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Die Transaktionsmechanik

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Dies ist ein Gastbeitrag von Owen Johnson.

Teil 3 in einer Reihe von 7 auf Immobilien.

DIE WEEKLANG-REIHE VON IMMOBILIEN-GRUNDLAGEN 1. Der Real Scoop auf Immobilien 2. Den Immobilieninvestitionspfad beginnen 3. Die Transaktionsmechanik 4. Eine Fibel auf Immobilienagentur 5. Nutzen Sie sich aus, um Ihren Wohlstand zu steigern 6. Verwaltungsinfrastruktur 7. Die Woche im Rückblick Eine finanzierte Immobilientransaktion hat eine gute Anzahl von beweglichen Teilen und Schritten, die passieren müssen, damit die Dinge funktionieren. Hier ist ein grober Überblick über den Kaufprozess.

1. Besorgen Sie sich einen "Beweis", den Sie kaufen können

Dies geschieht in der Regel in Form eines Präqualifikations- oder Vorabgenehmigungsschreibens eines Kreditgebers. Denken Sie daran, dass der Kreditgeber in der Regel nichts außer Ihrem Kredit-Score verifiziert hat, so dass dieser Brief nicht wirklich sehr viel beweisen. Es zeigt nur, dass Sie ein Gespräch mit einem Hypothekenmakler hatten und dass Sie eher in der Verfassung sind, etwas zu kaufen als jemand, der es nicht getan hat. Einer dieser Briefe ist normalerweise notwendig, damit ein Verkäufer ein Angebot annehmen kann.

Durch diesen Prozess erhalten Sie auch eine Vorstellung von der Hypothek Rate, die Sie erhalten, die Sie benötigen, um mögliche Investitionen zu bewerten.

2. Suchen Sie eine Immobilie zum Kaufen

Einfach zu verstehen, manchmal schwer zu erreichen. Suchen, suchen, suchen. Lass die Leute wissen, dass du aussiehst, sie wissen vielleicht etwas, das zu dem passt, was du suchst. Wenn Sie eine potenzielle Anlageimmobilie finden, führen Sie die Finanzanalyse durch. Ich verwende die OpenOffice.org-Tabellenkalkulationsanwendung, die alle finanziellen Funktionen enthält, die Sie zum Berechnen von Kreditzahlungen usw. benötigen.

Vergessen Sie nicht, Steuern, Versicherungen und Eigentumswohnungen / Verbandsgebühren in Ihre Analyse einzubeziehen! Erwägen Sie auch das Hinzufügen von Variablen für Mietleerstand und Wartungskosten. Ein Platz zum Starten wäre 10% Leerstandsrate und 10% Wartungskosten, aber diese Zahlen variieren dramatisch von Bereich zu Bereich, so dass Sie einige Nachforschungen betreiben müssen, um genauere Zahlen für Ihren Kauf zu finden.

3. Machen Sie ein Angebot, unterzeichnen Sie eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung und besichtigen Sie die Immobilie

Die Reihenfolge dieser Schritte variiert von Staat zu Staat. Einige Staaten unterscheiden nicht zwischen Angeboten und Kauf- und Verkaufsvereinbarungen. In einigen Staaten wird die Inspektion zwischen Angebot und Kaufvertrag abgeschlossen, in anderen nach Unterzeichnung beider Dokumente. Jedes Gebietsschema hat seine eigenen Standards, aber das Wesentliche dieses Teils der Transaktion ist:

Ermitteln Sie den Wert der Immobilie und machen Sie ein Angebot, verhandeln Sie über dieses Angebot und stellen Sie sicher, dass Sie über mögliche Probleme mit der Immobilie informiert sind. Verwenden Sie gesunden Menschenverstand und stellen Sie einen externen Inspektor ein.

4. Beantragen Sie eine Hypothek

Beantragen Sie formal eine Hypothek. Bereit sein, Einkommensnachweise mit W-2, Steuererklärungen und Gehaltsabrechnungen nachzuweisen. Es gibt Kredite, wo dies nicht notwendig ist, aber die Zinssätze werden höher sein, also besprechen Sie, was Sie mit Ihrem Hypothekenmakler während der Vorqualifikationsphase zeigen können und was nicht. Sie wollen nicht ein frühes Angebot, das niedrig ist, nur zu entdecken, nachdem Sie sich in ein Geschäft, dass Sie diese Art von Darlehen nicht bekommen können.

Sobald der Antrag vollständig ist, sollte ein kurzer Zeitraum verstreichen und Sie erhalten eine Verpflichtungserklärung. Diese Verpflichtungserklärung ist ein Brief, der besagt, dass die Bank Ihnen eine bestimmte Art von Hypothek geben wird, vorausgesetzt, bestimmte Dinge werden zur Verfügung gestellt (Schätzung, Einkommensnachweis usw.). Stellen Sie sicher, dass dieser Brief für die Art von Darlehen, die Sie erwarten, ist und stellen Sie sicher, dass die Preise korrekt sind.

5. Setz dich und warte auf die Beurteilung

Je nach Ort und Jahreszeit sitzt man wahrscheinlich ein bis vier Wochen und wartet auf die Beurteilung. Die Beurteilung wird von einem lizenzierten Gutachter vorgenommen. Das Gutachten schützt das Interesse der Banken und in vielen Fällen auch Ihres. Wenn das Haus den vereinbarten Kaufpreis nicht einschätzt, gibt es vier wahrscheinliche Ergebnisse: Sie zahlen die Differenz in bar, der Verkäufer senkt den Preis, eine Kombination der beiden oder nimmt Ihre Hypothekenklausel in Ihrem Kauf und Verkauf an Zustimmung ist noch gültig, du gehst. Lassen Sie uns annehmen, dass die Dinge funktionieren und alles gut beurteilt wird, was typischerweise bei guten Realtors der Fall ist.

Diese Wartezeit ist gut für die Planung von Umzügen, das Anordnen von Arbeiten, die möglicherweise auf dem Grundstück ausgeführt werden müssen, und sogar für die Suche nach Mietern, wenn das Eigentum frei ist.

Wenn die Inspektionsverhandlungen zur Ausführung von Arbeiten geführt haben, ist es nun an der Zeit, zu bewerten, ob die Arbeiten zu Ihrer Zufriedenheit durchgeführt wurden. Dies kann erfordern, dass der Inspektor wieder eingestiegen wird, normalerweise zu reduzierten Kosten.

Dies ist auch die Zeit, eine Gefahrenversicherung zu finden. Rufen Sie mehrere Anbieter an, um Vergleiche zu erhalten. Dieser Prozess dauert normalerweise ein oder zwei Tage für eine Wohntransaktion.

6. Schließzeiten Ansätze

Schließlich erhält das Hypothekenunternehmen die Bewertung, genehmigt das Darlehen, alle notwendigen Arbeiten sind abgeschlossen und inspiziert, und Sie sind bereit zu schließen. Sie erhalten die Möglichkeit, am Tag des Abschlusses durch das Anwesen zu laufen und es zu besichtigen. Wenn etwas zu diesem Zeitpunkt anders erscheint als das, was du erwartest, bring es zur Sprache, weil du nach dem Closing nicht viel Regress haben wirst. Dinge, die Sie beachten sollten, reichen von Mietern, die noch in dem Gebäude wohnen, als Sie zugestimmt haben, das Gebäude frei zu lassen, damit ein Fenster gebrochen wird, das bei der Inspektion nicht gebrochen wurde.

Lassen Sie sich einige Stunden vor dem Closing von Ihrem Anwalt eine Kopie des HUD / Settlement-Statements zukommen lassen, damit Sie diese überprüfen können, bevor Sie am Schlusstisch sitzen.

Sie müssen möglicherweise Geld zum Abschluss bringen, wenn der Betrag auf dem HUD nicht klar ist, lassen Sie den Siedlungsagenten (Ihr Anwalt) wissen, was Sie mitbringen müssen, und stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, warum. Sie werden höchstwahrscheinlich einen Bankscheck bei der Schließung bereitstellen oder die Gelder am Vortag an sie überweisen.

7. Die abschließende Tabelle

Die Abrechnung ist das Dokument, das Ihre Kosten und die Kosten des Verkäufers beschreibt. Es zeigt, woher all das Geld kommt und geht. Klingt einfach richtig? Leider ist es nicht. Es gibt alle Arten von Gebühren, Gebühren, eingehende Gelder (insbesondere mit zwei Hypotheken) und ausgehenden Fonds.

Stellen Sie sicher, dass Ihre Hypothek die Hypothek ist, für die Sie sich wirklich beworben haben (Abschlusskosten, Preise, Dauer, Vorauszahlungsoptionen usw. sind korrekt). Bestätigen Sie, dass Ihre Versicherung und Steuern Escrows, was Sie erwartet haben, und auch, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, was jeder einzelne Artikel auf der Abrechnung ist. Wenn Sie eine Nummer auf dem Dokument nicht verstehen oder wo es herkommt, lassen Sie sich von Ihrem Anwalt erklären.

Leider schleichen sich selbst bei den besten beteiligten Spielern Fehler in dieses sehr wichtige Dokument ein, und es kann Leute echtes Geld kosten, also wenn es um die Abrechnung geht, seien Sie detailorientiert.

Haben Sie Freunde, die kürzlich ein Haus gekauft haben? Wenn ja, rufe oder schreibe sie jetzt und sag ihnen, dass du kaufen möchtest und sieh zu, ob sie bereit wären, ihre Abrechnung mit dir zu besprechen, um ihnen bei der Vorbereitung zu helfen. Denken Sie daran, dass es sich bei der Abrechnung um ein finanziell sensibles Dokument handelt, das Informationen über ihre finanzielle Situation enthält. Stellen Sie also sicher, dass Sie jemanden auswählen, der diese Informationen gerne mit Ihnen teilt. Kürzlich bewegte Eltern sind auch gute Kandidaten.

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