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Sollte ich Extra-Principal zahlen, um sich für eine Hypothek Refinanzierung zu qualifizieren?

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Kein Wunder, meine 5/1 Jumbo-ARM-Refinanzierung ist in ein Snafu geraten. Für diejenigen, die es nicht wissen, ich versuche, eine 2.625% 5/1 ARM in seinem 5. Jahr in eine andere 5/1 ARM bei 2,375% zu refinanzieren. Wenn ich den ARM nach dem 5. Jahr anpassen lasse, kann er sich auf 3,375% oder höher einstellen, da die Rate auf LIBOR + 2% basiert. Jeder, der einen ARM nahe an sich hat, muss sich refinanzieren.

Der Hypothekenbetrag beträgt 981.000 $ und ich zahle derzeit 4.338 $ pro Monat. Etwa 2.192 $ der 4,338 $ monatlichen Hypothekenzahlung gehen an den Auftraggeber. Wenn ich mich erfolgreich auf einen Zinssatz von 2,375% refinanzieren würde, würde meine monatliche Zahlung auf $ 3,830 pro Monat fallen, und $ 1,900 der Zahlung würden an den Hauptbetrag gehen. Mit anderen Worten, mein Cash-Flow steigt um 508 $ pro Monat, aber meine monatliche Kapitalzahlung sinkt um 292 $ pro Monat.

Ich genieße es, jeden Monat Kapital einzahlen, weil es wie ein erzwungenes Sparkonto ist. Mein Ziel ist es, die gesamte Hypothek bis zum 50. Lebensjahr (2027) oder 22 Jahre nach meiner ersten Entlassung abzuzahlen. Sobald eine Hypothek bezahlt ist, gibt es nur eine Zahl, um Ihr Nettovermögen zu berechnen: den Marktwert der Immobilie.

Pay Down Extra Principal um sich zu qualifizieren?

Leider kann ich meine Hypothekenrefinanzierung nicht fortsetzen, da mein Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu hoch ist. Die meisten Banken haben eine Schuldenquote von 42%, und mit einer Hypothek von 981.000 $ bin ich darüber hinweg. Die Ironie ist, dass, wenn ich die Hypothek erfolgreich refinanzieren würde, mein Schulden-Einkommens-Verhältnis sinken würde, was mich kreditwürdiger machen würde, weil mein Einkommen um 508 $ pro Monat steigen würde.

Mit der Kombination, eine andere Eigenschaft in 2014 zu kaufen und mich ein bescheidenes Gehalt von meinem on-line-Geschäft zu bezahlen, qualifiziere ich gerade nicht, den vollen $ 981,000 Betrag zu refinanzieren. Stattdessen qualifiziere ich mich nur für die Refinanzierung von 800.000 $.

Ich habe es vermasselt, indem ich mir im Januar dieses Jahres ein niedrigeres Gehalt gezahlt habe als mein durchschnittliches Monatsgehalt, das ich 2015 verdient habe. Sobald ein Underwriter ein niedrigeres Gehalt sieht, wird ein dauerhaft niedrigeres Gehalt oder ein variables Gehalt hochgerechnet. beides ist nicht gut.

Ein Betrag von 181.000 Dollar an Kapital zurückzuzahlen ist eine Menge, da ich momentan nur ungefähr 190.000 Dollar an liquiden Ersparnissen habe. Aber wenn ich so viel bezahlen würde, würde mein monatlicher Hypothekenbetrag von ursprünglich 4,338 auf 3,160 Dollar fallen, was einer Cash Flow-Verbesserung von 1,178 Dollar pro Monat entspricht.

Angesichts der Tatsache, dass ich in den nächsten zwei Jahren nicht optimistisch in Bezug auf Aktien, Immobilien oder Private Equity bin, möchte ich nicht mehr investieren als meine normalen $ 5.000 - $ 20.000 pro Monat, basierend auf dem Cash Flow. Daher bleiben die Chancen, dass die $ 181.000, die nur auf meinem Geldmarkt sitzen, für den Rest des Jahres hoch bleiben. Eine Rendite von 2,625% ist besser als eine Rendite von 0,2% am Geldmarkt.

Schließlich habe ich eine 7-jährige CD, die im 1Q2017 fällig wird. Ich werde dann auch meine letzte Tranche der Entgeltumwandlung als Teil meines Abfindungspakets erhalten. Es ist verrückt, dass ich noch fünf Jahre später von meinem alten Arbeitgeber bezahlt werde. Wenn es so etwas wie übermäßig flüssig gibt, werde ich dieses Gebiet betreten, wenn ich in diesem Jahr keinen zusätzlichen Kapitalbetrag abbezahlen werde.

Dinge zu beachten, bevor Extra-Principal zu bezahlen

Wenn Sie darüber nachdenken, einen zusätzlichen Kapitalbetrag zu zahlen, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, sollten Sie acht Dinge überlegen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

1) Liquiditätslage. Fragen Sie sich, wie viel Geld in der Bank Sie finanziell sicher fühlen lässt. Die Antwort ist für jeden anders. Ich mag es, mindestens sechs Monate Lebenshaltungskosten in der Bank zu haben. Je rockiger die Zeiten, desto mehr will ich.

2) Bevorstehende Käufe oder Ausgaben. Möchten Sie eine andere Immobilie kaufen? Wird Ihr Auto bald ersetzt werden müssen? Müssen Sie unverschämte Privatschulgebühren bezahlen? Wie steht es mit anstehenden medizinischen Ausgaben? Wenn Ihr monatlicher Cash-Flow Ihre Ausgaben nicht selbst verwalten kann, ist es vielleicht keine gute Idee, einen zusätzlichen Kapitalbetrag zu zahlen.

3) Investitionsmöglichkeitskosten. In einem tobenden Bullenmarkt möchten Sie so viel Risiko-Assets wie möglich haben. Im 7. Jahr oder später eines Bullenmarkts ist ein ausgewogeneres Portfolio aus Aktien, Anleihen und risikofreien Vermögenswerten vorsichtiger. Ich kann mich im Moment einfach nicht auf irgendetwas freuen, außer vielleicht Venture-Debt und P2P-Kredite, die eine realistische Jahresrendite von ~ 7% ergeben.

4) Zinsaussichten. Bei einer erfolgreichen Refinanzierung von Hypotheken gibt es zwei Dinge: 1) Einen Zinssatz zu binden, der Sinn macht, 2) den Underwriting-Prozess zu bestehen. Ich konnte eine Rate von 0,125% auf das Allzeittief setzen, das ich für 5/1 Jumbo-ARMs gesehen habe. Ich glaube, dass die Zinsen lange Zeit niedrig bleiben werden, aber ich weiß einfach nicht, ob ich wieder in der Lage sein werde, die Talsohle zu bestimmen. Hier ist mein Argument dafür, warum Sie eine ARM gegen eine 30-jährige Festhypothek bekommen sollten.

5) Immobilienausblick. Wenn Sie planen, Ihre Immobilie langfristig zu besitzen, ist es egal, ob der Immobilienmarkt steigt oder fällt. Aber wenn die Länge des Eigentums ist weniger als für immer, dann müssen Sie eine fundierte Vermutung über die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienschmelze auftreten während des Fensters, wenn Sie planen, zu verkaufen. Wenn es eine Wahrscheinlichkeit von mehr als 50% gibt, sollten Sie kein zusätzliches Kapital bezahlen, da Sie Ihr Geld möglicherweise nie zurückbekommen.

6) Einkommensstabilität. Haben Sie einen rezessionssicheren Job? Oder befinden Sie sich in einem sehr instabilen und zyklischen Geschäft? Jeder sollte refinanzieren, bevor er sein W2-Einkommen verliert, weil Sie für die Banken tot sind, sobald Sie arbeitslos sind. Gleichzeitig sollte niemand überschüssiges Kapital in seine illiquiden Häuser binden, wenn seine Arbeitsplätze gefährdet sind. Je mehr Einkommensströme Sie haben, desto mehr Einkommensstabilität haben Sie als Folge davon.

7) Vermögenszusammensetzung. Legen Sie nicht alle Ihre Eier in einen Korb, wie das Sprichwort sagt. Wenn Immobilien mehr als 50% Ihres Nettovermögens ausmachen, sollten Sie in Betracht ziehen, liquide zu bleiben oder Ihr Kapital anderweitig zu investieren. Der Abschwung bestrafte viele Eigenheimbesitzer, da mehr als 80% des Nettovermögens der Hausbesitzer in Immobilien lagen. Wenn Sie Ihre Konten mit Personal Capital aggregieren, können Sie leicht eine Momentaufnahme Ihrer Zusammensetzung sehen.

8) Rendite auf die Kapitalrückzahlung. Während der vorangegangenen Immobilienkrise mussten viele Menschen eine "Cash-in-Refinanzierung" durchführen, um Kapital abzuzahlen, um ihre Kredit-zu-Wert-Relation wieder auf 80% oder niedriger zu senken, um sich für eine Refinanzierung zu qualifizieren. Damals waren die Zinsspreads signifikant, z. Ein Hauseigentümer schloss vor der Krise einen Festpreis von 6% für 30 Jahre ein, konnte sich jedoch auf 4% refinanzieren, wenn sein LTV niedriger wurde. In meiner Situation spreche ich nur von einem Unterschied von 0,25% und nicht von 2%.

Da sich mein Cashflow um 1.178 US-Dollar pro Monat oder 14.136 US-Dollar pro Jahr erhöht, wenn ich meine Hypothek von 981.000 auf 800.000 US-Dollar begleiche, könnte ich sagen, dass meine Rendite auf 181.000 Dollar = 7,8 Prozent zurückgeht. Oder ich kann meine alte jährliche Zinszahlung ($ 981,000 X 2,625% = $ 26,000) - neue jährliche Zinszahlung ($ 800,000 X 2,375% = $ 19,000) / Einzahlungsbetrag ($ 181,000) = 3,8% Rendite nehmen. Oder ich kann einfach die Rendite berechnen, basierend auf dem Zinssatz, den ich refinanziere = 2,625%.

2,625%, 3,8% und 7,8% aller Renditen sind im Vergleich zur aktuellen risikofreien Rendite von ~ 1,75% positiv. Die Frage ist, ob Sie bereit sind, ein höheres Risiko einzugehen, um eine noch höhere Rendite zu erzielen.

Mach immer die Mathematik

Jeder sollte einen Schuldentilgungsplan aufstellen. Sobald Sie einen Plan haben, werden Sie Wege finden, um Ihr Ziel zu erreichen. Mein Plan ist es, mit dieser ursprünglichen $ 1.220.000 Hypothek im Alter von 50 Jahren fertig zu werden. Wenn ich einen zusätzlichen Betrag von $ 181.000 abbezahlen muss, um mich für meinen 2.375% Satz zu qualifizieren, habe ich noch 11 Jahre Zeit, den Restbetrag von $ 800.000 zurückzuzahlen.

Ich habe es nicht bedauert, 2014 und 2015 zusätzliche $ 200.000 auf ein Mietobjekt gezahlt zu haben. Es ist jetzt hypothekenfrei und ich könnte nicht zufriedener sein. Einige Leute haben gesagt, dass es unklug ist, so viel Kapital in einem Vermögen eingeschlossen zu haben. Das trifft zu, wenn der Vermögenswert einen wesentlichen Teil Ihres Nettovermögens ausmacht. Dieses Mietobjekt ist weniger als 15% meines Nettovermögens und wird hoffentlich mit einem Anstieg des gesamten Kuchens weiter abnehmen.

70% von mir wollen mehr Kapital einzahlen, um 2,375% für die nächsten fünf Jahre zu sichern. Ich werde ein paar Monate lang arm sein, aber wenn ich mich kenne, werde ich meine Hektik in den Overdrive schalten, um meinen Kriegskasten wieder aufzubauen.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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