Loan-to-Value wird berechnet, indem Ihre Hypothek durch den Wert Ihrer Immobilie geteilt wird. Ein LTV von 80% oder weniger ist im Allgemeinen das, was heutzutage von den meisten Großbanken verlangt wird, um z. 400.000 $ Hypothek, 500.000 $ Haus. Für Käufer von Mietobjekten verlangen die Banken in der Regel eine Anzahlung von 30% oder mehr, was einem LTV von 70% oder weniger entspricht.
Aufgrund der lockeren Geldpolitik der Federal Reserve, niedrigerer Inflationsraten, erhöhter Nachfrage nach festverzinslichen Instrumenten und schwieriger Wirtschaftszyklen sind die Hypothekenzinsen in den vergangenen zehn Jahren deutlich gesunken. Ich war persönlich mit einer 30-Jahres-Hypothek von 5,875% auf meiner Ferienimmobilie stecken, weil der sekundäre Hypothekenmarkt von Condotel nach dem Zusammenbruch geschlossen wurde. Jahrelang wollte ich mich auf 4,25% oder weniger refinanzieren, aber ich wollte nicht mehr Geld in einen illiquiden Vermögenswert werfen. Stattdessen konnte ich eine Darlehensänderung kostenlos von der Bank of America bekommen.
Aber lassen Sie uns sagen, dass Sie nicht eine Darlehensmodifikation bekommen können und verzweifelt wollen, um Ihren Hypothekenzinssatz zu senken. Die einzige andere Möglichkeit ist eine Cash-in-Refinanzierung.
WIE MAN ENTSCHEIDET, OB EINE CASH-IN-REFINANZ DURCHGEFÜHRT WIRD
Aktuelle Hypothekensituation
Hypothekarzinssatz: 6%
Dauer: 30 Jahre festgelegt
Hypothekenbetrag: 400.000 $
Haus Wert heute: $ 400.000
Haus Wert im Jahr 2007: 500.000 $.
Loan-To-Value-Verhältnis: Von 80% auf 100% erhöht, was Ihnen die Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz verbietet.
Monatliche Hypothekenzinsen: $ 2.000
Jährliche Hypothekenzinsen: $ 24.000
Die Bank bietet an, Ihre 30-jährige feste Hypothek von 6% bis zu 4% zu refinanzieren, wenn Sie Ihre Hypothek bezahlen, um zu einem 80% LTV zu kommen. Ein LTV von 80% in einem 400.000-Dollar-Haus bedeutet eine Hypothek von 320.000 Dollar. Mit anderen Worten, du musst dir etwas einfallen lassen $80,000 in bar, um Ihren aktuellen $ 400.000-Betrag auf $ 320.000 zu reduzieren, um sich zu qualifizieren. Wie findest du das heraus?
Vorgeschlagene Hypothekensituation
Refinanzierungshypothek: 4%
Dauer: 30 Jahre festgelegt
LTV-Anforderung: 80%
Bargeld benötigt, um 80% LTV auf einem $ 400.000 Haus zu erreichen: $ 80.000
Neuer Hypothekenbetrag: 320.000 $
Neue monatliche Hypothekenzinsen: 1.067 $
Neue jährliche Hypothekenzinsen: $ 12.800
LÖSUNG: Nehmen Sie den Unterschied zwischen Ihren alten und neuen jährlichen Hypothekenzinsen ($ 24.000 - $ 12.800 = $ 11.200) und dividieren Sie sich durch den Geldbetrag, den die Bank von Ihnen verlangt ($ 80.000), um 14% zu erhalten. Die 14% sind im Wesentlichen die Rendite Ihrer Cash-in-Anlage-Refinanzierung, die im Vergleich zu historischen Renditen am Aktien-, Renten- und Immobilienmarkt hervorragend ist.
Formel: (Alte jährliche Zinszahlung - Neue jährliche Zinszahlung) / Cash-In-Betrag = Return on Cash-In-Refinanzierung
MEHR DINGE ZU DENKEN, WENN EIN CASH-IN REFI
Es wäre schön, wenn wir alle unsere Entscheidungen auf Basis einfacher Mathematik treffen könnten. Die Realität ist, dass es mehrere Variablen gibt, die wir ebenfalls berücksichtigen müssen. Hier sind Dinge zum Nachdenken.
1) Dauer. Cash-in-Refinanzierungen funktionieren nur, wenn Sie die Immobilie für einen längeren Zeitraum, vorzugsweise die Laufzeit des Darlehens, besitzen. Sie sollten nicht planen, auf dem Grundstück zu schließen, selbst wenn Sie in einem Non-Recourse-Zustand sind, weil Sie wahrscheinlich eine Menge Ihrer Geldspritze verlieren werden. Wenn Sie die Immobilie auf dem offenen Markt verkaufen, sollten Sie theoretisch in der Lage sein, das Eigenkapital aus Ihrem Haus zu extrahieren, aber es hängt von den Preis- und Marktbedingungen ab. Machen Sie kein Cash-in Refinanzierung, wenn Sie planen, das Eigentum für mindestens 10 Jahre zu besitzen. Sie können auch einfach berechnen, wie viele Jahre Zinseinsparungen Sie benötigen, um Ihre Investition zu finanzieren. Im obigen Beispiel lautet die Antwort $ 80.000 / $ 11.200 = 7,2 Jahre. Halten Sie mindestens 7,2 Jahre, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Jede kürzere Haltedauer und Sie verschwenden Ihre Zeit.
2) Alternative Anlagen. Eine Rendite von 14% auf Ihre Cash-in-Refinanzierung ist kaum zu überbieten. Es könnte jedoch bessere Renditen geben. Sie können eine niedrigere Rendite als 14% akzeptieren, wenn alternative Anlagen mehr Liquidität und Flexibilität bieten. Zum Beispiel, wenn es eine Aktie gibt, von der Sie glauben, dass sie eine Rendite von 10% bietet, kann die Aktie sehr wohl eine attraktivere Anlage sein, da Sie nach Ihrem Gewinn leicht verkaufen können. Sie sollten auch sicherstellen, dass Sie alle alternativen Lösungen ausgeschöpft haben, bevor Sie die Cash-in-Refinanzierungsroute nutzen.
3) Beschäftigung. Wenn Sie in einer volatilen Branche arbeiten, haben Sie das Gefühl, dass Ihr Job gefährdet ist und nur ein oder zwei Einkommensströme haben, und investieren Sie dann mehr Geld in Ihr Haus, obwohl die monatlichen Zinseinsparungen ein wenig zu riskant sind. Sie können sich zumindest auf potenzielle Arbeitslosigkeit vorbereiten, indem Sie diesen Beitrag zu 15 Dingen lesen, die Sie tun sollten, bevor Sie Ihren Job kündigen. Im Allgemeinen ist es besser, reich an Liquidität zu sein und aufgrund der Liquidität schlecht zu leben.
4) Bevorstehende Ausgaben. Auf jeden Fall listet so viele kleine und große Ticket anstehende Ausgaben wie möglich. Einige allgemeine Ausgaben umfassen Reisen, Unterricht, Autos, Steuern, Dächer, Warmwasserbereiter, Fenster und medizinische. Stellen Sie sicher, dass Sie in der Lage sind, so viele anstehende Ausgaben wie möglich zu bezahlen, bevor Sie einen großen Teil der Veränderung in Ihre Hypothek investieren.
5) Reduziertes Steuerschild. Der Grund, warum ich denke, die ideale Hypothek Betrag ist $ 1 Million ist, weil $ 1 Million Hypothekenverschuldung der maximale Betrag ist, den Sie Hypothek Zinsen von Ihrem Einkommen abziehen können. Sie können auch eine $ 100.000 HELOC bekommen, aber das ist eine graue Angelegenheit. Mit einem niedrigeren Hypothekenzins haben Sie offensichtlich weniger Zinsaufwand. Das heißt, es ist besser, weniger Zinsen als mehr Zinsen zu zahlen, selbst wenn Sie einen Schild haben. Für diejenigen, die viel mehr als $ 200.000 machen, werden Ihre Abzüge auslaufen.
6) Kosten zur Refinanzierung. Meine allgemeine Faustregel ist die Refinanzierung, wenn es 24 Monate oder weniger dauert, um die Refinanzierungskosten wieder hereinzuholen. Je schneller der Break-Even-Punkt, desto besser offensichtlich. Wenn Sie eine Hypothek groß genug haben, sind die Kosten oft in die Refinanzierung eingebettet und Sie können ab dem ersten Monat nach vorne Geld sparen. Die längste Dauer ist einfach in Ihrem Eigentum für mindestens die Zeit, die es dauert, um die Kosten, z. Selbst wenn es 10 Jahre dauert, wenn Sie 11 Jahre in Ihrem Haus leben, gewinnen Sie, aber nur ein Jahr.
7) Nettoverschuldung Es ist wichtig, dass Sie Ihr Vermögen angemessen diversifiziert halten. Wenn eine Cash-in-Refinanzierung dazu führt, dass der Eigentumsanteil Ihres Nettovermögens auf weit mehr als 70% anwächst, sollten Sie sorgfältig darüber nachdenken, ob Sie den anderen Anteil groß genug entwickeln können, um das Immobilienvermögen zu senken. Wenn Sie Ihre Konten in Personal Capital aggregieren, können Sie leicht eine Momentaufnahme Ihrer Nettoumverteilung sehen. Es ist kostenlos und einfach zu bedienen.
CASH-IN REFINANCES KÖNNEN ARBEITEN
Wenn ich keine Darlehensmodifikation für meine Ferienimmobilie bekommen hätte, hätte ich mich wahrscheinlich noch auf eine Cash-in-Refinanzierung gehalten, weil ich Bargeld brauche. Als Unternehmer / Rentner / Arbeitsloser im ersten Jahr ist es am besten, möglichst viel halbflüssiges Bargeld zur Hand zu haben, da ich noch nie solo geflogen bin. Jetzt, da ein Jahr vergangen ist, bin ich viel wohler damit, so viel Geld wie möglich in Investitionen zu investieren und auch die Hypothekenschulden zu reduzieren, weil ich meinen Cash-Flow-Bedarf herausgefunden habe.
Für diejenigen von Ihnen, die einen Eigentums-LTV von ungefähr 81-100% haben und bequem alle oben genannten Szenarien durchgehen können, würde ich stark darüber nachdenken, eine Refinanzierung in Cash-in durchzuführen. Für diejenigen von Ihnen, die Immobilien mit einem LTV von weit über 110% haben, würde ich sagen, warten Sie etwas länger, bis sich der Markt erholt, auch wenn Sie vorhaben, für immer zu bleiben. Dein Hauswert sollte sich schließlich erholen. Aber es könnte länger dauern als erwartet und die Lebensumstände könnten sich ändern.
Um die Gespräche über eine mögliche Refinanzierung zu beginnen, pingen Sie einfach Ihren bestehenden Hypothekeninhaber für verschiedene Optionen an und prüfen Sie die Preise online, da es kostenlos ist und Sie nicht verpflichtet sind, sicherzustellen, dass Sie nicht ausgeschlossen werden. Mit der 10-jährigen Rendite von derzeit über 2% fürchte ich, dass die guten Zeiten für niedrige Hypothekenzinsen enden.
Empfehlungen zum Vermögensaufbau
* Herum für eine Hypothek einkaufen: LendingTree Mortgage bietet einige der niedrigsten Refinanzierungsraten heute, weil sie ein riesiges Netzwerk von Kreditgebern haben, von denen sie profitieren können. Wenn Sie ein neues Zuhause kaufen, eine HELOC erhalten oder Ihre bestehende Hypothek refinanzieren möchten, sollten Sie LendingTree in Betracht ziehen, um innerhalb weniger Minuten mehrere Angebotsvergleiche zu erhalten. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.
* Schauen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist kostenlos zu erkunden.
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