meine Hypothek pünktlich. Etwa $ 1.000 von $ 1.308 pro Monat Hypothek ist die Hauptforderung. Daher werden $ 12.000 in einem Jahr abbezahlt.

Die gesamte Hypothek zahlt sich monatlich aus: $ 5.000 aus Beratung + $ 833 aus strukturierten Notes + $ 1.400 aus Mieteinnahmen + $ 1.000 aus Hypothekenzahlungen = $ 8.233 pro Monat. Wenn ich noch 118.000 Dollar übrig habe, sollte ich die Hypothek in 14 Monaten bezahlen können. Update vom 01.06.2016 ist, dass ich meine Mietimmobilien-Hypothek erfolgreich abbezahlt habe und mich nicht besser fühlen konnte. Ich bedauere es nicht, das Geld nicht in Aktien-, Renten- oder Private-Equity-Märkte zu investieren.

KOMMEN SIE MIT IHREM EIGENEN PLAN

Ich kenne sehr wenige Leute, die tatsächlich 30 Jahre brauchen, um ihre Hypothek (en) abzuzahlen. Ein Teil des Grundes ist, weil der durchschnittliche Hausbesitzer alle 7-8 Jahre bewegt. Ein weiterer Grund ist, dass die Einkommen im Allgemeinen im Laufe der Zeit steigen, während die Hypothekenzahlungen fest bleiben. Diese Tatsache ist eine der wahren Schönheiten des Eigentumsbesitzes, meiner Lieblingsinvestitionsklasse, um Wohlstand zu schaffen. Nicht nur unsere Einkommen steigen, sondern auch die Mieten und der Wert unserer Immobilien. Als Ergebnis neigen Eigenheimbesitzer dazu, zusätzliches Geld in Richtung ihrer Hypothek zurückzuzahlen und eine starke finanzielle Zukunft zu festigen.

Wenn Sie sich auf einen der drei oben genannten Gründe beziehen können, warum ich meine Hypothek früh zahle (Unbehagen, Glaube an Niedrigzinsen, Wechsel von höheren zu niedrigeren Steuerklassen), dann versuchen Sie sicherlich, Ihre Hypothek schneller abzuzahlen. Hier sind einige weitere allgemeine Richtlinien, denen ich folgen würde, bevor Sie Ihre eigene Operation Mortgage Pay Down einleiten.

1) Ermitteln Sie alle Ihre Liquiditätsbedürfnisse. Bei so niedrigen Zinsen gibt es keine Eile, Ihre Hypothek schnell abzuzahlen, da alternative Anlagen eine risikofreie Rendite von mindestens 2% bieten. Die wirkliche Entscheidung muss von der Analyse Ihrer aktuellen und kommenden Ausgaben kommen. Geld ist am teuersten zu leihen, wenn Sie es am meisten brauchen. Daher ist es immer gut, eine Art von Liquiditätspuffer zu haben. Das Minimum, das ich empfehle, ist drei Monate von Lebenshaltungskosten und einem Jahr zukünftiger großer Ausgaben, die z. nächstes Jahr Unterricht. Nehmen wir an, eine dreiköpfige Familie hat $ 7.000 pro Monat nach Steueraufwand und College-Unterricht ist $ 20.000 pro Jahr. Ich würde schießen, um $ 41.000 Flüssigkeit zu haben. Alles andere Geld kann verwendet werden, um den Hypothekenkredit zu einem Satz zu bezahlen, der auf Ihrem Komfortniveau basiert. Je mehr Sie Ihre Finanzen verfolgen, desto komfortabler werden Sie den Cashflow steuern.

2) Kennen Sie die Alternativen. Die Tilgung von Kapital ist eine gute Sache, im Gegensatz zu Kreditkartenschulden. Man sollte sich also gut fühlen, wenn man eine Hypothek zahlt. Aber es ist immer gut, die Alternativen zu kennen, nur für den Fall, dass Sie Ihren Job verlieren oder viel höhere Ausgaben als erwartet haben. Haben Sie Ihren Versicherungsschutz aktualisiert? Weißt du, wofür dein Haus nach Abzug der hohen Provisionsgebühren realistisch verkaufen könnte? Haben Sie die Fähigkeit, andere Einkommensströme zu verdienen? Welche anderen Vermögenswerte können Sie verkaufen und wie hoch sind die Strafen für einen frühzeitigen Verkauf? Je mehr Alternativen Sie haben, desto bequemer sollten Sie sich fühlen, Ihre Hypothek zurückzuzahlen.

3) Beurteilen Sie, wie schlecht Sie sich fühlen, wenn Sie etwas verpassen. Wenn Sie Ihre Sub 5% Hypothek im Jahr 2009 zurückgezahlt haben, haben Sie 18% + jährliche Gewinne für fünf Jahre in Folge an der Börse für dieses Geld verpasst. Niemand kennt die Zukunft mit Sicherheit, deshalb ist es eine gute Idee, Ihr Geld zu diversifizieren, indem Sie gleichzeitig Schulden bezahlen und investieren. Da die Zinssätze so niedrig sind, würde ich eine 20% Schulden / 80% Investitionsquote verwenden. In der Tat ist eine gute Richtlinie zu verwenden Ihren Hypothekarzinssatz als die prozentuale Zuteilung für die Zahlung von Schulden gegenüber Investitionen. Zum Beispiel, wenn meine Mieteigentumshypothek 3,375% ist, werde ich 33,75% meines Bargeldflusses zuweisen, um die Hypothek abzuzahlen. Wenn die Hypothek auf 6% steigt, werde ich 60% meiner Ersparnisse verwenden, um die Hypothek abzuzahlen, und 40%, um zu investieren.

4) Berechnen Sie Ihr realistisches Ruhestandsalter. Es ist eine gute Idee, alle Schulden bis zum Rentenalter abzuzahlen. Die meisten Rentner werden nicht so viel verdienen wie in ihren Arbeitsjahren. Aber sobald Sie ein Haus voll bezahlt haben, kostet es nicht viel, ein komfortables Ruhestandsleben zu leben. Nehmen wir an, Sie haben 30% Ihres Einkommens nach Steuern dem Eigenheimanteil zugewiesen, 30% Ihres Einkommens nach Steuern für den Ruhestand gespart und 40% Ihres Einkommens nach Steuern für alles andere ausgegeben. Sobald Sie in Rente sind, müssen Sie nicht mehr 30% Ihres Einkommens nach Steuern einsparen. Und sobald Sie Ihr Haus bezahlt haben, müssen Sie nur noch 40% Ihres Nachsteuereinkommens nachbilden, um den gleichen Lebensstil zu leben.

Konzentrieren Sie sich auf die Zahlung von Schulden

Ich dachte, dass ich nach 11 Jahren jetzt hypothekenfrei wäre, aber ich bin nicht, weil ich mit meinem Hypothekenzahlungssystem nicht bewusst genug war. Jetzt, da ich über meine monatliche Hypothekenzahlung hinaus drei zusätzliche Strategien geschrieben habe, glaube ich fest daran, dass meine Hypothek in einem Jahr abbezahlt wird. Wenn es nicht ist, können Sie immer ein tausend Dollar oder zwei einsacken!

Update 2H2017: Nicht nur, dass ich meine Pacific Heights 2/2 Eigentumswohnung Hypothek im Jahr 2015 vollständig auszahlte, ich zahlte auch $ 810.000 meiner Marina Mietwohnungshypothek im Juni 2017 ab, weil ich endlich das Haus verkaufte, das ich seit 2005 besaß! Ich versuchte mein Bestes für 45 Tage, um Mieter mietbar, und konnte nicht, auch bei $ 1.000 weniger als einen Monat. Zum Glück habe ich einen starken Käufer für 2.732.500 $, ein voller $ 1.000.000 mehr, als ich es 2012 verkauft hätte, als ich es für 28 Tage auf dem Markt hatte. Hallelujah es fühlt sich erstaunlich an, weniger Schulden und mehr Flexibilität zu haben.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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