Jahrelang bedauerte ich den Kauf eines Einfamilienhauses in San Francisco statt eines Mehrfamilienhauses.
Obwohl die Idee darin bestand, in dieses Haus mit vier Schlafzimmern hineinzuwachsen, fühlte es sich in der Zwischenzeit verschwenderisch an, nur wir zwei. Also beschloss ich, das Schlafzimmer im Erdgeschoss an einen Mittelschullehrer zu vermieten. Ich hatte immer eine Schwäche für Lehrer, und es fühlte sich gut an, jemandem zu helfen, der weniger als 36.000 Dollar pro Jahr in einem guten Viertel in Gehweite von der Arbeit fand.
Mit dem Geld, das ich 2004/2005 für den Kauf des Hauses ausgegeben hatte, hätte ich ein zweistöckiges Gebäude mit einer 1/2-Wohnung, 2 / 1,5-Wohnung im Obergeschoss und einer ähnlichen 2 / 1,5-Wohnung im Erdgeschoss kaufen können. Ich hätte in einer Einheit leben können und die andere Einheit für maximale Effizienz und Profite vermietet, vielleicht in Höhe von zusätzlichen $ 150.000 - $ 300.000 über 10 Jahre. Darüber hinaus würde die Tatsache, kleinere Einheiten zu haben, mehr Flexibilität bieten, um neue Beschäftigungsmöglichkeiten zu akzeptieren - wie das große Angebot in NYC, das ich abgelehnt habe - aufgrund meiner damaligen Auffassung, dass es einfacher wäre, eine 2 / 1,5 Eigentumswohnung zu vermieten. 3.5 SFH.
Dann vermietete ich mein ganzes Haus und hatte einen Sinneswandel.
ENTSCHLOSSEN ZWISCHEN EINER WOHNANLAGE, WOHNUNG ODER MEHREREN EINHEITEN
Herkömmliche Weisheit sagt, dass, wenn Sie sich ein Einfamilienhaus leisten können, kaufen Sie ein Einfamilienhaus, weil sie dazu neigen, weniger in einer Korrektur zu sinken und mehr in einem Hausse-Markt steigen. Sie haben mehr Möglichkeiten, ein Einfamilienhaus zu erweitern, während Sie mit dem Grundriss einer Wohnung stecken bleiben. Wenn Sie es sich nicht leisten können, eine SFH zu kaufen, dann kaufen Sie eine Eigentumswohnung, Co-op oder TIC.
Für diejenigen, die eine kleine Familie oder keine Familie haben und die größten finanziellen Erträge suchen, kaufen Sie eine Multi-Unit-Eigenschaft. Die Idee besteht darin, dass Sie durch Vermehrung Ihrer Immobilie die Mieteinnahmen maximieren können, da die Anzahl der Schlafzimmer eine rückläufige Mietrendite hat.
Zum Beispiel könnte ein Apartment mit einem Schlafzimmer für 3.500 $ in San Francisco mieten, aber ein Apartment mit zwei Schlafzimmern von ähnlicher Qualität wird nicht für $ 7.000 vermietet werden. Die Zwei-Zimmer-Wohnung wird wahrscheinlich für $ 4.500 - $ 5.500 vermieten. Unterdessen wird eine Wohnung mit drei Schlafzimmern von ähnlicher Qualität wahrscheinlich für $ 6.500 - $ 7.500 anstelle von $ 3.500 X 3 = $ 10.500 mieten.
Mit anderen Worten, aus der Sicht eines Vermieters kann es am besten sein, viele kleinere Einheiten in einem Gebäude zu besitzen, um so viel Geld wie möglich zu verdienen. Aus der Sicht eines Mieters bekommt man am meisten Geld für eine größere Einheit mit mehreren Mitbewohnern.
Alles klingt logisch richtig? Ich dachte, bis ich beschloss, mein passives Einkommen zu maximieren, indem ich mein Haus vermiete und 2014 ein kleineres Haus kaufe.
Hier sind die Details meiner SFH-Mietobjekte:
Anzahl der Schlafzimmer: 4
Anzahl der Badezimmer: 3.5
Objektart: Einfamilienhaus
Hypothek: $ 4.300 pro Monat ($ 2.200 ist Kapital, $ 2.100 Zinsen)
Grundsteuer: 1.600 $ pro Monat
Versicherung + Sonstiges: $ 300 pro Monat
Gesamtkosten: ca. $ 6.200 (~ 4.100 netto nach Abzug und $ 1.900 nach Abzug)
Miete: 8.700 $ pro Monat
Anzahl der Mieter: 4
Aus Sicht des Brutto-Cashflows müsste ich das Haus für mindestens 6.200 US-Dollar pro Monat vermieten, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Von der Netto-Cash-Flow-Perspektive nach Abzug von Hypothekenzinsen und Vermögenssteuern würde ich rund 4.100 USD benötigen, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Und gegeben $ 2.200 der $ 4.300 Hypothek zahlt sich aus, ich würde etwa $ 1.900 pro Monat benötigen, um vollständig mit einer $ 2.200 Kapitalauszahlung, die durch einen $ 2.200 Cashflow-Verlust pro Monat ausgeglichen wird.
In den Tiefen der Finanzkrise lag die Miete für mein Haus in der Mitte von $ 6.000. Ich weiß das, weil ich im Kostensenkungsmodus war und wollte sehen, wie viel ich bekommen könnte, wenn ich mein Haus vermieten und nach Hause zurück nach Hawaii ziehen müsste. Eine Bank of America exec angeboten $ 6.500, die ich letztlich abgelehnt. Es gab keine Möglichkeit, während der Krise irgendwelche Vermögenswerte zu verkaufen, wenn ich nicht müsste.
Ich hätte mir nie vorstellen können, mein Haus für fast $ 8.000 vermieten zu können, aber nachdem ich einige Marktforschungen gemacht und große Eigentumswohnungen mit drei Schlafzimmern in schöneren Gegenden in meiner Nachbarschaft gesehen hatte, dachte ich, ich würde bei $ 8.400 listen und nachsehen geschehen. Es stellte sich heraus, dass die Nachfrage so stark war, dass meine bestehenden Mieter einem $ 300-Anstieg auf $ 8.700 für ein Jahr zustimmten.
Der Brutto-Cash-Flow beträgt also $ 2.500 pro Monat, und $ 4.700 pro Monat werden zu meinem Nettovermögen hinzuaddiert, da $ 2.200 meiner Hypothek zum Nennwert gehören. Es entstehen auch nicht zahlungswirksame Amortisationskosten, die die Steuerbelastung weiter senken.
Was, wenn ich stattdessen ein Zwei-Einheiten-Gebäude kaufe?
Wenn ich $ 8.700 durch zwei teile, bekomme ich $ 4.350. $ 4.350 ist ungefähr in der Baseballstadion für ein 2 / 1.5 im nördlichen Teil von San Francisco. Die 80% reichen von $ 3.800 - $ 5.000 pro Monat für ähnliche Qualitätswohnungen basierend auf meiner Craigslist Suche. Ich besitze auch eine 2/2-Wohnung in einer guten Lage für $ 4.000 pro Monat, so dass ich sehr vertraut mit der 2 / X-Wohnung Markt bin.
Ich habe gerade gesagt, dass Vermieter eine höhere Miete für kleinere Einheiten erhalten können. Wie kommt es, dass $ 8.700 pro Monat für eine 4 / 3.5 SFH eine ähnliche Miete haben wie zwei 2 / 1.5 Eigentumswohnungen? Nun, ich könnte $ 1.300 pro Monat verlieren, wenn ich einen SFH besitze, da der obere Bereich für eine 2 / 1.5-Eigentumswohnung ungefähr $ 5.000 ist ($ 5.000 X 2 = $ 10.000 - $ 8.700 = $ 1.300).
Aber hier ist der Kicker. Als 38-Jähriger, der nicht mehr die gleiche Menge an Energie mit Menschen zu tun hat, und der herausgefunden hat, dass Online-Produkte die beste Form von passivem Einkommen sind, bin ich sehr froh, dass ich nicht zwei Gruppen von Leuten habe ! Ich würde freudig $ 1.300 pro Monat weniger in Miete akzeptieren, um nicht 2x die Zeit mit Mieterproblemen zu verbringen. Je älter wir werden, desto mehr wollen wir das Leben vereinfachen.
Im Moment habe ich einen Hauptmieter, der die SFH-Miete jeden Monat elektronisch automatisch bezahlt. Der Hauptmieter ist auch dafür verantwortlich, das Haus in Form zu halten und bei Problemen mit mir zu koordinieren. Der Prozess ist einfach, obwohl vier Leute im Haus sind.
Wenn ich zwei Eigentumswohnungen zu vermieten hätte, würden sich die Verantwortlichkeiten mehr als verdoppeln. Ich würde mich mit zwei getrennten Kontrollen befassen müssen, zwei Küchen, zwei Warmwasserbereitern, zwei Stromnetzen, zwei Stockwerken und so weiter. Es gibt keine Garantie, dass es nur zwei Leute in jeder 2 / 1.5 Eigentumswohnung auch geben würde. Es könnte eine Familie von drei oder vier in jeder Einheit geben, so dass die gesamte Belegung von zwei Wohnungen 6-8 gegenüber 4 für mein Haus. Außerdem müsste ich wahrscheinlich viel mehr Umsatz machen, vor allem wenn die zwei Personen, die in jeder Wohnung wohnen, kein Paar sind.
Ich kann bequem schätzen, dass zwei Einheiten mindestens das Doppelte der Arbeit sind, weil ich eine Eigentumswohnung an anderer Stelle in der Stadt besitze. Der Mieter ist in Ordnung, aber sie hat eine Drehtür von Mitbewohnern in den nur zwei Jahren, in denen sie dort war. Es braucht Zeit, um einen neuen Mieter zu vetieren, mit dem Gebäude zu koordinieren, um sie einziehen zu lassen, die Verbandsregeln zu überdenken, eine Anzahlung einzuholen, das Verzeichnis zu ändern usw.
EINZELFAMILIENHAUS EFFIZIENZEN
Die Leichtigkeit der Pflege eines Einfamilienhauses im Vergleich zu einem Mehrfamilienhaus ist eine große Attraktion für kleine Vermieter wie mich, die keine Hausverwalter beschäftigen. Je älter und wohlhabender wir werden, desto weniger wollen wir mit anderen Menschen umgehen und desto weniger kümmern wir uns um Geld.
Ich denke immer noch, dass der Kauf einer Multi-Unit-Immobilie mit der Absicht, in einer Einheit zu leben und die anderen Einheiten zu vermieten, eine solide hybride Bewegung ist, die wahrscheinlich Ihre Renditen maximieren wird. Es ist einfach besser, wenn du jünger bist. Wenn Sie Mieter sind, bedeutet dies, dass Ihre Mieter in dem Gebäude wahrscheinlich respektvoller mit Ihnen umgehen werden, und es wird Ihnen viel leichter fallen, die Wartung zu koordinieren.
Für mich war es mehr als 1000 Quadratmeter Wohnfläche pro Person zu viel. Es fühlt sich verschwenderisch an, als hätte man zu viele Kleider, die man nicht im Schrank sitzt, während einige Familien im Winter frieren, weil sie nicht genug haben.
Kaufen Sie Eigentum für einen besseren Lebensstil zuerst, Mieteinkommen Sekunde und Kapitalwertsteigerung Drittel. Sie werden vielleicht nicht in der Lage sein, maximale Mieteinnahmen zu erhalten, wenn Sie sich entscheiden, Ihr Haus zu vermieten und einen anderen großartigen Platz zu kaufen, aber der Vorteil, Ihr Geld zu genießen, überwiegt bei weitem den Vorteil, mehr Geld mit Geld zu verdienen.
Welche Anlageimmobilien kaufen?
* Einfamilienhäuser bieten in der Regel einen besseren Kapitalzuwachs, mehr Expansionspotenzial, mehr Flexibilität bei den Mietern und möglicherweise weniger Mieterfluktuation. Nachteil ist mehr praktische Wartung und niedrigere Mieteinnahmen. Für diejenigen, die im Haus leben möchten, Verbesserungen vornehmen und dann das Haus vermieten, ist eine SFH die beste Investitionsimmobilie.
* Eigentumswohnungen sind in der Regel billiger zu erwerben und können eine höhere Mieteinnahmen erbringen. Zu den Nachteilen zählen HOA-Gebühren und HOA-Regelungen, die die Mietfreiheit einschränken und Mietgewinne reduzieren können. Du bist der König deiner Wohnung, aber nicht König der gemeinsamen Domäne. Für diejenigen, die sich ein Einfamilienhaus nicht leisten können, oder die weniger Zeit für die Instandhaltung ausgeben möchten, sollte eine Wohnung in Betracht ziehen.
* Multi-Unit-Immobilien bieten ein maximales Mietrenditeeinkommen und eine hohe Flexibilität des Mietertyps. Die Hauptnachteile sind potenziell höhere Fluktuationsraten und eine viel aktivere Verwaltung durch den Vermieter. Überprüfen Sie auch für Mietkontrollgesetze. In San Francisco sind Multi-Unit-Objekte unter Mietkontrolle, aber SFHs und Eigentumswohnungen sind nicht. Für diejenigen, die mehr Energie und mehr Zeit haben, sind Multi-Unit-Eigenschaften der Weg zu gehen.
Empfehlungen
Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden möchten, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen mit Sitz in San Francisco. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Wenn Sie den Asset-Allocation-Mix von College-Endowment-Fonds und vermögenden Privatpersonen studieren, werden Sie Immobiliengewichtungen zwischen 5% -25% sehen. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen.
Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.
Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.