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In der Post, Kauf Real Estate für Kapital Wertschätzung, Mieteinnahmen oder Lifestyle, antwortete ich auf einen Leser mit der Erwähnung potentiell zurück in seine Miete für zwei Jahre, um die $ 250.000 in steuerfreien Gewinne für eine einzelne Person zu nutzen, oder $ 500.000 in steuerfreien Gewinnen für ein verheiratetes Paar, wenn er / sie dann innerhalb von fünf Jahren nach dem Wiedereinstieg verkauft.
Hier ist eine großartige Antwort vom Leser, Yetisaurus,
Nun, ich hasse es, der Überbringer von schlechten Nachrichten zu sein, aber die Regel änderte sich ein wenig ab dem 1. Januar 2009. Es war einmal so, dass der Ausschluss von 250.000 $ / $ 500.000 galt, solange du 24 Monate lang zu Hause wohnst Jahre vor dem Verkauf. Nun gibt es eine Ausnahme von der Ausnahme der Regel in Abschnitt 121 (b) (4). (Anmerkung: Es ist der zweite Absatz (4) unter Buchstabe (b) - offensichtlich hat der Gesetzgeber irrtümlicherweise zwei Abschnitte mit der Bezeichnung (b) (4) erlassen.)
Die IRS chomps weg am $ 250k / $ 500k Ausschluss-Betrag basierend auf einer Aufteilung der Zeit, die Sie die Eigenschaft als Miete seit dem 1. Januar 2009 gehalten haben (beachten Sie, dass es mehr als 5 Jahren zurückgeht, jetzt zu suchen zur Nutzungszeit). Die eine seltsame Ausnahme zu dieser (unter (b) (4) (c) (ii)) ist, dass, wenn Sie in den letzten 5 Jahren für 2 Jahre in dem Haus gelebt haben, und es als eine Miete AUSGESTELLT hat, nachdem Sie ausziehen, dass Zeitraum wird immer noch als qualifizierte Verwendung gezählt.
Ich habe dies vor etwa einem Jahr vor dem Verkauf meiner Mietwohnungen in Wohnheimen herausgearbeitet und festgestellt, dass es sich nicht lohnte, wieder dorthin zurückzukehren, um eine Aufteilung des Ausschlussbetrags wiederzuerlangen.
Beispiel: Nehmen wir an, du wohnst seit dem 1. Januar 2009 für 2 Jahre im Haus und hast es dann in eine Miete für 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 umgewandelt und dann für 2016 und 2017 wieder eingezogen und dann am 1. Januar verkauft. 2018, hättest du es für 9 Jahre insgesamt besessen und darin für 4 gelebt. Du könntest 4/9 von 250.000 $ ausschließen, und das wars. Besser als nichts, aber wenn Sie nach dem vollen Betrag des Kapitalgewinnausschlusses greifen, ist es kein so großzügiger Ausschluss wie zuvor.
Bam! Ich grabe die Hervorhebung von Abschnitt 121 (b) (4) (c) (ii). Wie Sie aus dem Beispiel ersehen können, beginnt Ihr steuerfreier Gewinnausschluss, sobald Sie sich entschließen, Ihr Eigentum zu vermieten, weggestrichen zu werden. Man könnte vorschlagen, dass diese Person länger an ihrem Platz lebt, um mehr steuerfreie Leistungen zu erhalten.
Nehmen wir an, die Person zieht für 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025, 2026, 2027, 2028, 2029, 2030 und verkauft im Jahr 2031 zurück. Sie würden das Eigentum für 22 besitzen Jahre, und lebte in der Eigenschaft für 17 Jahre. Anstatt 4/9 von $ 250,000 ($ 111,111) auszuschließen, können sie jetzt 17/22 von $ 250,000 ($ 193,181) vom Steuermann ausschließen.
Die andere Lösung ist, Ihre Immobilie nie zu vermieten, sondern zu verkaufen, sobald Sie sich bewegen möchten. Die steuerfreien Gewinne in Höhe von $ 250.000 / $ 500.000 sind vergleichbar mit einem Bruttoertrag von $ 357.000 / $ 714.000 auf eine Investition für jemanden, der einen effektiven Steuersatz von 30% zahlt. Das sind einige große Dollar! Werfen Sie einen Blick auf die Grafik, die ich für die Bruttogewinne erstellt habe, die Sie mit anderen Anlagen zu verschiedenen effektiven Steuersätzen machen müssen.
Die Theorie hinter Section 1031 ist, dass, wenn ein Grundstückseigentümer den Verkaufserlös in eine andere Immobilie reinvestiert hat, der wirtschaftliche Gewinn nicht in einer Weise realisiert wurde, die Mittel zur Zahlung von Steuern generiert. Mit anderen Worten, die Investition des Steuerpflichtigen ist immer noch dieselbe, nur die Form hat sich geändert (z. B. unbebautes Land, das gegen Wohngebäude getauscht wurde). Es wäre daher unfair, den Steuerzahler zu zwingen, Steuern auf einen "Papiergewinn" zu entrichten. - 1031.org
Wie einige Kommentatoren in meinem Passive Income Rankings-Eintrag erwähnt, sind steuerliche Überlegungen ein großer Teil der Erträge. Der Immobilienmarkt könnte an zweiter Stelle der Liste stehen, aber dank Abschreibungen, Hypothekenzinsen, 1031 Exchange und den steuerfreien Gewinnen in Höhe von $ 250.000 / $ 500.000 steht er ganz oben auf der Liste der Geldvermögen.
Je höher Ihr effektiver Steuersatz ist, desto mehr sollten Sie es lieben, in Immobilien zu investieren, Ihre 401.000 zu maximieren, in Kommunalanleihenfonds zu investieren und Dividendenaktien zu halten. Vielleicht möchten Sie eines Tages sogar ein Lifestyle-Geschäft starten, indem Sie Ihren eigenen Blog starten.
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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.