Ich fürchte, es gibt eine Menge Anti-Immobilien-Leute da draußen, denen ein entscheidendes Wirtschaftsparadoxon fehlt, das sie in eine schlechtere finanzielle Verfassung bringen wird, wenn sie nicht mehr die Fähigkeit oder den Wunsch haben zu arbeiten.
Es ist eine Sache, gegen Immobilien zu sein, weil Sie es sich nicht leisten können oder nicht wissen, wo Sie in den nächsten 10 Jahren leben wollen. Es ist in Ordnung, gegen Immobilien zu sein, wenn Sie klugerweise in Aktien, Anleihen und andere Anlageklassen investiert haben, die im Laufe der Zeit eine steigende Tendenz aufweisen. Es ist nicht in Ordnung, gegen Immobilien zu sein, wenn Sie die Grundlagen nicht vollständig verstehen oder nie beide Seiten der Geschichte besessen haben und deshalb nicht sehen.
Die Regierung und ihre wirtschaftlichen Lügen
Die Regierung sagt uns gerne, dass es kaum Inflation gibt. Sie verweisen auf den Verbraucherpreisindex (VPI), der bei 1-2% schwankt, da die Inflation unter Kontrolle ist. Ja, die Inflation ist seit den späten 80er Jahren zurückgegangen, aber Sie und ich wissen, dass der VPI oder ein anderer Inflationsindex, auf den die Regierung hinweist, nicht die ganze Wahrheit sagt.
Die Inflation läuft VIEL höher für alles, für das wir Geld ausgeben: medizinische Versorgung, Studiengebühren, Energie, Nahrung und Unterkunft. Sicher, die Ölpreise sind seit ihrem Höchststand um 50% gesunken, aber die Gaspreise sind immer noch das Dreifache, was sie 1995 waren. Erinnern Sie sich nicht an 90 Cent pro Gallone? Offenbar haben neue Fahrzeugpreise kaum mit dem Verbraucherpreisindex Schritt gehalten. Aber wenn der durchschnittliche Preis eines Autos laut KBB jetzt bei 34.000 Dollar liegt, muss etwas passieren!
Sehen Sie diese letzte Preisänderungstabelle für verschiedene Konsumgüter und Dienstleistungen. Es sei denn, Sie planen, nicht zur Universität zu gehen, keine Kinder zu haben, nicht krank zu werden, nicht zu essen und nicht unter einem Dach zu leben, Sie fühlen Inflation bei der Arbeit. Zumindest können wir alle Fernseher, Software und Spielzeuge kaufen, die wir wollen!
Da jeder Erwachsene, der seit mindestens 10 Jahren Geld ausgibt, leicht die Preise vergleichen kann, mit denen, wo er jetzt ist, steht er für die Inflation und die wirtschaftlichen Zahlen der Regierung kann nicht vollständig vertraut werden.
Warum stellt die Regierung irreführende Wirtschaftszahlen her? Der Wunsch nach sozialer und wirtschaftlicher Stabilität. Aufgabe der Federal Reserve ist es, eine Inflationsrate von 2% beizubehalten und eine maximale Beschäftigung sicherzustellen. Solange die Öffentlichkeit denkt alles wird in Ordnung sein, es gibt eine größere Chance, dass alles in Ordnung sein wird. Es wird keine Massenhysterie oder Revolution geben, wie wir es im Laufe der Geschichte gesehen haben. Denken Sie daran, das oberste Ziel aller Politiker ist es, relevant und mächtig zu bleiben.
Stellen Sie sich vor, die Regierung hätte die tatsächliche Inflationsrate von etwa 6% pro Jahr angegeben. Die Produzenten würden die Preise aggressiver erhöhen. Inputkosten für alles würden steigen. Die Zinssätze würden steigen. Die Nachfrage würde schließlich sinken, der Aktienmarkt würde zusammenbrechen, die Arbeitslosigkeit würde in die Höhe schießen und die Wirtschaft würde schließlich zum Erliegen kommen.
Drastische Veränderungen in der Wirtschaft über einen kurzen Zeitraum verheerenden Schaden anrichten. Stattdessen versuchen die Regierung und die Fed ihr Bestes, um Boom / Bust-Zyklen zu minimieren, indem sie harmlosere Zahlen melden.
Hinweis: Wenn Sie sich fragen, warum der CPI niedrig bleiben kann, obwohl alles, für das wir Geld ausgeben, viel schneller steigt als der CPI, müssen Sie nur die Gewichtungen der Variablen anpassen, um den CPI zu bestimmen. Zum Beispiel kann die Regierung Kleidung und Fernseher übergewichten, während sie die Studiengebühren und medizinischen Kosten unterbewertet.
Wie sind die Verbraucher so leicht verwirrt?
Nach der Veröffentlichung Kauf von Immobilien so jung, wie es möglich ist, stimmte ein Leser meiner Wahrheit nicht zu, nachdem ich gerade einen 2,375% 5/1 ARM eingesperrt hatte. Hier ist was ich geschrieben habe,
"Trotz der Inflation fallen die Zinsen weiter. Dies ist das Goldlöckchen-Szenario für alle Immobilieninvestoren, die von den niedrigen Hypothekenzinsen profitieren und gleichzeitig die Mieten erhöhen können. "
Seine Antwort, "Nein. Die Preise fallen weiter, weil die Inflation nirgendwo zu sehen ist. Seien Sie versichert, dass die Zinsen steigen werden, wenn sich die Inflation jemals wiederbelebt. "
Die Antwort dieses Lesers sollte für jeden Regierungsbeamten MUSIK sein, weil die Regierung diese Person erfolgreich davon überzeugt hat, dass es keine Inflation gibt.
Hier ist ein weiterer Kommentar, den ich zu einem ABC-Artikel über Inflation hinterlassen habe: "Die Zinssätze werden nur steigen, wenn die Nachfrage nach Geld steigt. Die Geldnachfrage steigt, wenn sich die Weltwirtschaft beschleunigt. Raten Sie, was in einem solchen Szenario passiert? Der Wert Ihres Hauses bläst auch in beschleunigtem Tempo. "
Und das war die Antwort einer Person, "Die Zinssätze steigen, wenn die Zentralbanken die Zinssätze erhöhen. Die Nachfrage hat damit fast nichts zu tun. "
Die Nachfrage hat damit fast nichts zu tun? Mein Kopf tut weh. Die Öffentlichkeit hat keine Ahnung, wovon sie in Wirtschaft und Finanzen sprechen. Die Zentralbanken erhöhen ihre Interbankenkreditzinsen, um die Inflation zu bekämpfen und die Nachfrage nach Geld zu reduzieren. Die Nachfrage hat alles mit Zinsen und Inflation zu tun.
Der Markt bestimmt weitgehend Hypothekenzinsen. Für ein tieferes Verständnis darüber, wie die Fed den Leitzins der Fed erhöhen kann, können Hypotheken immer noch so fallen, wie sie seit Dezember 2015 sind. Lesen Sie bitte: Soll ich in einem Umfeld mit steigendem Zinssatz ein Haus kaufen? Die Fed erklären
Nehmen wir an, Sie sind immer noch nicht überzeugt, dass es Inflation gibt. Sehen Sie sich noch einmal mein Diagramm an und konzentrieren Sie sich nur auf die Spalten "Kosten zu vermieten" und "Kosten zu Eigen" für ein Haus, das ich in San Francisco besitze.
Die mutmaßlichen Kosten zu Miete heute von $ 5.500 auf $ 9.000 gestiegen, ein Anstieg von 81% in 11 Jahren. In der Zwischenzeit sind die Selbstkosten von 4.800 USD auf 3.000 USD gesunken, ein Rückgang von 38% im selben Zeitraum aufgrund der Refinanzierung von Hypotheken, da die Zinssätze zurückgingen. Was für ein Paradox!
Trotz eines Anstiegs der Miete um 81%, warum glaubt dieser Leser immer noch, dass es keine Inflation gibt? Ich weigere mich zu glauben, dass er die Tabelle nicht lesen kann. Daher ist der einzige Grund für den Unglauben wahrscheinlich auf den scheinbar stillen, aber mächtigen Effekt der zusammengesetzten Inflation zurückzuführen.
Um von $ 5.500 bis $ 9.000 pro Monat Miete in 11 Jahren zu bekommen, benötigt nur 4.85% zusammengesetzte jährliche Wachstum. Aber Sie können sehen, dass nur ein Unterschied von 2-3% über dem CPI zu großen Zahlen im Laufe der Zeit führen kann.
Zusammengesetztes jährliches Wachstum ist deshalb wichtig, um frühzeitig zu sparen und zu investieren. Zusammen mit dem jährlichen Wachstum ist es daher auch äußerst wichtig, eine angemessene Vermögensallokation zu haben, die Ihrer Risikotoleranz entspricht. Zusammengesetztes jährliches Wachstum ist der Grund, warum teure Gebühren bezahlen oder revolvierende Kreditkartenschulden Ihre Ruhestandsziele wirklich verletzen können.
Und ein durchschnittliches jährliches Wachstum ist der Grund, warum jüngere Leser fast immer diejenigen sind, die gegen meine Vermögensziel-Charts verstoßen, weil sie nicht lange genug investiert haben, um Compounding in Aktion zu sehen!
Wenn die Kosten für Eigentum flach blieben, während die Mieten 4,85% pro Jahr stiegen, wäre das gut genug für die meisten Hausbesitzer und Vermieter. In den letzten 35 Jahren war jeder Eigenheimbesitzer mit mindestens 20% Eigenkapital in seinen Häusern berechtigt, seine Hypothekenzinskosten um 30% zu refinanzieren und zu senken.
Sobald die Hypothek bis 2025 abbezahlt ist, wird die Miete für dieses Haus wahrscheinlich über $ 10.000 pro Monat und $ 8.000 nach Ausgaben in die ewige Rente betragen. Dies ist eine wertvolle Anlageklasse, die dank der Inflation weiterhin wertvoller werden sollte.
Sie können hervorheben, wie Menschen, die in der Stadt XYZ ganz oben auf dem Markt gekauft haben, noch immer unter Wasser sind, um Ihren Grund für die Miete zu rechtfertigen. Sie können sagen, dass Eigenheimbesitz Ihre Freiheit beschränkt, ein vagabund Jobtrichter zu sein. Sie können sich selbst davon überzeugen, dass Sie immer "den Unterschied sparen", indem Sie in Investitionen investieren können. Wissen Sie nur, dass eine Leerverkäufe durch Vermietung langfristig ein Verlierer ist. Es gibt Leute, die Aktien an der Spitze des Marktes gekauft haben und am Ende auch verkauft haben.
Sei nicht in Verleugnung.
Heads You Win, Tails Sie gewinnen
Wenn du Reichtum erlangen willst, werde ein Preisdiktator, kein Preisnehmer. Hier sind drei Szenarien, in denen ein echter Asset-Eigentümer gewinnt:
1) Sagen wir, es gibt wirklich keine Inflation, wie die Regierung und der Leser sagen. Profitieren Sie von niedrigen Zinsen und refinanzieren Sie Ihre Hypothek, um Ihre Kosten zu senken. Oder ziehen Sie in Betracht, billige Schulden aufzunehmen, um ein Unternehmen zu investieren oder zu vergrößern.
2) Nehmen wir an, die Inflation wächst rasant. Sie können nun die Mieten für Ihre Mieten erhöhen, während Sie die gleiche Hypothek bezahlen.
3) Sagen wir, es gibt Hyperinflation. Wunderbar! Ihr wahrer Vermögenswert hyperinflationiert auch, weil es Teil dessen ist, was Inflation definiert. Die Mieten steigen auch wie verrückt. Sie können sich nicht refinanzieren, weil die Zinsen höher sind, aber zumindest bleibt Ihre monatliche Hypothekenzahlung gleich.
Wie sieht es in Abschwungphasen aus? Nun, natürlich wird Ihr Vermögen genauso wertlos sein wie alles andere. Bist du wirklich verletzt, weil alles relativ ist? In einem Abschwung sinken die Zinsen, weil Anleger die Sicherheit von Anleihen suchen und sich refinanzieren. Aber die Mieten sind im Allgemeinen auf dem Weg nach unten wegen der Mietverträge von einem Jahr und den Schmerzen des Umziehens.
Sie können glauben, alles was Sie wollen, dass eine neutrale Inflation durch den Besitz Ihrer eigenen Immobilie eine schlechte finanzielle Bewegung ist. Aber es gibt einen Grund, warum das mittlere Nettovermögen von Eigenheimbesitzern 31 - 46 Mal größer ist als das mittlere Nettovermögen von Mietern laut der Federal Reserve Survey of Consumer Finances. Die Inflation ist zu mächtig, um zu kämpfen.
Seien Sie einfach kein verrückter Spieler und binden Sie 80% Ihres Nettowertes in Ihrem Haus wie der mittlere Eigenheimbesitzer. Bauen Sie Ihr Vermögen mit mehreren Anlageklassen aus.
Muss kein Genie sein
Dank der Inflation muss man kein Immobilieninvestor sein, um langfristig gut zu sein. Wir werden Down-Cycles durchlaufen. Es wird immer Leute geben, die zu viel Haus an der Spitze des Marktes gekauft haben oder sich während eines Abschwungs nicht halten konnten. Aber für diejenigen, die zu einem angemessenen Zeitpunkt im Rahmen ihrer Möglichkeiten kaufen, werden die Dinge wahrscheinlich gut ausgehen.
Das gleiche Argument kann auch für Investitionen in den Aktienmarkt verwendet werden. Es ist töricht, eine Anlageklasse in eine andere zu stecken, weil alles davon abhängt, wo Sie im Leben sind, Ihre Ziele und Ihre derzeitige finanzielle Situation. Ich habe so eine große Prämie auf das Leben in einem Haus, wo ich jetzt 10 - 15 Stunden pro Tag verbringen.
Schließlich könnten sich die USA und andere Entwicklungsländer in Japan verwandeln, wo die Zinssätze negativ werden und die Preise für Vermögenswerte über Elektronik und Bekleidung hinausgehen. Aber heute ist nicht dieser Tag, weil die USADemographie ist jünger, wir sind produktiver und wir haben eine Miet- und Feuerkultur, die eine schnellere Innovation ermöglicht.
Investitionsempfehlungen
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Leser, warum glaubt die Öffentlichkeit, dass es keine Inflation gibt, wenn alles, was wir konsumieren, viel schneller steigt als der Verbraucherpreisindex? Müssen die Leute einfach nicht die Preise aus der Vergangenheit vergleichen? Oder liegt es daran, dass die Einkommen schneller gewachsen sind als der Anstieg der Kosten, also kümmert sich niemand wirklich darum? Und wenn das der Fall ist, ist es nicht logisch anzunehmen, dass die Wirtschaft weiter so gut tuckern wird?