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Warum ich meine Mietwohnung verkaufte: musste für heute leben

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Nachdem ich direktes Feedback von ungefähr 80 von euch durch soziale Medien, meinen privaten Newsletter, verschiedene Postkommentare und eine Umfrage mit über 1.500 Stimmen gehört hatte, beschloss ich, mein Marina, San Francisco Miethaus, das ich Anfang 2005 gekauft hatte, zu verkaufen Haus vom Alter von 28 bis 37 und hatte einige wundervolle Erinnerungen dort. Aber nach drei Jahren als Vermieter war es an der Zeit weiterzuziehen.

Die Entscheidung war unglaublich qualvoll, weil ich glaube, dass es am besten ist, für immer ein Eigentum zu halten. Als ich das Haus endlich verkaufte, fühlte ich keine Freude, aber Enttäuschung. Ich saß im Lounge-Bereich einer Bankfiliale und betrachtete den größten Scheck, den ich je in meinem Leben gesehen hatte, und fühlte mich, als hätte ich meinen Sohn, mich selbst und euch alle enttäuscht. Ich bin auf Immobilien in San Francisco langfristig bullish, aber ich hatte das Gefühl, dass ich heute anfangen musste zu leben.

In 20 Jahren, wenn mein Sohn fragt, wie ich das Haus so günstig hätte verkaufen können, werde ich ihn auf diesen Posten verweisen, da ich bis dahin alle Details längst vergessen habe. Ich hoffe, du kannst mir vergeben, lieber Junge, wenn ich den Erlös nicht richtig reinvestiere.

Warum ich mich entschieden habe, mein Miethaus zu verkaufen

77% von Ihnen sagten Verkauf

Als ich 27 war, entschied ich, dass ich nicht länger in einer Wohnung mit zwei Schlafzimmern leben wollte, obwohl es vollkommen in Ordnung war. Unglücklicherweise kosteten durchschnittliche Einfamilienhäuser im nördlichen Teil von San Francisco im Jahr 2004 ungefähr $ 1,8 Millionen oder mehr. Aber an einem regnerischen Nachmittag im Dezember, während ich parkte, um eine 1,2 Millionen teure Wohnung mit drei Schlafzimmern zu kaufen, stolperte ich über ein hübsches Einfamilienhaus, das niemand zu wollen schien.

Der Makler war aus der Stadt, und alles, was sie hatte, war ein unordentliches Zuhause und ein dünner Schwarzweiß-Flieger. Im Gegensatz dazu waren die meisten Häuser in dieser Preisklasse makellos inszeniert und hatten mehrseitige farbige Broschüren. Das Haus hatte zwei Monate auf dem Markt gesessen und sie sagte mir, wenn sie zu Weihnachten kein Angebot bekommen würde, würde sie das Haus vom Markt nehmen und es im Frühling neu auflisten.

Da ich weiß, dass der Verkauf in den Ferien ein Zeichen der Verzweiflung ist, setzte ich mich mit ihr zusammen, um mehr über die Geschichte des Verkäufers zu erfahren. Der Verkäufer war ein frisch pensioniertes Paar, das aus Texas stammte. Sie wollten nach San Francisco umziehen, aber nach einer Knieoperation entschied die Frau, dass sie nicht in einem Haus mit zwei Treppen steigen wollte. Daher zogen sie nie ein und mieteten das Haus an die früheren Verkäufer zurück. Dann bin ich mitgekommen.

Der Listenpreis war ein "vernünftiger" 1,55 Millionen Dollar. Es war wirklich, seit andere Häuser von ähnlicher oder kleinerer Größe für $ 250.000 + mehr verkauft wurden. Der Hauptgrund, warum das Haus nicht verkauft wurde, war neben der Tatsache, dass es nicht richtig vermarktet wurde, auch der unaufhörliche Winterregen. Es lag an einer belebten Straße neben einer der belebtesten Straßen von ganz San Francisco. Wir hatten auch unsere Bedenken, also parkten wir jede 30 Minuten vor dem Haus mehrere Male, um zu sehen, ob wir den Straßenlärm ertragen konnten.

Der Gesamtmarkt in SF war 2004 immer noch stark für Immobilien unter 1,5 Mio. $. Aber ich entdeckte, dass die Nachfrage steil nachgab, sobald ich die Schwelle von 1,5 Mio. $ überschritten hatte. Hier war eine offene Marktmöglichkeit, ein Einfamilienhaus zu kaufen, anstatt zu fragen, anstatt ständig überboten zu werden. Ich entschied, dass mit der Installation von Doppelscheibenfenstern der Straßenlärm erträglich wäre. Ich fuhr fort, im Dezember 2004 ein Angebot in Höhe von 25.000 Dollar zu machen.

Als sie akzeptierten, fühlte ich sofort Angst. Soll ich stattdessen 1,45 Millionen Dollar angeboten haben? Aber tief im Inneren hatte ich das Gefühl, dass das Haus in 10 Jahren 2 Millionen Dollar wert sein könnte. Also ging ich weiter und warf meine Ersparnisse in das Haus und bekam einen zweimonatigen Überbrückungskredit von meinem Großvater für einen Teil der 20% Anzahlung. Mein Jahresendbonus wurde jeden Februar ausgezahlt, also wusste ich, dass ich ihn schnell zurückzahlen konnte.

Nach dem Kauf wurde das Haus für zweieinhalb Jahre weiter aufgewertet, aber die Finanzkrise kam und schmälerte ihren Wert wieder dahin, wo ich sie gekauft hatte, wenn nicht 100.000 Dollar weniger. Mit einer Hypothek von 1,2 Millionen Dollar fühlte ich mich in meiner finanziellen Zukunft nicht mehr so ​​gut.

Eine Genesung und eine weitere Chance

Nachdem ich während der Finanzkrise fast mein Hemd verloren hatte, stabilisierte sich der Markt und wie durch ein Wunder, hatte ich nach mehr als sieben Entlassungsrunden immer noch meinen Job. Ich erinnere mich, dass ich mir gesagt habe, dass, wenn der Immobilienmarkt jemals wieder anspringt, wo ich einen Gewinn erzielen könnte, ich verkaufen würde und nie wieder solch massive Schulden aufnehmen würde.

Also im Jahr 2012, als Facebook an die Öffentlichkeit ging, entschied ich mich, das Haus aufzulisten, dachte sicherlich jemand wäre daran interessiert, ein 3 Schlafzimmer, 2,5 Badezimmer zu Hause mit einem ungerechtfertigten Zimmer und Badezimmer im Erdgeschoss zu kaufen. Die Kotierungszeit fiel auch damit zusammen, dass ich Corporate America verließ und ein gesundes Gehalt verlor. Die Hypothek war immer noch ungefähr 1.000.000 $ und ich machte mir Sorgen, ob ich den richtigen Schritt gemacht hätte, um einen Job so jung zu verlassen. In Zeiten des Übergangs schien es vernünftig, mehr Liquidität zu haben.

Nach einem Monat ohne Käuferinteresse entschied ich, etwas freches zu tun und den Preis von 1.695.000 $ auf 1.780.000 $ und dann auf 1.789.000 $ zu erhöhen (siehe Bild). Mein Ego war verletzt und ich wollte Kraft zeigen. Aber nach weiteren 28 Tagen ohne Interesse habe ich beschlossen, den Eintrag zu entfernen. Destiny hat nicht mit meinen Verkaufsplänen zusammengearbeitet, also habe ich das Problem nicht erzwungen. Stattdessen refinanzierte ich meine Hypothek, um ~ 400 $ + / Monat zu sparen und konzentrierte mich darauf, um die Welt zu reisen und zu wachsen.

Niemand wollte 2012 mein Haus kaufen, Gott sei Dank.

Der Übergang zu etwas Neuem

2014 haben wir einen Fixer auf der Westseite von SF gekauft, weil wir ein neues Abenteuer in einem anderen Teil der Stadt erleben wollten. Wir waren kurz davor, nach Honolulu umzusiedeln, aber entschieden, dass wir Honolulu in Form eines Hauses mit Meerblick und einer großen Veranda nach San Francisco bringen würden, wo wir noch einige Jahre bleiben würden.

Anstatt zu versuchen, das Marina-Haus wieder zu verkaufen, entschieden wir uns diesmal, es zu mieten. Zu unserer Überraschung fanden wir Mieter, die bereit waren, 8.500 $ pro Monat Miete zu zahlen, also akzeptierten wir. Die vier Jungs und ein Hund waren am Ende ein PITA, aber 8.500 Dollar waren viel höher, als wir dachten, wir würden es bekommen.

Diese erste Gruppe von Mietern blieb nur für ein Jahr. Meine nächsten Mieter waren fünf Männer, die bereit waren, 8.800 Dollar zu bezahlen. Sie waren die besten Kandidaten, die ich zu der Zeit finden konnte, vor allem, weil Familien mit kleinen Kindern besorgt waren, so nah an einer belebten Straße zu sein. Entweder das, oder sie haben einfach gekauft. Ich nahm eine Mietkaution von 17.000 Dollar an und betete, dass alles in Ordnung sei. Zum größten Teil war alles in Ordnung. Aber es gab einen ständigen Mitbewohnerumsatz, späte Mietzahlungen und Wartungsprobleme (undichtes Dach, kaputte Küchenarmatur, kaputter Kühlschrank, Löcher in Wänden, gebrochene Fliesen, beschädigte Küchentüren, Lärmbelästigungen und Rasenvernachlässigung), die mich schließlich zum Onkel weinen ließen.

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Zusätzlich zu all diesen Problemen, war ich auch beschäftigt mit der Verwaltung meiner neuen Wohnung umgestalten. Das Umgestalten eines ganzen Hauses ist schon stressig. Füge rauflustige Mieter hinzu und das Leben wird unerträglich, auch wenn du keine Arbeit hast. Gott sei Dank konnten wir diesen Stress lösen und uns auf die Geburt und Pflege unseres neuen Sohnes konzentrieren. Als zukünftige Eltern wussten wir nicht, was wir erwarten sollten, aber wir wussten aus vielen Rückmeldungen, dass die Erziehung eines Babys viel schwieriger ist als das, was die Leute sagen (so wahr). Wir wollten so viel Zeit wie möglich zur Verfügung stellen, um uns auf dieses neue Kapitel in unserem Leben vorzubereiten.

Das Marina House für drei Jahre zu vermieten, war keine großartige Erfahrung, aber zumindest habe ich es versucht. Die ~ 60.000 $ Nettomieteinnahmen ermöglichten es mir endlich, mein langfristiges passives Einkommenziel von $ 200.000 pro Jahr zu erreichen. Aber wie Anthony Scaramucci, der nur 10 Tage nach der Ernennung zum Kommunikationsdirektor des Weißen Hauses gefeuert wurde, hielten meine 200.000 Dollar pro Jahr passives Einkommen nicht lange.

2014 hielt ich mich am Marina House fest, weil es nach so vielen guten Erinnerungen schwer war, etwas loszulassen. Ich wollte auch nicht wieder peinlich sein. Außerdem war ich bullish auf SF-Immobilien. Finanziell hatte ich eine $ 400.000, 7-jährige CD fällig, die für die Anzahlung meines neuen Hauses zur Verfügung gestellt wurde. Außerdem wuchs mein Online-Geschäft weiter.

Aber nachdem ich es fast drei Jahre geräumt hatte, hatte ich keine feste Bindung mehr zum Marina-Haus, denn bis dahin hatten wir in unserem neuen Haus in Golden Gate Heights erstaunliche neue Erinnerungen hinterlassen. Wenn Sie jeden Zentimeter des Hauses umgestalten, werden Sie natürlich mehr daran gebunden. Ich erinnere mich auch an die erste Nacht, als wir unseren Sohn um Mitternacht nach Hause brachten. Es war ein magischer Moment, der mein jetziges Zuhause als das Zuhause für immer festigte.

Immobilienpreise steigen

Der SF-Median-Hauspreis steigt 2017 über 1,4 Mio. USD und liegt somit deutlich über dem Höchststand von 2006-2007

Aus finanzieller Sicht hatten wir sehr viel Glück. Da 2012 niemand unser Haus kaufen wollte, konnten wir mit einem Hebel von ca. 20% im Marina-Haus und ca. 35% in meinem Hauptwohnsitz doppelt profitieren.

Es ist lustig zu sehen, wie schnell sich die Stimmung verändern kann. Die meisten Leute müssen in der Regel verkaufen, um ein anderes Haus in SF zu kaufen, aber ich ging ein paar Risiken ein und nutzte den Hebel. Als der Bullenmarkt weiterging, fühlte ich mich für einige Zeit durch eine frühere Entscheidung behindert, $ 300.000 + in einer 7-jährigen CD mit einem Ertrag von 4,1% einzusperren. Aber wie sich herausstellte, war es das Ablaufen der CD und die Verfügbarkeit dieses Geldes, das es mir ermöglichte, mein neues Zuhause zu kaufen.

Darüber hinaus hatte ich gedacht, dass es ab Anfang des vierten Quartals 2015 zu einer zwei- oder dreijährigen Verlangsamung der Immobilienpreise kommen würde, als viele private Unternehmen ihre Bewertungen einbüßten. Während sich der Markt für einige Quartale verlangsamte, erholte er sich im Frühjahr 2017 und war so heiß wie eh und je für Einfamilienhäuser. Der Markt für Eigentumswohnungen hingegen kühlt sich aufgrund eines neuen Angebots deutlich ab.

Anfang 2017, nach dem achten Mal, als meine Mieter die Miete zu spät bezahlten, begann ich zu denken, dass ich vielleicht $ 2,3 Mio. oder $ 2,4 Mio. für das Haus bekommen könnte (von $ 1,7 Mio. in 2012). Und wenn ich könnte, würde ich verkaufen. Ich schrieb mit meinem Nachbarn hin und her, um ihm den ersten Blick zu geben, und er sagte, er wäre daran interessiert, mein Haus über eine private Transaktion für 2,1 Millionen Dollar zu kaufen. Ich habe bestanden, obwohl es schön gewesen wäre, all diese Gebühren zu sparen. Ich erinnere mich jedoch, dass ich mich bestätigt fühlte, dass mein Haus endlich das wert war, was ich dachte, dass es all die Jahre später wert sein könnte.

Mai 2017 Angebot von meinem ~ 35 Jahre alten Nachbarn, der seit seinem Abschluss in seinem Elternhaus kostenlos lebt

Dann eröffneten mir unerwartet meine Mieter die Gelegenheit, den Markt zu testen, indem sie mich am 8. Mai 2017 über ihre Absicht zur Räumung informierten. Ich rüstete mich wie 2016 auf, als meine Wohnungspächter frei wurden. In einer Spur war ich verantwortlich für die Suche nach geeigneten Mietern innerhalb von 30 Tagen. Auf der anderen Spur befand sich ein Immobilienmakler, der dafür zuständig war, innerhalb der gleichen Zeitspanne einen Käufer für weniger als $ 2.500.000 zu finden. Ich entschied mich für $ 2.500.000 als Preis für die Preisspanne, da ich nicht gerne verkaufte. Wer zuerst den Kunden gefunden hat, gewinnt!

Anders als im Jahr 2016 mit meiner Wohnung Pac Heights, verlor ich.Ich konnte meinen idealen Mieter nicht finden, jemanden, der sich um mein Eigentum kümmern und mindestens ein paar Jahre bleiben würde. Eine geschiedene Mutter von vier Kindern bot $ 7.500, aber ich bestand, weil sie ein sehr unprofitabler Startup-Gründer war. Eine andere 6-köpfige Familie bot 7.800 $ an und ich bestand aufgrund zu viel Verschleiß und so ein schwaches Angebot. Dies war der Beginn meiner Mieterjagd, als ich den Mietmarkt als stärker empfand. Es ist viel schwieriger, einen $ 9.000 / Monat Mieter im Vergleich zu einem $ 4.200 / Monat Mieter zu finden.

Inzwischen konnte mein Immobilienmakler einen Käufer identifizieren, der in einem Bieterkrieg um ein vergleichbares Grundstück in meiner Nachbarschaft verloren hatte. Eines führte zum anderen und ich erhielt nur neun Tage später ein Angebot über $ 2,600,000! Es ist erwähnenswert, dass ich bereits vor dem Rennen 30 Tage lang nach Mietern Ausschau gehalten hatte, da ich eine 30-tägige Ausreisebenachrichtigung erhalten hatte.

Das Angebot analysieren

Ich war erstaunt über das Angebot von 2.600.000 $, weil ein anderer sehr erfahrener Immobilienmakler mir gesagt hatte, dass ich, wenn ich 50.000 Dollar Arbeit in das Haus putze, die Lampen modernisiere, die Badezimmerbadewanne umgestalte und den Küchenboden ersetze um $ 2.500.000 oder so zu bekommen. Sie war eine Top-Produzentin mit 30 Jahren Erfahrung und besuchte zweimal mein Haus, um ihre Einschätzung abzugeben.

Ein anderer Immobilienmakler, den ich interviewte, sagte, wenn ich 30.000 Dollar in die Inszenierung, die Bemalung und die Modernisierung der Leuchten stecke, würde ich wahrscheinlich 2.300.000 Dollar bekommen. Ich war nicht beeindruckt. Aber ich verstehe, dass es wichtig ist, Erwartungen zu erfüllen und auf die Oberseite zu überraschen.

Ich ging mit meinem Makler, weil2016 hatte sie ein Nachbarhaus in Golden Gate Heights für eine massive Prämie verkauft. Ich war beeindruckt von ihrer Professionalität, als ich mit ihr und vor allem mit ihren Ergebnissen korrespondierte. Das oben erwähnte Haus war eine Müllkippe, musste durch Testament gehen, aber schließlich für $ 150.000 mehr verkauft als ich dachte (10% vorbei).

Mein Immobilienmakler war fest davon überzeugt, dass ich $ 2.500.000 erhalten konnte, ohne weitere Arbeiten zu machen, da ich bereits ein paar Zimmer gestrichen und die Böden neu lackiert hatte. Mein Haus ist 2.070 sqft plus ungefähr 200 sqft unberechtigter Raum. Wenn Sie den Durchschnittspreis von 1.171 $ in der Marina schlagen, erhalten Sie 2.423.970 $. Aber mein Haus sollte wegen seiner Lage an einer belebten Straße mit einem Rabatt gehandelt werden.

Der durchschnittliche Preis / qm in der Marina Nachbarschaft beträgt 1.171 $

Selbst mit einem überraschenden Angebot von 2.600,00 $ wegen Provisionen war ich nicht ganz davon überzeugt, dass ich verkaufen sollte. Ich konnte die gesamte Verkaufsprovision von 6% auf 4,5% aushandeln, aber das war es. In der heutigen Zeit des Internets ist eine Kommission von 4,5% immer noch ungeheuerlich. Das heißt, der vorherige Makler, den ich 2012 für eine Gebühr von 5,5% eingesetzt hatte, hatte nach 28 Tagen keinen Käufer für 1,7 Mio. $ gefunden. So hatte zumindest mein letzter Makler etwas für mich.

Das Gegenangebot

Wir hatten mehrere andere Makler mit ihren Käufern, aber niemand hat uns ein Angebot gemacht. Der Straßenlärm und der Verkehr waren immer die Hauptabschreckmittel. Aus irgendeinem Grund störten diese Käufer den Lärm nicht und waren von der Ästhetik des Hauses verzaubert.

Angesichts der Tatsache, dass ich nicht verkaufen musste, entschloss ich mich, $ 2.788.000 zu bezahlen, um meine Provisionen, die Steuern und einige andere zu decken. Warum nicht versuchen, die Obergrenzen zu testen, ohne den Käufer zu verlieren? Nach etlichen Tagen der Geldbuße und des Geldes kamen sie auf 2.700.000 Dollar. Sie sagten, dies sei das Beste, was sie tun könnten, da ihr Kauf von Bankkrediten abhing.

Ich war versucht zu akzeptieren, weil ich jetzt 200.000 $ - 300.000 $ höher war, als ich erhoffte. Aber meine Maklerin ermutigte mich immer wieder, den Preis zu überdenken, weil sie wusste, dass ich auf dem Zaun stand.

Ich habe mit einem schönen Brief über 2.750.000 Dollar davon gestritten, wie sehr sie es genießen würden, in einem Einfamilienhaus mit einem Kleinkind zu leben, statt in einer Wohnung. Ich schrieb über alle Upgrades, die wir in den letzten 13 Jahren gemacht hatten, um das Heim perfekt zu machen. Ich gab ihnen eine Excel-Tabelle mit all den Dingen, die wir gemacht haben, und den Kosten für jeden Artikel, damit sie das Gefühl haben, dass sie ein gutes Geschäft machen. Ich zeigte ihnen auch Bilder von all unserer Arbeit.

Nach ein paar weiteren Tagen nach der Annahmefrist haben sie sich gefügt! 2.750.000 $ sind eine bedeutende Zahl, denn es sind ganze 1.050.000 $ mehr, als ich es vor fünf Jahren verkauft hätte. Obwohl ich in den letzten drei Jahren in der Lage gewesen bin, $ 210.000 pro Jahr an Eigenkapital zu verdienen und gleichzeitig $ 100.000 + pro Jahr an Bruttomieteinnahmen zu sammeln, hat mich das in den Bann gezogen.

Es fühlte sich an, als hätte ich im Lotto gewonnen!

Ich schreibe "may have", weil der Käufer nicht der häufig zitierte Cash-Käufer war, den alle Verkäufer erhoffen. Stattdessen musste der Käufer nicht nur ein Darlehen von 2.000.000 $ aufnehmenEr musste einen weiteren Kredit von 300.000 Dollar zu einem viel höheren Zinssatz aufnehmen, weil er nur etwa 400.000 Dollar an Krediten hatte.

Drei Jahre zuvor hatte er in derselben Gegend eine Eigentumswohnung von 1,5 Millionen Dollar gekauft, bevor er einen Sohn hatte. Basierend auf seinen Finanzen, würde das Maximum, das die Bank ihm erlauben würde, 2,6 Millionen Dollar kosten. Die Verkäufer gaben zu, dass sie auf der Suche nach Immobilien im Bereich von 2,3 Millionen bis 2,5 Millionen Dollar waren, als sie von meinem Haus erfuhren.

Esszimmer / Wohnzimmer der Miete nach Hause

Die Dinge begannen, Dicey zu bekommen

Als die Frist zur Beseitigung des Finanzierungskontingents zwei Wochen nach der Annahme meines Zählers einging, passierte nichts. Seine Bank brachte ihn dazu, durch weitere Reifen zu springen, so dass er seine Finanzierungskontingente behalten wollte, denn wenn er die Eventualverbindlichkeiten auflöste und der Kredit nicht durchging, würde er $ 82.500 (3% Anzahlung auf das ernsthafte Geld) herausnehmen.

Ohne weitere Mietangebote habe ich beschlossen, die Frist um mehrere Tage zu verlängern, nachdem die Frist für die Inspektion bereits um vier Tage verlängert wurde.Aber nach fünf Tagen, in denen ich keine Aktualisierung bekam, begann ich mir Sorgen zu machen. Sorge wurde zu Frustration, also beschloss ich, mich wieder aggressiv nach neuen Mietern umzusehen! Jeder Tag, den der Deal nicht durchmachte, war ein weiterer Tag mit verlorenen Mieteinnahmen in meinem Kopf.

Beachten Sie, wie die Mieten in vielen Städten von ihren Höchstständen fallen

Ich sagte mir immer wieder, dass ich es bereuen würde, das Haus in 20 Jahren zu verkaufen, aufgrund der robusten Job Engine hier in der SF Bay Area. Nach einer 15-tägigen Pause vermarktete ich meine Immobilie wieder hart, um eine Gruppe von Mietern zu finden. Nach einer Woche fand ich eine Gruppe von fünf Jungs (Mädchen gibt es in San Francisco nicht), die ironischerweise alle bei meinem alten Arbeitgeber gearbeitet haben! Es war Schicksal!

Sie alle machten etwa 80.000 - 95.000 US-Dollar Grundgehalt als Finanzanalysten im ersten oder zweiten Jahr. Ich dachte, es wäre wahnsinnig komisch, in einem zukünftigen Post zu schreiben, dass ich selbst nach fünf Jahren, nachdem ich wegen meiner ausgehandelten Abfindung gegangen war, immer noch von meinem alten Arbeitgeber für mindestens ein weiteres Jahr bezahlt würde! Es würde sich absolut fantastisch anfühlen, also entschied ich mich, mit ihnen zu gehen.

Es gab nur ein Problem. Anstatt die $ 9.000 / Monat, die ich wollte, anzubieten, boten sie $ 8.300 an. Ich konterte mit $ 8.500 und sagte ihnen, dass sie einen Monat später am 1. Juli anstatt am 1. Juni anfangen könnten. Sie wollten ursprünglich am 16. Juli einziehen, aber ich fühlte, dass mein Eigentum für so lange leer blieb, während es auch noch einen ausstehenden hatte Angebot zum Kaufen war zu viel.

Sie stimmten schließlich den Bedingungen zu, aber sie haben den Samstagmorgen gerettet, den wir geplant hatten! Sie sagten mir, sie hätten ein anderes Grundstück gefunden und sich für meine Zeit bedankt. Mit anderen Worten, der wahre Marktmietpreis für mein Haus war nicht $ 8.500, aber näher bei $ 8.000 pro Monat oder vielleicht sogar weniger, da zwei andere Parteien $ 7.500 bzw. $ 7.800 angeboten haben.

Jetzt war es Zeit in Panik zu geraten wieder, weil ich ein Dokument an meinen Käufer geschickt hatte, um das Angebot abzulehnen und ihn von seiner $ 82.500 ernsthaften Geldeinlage freizugeben. Jetzt hatte ich NICHTS. Mit meinem Buy Utility, Luxury Framework, bot mir jemand 28,5X an - 30X meine Bruttojahresmiete im Vergleich zum 20,5X Durchschnitt für die SF Bay Area und ich lehnte ihn ab. Was habe ich gedacht ?!

San Francisco Jobverluste haben begonnen

Aber glücklicherweise wusste der Käufer nicht alles, was vor sich ging, an meinem Ende. Nachdem ich das Recision-Dokument geschickt hatte, sagten sie mir, sie würden so hart wie möglich mit der Bank arbeiten, um den Kredit fertigzustellen, und dass sie immer noch wirklich mein Haus kaufen wollten. Sie sagten, dass sie bis Montag oder Dienstag in der Lage sein sollten, die Kontingenz zu beseitigen, und dass ich bitte noch einige Tage warten sollte.

Da ich nichts hatte und am Wochenende nichts tun konnte, sagte ich meinem Makler, er solle dem anderen Makler sagen, dass ich OK war, aber keine Versprechungen. Ich wollte, dass sie ein enormes Gefühl der Dringlichkeit verspüren, ihr Darlehen zu erledigen, da sie bereits ein paar Wochen nach Ablauf der Frist abgeschlossen waren. In der Zwischenzeit bereitete ich mich mental darauf vor, mein Haus für die nächsten 22 Jahre leer zu halten, weil ich so müde war, mit Mietern zu tun zu haben.

Das stimmt, ich war bereit, 22.000 Dollar pro Jahr an Grundsteuer, 2.000 Dollar pro Jahr an Hausversicherungen, 5.000 Dollar pro Jahr an zufälligen Instandhaltungskosten von insgesamt über 600.000 Dollar nach 22 Jahren zu zahlen, nur um dieses Guthaben zu halten, das niemand kaufen oder mieten wollte. Mein Stolz sprach wieder.

Ich stellte sogar einen Leasing-Agenten ein, um das Netzwerk seiner Relocation-Spezialisten für eine Monatsmiete zu nutzen, um zu sehen, ob es einen idealen Mieter gibt. Nada, bis auf eine Gruppe von sechs Jungs! Nein Danke. Alle Zeichen deuteten darauf hin, dass das Geschäft nicht stattfand.

Nagelbiter bis zum Ende

Ich war gestresst, genervt und ängstlich in diesem 45-Tage-Prozess. Erinnern Sie sich, ich bekam sehr wenig Schlaf, der auf ein Neugeborenes aufpasst, das alle 30 Minuten bis 2 Stunden aufwachen würde. Ich lief auf Adrenalin. Dann lief ich auf Dämpfen. Dann gingen die Dämpfe aus und ich entschied mich, das Haus für immer leer zu verlassen.

Als die Käufer schließlich bereit waren, den Finanzierungskontingent abzubauen, musste ich eine Entscheidung treffen, ihnen zu sagen, dass sie ein neues Angebot schreiben oder ihnen mitteilen sollten, dass ich weitergezogen war. Zu dieser Zeit war ich zu müde, um noch länger zu verhandeln, denn sie hielten mich auch für etwa 35.000 Dollar in unmittelbarer Wetterschutzarbeit, die getan werden musste, nachdem der Inspektor undichte Fenster und Hausfäule gefunden hatte. Ich hatte ihnen während der letzten Winterstürme eines der Lichtlöcher offenbart, die durch das Esszimmer tropften. Sie waren zu Recht besorgt, und ich auch, da ich nur auf dem Dach aufgestanden war und den Mist mit FlexSeal aus dem Dach gesprüht hatte.

Am Ende stimmten wir einem Preis von 2.740.000 $ zu. Ich gab ihnen einen Rabatt von 10.000 Dollar, um den Inspektionsbericht anzugehen, so dass sie endlich den Finanzierungskontingent entfernen und damit weitermachen würden. Der Endpreis / Quadratfuß belief sich auf 1.323 USD, eine Prämie von 13% gegenüber dem Durchschnittspreis / Quadratfuß im teuersten Teil der Stadt.

Ich freue mich für die Käufer, denn ihre Kredite gingen durch und sie haben jetzt ein großartiges Zuhause, um ihren Sohn für die nächsten 10+ Jahre zu erziehen. Ich hoffe nur, dass seine neue Unternehmung gut läuft, er kann seine alte Wohnung verkaufen, um etwas Liquidität freizusetzen, und die Wirtschaft tuckert weiter.

$ 812.169,79 der Schulden wurden im Juni 2017 ausgezahlt

Dieses Stück Immobilien hat uns gut gedient, und jetzt haben wir keinen Nutzen mehr dafür, weil wir ein neues Zuhause und stärkere Ströme von halbpassivem Einkommen haben.

In 20 Jahren würde ich mir gewünscht haben, dass ich mich auf dem Grundstück festhalte. Aber ich muss mich nur an all die Zeit und den Stress erinnern, den ich sparen werde, indem ich nicht besitze. Je älter Sie werden, desto wertvoller wird die Zeit, weil Sie weniger davon haben.Außerdem bin ich nur dankbar, dass niemand das Haus für $ 1.050.000 weniger im Jahr 2012 gekauft hat.

Lieber Sohn, wenn du durch diese Bestie eines Posts kamst, gut gemacht. Das Endergebnis für den Verkauf ist, dass ich mein Leben vereinfachen wollte, damit ich so viel Zeit wie möglich mit Ihnen verbringen konnte.

Für alle, die sich fragen, was ich mit den Erlösen gemacht habe, habe ich bisher 500.000 Dollar in RealtyShares reinvestiert (insgesamt 800.000 Dollar), um meine Immobilienbestände zu diversifizieren, Immobilienbesitz aufrechtzuerhalten und das Immobilieneinkommen passiver zu verdienen. So wie ich es sehe, habe ich von $ 2.740.000 Engagement in einer extrem teuren Immobilie zu einem 800.000 $ Portfolio von 12-15 Immobilien im ganzen Land mit viel höheren Nettomietrenditen.

Die Zinsen steigen schließlich im Jahr 2018. BEWARE Immobilieninhaber / Käufer!

Aktualisierung 2018: Jetzt, wo der neue Steuerplan vorbei ist, fühle ich mich noch besser, dass ich verkauft habe. Die Begrenzung des Staatseinkommens und des Grundsteuerabzugs auf nur 10.000 US-Dollar bei gleichzeitiger Begrenzung des Hypothekenabzugs auf neue Hypotheken von 750.000 US-Dollar ist für teure Immobilienmärkte wie San Francisco schrecklich. Der Käufer meines Mietobjekts zahlt allein über 30.000 Dollar an Grundsteuern. Darüber hinaus gibt der Aktienmarkt korrigierende 10% + Signale der Belastung als Hypothekenzinsen um mehr als 50 Basispunkte gestiegen sind.

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