Der zweite Grund für den Verkauf hat mit Ärger zu tun. Je älter ich werde, desto weniger will ich mit Konflikten umgehen. Ich schreibe gerade diesen Post während eines Momentes der Frustration, damit meine Gedanken voreingenommen sind. Es ist jedoch meine Hoffnung, wenn wir Dinge aufschreiben, können wir zu einer vernünftigen Entscheidung für diejenigen kommen, die auch darüber nachdenken, ihre Vermietungen zu verkaufen.
Gegen zwei Uhr nachmittags bekomme ich eine E-Mail von unserer HOA-Management-Firma, in der steht:
"Ich habe eine Reihe von Beschwerden in Bezug auf mieterbelegte Einheiten erhalten, die von den Eigentümern der Einheit behandelt werden müssen. Insbesondere sind die folgenden Probleme:
1. Parken ohne Genehmigung im Parkhaus eines anderen.
2. Parken außerhalb der Bodenmarkierung des Parkhauses.
3. Nicht brechen und bündeln ihre Kartons im Müllbereich.
Die mangelnde Einhaltung der Vorschriften durch die Mieter stellt den Eigentümer der Einheit in große Gefahr, da der Vorstand nächsten Monat zusammentreten wird, um in Verbindung mit anderen Geschäftsangelegenheiten, Lösungen und Strafuntersuchungen zu diskutieren. Sie müssen Ihre Mieter abmelden, um den Empfang dieser Dokumente zu bestätigen. "
Ich bin daran gewöhnt, solche E-Mails zu erhalten, weil es immer wieder dieselben drei Probleme gibt, wenn ein neuer Mieter in den Komplex zieht. Egal, wie sehr der Vermieter diese drei Punkte unseren Mietern gegenüber betont, ein Eigentümer wird sich unweigerlich bei der HOA oder der Hausverwaltung über neue Mieter beschweren. Je älter der Besitzer, desto mehr werden sie sich beschweren, vor allem wenn der Mieter jünger ist.
Besitzer fühlen sich mehr von dem Ort, als ihre Wohnung diktiert. Je länger der Einwohner, desto mehr Rechte haben sie. Darüber hinaus gibt es eine Voreingenommenheit gegenüber jüngeren Menschen, weil sie als rücksichtsloser, berechtigter, unhöflicher und fauler angesehen werden. Das Lustige ist, dass die Vorurteile einer älteren Generation gegen eine jüngere Generation auch während der Zeiten von Sokrates Bestand hatten.
"Die Kinder lieben jetzt Luxus; sie haben schlechte Manieren, Verachtung für Autorität; Sie zeigen Respektlosigkeit gegenüber Ältesten und lieben Geschwätz anstelle von Bewegung. Kinder sind jetzt Tyrannen, nicht die Diener ihrer Haushalte. Sie erheben sich nicht mehr, wenn die Ältesten den Raum betreten. Sie widersprechen ihren Eltern, plaudern vor der Gesellschaft, verschlingen Leckereien am Tisch, kreuzen die Beine und tyrannisieren ihre Lehrer. "- Sokrates, 470 v.
Ein Telefon Anruf einige Zeit in der Mitternacht
Am nächsten Morgen wachte ich auf, weil ich von meinem Mieter im Erdgeschoss eine Beschwerde erhalten hatte, in der stand, dass meine Mieter um 23:49 Uhr immer noch Leute in den Komplex ließen. Weil die Nachbarin in der Nähe des Eingangs der Haupttür des Komplexes wohnt, kann sie jedes Mal das Summen und Knallen hören, wenn jemand eintritt und geht. Die Bauvorschriften geben an, dass es nach 22 Uhr eine ruhige Zeit gibt, die freizügig als respektvoll gegenüber Ihren Nachbarn definiert ist und keine großen Partys mit Musik überschüttet. Das Betreten und Verlassen des Gebäudes nach 22 Uhr ist in Ordnung. Dies ist kein Gefängnis.
Die unerwartete Voicemail, die ich erhielt, sagte grob, dass Mieter nicht willkommen sind und Vermieter auch nicht. Es klang fast wie eine Hassverbrechen-Beleidigung. Sie plant, sich beim HOA-Vorstand zu beschweren und zu versuchen, Geldstrafen gegen mich zu verhängen. Ich bin ein ziemlich ruhiger Typ, der es hasst, auch nachts gestört zu werden, also schickte ich ihr eine herzliche E-Mail, in der stand:
"Hi Jane (Nachbarin) - Ich entschuldige mich für die Störung und werde heute mit meinen Mietern sprechen und mich bei Ihnen melden. Ich verstehe auch, dass b / c Ihr Gerät ist neben dem Haupteingang, dass das Summen und Tür schließen Sound kann ein Problem sein. Grüße, Sam "
Ich fuhr fort, eine E-Mail an meine Mieter zu senden, um ihre Seite der Geschichte zu hören und so viele Informationen wie möglich zu erhalten, um mich vor Vorwürfen zu schützen,
Hallo Shirley und Stephanie (Mieter),
Gegen Mitternacht erhielt ich eine ziemlich unangenehme Mailbox von Jane, die sich gestern über den Lärm in Ihrer Wohnung beschwert hatte. Sie wird sich während unseres nächsten HOA-Treffens grundsätzlich beschweren und versuchen, Geldstrafen gegen mich zu verhängen.
Ich muss mich jetzt verteidigen, also muss ich die Details wissen, was am Abend des 20. Oktober 2016 passiert ist. Ich habe bemerkt, dass ihre Beschwerden die Dinge immer größer erscheinen lassen, also hoffe ich, dass du ihnen etwas bieten kannst Details zu:
* Die Anzahl der Personen auf der Party
* Wann kamen die Leute rein?
* Wie lange hat die Party gedauert?
* Hat Jane dich angerufen / besucht, um ihn darum zu bitten, ihn abzulehnen
* Wie laut denkst du, ihr wart z. schreiende Musik, herumspringen, etc.
* Haben Sie gegen die Hausordnung verstoßen?
Weil Jane direkt neben dem Haupteingang wohnt, kann sie das Summen und Türen am meisten zuschlagen. Ich kann verstehen, wenn sie um Mitternacht schlafen wollte, wie das für sie sehr unbequem wäre. Bitte lassen Sie mich Ihre Seite der Geschichte wissen. Und wenn die Party außer Kontrolle war, ermutige ich Sie, sie zu besuchen und sich zu entschuldigen.
Vielen Dank,
Sam
MANAGING BEZIEHUNGEN IST SCHWIERIG
"Können nicht alle miteinander auskommen?" Sagte Rodney King. Dieses gegenwärtige Szenario bringt mich zurück zu den Zeitpunkten der Führungsaufgaben bei der Arbeit, wo Egos massiert werden mussten und Erwartungen verwaltet werden mussten. Manchmal hast du Glück und kannst den Superstar-Mitarbeiter einstellen, der bescheiden, kooperativ und fleißig ist. Dann gibt es andere Zeiten, in denen du einen Fehler machst und eine Prima Dona anstellst, die glaubt, dass er es verdient, mindestens $ 125.000 sein erstes volles Jahr von der Universität zu machen, wie einer meiner alten Untergebenen. Das gleiche gilt für die Suche nach einem großartigen Mieter.
Um den Frieden zu bewahren, entschuldigte ich mich bei meinem Mieter, auch wenn meine Mieter keinen Raserei schmeißen. Was auch immer die wahre Geschichte ist, stören meine Mieter den Nachbarn und das ist das Endergebnis. Ich muss mit dem Nachbarn verhandeln, solange ich meinen Platz besitze, während meine Mieter einfach gehen können, sobald ihr Mietvertrag abgeschlossen ist. Vielleicht kaufe ich dem Nachbarn sogar eine Flasche Wein.
Also, wie passiv ist ein Vermieter ohne Hausverwaltung wirklich? Ich schließe meine Mieteinnahmen als einen wichtigen Teil meines passiven Einkommensportfolios ein. Property Management ist in der Regel sehr ruhig, da mein Umsatz durchschnittlich alle 2,5 Jahre beträgt. Inzwischen bekomme ich nur alle neun Monate eine Arbeitsauftragsanfrage oder eine Beschwerde, so dass es nicht viel Zeit in Anspruch nimmt. Die meisten Beschwerden sind in den ersten sechs Monaten und dann gibt es keine Beschwerden mehr für die verbleibenden zwei Jahre, weil meine Mieter beginnen, "es zu bekommen".
Gott sei Dank ist am Ende alles OK geworden, da sich meine Mieter am nächsten Tag persönlich entschuldigt haben. Meine Hoffnung ist, dass dies die letzte Beschwerde über meine Mieter für eine lange Zeit ist.
ZEIT, MEINE VERMIETUNG ZU VERKAUFEN UND DAS LEBEN ZU VEREINFACHEN?
Wenn ich arbeite, werde ich im Umgang mit meinen Mietern stressiger. Jetzt kann ich tagsüber leicht zu Besuch kommen und dort helfen, wo es gebraucht wird. Ich liebe immer noch Mietwohnungen, trotz der damit verbundenen Arbeit, weil es mit einem Einkommensstrom greifbar ist, aber während ich mein Online-Geschäft wachse, verliert das Mietobjekt seinen Lieblingsstatus. Lassen Sie mich die Vor- und Nachteile hervorheben, um den Lesern und mir zu einer besseren Entscheidung zu verhelfen.
Vorteile eines Mietobjektes
* Relativ passiver Einkommensstrom. Solange ein Mieter der Immobilie keinen großen Schaden zufügt, mit den Nachbarn gut auskommt und pünktlich zahlt, sind die Mieteinnahmen relativ passiv.
* Jemand zahlt deine Hypothek. Ein Mieter zahlt Ihre Hypothek und hilft dabei, Eigenkapital in Ihrer Immobilie aufzubauen. Dies ist auf lange Sicht normalerweise ein Netto-Plus.
* Mieten steigen im Laufe der Zeit. Dank der Inflation und des allgemeinen Bevölkerungswachstums steigen die Mieten im Laufe der Zeit kontinuierlich. Der jüngste Anstieg der Mieteinnahmen für San Francisco liegt wie bereits erwähnt um 21% über dem Vorjahr.
* Hypothekenzins ist im Laufe der Zeit festgelegt. Nicht nur wird der Hypothekenzins im Laufe der Zeit festgelegt, sondern auch der Prozentsatz der Zahlungen, die auf den Kapitalbetrag lauten, steigt mit der Zeit. In der Zwischenzeit zahlen Sie Ihre Hypothek mit dem Aufblasen von Dollar, was die realen Kosten der Hypothek noch billiger macht.
* Steueroase, während Sie Eigenkapital aufbauen. Alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb einer Miete können vom Mieteinnahmenstrom abgezogen werden. Wenn Sie in einer hohen Einkommensteuerklasse sind, sind die Spesenabzüge noch wertvoller. Ich wollte während meiner Arbeitszeit 0 Nettomieteinnahmen erhalten, weil ich in der Steuerklasse 36% (39,6% heute) war. Jetzt, da ich nicht mehr arbeite, bin ich eher geneigt, meine Hypothek abzuzahlen und die Miete zu erhöhen, weil das Einkommen jetzt zu 28% oder weniger besteuert wird.
* Ein echter Vorteil, den man nutzen kann. Im Gegensatz zu einer Aktie oder einer Anleihe können Sie in Ihrer Miete Nutzen ziehen, indem Sie einziehen. Meine allgemeine Faustregel ist, immer eine Miete zu kaufen, in der ich zwei Jahre lang leben würde. Ich habe mir immer vorgestellt, in San Francisco einen bezahlten Pied de Terre zu haben, wenn ich nach Honolulu umziehen sollte. Ich wünschte, ich hätte im Jahr 2000, als ich die Chance hatte, einen Platz in NYC gekauft. Selbst wenn ich alles verliere, werde ich zumindest meinen Mietpreis nach Hause bringen lassen.
* Ein Vermögen, das ich an meine Kinder weitergeben kann. Meine Großeltern haben das Eigentum meiner Eltern verlassen, als sie gestorben sind, und solch ein Eigentum wird wahrscheinlich weiterhin weitergegeben. Wenn ich Kinder habe, hoffe ich, ihnen einen Vorsprung zu verschaffen, indem ich ihnen einen subventionierten oder kostenlosen Platz biete, an dem sie ihren ersten Abschluss machen können. Ich habe gesehen, dass so viele junge Erwachsene in ihrer Karriere schneller Fortschritte machen, wenn sie sich nicht so viele Gedanken über die Wohnkosten machen müssen. Umzug nach San Francisco oder NYC sind keine Brainers für Hochschulabsolventen, die an robusten Volkswirtschaften teilnehmen wollen. Die Step-In-Basis ist eine Regel, bei der Ihre Kinder die Immobilie auf Kosten des aktuellen Marktwerts erben, nicht beim Kauf der Immobilie. Dies ist eine enorme Steuerersparnis, wenn meine Kinder beschließen, umzudrehen und die Immobilie zu verkaufen.
* Vermögensanhäufung. Eigentum schätzt mit Inflation im Laufe der Zeit. Wenn Sie lange genug halten können, ist sogar eine 3% ige Erhöhung eine 15% Cash-Erhöhung Ihrer 20% Anzahlung. Ich habe im Jahr 2003 $ 120.000 für meine $ 580.000 Wohnung zurückgelegt. Zillow.com hat derzeit einen Wert von $ 910.000. Nehmen wir 10% Rabatt auf $ 910.000 und wir bekommen $ 819.000. Wenn ich für $ 819.000 verkaufe, werde ich einen Bruttoerlös von ~ $ 485.000 erhalten, nachdem ich meine Hypothek und 6% Verkaufsgebühren abgezogen habe. Am Ende werde ich höchstens 15% Kapitalertragsteuer auf einen Gewinn von ungefähr 239.000 $ zahlen, für einen Nettoerlös von ungefähr 450.000 $. Natürlich könnte ich in zwei der nächsten fünf Jahre an diesem Ort leben, um die insgesamt 34.500 Dollar Steuern zu vermeiden, aber bleiben wir konservativ. Meine Anzahlung in Höhe von 120.000 $ wurde in 10 Jahren zu 450.000 $ (einschließlich der Rückzahlung von Hypotheken, die Abschreibung ausgenommen, über die ich in Zukunft schreiben werde).Das entspricht einer Cash-Rendite von 375% nach Abzug aller Gebühren und Steuern von annualisiert 18% pro Jahr. Die Rendite basiert auf einem Kaufpreis von 580.000 $ und einem Verkaufspreis von 819.000 $ und beträgt nur 3,7% pro Jahr. Aber wie meine Zahlen gerade gezeigt haben, ist die tatsächliche Barmittelrendite viel besser.
CONS OF OWNING ein Vermietungsobjekt
* Stress. Wenn Sie eine beschäftigte Person sind, die einen stressigen Job erledigt, ist das letzte, was Sie wollen, ein Szenario, das ich in diesem Post zur Verfügung gestellt habe. Das Reparieren einer Toilette ist einfach, weil der Job an einen Klempner ausgelagert wird und nur Geld kostet. Dito geht für die Installation einer neuen Spülmaschine. Bei Konflikten ist es viel schwieriger, harmonische Beziehungen aufrechtzuerhalten. Konflikt ist, was am stressigsten ist.
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* Haftung. Wann immer Menschen involviert sind, besteht eine Haftung. Die Haftung ist der Hauptgrund, warum ich zwei Google-Mieter ablehnte, weil beide ihre Eltern für sechs Monate bis zu einem Jahr in meinen zwei Schlafzimmern bei sich haben wollten. Man könnte rutschen und fallen oder sich mit einem anderen Besitzer streiten. Das ist nicht etwas, was ich damit zu tun habe, daher der Grund für meine großen Vermieter Versicherungen. Stellen Sie sicher, dass Ihre Mieter auch die Versicherung abschließen.
* Crowd out. Der Verdrängungseffekt in der Wirtschaft bezieht sich auf den Fall, dass Regierungsinitiativen produktivere Initiativen des Privatsektors verdrängen und dadurch optimales Wachstum bremsen. Ein Mietobjekt zu haben, kann etwas dauern, um etwas produktiveres oder lustigeres zu machen. Ein Mietobjekt bindet auch Ihr Geld und verhindert, dass Sie potenziell lukrativere Investitionen tätigen. Ich bin mir ziemlich sicher, dass ich einen IRR von 18% für 10 Jahre nicht mit der gleichen Menge an Stress vergleichen konnte, die anderswo investiert. Es wäre jedoch genauso gut gewesen, alles in Google-Aktien zu platzieren.
* Grundsteuern. Vermögenssteuern ist die Nummer 1, die ich am Eigentum hasse, vor allem, wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie nicht einmal annähernd dazu kommen, Ihr Geld zu bekommen. Die Vermögenssteuern lassen erkennen, wie ineffizient und gierig die Regierung ist. Als die Märkte in den Jahren 2008-2010 implodierten, stiegen die Immobiliensteuern für Immobilieneigentümer, die nicht genug wussten, um gegen das Büro der Steuerassessoren zu kämpfen, weiter an. Ich habe jedes Jahr fünf Jahre lang gekämpft und meine Appelle gewonnen. Die Regierung zählt auf ihre Bürger, um bittere Pillen zu legen und zu essen. Steh auf Leute. Zumindest Grundsteuern sind abzugsfähig. Lesen Sie, wie Sie Ihre Grundsteuer-Steuer senken können.
* Geringerer Cashflow. Immobilien generieren erst dann einen positiven Cash-Flow, wenn eine ausreichend lange Zeit dank Inflation und fester Hypothekenkosten verstrichen ist. Ein Grundstück in SF in Höhe von 810.000 US-Dollar wird einen jährlichen Bruttoertrag von etwa 45.000 US-Dollar bzw. 33.000 US-Dollar pro Jahr nach Vermögenssteuer und HOA generieren, was einer Bruttomiete von netto 5,6% bzw. einer Nettomietrendite von 4,0% entspricht. Der Erlös von 450.000 USD wird nur ungefähr 13.500 USD pro Jahr generieren, wenn er in ein dividendenreiches Portfolio von 3% investiert wird.
Um mehr Cash-Flow zu erhalten, können Sie in REITs oder Immobilien Crowdfunded Deals durch eine Firma wie RealtyShares investieren. Ihre Plattform ermöglicht es Ihnen, in Immobilien mit niedrigerer Bewertung und höherer Rendite in verschiedenen Teilen des Landes zu investieren. Sie ermöglichen es Ihnen auch, in teurere Immobiliengeschäfte (z. B. Gewerbeimmobilien, große Mehrfamilienhäuser) zu investieren, die früher für eine potenzielle Rendite von 8% bis 15% für die Öffentlichkeit nicht zugänglich waren.
* Kann nicht wieder reinkommen. In den letzten 15 Jahren hat es nie einen Punkt gegeben, an dem Immobilien billig waren. Es gab sicher einige gute Werte hier und dort, aber billig ging nie ins Lexikon, wenn ich nicht mitten im Nirgendwo kaufen würde. Wenn Sie Ihren Verkauf falsch in der Hoffnung auf wieder in, der Markt kann sehr gut Sie aus Preis. Fragen Sie einen langfristigen Mieter unter Mietkontrolle, ob er wünschte, dass er den Tag gekauft hat, an dem er den Mietvertrag unterzeichnet hat, und sie würden mit Nachdruck Ja sagen. Wir sehen das in teureren Städten wie San Francisco, Manhattan, Singapur, Hongkong, London und Paris. Gerade als Sie dachten, die Preise könnten nicht höher gehen, tun sie es. Ich erinnere mich, als in Manhatten 1.000 Dollar / Quadratfuß unerhört waren. Jetzt $ 1.000 / sqft ist der Preis für eine schöne Wohnung in Brooklyn!
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ERWARTUNGEN FÜR DIE ZUKUNFT
Aus finanzieller Sicht müssen wir am besten abschätzen, wie sich die Immobilienpreise und Mietpreise aufwerten werden. Zum Beispiel wird in San Francisco für 2017 ein weiterer Anstieg von etwa 4% erwartet. Aber die Rampe seit dem Tief von 2012 scheint sich jetzt endlich zu verlangsamen. Die einzige Hoffnung, die wir haben, ist AirBnB, Uber, DropBox und vielleicht Pinterest, um den Bullenmarkt in Gang zu halten.
Wir sollten auch in Frage stellen, wie wichtig Mieteinnahmen für unseren Ruhestand sind. Derzeit spare ich 100% meines passiven Einkommens und lebe von meinem aktiven Online-Einkommen. Mein Online-Einkommen könnte jedoch eines Tages verschwinden und meine Mieteinnahmen machen gut 35% meines passiven Einkommens aus. Diesen Einkommensfluss zu verlieren würde meinen Stil verkrüppeln. Die andere große Frage ist, was mit dem Erlös nach einem Verkauf zu tun ist.
Bis zum Sommer 2019 würde ich gerne die volle Flexibilität haben, nach Hawaii zu ziehen, wenn ich das möchte. Mehrere Immobilien in Kalifornien zu haben ist ein Hindernis für die Freiheit, selbst wenn ich einen Immobilienverwalter beauftrage. Ich habe keine Lust, Kalifornien Steuern zu bezahlen. Gleichzeitig ist der Besitz von Sachwerten ein großer Teil der finanziellen Sicherheit. Ich lehne mich an, meine Hauptmiete zu behalten, bis mein derzeitiger Mieter auszieht (bald wäre Juni 2017) und zu verkaufen, nachdem es leer ist.Ein oder zwei weitere Jahre des Besitzes sollten eine jährliche Wertsteigerung von mindestens 2% ergeben, wobei im Prinzip zehntausende mehr bezahlt werden.
Ich werde den Erlös aus meinem Mietobjekt verwenden, um ein weiteres Grundstück in Hawaii für mich selbst oder für meine Eltern zu kaufen, um über eine 1031 Exchange zu leben, um keine Steuern zu zahlen. Auf diese Weise behalte ich immer noch meinen Immobilien-Nettowert-Zuweisungsprozentsatz bei. Es ist meine Hoffnung, dass, sobald ich umziehe, das Online-Einkommen das Mindesteinkommen von 67.000 Dollar pro Jahr in Hawaii übertreffen wird. Es ist nicht zu teuer im Paradies ohne Miete oder Hypothek zu leben!
Empfehlungen
Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen. Zum Beispiel liegt die Obergrenze in San Francisco bei etwa 4% - 5%, im mittleren Westen jedoch bei über 10%, wenn Sie nach rein investierenden Renditen suchen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.
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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.