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Wann ist die beste Zeit, Mietobjekte zu verkaufen? Drei Ziele für maximale Gewinne

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"Soll ich mein Mietobjekt verkaufen und das Leben vereinfachen?" Wurde in Frustration geschrieben, weil es unnötige Konflikte zwischen meinen Mietern und ihrem Nachbarn im Erdgeschoss gab. Ich hatte etwas Zeit, um objektiv über den Vorfall nachzudenken und mit ein paar älteren Vermietern zu sprechen, um zu einer rationelleren Entscheidung zu kommen, die ich in diesem Beitrag teilen werde.

Als ich kein Online-Einkommen hatte, war das Immobilieneinkommen bei weitem mein Lieblingsstrom. Jetzt, wo mein Online-Einkommen gewachsen ist, bin ich besessen von der Idee, so unbelastet wie möglich zu sein, um Geld zu verdienen. Frührentner werden mit unserer Zeit total verwöhnt, weil wir niemals jemandem antworten. Wenn wir also etwas Unangenehmes tun müssen, wie zum Beispiel den Friedenswächter, werden wir sehr enttäuscht. (Lesen Sie: "Wie fühlt sich der frühe Ruhestand an? Die Positiven und Negativen")

Wie Sie aus früheren Artikeln wissen, verbringe ich eine exorbitante Zeit damit, alles zu recherchieren, was große finanzielle Konsequenzen hat. Ich berechne verschiedene Szenarien, rede mit Freunden und Familie und spreche mit so vielen Branchenveteranen, wie ich finden kann. Nach Rücksprache mit mehr als 55 Jahre alten Vermietern, die seit über 25 Jahren Eigentümer ihrer Immobilien sind und Notizen vergleichen, habe ich drei greifbare Ziele formuliert, um die beste Zeit für den Verkauf von Mietobjekten zu bestimmen.

Mathe, nicht Emotion ist das, was dazu beitragen wird, die besten finanziellen Entscheidungen zu treffen!

DIE BESTEN ZEITEN, MIETE-EIGENTUM ZU VERKAUFEN

Die Grundannahme ist, dass wir unser Eigentum für immer besitzen sollten. Die Mieten werden aufgrund des Bevölkerungswachstums und der Inflation weiter steigen, während das Land endlich ist. Jedes Mal, wenn ich darüber nachdenke, ein Stück Eigentum zu verkaufen, um das Leben zu vereinfachen, denke ich darüber nach, wie ich mich in 10, 15, 20, 25 Jahren trete, um so billig zu verkaufen. Denken Sie nur daran, wo die Mieten oder Immobilienpreise vor 10 Jahren waren und ich bin mir sicher, dass Sie mir zustimmen würden.

Immobilien scheinen zum Zeitpunkt des Kaufs fast immer teuer zu sein, da Immobilien fast immer das größte Kapital sind, das Sie in Ihrem Leben kaufen werden. Wenn Sie nicht wirklich diszipliniert werden, indem Sie unter Ihre Mittel kaufen, werden Sie in der Regel dazu neigen, das zu kaufen, was Sie sich leisten können, oder sich stattdessen bis zum Maximum dehnen.

Wenn wir älter und hoffentlich wohlhabender werden, wird die Zeit mehr zu einer Prämie als zu Geld. Mietobjekt ist das aktivste von meine passiven Einkommensströme, aber das ideale Szenario ist es, viel Geld zu verdienen und überhaupt nichts zu tun. Das Problem mit dem völlig inaktiven Geld ist, dass CD-Renditen zu niedrig sind, während Aktien und Anleihen in jedem Jahr gewalttätig werden können.

Wenn wir die Immobilie nicht für immer behalten können, indem wir zumindest einen Immobilienverwalter für eine Monatsmiete als Lohn einstellen, sollten wir uns überlegen, ob wir eines oder alle der folgenden drei Ziele erreichen wollen.

1) Wenn Ihr Abschreibungsvorteil abläuft. Die Abschreibung ist eine nicht liquiditätswirksame Ausgabe, die jeder Mietseigentümer vornehmen kann. Sie können entweder Ihre Abschreibung oder lineare Abschreibung beschleunigen. Die gebräuchlichste Form der Abschreibung ist die lineare Abschreibungsmethode, die von einem 27,5-jährigen IRS durchgeführt wird.

Formel:

1. Kaufpreis - Grundstückswert = Gebäudewert.
2. Gebäudewert / 27.5 = Jährlicher zulässiger Abschreibungsabzug.

Beispiel:

1. $ 500.000 Kaufpreis - $ 200.000 Grundstückswert = $ 300.000 Gebäudewert

2. $ 300.000 Gebäudewert / 27.5 = $ 10.909 jährlicher zulässiger Abschreibungsabzug.

3. Das aktuelle jährliche Mieteinkommen beträgt 20.000 US-Dollar (4% Bruttomietpreis).

4. Steuerpflichtige Mieteinnahmen, wenn wir aus Gründen der Einfachheit keine anderen Kosten wie Grundsteuer, Wartung und HOA-Kosten einschließen = $ 20.000 - 10.909 = $ 9.091.

5. Steuerersparnis insgesamt, wenn Sie in der 25% Bundessteuerklasse = $ 10.909 X 0.25 = $ 2.727.

Bei den Abschreibungen geht es vor allem um Steuerersparnisse. Möglicherweise können Sie stattdessen die beschleunigte Abschreibung auswählen, die im Wesentlichen die Abschreibungskosten vorlädt, um einen höheren Abzug zu erhalten. Überprüfen Sie am besten mit Ihrem Buchhalter und staatlichen Gesetzen. Hier ist die IRS-Seite über Abschreibungen, die nicht sehr gut erklären, weil es so verdammt lang und verwirrend ist!

Die Abschreibungskriterien sehen grundsätzlich vor, dass Sie versuchen sollten, Ihre Immobilie für die Anzahl von Jahren zu behalten, die Sie abwerten dürfen. Während ich in der Steuerklasse 36% (39,6% Gegenwert) war, maximierte ich die Abschreibungen und alle meine Mietkosten, so dass ich einen Nettoverlust auf meinem Hauptmietobjekt machte. Jetzt, wo ich eine Firma gegründet und weniger gemeldete Einnahmen gemacht habe, bin ich viel eher bereit, mit meiner niedrigeren Steuerklasse Einkommen aus meiner Miete zu verdienen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Abschreibungsbeträge während der Zeit des Verkaufs angepasst werden (auch Abschreibungswiedererlangung). Wenn Sie beispielsweise 20 Jahre Abschreibung zu 10.909 US-Dollar pro Jahr genommen haben, würden Sie Ihre Kostenbasis des Kaufpreises von 500.000 US-Dollar um 218.180 US-Dollar (10 X 10.909 US-Dollar) = 281.820 US-Dollar reduzieren. Bei einer niedrigeren Kostenbasis würden Sie aufgrund einer höheren Differenz zwischen Verkaufspreis und angepasster Kostenbasis mehr Steuern zahlen. Die Abschreibung ist am Ende kein freies Geld. Aus diesem Grund müssen Sie in Ihrer Vermögens- und Steuerplanung aktiv sein.

Ein letzter Punkt. Sobald Sie $ 150k AGI (verheiratetes gemeinsames Einreichen) überschreiten, verlieren Sie alle Mietverluste, weil Miete als eine passive Tätigkeit betrachtet wird. Sie sammeln immer noch die Netto-Betriebsverluste, bis Sie über die Immobilie verfügen oder wenn Ihr Einkommen unter diesem Schwellenwert liegt.Aber Sie erhalten keine jährliche Steuervergünstigung. Also, wenn es Zeit ist zu verkaufen, stellen Sie sicher, dass Sie weniger als 150.000 $ verdienen!

3) Wenn Sie Ihre 401 (k) oder IRA im Alter von 59,5 tippen können.Hoffentlich hat jeder in seinem 401 (k) oder IRAs einen gesunden Brocken an Reichtum im Alter von 59,5 angehäuft. Bitte beachten Sie "Wie viel sollte ich in meinem 401 (k) nach Alter" und "Wie viel sollte ich in meinem IRA nach Alter gespeichert haben" für einige Fortschrittsrichtlinien. Die Idee ist, die Einkommens- und Besteuerungsvorteile eines Mietobjekts bis zu dem Alter zu erhalten, in dem Sie von Ihrer 401 (k) oder IRA Strafe kostenlos zurücktreten können.

Ab sofort gibt es eine 10% Frühabhebungsgebühr auf Ihre 401 (k) oder IRA. Die Idee ist, Ihr Geld im Laufe der Zeit zu vermehren und die Menschen nicht der Versuchung ausliefern zu lassen, immer einen Notfall zu füttern. Ein perfekter Zeitpunkt für den Kauf von Mietwohnungen ist daher aufgrund der 27,5 Jahre linearen Abschreibung rund 32 Jahre alt. Wenn Sie 59,5 Jahre alt sind, können Sie Ihr Mietobjekt wahrscheinlich für einen ansehnlichen Gewinn verkaufen, beginnen, straffreie Abhebungen von Ihrem 401 (k) und IRA zu nehmen und ein unbeschwertes Leben zu führen!

3) Wenn Sie mit dem Sammeln von Sozialversicherungen und Medicare beginnen können. Sie können den Verkauf Ihres Mietobjekts verzögern, wenn Sie sich lange genug für die Sozialversicherung aufhalten können. Der früheste Zeitpunkt, an dem Sie die Sozialversicherung annehmen können, ist 62 Jahre alt. Ich wäre konservativer und erwarte, dass das früheste Alter bis zum Renteneintritt auf 65 Jahre ansteigt.

Das Erhalten des Mieteigentumseinkommens beim Erhalten der Verteilungen von Ihrem 401 (k) und IRA für die nächsten zwei bis fünf Jahre ist keine schlechte Idee nach Alter 59,5. Mit 65 Jahren bin ich mir sicher, dass die meisten von uns wirklich das Leben vereinfachen und so wenig wie möglich machen wollen, um Geld zu verdienen. Wenn ich daran denke, das Leben nach 10 Jahren Mietvertragseigentum im Alter von 36 Jahren zu vereinfachen, weiß ich, dass ich mich in 30 Jahren nach einem einfacheren Leben sehnen werde!

EIGENE MIETIMMOBILIEN SO LANGE WIE MÖGLICH

Mieteigentum sollte ein Kernteil des Passiven Einkommensstromportfolios irgendeines sein. Ich glaube fest daran, dass die Verteilung von Mieteigentum, Aktien und Anleihen / CDs / risikofreien Vermögenswerten, die das eigene Vermögen ausmachen, gleich verteilt ist. Lesen Sie "Empfehlung zur Nettoallokation nach Alter und Arbeitserfahrung". Sie haben im Wesentlichen zwei Teile der Straftat, die 60-70% Ihres Nettovermögens ausmacht, und eine Teilverteidigung (CDs), die beim Kauf von Gelegenheiten zu Straftaten werden können.

Es wird einen Punkt im Leben jedes Vermieters geben, in dem sie nicht einmal mehr mit einer harmlosen E-Mail-Anfrage eines Mieters umgehen wollen. Obwohl ich erst Mitte 30 bin, lebe ich eher wie ein 65 Jahre alter Rentner. Der andere rechnerisch richtige Zeitpunkt zum Verkauf liegt vor, wenn der Cap-Satz der Immobilie nachhaltig niedriger als der risikolose Zinssatz ist. Aber diese Zahlen bewegen sich ständig und es ist keine leichte Zeit.

Ich überlege mir immer noch, ein Mietobjekt zu verkaufen, bevor ich nach Hawaii umziehe. Aber jetzt, wo es genaue Eigentumsziele gibt (die Anzahl der noch verbleibenden Abschreibungsjahre, Alter 59,5 und Alter 62), werde ich mein Bestes geben, um mindestens 17,5 weitere Jahre zu besitzen, bis meine Abschreibung abläuft. Passives Einkommen aufzubauen ist wirklich wie ein Spiel und ich liebe diese neue Herausforderung!

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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.

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