Trotz der Gründung von Zillow, Trulia (von Zillow im Jahr 2015 erworben) und einer Reihe anderer Internet-Immobilienfirmen sind die Provisionssätze immer noch nicht gefallen. Schauen Sie sich die Vermögensverwaltungsbranche an. Sie haben 2% bis 3% Ihres Vermögens belastet, um Ihr Geld zu verwalten. Dank Robo-Advisors wie Wealthfront und Betterment können Sie Ihr Geld mit ähnlichen Ergebnissen für 0,25% oder weniger verwalten. Das ist ein Rückgang der Provisionen um 90%!
Jede Immobilie, die ich seit 2003 gekauft habe, habe ich über das Internet gefunden. Deshalb habe ich immer nach meinem Makler gefragt, um einen Teil ihrer Provision zu teilen, sobald das Geschäft abgeschlossen ist. Sie sind immer verpflichtet, da sie nichts getan haben außer Hilfe, das Angebot zu schreiben, das ich für fair hielt. Heute können Sie mit DocuSign ein Angebot in wenigen Minuten erstellen.
Dann, im Jahr 2014, beschloss ich, Sparen noch einen Schritt weiter zu gehen, indem ich den Listing-Agent dazu brachte, mich auch zu vertreten, um geschätzte 8% vom Kaufpreis zu sparen (1% Provisionsrückerstattung, 7% niedrigerer Angebotspreis FTW). Es war ein Kinderspiel, weil ich den Transaktionsprozess nach dem Schreiben ein paar Dutzend Angebote bereits verstanden habe.
Ein Haus für den Top-Dollar zu verkaufen erfordert Geschicklichkeit, denn eine Immobilie gut zu vermarkten und ein großes Netzwerk zu haben macht einen großen Unterschied. Der Listing-Agent, der mir mein jetziges Zuhause verkauft hatte, hinterließ im Grunde $ 120.000 für seine Verkäufer auf dem Tisch, weil er als Rentner kein Netzwerk hatte, die Immobilie nicht über das Internet vermarktete, zu hoch preiste und sich mit mir anfreundete ! Du willst nicht mit mir befreundet sein, wenn du versuchst, das beste Angebot zu bekommen.
Ein großer Makler ist absolut ihr Gewicht in Silber wert. Aber dieses Gewicht ist immer noch weniger als 5% des Wertes eines Eigenheims wert, wenn die Eigenheimpreise in den großen Küstenstädten in den USA so steil sind. Anstelle einer Gebühr, die auf einem Prozentsatz basiert, scheint eine Pauschalgebühr für die Verbraucher viel gerechter zu sein.
Schauen wir uns eine Kostenaufschlüsselung für ein Haus an, das in San Francisco für 1.850.000 US-Dollar verkauft wird. Es war Teil der Präsentation, die die Gastmakler mir gaben, wenn sie mein Haus verkauften. Ich denke, Sie werden schockiert sein zu sehen, wie viel kostet ein Haus kostet!
Kostenaufschlüsselung, um ein Haus zu verkaufen
In der Verteidigung des Immobilienmaklers geht die Hälfte ihrer 5% Provision an den Agenten, der den Käufer bringt. Kein schlechter Deal für den Agenten des Käufers (in der Grafik seltsamerweise als Verkaufsbüro bezeichnet). In der Zwischenzeit muss sie je nach Vertrag mit der Immobilienfirma mindestens 20% ihrer Provision von 2,5% an ihre Firma zahlen. Anstatt also $ 46.250 mit nach Hause zu nehmen, kann der Börsenmakler für etwa zwei bis drei Monate Arbeit höchstens 37.000 Dollar mit nach Hause nehmen.
$ 37.000 ist immer noch eine gesunde Take, aber es ist weit entfernt von den $ 92.500, die Sie vielleicht denken, sie bekommt 5%. Die meisten Makler haben nicht viele Einträge jedes Jahr. Die meisten Makler helfen Menschen, ein Zuhause zu finden. In einem hart umkämpften Markt wie San Francisco verliert man häufiger an Bietkämpfen, als man gewinnt.
Jetzt konzentrieren wir uns auf San Francisco Transfer / Verbrauchsteuer von $ 13,875. Jede Stadt und jeder Staat hat einen, also überprüfe deinen. Der Steuersatz ist variabel und hängt vom Kaufpreis oder vom Marktwert ab, wie in der nachstehenden Grafik dargestellt.
Zum Beispiel wurde mein Haus mit einem geschätzten Wert von ungefähr $ 100.000 besteuert, weil der eine Eigentümer es im Jahr 1946 für nur $ 50.000 zurück gekauft hat. Wir haben ein Gesetz, wo der veranschlagte Wert nur um nicht mehr als einen bestimmten Index (~ 1 steigen kann) -2% pro Jahr). Die Einnahme der Stadt war folglich $ 1.200 pro Jahr ($ 100.000 Wert X 1.2%). Wenn ich das Haus für 1.230.000 Dollar gekauft habe, macht die Stadt jetzt 14.760 Dollar pro Jahr für das gleiche Grundstück!
Aber heiliger Mist. Sehen Sie sich an, wie sich die Transfer- / Verbrauchssteuer fast um den Faktor 3 erhöht, wenn Sie ein Haus für mehr als $ 5.000.000 verkaufen. Wir sprechen hier von mindestens $ 100.000 Transfer / Verbrauchsteuer. Was für eine Geldverschwendung. Können Sie den Stadtverantwortlichen die Schuld dafür geben, dass sie nicht so viel getan haben, um unsere Wohnungsnot zu beheben?
Jetzt schauen wir uns das an Weitere Kosten in Höhe von 10.300 US-DollarAlle sind notwendig, bis auf die $ 8.500 Inszenierung. Da die meisten Käufer keine Vorstellungskraft haben, wird eine Inszenierung generell empfohlen. Das Haus wird sauberer, heller und so gut wie immer aussehen, um das maximale Geld anzuziehen. $ 8.500 allein klingt nach viel, um Möbel für 2-3 Monate zu mieten. Aber die Hoffnung ist, dass die Inszenierung mehr als nur ihre Kosten zurückzahlen wird.Je teurer Ihr Zuhause, desto mehr Inszenierung lohnt sich.
Das Haus, in dem ich derzeit lebe, war im Jahr 2014 nicht inszeniert. Es hatte durch und durch zottigen grünen Teppich und grüne Farbe. Einige der Aluminiumfenster waren gesprungen und von 1946 an schien alles unangetastet zu sein. Infolgedessen war der Wettbewerb spärlich. Weil der Listing-Agent es auch zu hoch bewertet hat, hat er auch die Flipper weggeschreckt. Das war ein perfektes Szenario für mich. Ich liebe den Kauf von nicht inszenierten Häusern, denn nachdem ich im Laufe der Jahre tausende von offenen Häusern gesehen habe, weiß ich, was die Dinge sein könnten.
Die endgültigen Kosten, die wir nicht sehen, sind Steuern. Obwohl die Immobilie für 1.850.000 $ verkauft werden kann, beträgt der Nettoerlös in diesem Beispiel nur 1.733.000 $. Alle diese Kosten sind abzugsfähig. Wenn die Verkäufer ein Ehepaar sind, können sie bis zu $ 500.000 steuerfrei machen, wenn sie die Immobilie mindestens zwei der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt haben. Ein einzelner Verkäufer kann bis zu 250.000 US-Dollar steuerfrei unter den gleichen Bedingungen verdienen.
Jeder Überschuss wird mit den geltenden langfristigen Kapitalgewinnsätzen besteuert, was 20% für Steuerzahler mit höherem Einkommen (413.000 $ allein / 464.000 $ verheiratet), 15% für die meisten Einzelpersonen und 0%, wenn Sie in den 10% - 15 sind % Einkommensteuerklasse.
Niemals meine Eigenschaften verkaufen
Angesichts dieser Kosten beabsichtige ich NIEMALS, meine Immobilien zu verkaufen, bis zumindest eine Staffelung der Provisionssätze, z. 3% Provision für Häuser unter $ 1M, 2% Provision für jeden $ 1 über $ 1M, etc. Es sollte vorzugsweise a sein Pauschalgebühr für den Verkauf eines Hausesgenauso wie es eine Flat Tax über einem Armutseinkommensniveau geben sollte. Das Internet sollte die Provisionsniveaus inzwischen gesenkt haben, aber nicht, weil Maklereinnahmen eine Haupteinnahmequelle für Internet-Immobilienunternehmen sind.
Die Ironie ist, dass wenn Immobilienprovisionen niedriger wären, es viel mehr Transaktionen geben würde, die generieren würden viel mehr Einnahmen für die gesamte Immobilienwirtschaft. Angesichts der Tatsache, dass jede Stadt auch eine riesige Transfer- / Verbrauchssteuer hat, um einfach nur Papier zu pushen, würden niedrigere Immobilienprovisionen den Stadtumsatz ebenfalls ankurbeln. Die Immobilienwirtschaft ist reif für Störungen.
Verkauf verursacht Lecks. Außerdem möchten Sie niemals eine Cash-Kuh in diesem Niedrig-für-länger-Zinsumfeld verkaufen. Alle einkommensgenerierenden Vermögenswerte müssen wie ein verwöhntes Einzelkind geschätzt werden. Nutzen Sie die Vorteile von Menschen, die nicht die Disziplin haben, sich festzuhalten. In 20 Jahren werden Sie sich wahrscheinlich sehr freuen.
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