In einem früheren Artikel diskutiere ich, warum es wichtig ist, Ihre Hypothek zu refinanzieren, bevor Sie Ihren Job verlassen. Kein Job = kein wiederkehrendes Einkommen = hohes Risiko = keine Hypothek refinanzieren für Sie! Sie werden nicht einmal in der Lage sein, Kompromisse einzugehen und einen niedrigeren Tarif zu zahlen, als wenn Sie einen Job hätten. Wenn Sie Ihr W2-Einkommen verlieren, werden Sie für die Banken unsichtbar. Denke: "Du bist für mich tot."
Die andere wichtige Refinanzierungssituation zu betrachten ist, wenn Sie planen, Ihr Haupteigentum in ein Miet- oder Ferieneigentum umzuwandeln. Sie sind vielleicht aus Ihrer bestehenden Immobilie herausgewachsen, aber wollen nicht verkaufen, wenn Sie glauben, Immobilien sind ein großer langfristiger Vermögensaufbauer. Vielleicht verlagert Ihre Firma Sie für eine bessere Gelegenheit und Sie planen, eines Tages zurückzukehren. Schließlich sind Sie vielleicht gezwungen worden, zu verkleinern und keine andere Wahl zu haben, als ein zufälliger Vermieter zu werden.
Was auch immer der Fall sein mag, refinanzieren Sie immer Ihr Mietobjekt, bevor es zu einem Mietobjekt wird! Wenn Sie dies nicht tun, verpassen Sie möglicherweise eine Gelegenheit, Tausende von Dollar Zinsen zu sparen. Dieser Artikel wird Ihnen erklären, warum Mieteigentumshypotheken durch eine allgemeine Streuung von 0,5% bis zu 1% höher sind als Primärimmobilienhypotheken.
Der Unterschied zwischen Primär- und Miethypotheken durch die Bank
Primärhypothek: Die Grundhypothek wird unter der Annahme übernommen, dass Ihr Tagesjob Einkommen + andere alternative Einkommen vorhanden sind, so dass Sie bequem jeden Monat bezahlen können. Ihre W2-Rentabilität ist der ANCHOR, der eine Bank dazu bringt, sich vorwärts zu bewegen und Ihnen eine neue Hypothek zu geben. Nach der Bewertung Ihres W2-Einkommens wird die Bank dann gegebenenfalls Ihre alternativen Einkommensströme berücksichtigen.
Das wichtigste Verhältnis, das Ihre Bank betrachten wird, ist Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis. Das Verhältnis, nach dem sie normalerweise suchen, beträgt ungefähr 33% oder weniger. Das heißt, meine kürzliche Darlehensmodifikation erforderte nur ein D / E-Verhältnis von 43% oder weniger. Jede Bank ist anders, aber der Prozentsatz ist ungefähr da. Das wichtigste Ziel für die Bank ist es, über die Laufzeit des Darlehens eine konstante Rendite zu erzielen.
Miete Hypothek: Ihre Mietobjekthypothek wird unter der Annahme der Machbarkeit der Einziehung von Mieteinnahmen gezeichnet. Die Bank schaut dann auf Ihr W2-Einkommen, um zu Ihrem Gesamteinkommen zu kommen. W2-Einkommen wird bevorzugt, jedoch versuchen die Versicherer, Einkommensquellen mit den Arten von Hypotheken, die sie verleihen, in Einklang zu bringen. Das Hauptproblem ist die Lebensfähigkeit Ihrer Einkommensströme.
Wenn Sie ein bestehendes Mietobjekt refinanzieren, müssen Sie eine Leasing- und Mietgeschichte erstellen. Keine Pacht und eine skizzenhafte Mietgeschichte voller verpasster Zahlungen werden wahrscheinlich die Refinanzierung Ihrer Mietobjekthypothek beenden. Hypotheken für Mieteigentum erfordern oft eine Anzahlung von 30% oder mehr im Vergleich zu Ihrer typischen 20% Anzahlung für einen Hauptwohnsitz.
Risiko Belohnung: Es geht um Risikobewertung für eine Bank. Aus Sicht der Bank gehen sie davon aus, dass Sie als Vermieter Mieteinnahmen benötigen, um die Hypothek zu bezahlen. Selbst wenn Sie ein großes Gehalt und viel Geld in der Bank mit der bestehenden Institution gespeichert haben, legt der Hypothekenversicherer nicht so viel Gewicht wie die Vermietungsgeschichte der Immobilie. Bei Miethypotheken machen sie im Wesentlichen eine Derivatwette.
Letzte Eigenschaft stehend: In einer Abschwungphase sind die ersten Immobilien die Ferienimmobilien, gefolgt von Mietwohnungen. Ein Hauptwohnsitz ist die letzte Hypothek, auf die ein Multi-Immobilieneigentümer zurückfällt, da er / sie irgendwo wohnen muss. Die primäre Haushypothek ist vermutlich erschwinglicher, wenn der Multi-Property-Hausbesitzer andere Schulden los wird. Banken wissen das und sind strenger in ihren Miet-Hypotheken-Praktiken. Das letzte, was eine Bank will, ist eine Immobilie wieder in Besitz zu nehmen. Banken kaufen und verkaufen keine Immobilien!
Denken Sie wie ein Banker, wenn Sie Geld leihen
Jetzt, wo Sie verstehen, warum eine Bank ein höheres Risiko für Mietobjekte eingeht, wissen Sie jetzt, warum die Hypothekenzinsen für Mietobjekte oft 0,5% -1,5% höher sind als die Hypothekenrate für Primärimmobilien. Aufgrund des höheren Risikos verlangen Banken eine höhere Rendite für Ihre Investition in Sie. Banken haben strengere Kreditstandards nach der Krise.
Nehmen Sie zum Beispiel meinen aktuellen San Francisco Verleih. Mein 5/1 ARM-Satz für einen entsprechenden Mietkredit (<417.000 $) beträgt 3,375%. Inzwischen ist meine 5/1 ARM-Jumbo-Hauptwohnhypothek nur bei 2,625%. Meine Hauptwohnhypothek ist mehr als das Doppelte meiner Mieteigentumshypothek und meines Mieteigentums Einkommen ist mehr als vervierfachen meine Miete Hypothekenzinsen, aber die Miete Immobilien Hypothek ist immer noch 0,75% höher.
Wenn meine Mieteigentumshypothek ein Jumbo-Kredit war, den Vergleich Äpfel zu Äpfeln machend, dann würde der Satz wahrscheinlich näher zu 3.875% (von 3.375%) vs. 2.625% für meine primäre Hypothek sein. Ich habe mehrere Banken überprüft, darunter auch LendingTree, und die Rate Spread ist bei Mietwohnungshypotheken um mindestens 0,5% höher.
Refinanzierung bevor Ihre Immobilie zu einer Vermietung wird
Als ich 2003 meine erste Immobilie in San Francisco kaufte, wusste ich, dass dies nur ein Sprungbrett für etwas Schöneres war, als mein Einkommen wuchs. Ich war 26 zu der Zeit und der Ort war eine gemütliche Wohnung mit zwei Schlafzimmern, zwei Badezimmern mit Blick auf einen Park in einem großen Teil der Stadt. Da es damals mein erster und größter Kauf war, wollte ich konservativ sein und kaufte am Ende meiner Palette.
Ein paar Jahre später fand ich ein Haus, in dem ich derzeit wohnte, und machte meine erste Immobilie zu einem Mietobjekt. Ich refinanzierte meinen ersten Wohnsitz als Hauptwohnsitz, sperrte damals den niedrigsten Preis ein und zog dann drei Monate später aus und verwandelte ihn in eine Mietwohnung. Ich hatte nicht vor, so schnell nach meiner Refinanzierung auszuziehen, aber als ich mein neues Haus fand, wusste ich, dass es das Einzige war. Ich konnte den Übergang schaffen, weil ich den alten Besitzern meines neuen Zuhauses eine dreimonatige Miete zurückerstattete. Betrachten Sie die gleiche Strategie, um eine niedrigere Rate zu sperren. Es geht um Flexibilität und Planung.
Aufgrund der Refinanzierung meiner ersten Immobilienhypothek, bevor ich auszog, habe ich geschätzt, dass ich in den letzten 10 Jahren über $ 50.000 in Zinsausgaben gespart habe, wobei alle Dinge gleich geblieben sind. Das ist echtes Geld, das zu Einsparungen, Investitionen und schließlich dazu führte, dass ich heute nicht mehr arbeiten muss. Wenn Sie versuchen, früh in Rente zu gehen, zählt jeder Dollar Einsparungen.
Wiederhole den Zyklus und baue Reichtum
Es könnte einen Punkt in den nächsten fünf Jahren geben, wo ich auch meinen derzeitigen Hauptwohnsitz vermieten und in eine neue Immobilie umziehen möchte. Ich bin mir nicht sicher, ob ich einen besseren Preis als 2.625% für einen Fünfjahresjumbo bekomme. Wenn ich vorhabe, mein Haus zu vermieten, werde ich auf jeden Fall versuchen, eine Rate von 2,625% für fünf Jahre wieder zu sperren oder den bestmöglichen Preis zu bekommen. Das größte Problem wird mein Mangel an W2-Einkommen sein. Daher werde ich hart daran arbeiten, meine passiven Einkommensströme aufzubauen. Dank der quantitativen Lockerungsmaßnahmen von Bernanke bin ich optimistisch, dass die Hypothekenzinsen niedrig bleiben und die Mieten weiter steigen werden.
Nicht nur ist die Refinanzierung eine primäre Hypothek zu Hause einfacher als die Refinanzierung einer Hypothek Mietvertrag wegen weniger Dokumente benötigt (z. B. Mietgeschichte, Mietvertrag, HOA info), sind die Preise auch viel niedriger. Die mittlere Wohneigentumsdauer von 5,6 Jahren ist zu kurz, um echten Wohlstand zu schaffen. Kaufen, halten, refinanzieren und halten Sie mehr. Du wirst froh sein, dass du es getan hast!
Rekapitulieren: Sie sollten Ihre Immobilie jetzt refinanzieren, wenn Sie: 1) glauben, dass Ihr Job gefährdet ist, 2) das Gefühl haben, dass Sie verlagert werden, 3) planen, ein Upgrade oder Downgrade durchzuführen und Ihr bestehendes Eigentum zu behalten, 4) Geld sparen möchten und haben sich in den letzten zwölf Monaten nicht refinanziert.
Empfehlungen
Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.
Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen. Zum Beispiel liegt die Obergrenze in San Francisco bei etwa 4% - 5%, im mittleren Westen jedoch bei über 10%, wenn Sie nach rein investierenden Renditen suchen.
Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus. In den internationalen Großstädten verlangsamt sich der Immobilienmarkt vor allem am oberen Ende.