Im Jahr 2012 wurde eine weitere Hypothek Refinanzierung fast entgleist. TransUnion, eine der größten Kreditagenturen, hatte, ohne es zu wissen, mein FICO-Ergebnis auf 680 gesenkt, weil ein ehemaliger Mieter nach dem Auszug vergessen hatte, eine Rechnung über 8 Dollar zu bezahlen. PG & E, das Versorgungsunternehmen, hat sich nicht die Mühe gemacht, mir eine E-Mail zu schießen, mich zu klingeln oder mir einen Brief für die ausstehende Rechnung zu schicken. Stattdessen hat PG & E meinen Namen an eine Inkassoagentur geschickt! Zum Glück bekam ich von PG & E einen "klaren Kreditbrief" an meine Bank und meine Refinanzierung ging durch.
Mein 800+ Experian FICO-Score hat mir nicht geholfen, eine Hypothek zu refinanzieren, und mein 6880 TransUnion FICO-Score hat mich fast fertiggemacht. Damals war mir klar, dass der FICO-Score sehr fehlerhaft war. Daher war ich froh zu hören, dass SoFi, einer der führenden Online-Kreditgeber, der im Jahr 2015 von Softbank $ 1 Mrd. an Finanzmitteln eingeworben hat, beschlossen hat, den FICO-Score vollständig aus seiner Kreditqualifikationsanwendung für 2016 und darüber hinaus zu streichen.
FICO-FREE LOAN-QUALIFIZIERUNG
Anstatt FICO-Scores zu verwenden, berücksichtigt SoFi drei Kriterien - Anstellungshistorie, Erfolgsbilanz bei der Erfüllung finanzieller Verpflichtungen und monatlicher Cash-Flow minus Ausgaben -, um festzustellen, ob ein Bewerber für seine Kreditprodukte qualifiziert ist. Dazu gehören die Refinanzierung von Studienkrediten, Hypotheken und Privatkredite.
Dan Macklin, ein Mitbegründer von SoFi, schreibt darüber, warum sie FICO fallen lassen.
"Die FICO-Score-Berechnung berücksichtigt nicht Ihre Ersparnisse, Ihren Cashflow, Ihre Fähigkeit, Nicht-Kredit-Rechnungen wie Wasser und Strom oder Ihre zukünftigen Einnahmen zu bezahlen (zum Beispiel, wenn Sie gerade einen Job mit exzellentem Lohn gelandet haben). Hinzu kommt, dass eine wachsende Zahl von Millennials komplett auf Kreditkarten verzichtet, was sich negativ auf ihre Kreditwürdigkeit auswirkt - obwohl sie durchaus einen Kredit abbezahlen können. All diese Faktoren können einen großen Einfluss auf Ihre Kreditwürdigkeit haben, aber Ihr FICO Score berücksichtigt sie nicht.
Aufgrund dieser Lücken hat sich SoFi entschieden, die FICO-Scores nicht zu verwenden, wenn es darum geht, die finanziellen Mittel der Bewerber zu bewerten. Wir gehen immer noch davon aus, dass Sie Ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen, aber wir sehen uns auch ein umfassenderes Bild Ihrer finanziellen Situation an als das, was Ihre Kreditwürdigkeit bieten kann.
Das bedeutet, dass Faktoren wie Beschäftigungsverlauf und monatlicher Cashflow abzüglich der Ausgaben berücksichtigt werden. Wir betrachten das finanzielle Wohlergehen unserer Bewerber ganzheitlicher - und wohin sie gehen - und wir lernen viel mehr, als uns eine dreistellige Zahl sagen könnte. "
Lassen Sie uns die drei Kriterien von SoFi durchgehen, indem Sie mich als Beispiel verwenden, um zu sehen, ob sie sinnvoll sind.
1) Anstellungsgeschichte. Prüfen! Ich war 13 Jahre in Folge bei einigen großen Investmentbanken bis 2012 beschäftigt. Von 2012 bis jetzt war ich selbstständig.
2) Nachweis über die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen. Prüfen! Ich habe seit 12 Jahren keine Hypothekenzahlung verpasst. Ich habe drei Kreditkartenzahlungen in 16 Jahren durch Zufall verpasst (normalerweise reisen). Alle verspäteten Zahlungen wurden vergeben, als ich meine Kreditkartenrechnung in dem Moment bezahlte, in dem ich feststellte, dass ich mich verspätete, was immer innerhalb einer Woche nach dem Fälligkeitsdatum war.
3) Monatlicher Cashflow abzüglich Aufwendungen. Prüfen! Ich habe in den letzten 16 Jahren jeden Monat mehr als 50% meines Einkommens nach Steuern gespart. Mit anderen Worten, mein monatliches Bruttoeinkommen verdreifachen meine Ausgaben, und mein Einkommen nach Steuern ist mehr als das Doppelte meiner Ausgaben.
Aufgrund dieser drei Kriterien hätte ich mich 2015 für eine Hypothekenrefinanzierung qualifizieren sollen. Inzwischen hätte ich mindestens 12 pünktliche monatliche Hypothekenzahlungen bezahlt. Aber Chase entschied, dass meine Finanzen nicht gut genug waren, obwohl mein monatlicher Cash Flow um weitere 400 Dollar gestiegen wäre, wenn die Refinanzierung der Hypotheken durchkam.
Die Qualifizierung für ein Darlehen ist nur ein Schritt, aber der schwierigste Schritt. Der nächste Schritt besteht darin, sich zu qualifizieren, wenn der Zinssatz niedrig genug ist. Zumindest die Überprüfung der neuesten Hypothek Zinssatz oder Studentendarlehen Zinssatz kann leicht mit ein paar Klicks auf eine Schaltfläche kostenlos getan werden. SoFi aktualisiert die neuesten Preise genau dort auf ihrer Seite, wenn Sie nach unten scrollen, damit Sie wissen, ob die Raten es wert sind, verfolgt zu werden.
TRADITIONELLE BANKEN MÜSSEN ENTWICKELT WERDEN
Der Grund, warum traditionelle Banken schlecht abschneiden, ist, dass sie archaische Systeme nutzen, um neue Kredite zu zeichnen. Die Welt hat Leute verändert! Denken Sie über die folgenden drei Situationen nach, die von den Banken heute stark unterversorgt sind:
1) Wie stellen Sie fest, ob ein neuer MBA-Absolvent mit einem enormen Aufwärtspotenzial kreditwürdig ist, wenn er keine lange Kreditwürdigkeit hat?
2) Warum ist FICO so unflexibel, dass es nicht die Kreditwürdigkeit eines Nichtansässigen in den USA berücksichtigen kann? Ist es wirklich vernünftig, ein Nichtresident als hohes Kreditrisiko zu betrachten, nur weil er / sie nie US-Kredit aufgenommen hat, wenn sie bereits seit 10 Jahren ein Haus und eine Kreditkarte besitzen?
3) Warum ist jemand mit einem freiberuflichen Einkommen von 300.000 Dollar weniger kreditwürdig als jemand, der 120.000 Dollar an einem Tag verdient, der nicht sicherer ist? Freiberufler können und verdienen oft mehr Geld als diejenigen, die tagsüber arbeiten.
Es ist absurd, keinen Weg zu finden, den drei oben genannten Kundentypen zu dienen. Ich bin sehr optimistisch, dass viele neue Fintech-Unternehmen Geld an die Verbraucher verleihen. Sie entwickeln neue Algorithmen auf Basis von Echtzeitdaten, um bessere Kreditentscheidungen zu treffen. Bessere Kreditentscheidungen bedeuten niedrigere Kreditkosten. Banken, die Kreditkartenindustrie und die Wucher-Industrie müssen aufgerüttelt werden.
Ich frage mich, wie sich neue Fintech-Konsumkreditunternehmen in einem längeren Abschwung entwickeln werden, da fast alle nach der Finanzkrise von 2008-2009 entstanden sind. Niedrigere Zinssätze sind für den Kreditnehmer großartig, aber das bedeutet auch, dass die Gewinnmargen ebenfalls viel geringer sind. Als Kreditnehmer möchten Sie die aktuelle Störung nutzen und den niedrigsten Zinssatz erhalten!
Empfehlung: Wenn Sie planen, eine Hypothek über eine traditionelle Bank aufzunehmen, können Sie hier Ihren Experian FICO Score und Ihren Kreditbericht einsehen. Es ist immer noch eine gute Idee zu sehen, was Ihre Punktzahl ist, bevor Sie Monate in eine Hypothek refinanzieren. Die Refinanzierung einer Hypothek im Jahr 2017 und darüber hinaus ist aufgrund der strengen Anforderungen sehr stressig.