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Soll ich jetzt refinanzieren? Ist ein Bär in den Wäldern kacken?

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Ihr wisst, dass der einzige Datenpunkt, den ich religiös beobachte, die 10-Jahres-Rendite ist, oder? Nun, nachdem die 10-jährige Rendite 2016 nach Brexit unter 1,5% gefallen war, ging ich mit einem Kumpel von mir zur Bank, um zu sehen, wie viel Geld wir uns leihen könnten. Der drahtige Banker setzte sich wie ein liebevolles Paar auf uns und bat uns, unsere Finanzen durchzugehen. An diesem Punkt trat ich freundlicherweise aus dem Zimmer und ließ ihn zuerst gehen. Fünf Minuten später kam er mit einem Grinsen auf seinem Gesicht heraus, also ging ich neugierig hinein.

Er fuhr fort, mir einige merkwürdige Neuigkeiten zu erzählen. "Schau mal, Sam, du kannst dir bis zu 1,5 Millionen Dollar bei einem Festpreis von 5 Jahren bei 2,25% ausleihen!"

Heilige Moly wirklich? Du meinst, kleines, altes Ich, genau so kann man so viel Geld bei diesem niedrigen Kurs borgen? "Also, was ist der Haken?", Ich frage.

"Null Punkte und $ 2.500 Abschlusskosten. Aber machen Sie sich keine Sorgen, wir geben Ihnen einen Kredit von 500 Dollar, weil Sie ein bevorzugtes Mitglied sind, und ehrlich gesagt, wenn Sie beide Kredite aufnehmen, werde ich einen weiteren Kredit in Höhe von 500 Dollar einwerfen. " sagte der Bankier.

"Erledigt! Wo unterschreibe ich?, Frage ich, während ich über den neuen Audi R8 nachdenke, plane ich, mit nur 150.000 Dollar von den 1,5 Millionen Dollar zu kaufen. Oder vielleicht sollte ich konservativer sein und $ 100.000 für den neuen 2015 Porsche 911 ausgeben. Oder tatsächlich, ich hörte, dass der 2015 BMW M4 in diesem Fall für nur 75.000 $ herauskommt. Mit all dem Geld "gerettet", Zeit für einen Bachelor-Ausflug irgendwo Spaß! (Ich denke immer noch an mich selbst).

NICHT SO SCHNELL! REFINANZIERUNG SOLLTE IHNEN GELD SPAREN

Leider sind die Dinge nicht so einfach. Ich bin nicht berechtigt, 1,5 Millionen Dollar zu leihen, um etwas zu kaufen. Ich bin nur berechtigt, bis zu 1,5 Millionen Dollar zu leihen, wenn ich ein anderes Grundstück kaufen oder mein Haus refinanzieren möchte. Gut, dass ich eine Hypothek von 4.625% habe, um mich zu refinanzieren, und genau das werde ich tun.

Eine interessante Sache zu beachten für diejenigen, die variabel verzinsliche Hypotheken haben ist, dass, wenn es heute beginnt zu schweben, Ihr Zinssatz nur 2,25% sein wird. Aber, wenn Sie sich für weitere 5 Jahre bei 2,25% einklinken können, könnte dies auch jetzt tun.

Das Erstaunliche an diesem Jahr im Vergleich zum Vorjahr, als die 10-jährige Rendite auch unter 3% lag, ist, dass die Banken nicht Kredite vergeben. Die 10-Jahres-Treasury-Rate sank im Oktober 2008 tatsächlich auf 2,25%, aber niemand konnte einen Kredit bekommen, und wenn sie es taten, waren die Spreads ungeheuer breit (6% für den gleichen Kredit), es spielte keine Rolle! Wie sich die Dinge verändert haben.

Ein schnelles REFINANZ-BEISPIEL

Nehmen wir an, meine Hypothek beträgt 1,5 Millionen US-Dollar zu 4,625% für illustrative Zwecke. Meine monatlichen Zahlungen wären um $7,712 ein Monat im Prinzip und Zinsen. Nur durch eine 10-minütige Konversation und das Ausfüllen einiger Papierarbeiten mit minimalem Geld aus meiner Tasche, bin ich in der Lage, einen Jumbo-Kredit von 1,5 Millionen Dollar auf 3,75% zu refinanzieren. Das Ergebnis ist ein $ 812 pro Monat Erhöhung des Cashflows wenn die Zahlung abfällt $6,940!

Schauen wir uns nun die Aufteilung von Kapital und Zinsen von 7.712 US-Dollar pro Monat bei 4,75% an. Etwa 5.781 $ gehen an Zinsen und 1.931 $ geht an den Auftraggeber. Bei einem Zinssatz von 3,75% sinkt Ihre monatliche Zahlung auf 6.940 USD mit nur 4.680 USD Zinsen und einem gesünderen Preis von 2.260 USD! Mit anderen Worten, Sie zahlen nicht nur weniger für ein besseres Cash-Flow-Management, Sie zahlen weniger Zinsen pro Monat und mehr Kapital.

Obwohl Ihre monatliche Gesamtzahlung nur um 10% (7.712 $ pro Monat auf 6.940 $) sinkt, geht Ihre monatliche Zinszahlung um 21% zurück und Ihre Hauptzahlung steigt um 20%. Lustig wie Mathe funktioniert.

NUTZEN SIE DIE AGGRESSIVE GELDPOLITIK DER FED

10 Jahre Treasury Yield Historisches Diagramm

Die Refinanzierungswelle kommt wieder und das bedeutet mehr Geld in den Taschen der Konsumenten. In meinem obigen Beispiel hat man $ 812 zusätzliches Geld, um ein neues iPad für die nächsten 5 Jahre jeden Monat zu kaufen, wenn es gewünscht wird. Man könnte das Geld auch dazu verwenden, zwei Hin- und Rückfahrttickets nach Hawaii zu kaufen, 15 Steak-Dinner zu essen, ein Auto im Wert von 60.000 Dollar zu pachten oder gar keine Schulden mehr zu zahlen jeden Monat auch. Oh, die Möglichkeiten sind endlos!

Natürlich sollte man nicht anfangen, leichtfertig auszugeben, aber der Punkt ist, dass es einen Konsumboom geben wird, da Hunderttausende von Menschen in Amerika einen schönen Anstieg ihres monatlichen Cashflows sehen. Wenn ~ 68% der Amerikaner Häuser besitzen und der Verbrauch mehr als 60% des BIP ausmacht, sollte man sich ermutigt fühlen, dass unsere Wirtschaft nicht wieder von einer Klippe fällt!

Aktualisieren: Die 10-Jahresrendite liegt jetzt bei ~ 2% ab 2016. Es gibt eine Menge Schwäche am Aktienmarkt, die Investoren dazu veranlasst, Anleihen zu kaufen und die Zinsen zu drücken.

Hinweis: Es wird empfohlen, den festen Teil Ihres Darlehens mit der beabsichtigten Länge des Eigentums zu vergleichen. Mit anderen Worten, wenn Sie planen, in 5 Jahren umzuziehen, erhalten Sie einen 5/1 ARM. Wenn Sie planen, Ihr Eigentum für immer zu halten, könnte eine 30-jährige feste Hypothek der Weg sein.Beachten Sie auch, dass Sie einen Kredit-zu-Wert von 80% oder weniger und wahrscheinlich einen Kredit-Score von 720+ benötigen, um von den derzeit niedrigen Raten zu profitieren. Diese Ironie der Geldpolitik ist, dass sie denjenigen, die am wenigsten Hilfe brauchen, sehr wohl zugute kommen kann.

Empfehlungen

Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren.Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.

Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler und effizienter gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus für die bestmögliche Rendite investieren. Zum Beispiel liegt die Obergrenze in San Francisco bei etwa 4% - 5%, im mittleren Westen jedoch bei über 10%, wenn Sie nach rein investierenden Renditen suchen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.

Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.

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