loader
bg-category
Warum fallen die Hypothekenzinsen, nachdem die Fed die Zinssätze angehoben hat?

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Nach der Zinserhöhung im Juni 2017 hat die Fed ihre Fed-Funds-Rate seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2008 um 1% erhöht. Die Benchmark-Zinsspanne liegt nun zwischen 1% und 1,25%, wobei weitere Zinserhöhungen erwartet werden. Siehe Tabelle unten.

Obwohl die Fed die Zinsen seit Dezember 2016 dreimal angehoben hat, sind die Hypothekenzinsen in diesem Zeitraum tatsächlich gesunken. Zum Beispiel ist der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek von rund 4,35% im Dezember 2016 auf heute 3,9% gesunken. Inzwischen ist der durchschnittliche 5/1 ARM von etwa 3,55% im gleichen Zeitraum auf 3,17% gesunken. Was gibt?

Die einfache Antwort ist, dass die Fed die Hypothekenzinsen nicht kontrolliert. Der Rentenmarkt tut es.

Die Federal Reserve legt den Tagesgeldsatz (Fed Funds Rate) fest, der festlegt, wie teuer es ist, dass Banken gegenseitig Geld für Übernachttransaktionen leihen. Dieser kurzfristige Zinssatz hilft bei der Bestimmung der Geldmarktsätze, der Überprüfung der Kontoguthaben, der kurzfristigen CD-Sätze und sogar der unerhörten Kreditkartenraten.

Die Zinssätze für Hypothekenkredite werden hingegen von der 10-jährigen US-Staatsanleihe beeinflusst, die vom Markt und nicht von der Fed bestimmt wird.

Nach der Wahl von Präsident Trump am 8. November 2016 wurde der Markt für US-Staatsanleihen aufgrund der Erwartungen der Anleger, dass Trump für Wachstum und damit Inflationsdruck sorgen könnte, aggressiv verkauft. Die Anleiherenditen und damit die Hypothekenzinsen stiegen während einer eineinhalbmonatigen Euphorie um rund 0,75%.

Seit Anfang 2017 haben Sie jedoch einen stetigen Anstieg der Treasury-Bond-Werte gesehen, was zu sinkenden Zinsen geführt hat. Warum? Weil der Markt erkennt, dass Steuersenkungen, Deregulierung, erhöhte Infrastrukturausgaben und alle möglichen anderen Versprechen, die Trump während seiner Kampagne gemacht hat, länger dauern werden als erwartet, wenn überhaupt.

Angesichts der Ungewissheit in der Welt, von Nordkoreas Säbelrasseln über die Flüchtlingskrise in Syrien bis zur Hyperinflation in Venezuela, haben ausländische Investoren versucht, ihr Geld in US-Schatzanleihen zu parken, weil wir als sicherer Hafen angesehen werden.

Obwohl die 10-jährige US-Staatsanleihe nur rund 2,2% abwirft, ist sie immer noch viel höher als 10-jährige Staatsanleihen aus Ländern wie Frankreich (0,6%), Deutschland (0,3%), Japan (0,0%) und der Schweiz, wo Sie tatsächlich verlieren Geldverleih (-0,2%). Denken Sie daran, alles ist relativ in Finanzen.

Was bedeuten niedrige Zinsen für Anleger?

Einerseits führen niedrige Anleiherenditen dazu, dass die Opportunitätskosten für das Nicht-Halten von Anleihen gering sind. Daher sind Anleger eher geneigt, in Aktien zu investieren, insbesondere wenn die Dividendenrendite des S & P 500 höher ist als die Rendite 10-jähriger Schatzanleihen.

Stellen Sie sich vor, wenn die 10-jährige Schatzanleihe 10% einbringt. Sie sind nicht geneigt, so viel Geld an der Börse zu riskieren, weil die 10% eine garantierte jährliche Rendite darstellen, wenn Sie die 10-jährige Anleihe bis zur Fälligkeit halten. Wenn die 10-jährige Anleiherendite bei 10% liegt, bedeutet dies wahrscheinlich, dass die Inflation aufgrund massiven Lohndrucks und beschleunigter Unternehmensgewinne wuchert. In diesem Szenario können Aktien sehr viel stärker als risikoadjustierte 10% pro Jahr zurückkehren.

Rückläufige Hypothekenzinsen bedeuten auch, dass mehr Menschen sich Häuser leisten können. Der Immobilienmarkt wird wahrscheinlich nicht unter einer Welle von Hypothekenausfällen zusammenbrechen, da die Kreditqualität von Hypothekenkreditnehmern seit der Finanzkrise drastisch gestiegen ist. Der durchschnittliche FICO-Score für eine genehmigte Hypothek beträgt über 720, und Sie haben keine NINJA-Kredite mehr, die kein Geld benötigen. Diese einstellbaren Hypotheken, die heute zurückgesetzt werden, werden keinen großen Aufwärtstrend erleben. In der Zwischenzeit haben Hausbesitzer, die das massive Refinanzierungsfenster vor dem 8. November 2016 verpasst haben, eine weitere Chance, einen niedrigen Preis zu erhalten.

Auf der anderen Seite sollten sich die Anleger ein wenig Sorgen machen, dass sich viele Anleger trotz aller Anzeichen für eine gesunde Wirtschaft dafür entscheiden, US-Staatsanleihen nur für eine jährliche Rendite von etwa 2,2% zu kaufen. Die Logik lautet: Wenn die Wirtschaft so großartig ist, warum verkaufst du dann keine Anleihen und kaufst so viele Risikoaktiva wie möglich, um so reich wie möglich zu werden? Was weiß der Anleihemarkt, was wir nicht wissen?

Quellen: Büro für Wirtschaftsanalyse; Federal Reserve, die NYT

Die Antwort liegt in immer noch wohlwollenden Inflationszahlen und FEAR. Jeder, der in den letzten 20 Jahren oder länger investiert hat, hat Boom-Bust-Zyklen kommen und gehen sehen. 2007 schien alles in bester Ordnung, als die Arbeitslosenquote nur 4,5% betrug und der S & P 500 jahrelang konstant zweistellig zurückkehrte. Dann fiel alles auseinander.

Man weiß nie, wann sich die Stimmung ändert, aber wenn es passiert, ist der Fall immer schneller als der Anstieg, weil man Angst hat, alles zu verlieren. Niedrige Zinsen bedeuten mehr Hebelwirkung. Mehr Hebelwirkung bedeutet mehr Zerstörung auf der Unterseite. Deshalb, Es ist besser, Risikoaktiva in einem aufstrebenden Markt zu verkaufen. Auch wenn Sie nicht an der Spitze stehen, ist es viel besser als zu versuchen, in einem rückläufigen Markt zu verkaufen, wenn die Nachfrage Boden unter Ihnen fällt.

Aktien, Anleihen, Kryptowährungen und Küstenimmobilien sind heute teuer. Als Ergebnis bin ich nicht zu einer meiner Positionen im Moment hinzufügen, aber stattdessen Entschuldung durch Tilgung von Hypothekenschulden und Erhöhung meines Barguthabens. Mein unmittelbares Ziel ist es, Gewinne in einem meiner SF-Mietobjekte zu erzielen und den Erlös in günstigere Immobilien in Mittelamerika zu investieren.Der Immobilienbestand stieg auf ~ 40% meines Nettovermögens, nachdem ich 2014 ein weiteres Haus gekauft hatte, und ich würde es gerne auf konservativere 25% reduzieren.

Ich wünsche, dass die guten Zeiten für immer dauern können. Verdammt, selbst Fed-Vorsitzende Janet Yellen hat am 27. Juni gesagt, dass sie nicht glaubt, dass es mindestens so lange eine neue Finanzkrise geben wird, wie sie lebt, vor allem dank der Reformen des Bankensystems seit dem Crash von 2007-2009. Hoffen wir, dass Yellen dann ein sehr langes Leben führt! Weil die Fed die kurzfristigen Zinsen erhöht, wird sich die Renditekurve abflachen und schließlich zu einer weiteren Rezession führen.

Pädagogische Takeaways

* Ignorieren Sie die Leute in der Immobilienbranche, die sagen: "Kaufen Sie jetzt, bevor die Zinsen zu hoch werden!" Oder "Refinanzieren Sie jetzt, weil die Zinsen steigen!" Sie verstehen die Fundamentaldaten nicht.

* Wenn das kurze Ende der Zinskurve (Fed-Funds-Rate) schneller steigt als das Long-Ende (10-jährige Anleiherendite), wird sich die Zinskurve abflachen. Eine abflachende Renditekurve bedeutet, dass die Anleger nicht für die Haltung längerfristiger Wertpapiere entschädigt werden, was weitgehend auf gedämpfte Inflationserwartungen und eine größere Angst vor der Zukunft zurückzuführen ist. Eine abflachende Renditekurve kann manchmal ein Signal für eine bevorstehende Rezession sein.

* Achten Sie auf nationale Inflation und Arbeitslosenquote. Dies sind die beiden Zahlen, auf die sich die Fed am stärksten konzentriert. Die Fed strebt eine Arbeitslosenquote zwischen 4,7% - 5% und eine Inflationsrate von 2% an. Wenn die Inflation deutlich über 2% liegt, wird die Fed tendenziell die Zinsen aggressiver erhöhen. Mit der aktuellen Arbeitslosenquote von rund 4,3% rechnet die Fed mit einem Lohndruckanstieg, der letztlich zu einer höheren Inflation führt. Achten Sie jetzt auf Ihre lokalen Beschäftigungszahlen.

* Verwirren Sie nie Gehirne mit einer Hausse. Arroganz ist zerstörerisch. Versuchen Sie auch nicht, gegen die Fed oder die Regierung zu kämpfen. Die Fed will die Eigentümer von Vermögenswerten auf Kosten von Nicht-Asset-Eigentümern bereichern. Die Regierung mit ihren pro-Housing-Regeln will, dass jeder Amerikaner ein Haus besitzt. Aber manchmal geraten die Dinge außer Kontrolle. Achten Sie stattdessen auf tiefere Bewertungen, höher rentierliche Immobilien im Kernland Amerikas. Ich habe persönlich über $ 500.000 in RealtyShares investiert, um viel günstigere Immobilien außerhalb der Küsten zu nutzen.

Empfehlung

Refinanziere deine Schulden: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen, Auto-Raten, persönliche Kreditzinsen und mehr über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten Zinssatz zu erhalten, der von Ihnen oder Ihrer bestehenden Bank möglich ist. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.

Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus. Nach einer Zinserhöhung der Fed vom Dezember 2017 bewegt sich die 10-jährige Rendite immer noch um 2,5%. Mit anderen Worten, die Renditekurve flacht ab und bedeutet eine Verlangsamung der Wirtschaft.

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Ihre Meinung: