Das Refinanzierungsfenster schließt: Historische Charts der 10-jährigen Rendite

Die Hypothekenzinsen haben nach dem Trump-Sieg 2017 endlich wieder angezogen. Die Ansicht ist, dass Trumps Politik aufgrund hoher Staatsausgaben und Kreditaufnahme inflationär sein wird.

Ich empfehle die Refinanzierung so oft wie möglich, wenn die bestehenden Zinssätze mindestens 0,5% niedriger sind und Sie können die Refinanzierungskosten innerhalb von 24 Monaten decken. Nicht refinanzieren wegen Faulheit oder Angst ist ziemlich dumm. Es ist interessant zu beachten, dass je größer Ihre Hypothek zu refinanzieren ist, desto geringer sind Ihre expliziten Refinanzierungskosten. Da ich glaube, dass der ideale Betrag für eine Hypothek 1 Million Dollar (wenn Sie es sich leisten können) für Steuerzwecke ist, sind meine Refinanzierungskosten oft "keine Kosten" mit Gebühren einfach in den neuen niedrigeren Satz eingebettet. Es gibt kein kostenloses Mittagessen, aber es fühlt sich so an, wenn eine Bank sagt, dass Sie eine 0,5% niedrigere Rate wollen, die Sie nichts aus der Tasche kostet!

SO WAS IST EIN HOMEOWNER, DER ZU TUN IST?

Es geht um die Perspektive in Finanzen. Obwohl Sie das Refinanzierungsfenster für die letzten 12 Monate vielleicht verpasst haben, werfen wir einen Blick auf a Zweijahresfenster um zu sehen, wo 2,15% oder mehr liegen.

Wie Sie aus dem Chart sehen können, beträgt das Zweijahreshoch für die 10-jährige Rendite 3,2%. Von 2,15% auf 3,2% zu steigen, ist ein großer Anstieg von 50%, der den Anlegern, die viel Geld verlieren werden, Angst einjagen wird, da der Hauptpreis sich im Gegensatz zu den Renditen bewegt.

Als Hypothekeninhaber sind Sie eigentlich auch ein Anleiheinvestor. Nehmen wir an, Sie refinanzieren $ 100.000 bis 3% für einen 5/1 ARM mit der 10-jährigen Rendite bei 2,15%. Im nächsten Jahr steigt die 10-jährige Rendite tatsächlich auf 3,2% und macht 5/1 ARMs jetzt zu 4%. Sie verkauften im Wesentlichen kurzfristige Anleihen im Wert von 100.000 US-Dollar zu 3% und erzielten 25.000 US-Dollar. Wie das? Um zu einem Zinssatz von 4% zu gelangen, müssen Ihre ursprünglichen 3.000 USD jährlichen Zinskosten nun durch 75.000 USD geteilt werden (3.000 / 75.000 = 4%). Lesen Sie diesen Absatz noch einmal sorgfältig durch, da ich weiß, dass die umgekehrte Beziehung zwischen Zinssätzen und Kapital möglicherweise verwirrend sein kann.

Betrachten Sie die obige Situation aus Sicht der Banken. Sie hassen es, nur 3% pro Jahr zu erhalten, wenn sie jetzt 4% pro Jahr erhalten können. Gut, dass sie Aktiva und Passiva verglichen haben. Banken hoffen, dass Sie entweder Ihre Hypothek vorbezahlen, zu einem höheren Zinssatz refinanzieren oder Ihr Eigentum verkaufen, damit jemand anderes eine neue Hypothek mit einem höheren Zinssatz erhalten kann. Als Hypothekeninhaber in einer Umgebung mit steigenden Zinsen möchten Sie bis zum Ende halten und niemals im Voraus bezahlen!

Basierend auf einem Zweijahres-Chart sehen die Zinsen immer noch niedrig aus, wenn Sie sich selbst dafür trauen, dass Sie nicht proaktiv genug sind, um zumindest ein unverbindliches Angebot online zu erhalten.

ZINSSÄTZE ÜBER 10 JAHRE ZEITRAHMEN

Selbst wenn die 10-jährige Rendite auf ein Zwei-Jahres-Hoch von 3,2% steigt, ist das immer noch ziemlich niedrig im Vergleich zu einem 10-Jahres-Hoch von etwa 5%. Ich glaube nicht, dass wir in den nächsten 10 Jahren annähernd 5% erreichen werden, aber wir werden sehen. Am interessantesten in diesem Chart ist, wie die 10-Jahresrendite während der DEPTHS der Finanzkrise nur ein Tief von 2,2% erreicht hat. Vier Jahre sind vergangen und die Wirtschaft ist viel stärker, aber die 10-jährige Rendite liegt immer noch bei 2,15%. Ich muss die Intervention der Zentralbank lieben!

Anleihen waren in einem 30-jährigen Bullenmarkt und ich fahre seit über 10 Jahren als Hausbesitzer. Nicht nur die Mieten sind gestiegen, sondern auch die Immobilienpreise trotz der Korrektur. Inzwischen hat der Wert der Hypotheken des Eigenheimbesitzers auch zugenommen, wie ich oben erklärt habe. In den vergangenen zwei Jahrzehnten war die Festsetzung eines 30-jährigen Festzinssatzes aufgrund des Zinsrückgangs ein suboptimales Angebot. Bitte lesen Sie eine Hypothek mit einstellbarer Rate oder 30-Jahres-Fixed, wo ich argumentiere, warum die langfristige Sperrung Geld verschwendet. Die beste Hypothek Option würde auf einem 1-Monats-LIBOR-Satz basieren. Die Frage ist was jetzt?

Selbst mit dem jüngsten Anstieg der Zinssätze, wenn Sie einen neuen Hypothekenzins finden können, der um 50 Basispunkte niedriger ist als Ihr aktueller Hypothekenzins, mit einer Laufzeit, die Ihrer Risikotoleranz entspricht, würde ich mich immer noch refinanzieren. Über einen Zeitraum von 2 bis 30 Jahren sind Hypothekenzinsen immer noch spottbillig. Die große Angst am Anleihemarkt ist, dass die Fed uns ihren Saft nicht mehr füttert. Sie müssen ihren monetären Anreiz wahrscheinlich über einen Zeitraum von fünf Jahren langsam abschwächen, wenn sie keine Börsensüchtigen hämmern wollen.

WAS ICH TUN, UM GÜNSTIG ZU MACHEN

Meine Haupthypothek wurde vor einem Jahr refinanziert, bevor ich meinen Job dankte. Ansonsten hätte ich mich aufgrund fehlender W2-Einnahmen nie refinanzieren können. Refinanzierung vor dem Beenden bitte! Meine Ferienimmobilie hat Anfang des Jahres eine unkonventionelle Darlehensmodifikation erhalten, also ist es soweit. Das einzige, was mir geblieben ist, ist mein Hauptmietobjekt, das einen Zinssatz von 3,35% hat, mit vier Jahren auf einem 5/1 ARM. Ich möchte diesen ARM idealerweise zu einem anderen ARM bei näher bei 2,75% refinanzieren, jedoch ist der Hypothekenbetrag klein und ich habe vor, das Objekt innerhalb von fünf Jahren entweder zu verkaufen oder es einfach schweben zu lassen, nachdem das Schloss vorbei ist. In vier Jahren wird der Kapitalbetrag um weitere 13% gekürzt, wenn ich keine zusätzlichen Zahlungen hinzufüge, was mir einen Puffer gibt, falls die Zinsen steigen.

Der Investor von mir glaubt nicht, dass die Fed die 10-jährige Rendite so bald weiter erhöhen wird. Als Ergebnis werde ich die 10-jährige Anleihe LONG gehen (glaube, dass die Renditen von 2,15% fallen werden), indem ich die ETF, IEF kaufe (siehe Grafik). Ich habe nicht vor, mehr als 3% auf IEF zu machen oder zu verlieren, infolgedessen habe ich einen klobigen 35% meiner IRA in den Namen abgeladen.IEF ist meine Absicherung gegen einen Zusammenbruch der Aktien und einen Platz, um mein Geld zu parken, das nichts verdient. Mein Jahresziel für die 10-jährige Rendite ist 2% oder niedriger.

Die Ironie ist, dass je höher die 10-jährige Rendite ist, desto anfälliger sind die Aktien, da Anleihen im Vergleich zu Aktien attraktiver werden. Der bullische Weg, einen Anstieg der Zinssätze zu beobachten, ist ein Anstieg der Geldnachfrage aufgrund einer sich verbessernden Wirtschaft. Schließlich, vielleicht für diejenigen, die am Kauf von Immobilien interessiert sind, vielleicht nur ein Anstieg der Zinsen wird den rapiden Anstieg der Immobilienwerte verlangsamen (März Preise waren 10% YoY). Andererseits denkt die Herde wahrscheinlich wieder "Kauf jetzt oder sei für immer ausbezahlt".

Die Preise haben nach den Präsidentschaftswahlen zu steigen begonnen

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