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Sollte ich ein Haus in einer steigenden Zinssatz-Umgebung kaufen? Erklären der Fed Funds Rate

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Zusammenfassung:

* Sie werden erfahren, warum eine steigende Fed Funds Rate nicht unbedingt steigende Hypothekenzinsen bedeutet.

* Die wichtigsten Determinanten für den Kauf eines Eigenheims.

* Wo sind wir im Immobilienmarktzyklus.

* Sie können sich immer refinanzieren. Sie können den Kaufpreis Ihres Hauses nie ändern.

* Die Hypothekenzinsen und die 10-jährige Rendite sind 2018 aufgrund des Inflationsdrucks aufgrund des höheren Lohnwachstums, starker Wirtschaftsindikatoren und eines kräftigen Wachstums der Unternehmensgewinne gestiegen.

Jetzt, da die Fed die Zinssätze anhebt (die Prognose ist 4X für 2018 von derzeit 1,5%), hören Sie alle von Immobilienmaklern zu Markt-Experten in den Medien sagen, "Kaufen Sie jetzt, bevor es zu spät ist!"Es gibt nichts wie ein bisschen Angst vor dem Ausgehen, um die Leute dazu zu bringen, große Entscheidungen zu treffen, ohne die Dinge gründlich zu durchdenken.

Die sofortige Antwort, die jeder haben sollte, wenn er diese Linie füttert, ist: Machen höhere Zinsen die Häuser am Rand weniger erschwinglich? Wenn Häuser weniger erschwinglich sind, verletzt das die Immobiliennachfrage nicht? Und wenn die Nachfrage nach Immobilien sinkt, bedeutet das nicht, dass die Preise sinken könnten?

Wann immer Sie mit jemandem sprechen, dessen Haupteinnahmequelle durch Transaktionen erzielt wird, seien Sie ein wenig misstrauisch. Aus der Sicht eines Immobilienmaklers ist es immer ein guter Zeitpunkt, um zu kaufen oder zu verkaufen!

Dieser Post soll erklären, wie man über einen Hauskauf (oder -verkauf) in einem steigenden Zinssatzumwelt denkt. Wir haben bereits entdeckt, wie man an den Aktienmärkten investiert und möglicherweise davon profitiert, wenn die Zinsen steigen.

Meine Hoffnung ist, dass dieser Posten zukünftige Hauskäufer erzieht, die Zahl von zukünftigen Schuldenwählern reduziert und ein stärkeres Amerika infolgedessen schafft!

VERSTEHEN DER FED FUNDS RATE

Die Federal Reserve kontrolliert den Federal Funds Rate, den Zinssatz, auf den sich alle beziehen, wenn sie steigende Zinsen diskutiert. Der Federal Funds Rate ist der Zinssatz, in dem sich Banken gegenseitig Geld leihen, nicht zu dir oder mir. Es gibt im Allgemeinen einen Mindestreservesatz, den eine Bank bei der Federal Reserve oder in den Tresoren ihrer Bank halten muss, z. 10% aller Einlagen müssen in Reserven gehalten werden. Banken benötigen einen Mindestbetrag an Reserven, um zu funktionieren, ähnlich wie wir einen Mindestbetrag auf unseren Girokonten benötigen, um unsere Rechnungen zu bezahlen. Gleichzeitig wollen die Banken profitieren, indem sie bei einem Spread so viel Geld wie möglich ausleihen.

Wenn eine Bank einen Überschuss gegenüber ihrem Mindestreservesoll hat, kann sie anderen Banken mit einem Defizit Geld zum effektiven Federal Funds-Satz leihen und umgekehrt. Sie können sehen, wie eine effektive Fed-Funds-Rate von nur 0,15% viel mehr Inter-Bank-Kredite induzieren würde, um an Konsumenten und Unternehmen zu verleihen und die Wirtschaft liquide zu halten. Dies ist genau das, was die Federal Reserve erhofft hatte, nachdem sie im September 2007 mit der Senkung der Zinssätze begonnen hatte, als die Hauspreise einbrachen.

Studieren Sie die folgenden Diagramme.

Im Sommer 2008 flippten alle aus, weil Bear Sterns für einen Hungerlohn an JP Morgan Chase verkauft wurde. Am 15. September 2008 meldete Lehman Brothers Insolvenz an. Niemand hat erwartet, dass die Regierung Lehman untergehen lässt, und dann begann die Panik wirklich.

Was passiert, wenn jeder ausrastet? Banken hören auf zu leihen, und die Leute hören auf, Kredite aufzunehmen! Dies wird als "Vertrauenskrise" bezeichnet. Die Federal Reserve senkte die Federal Funds Rate, um die Banken dazu zu zwingen, Gelder fließen zu lassen. Denken Sie an die Federal Reserve als halten Sie das Öl fließt durch einen sterbenden Automotor.

Es ist fast sieben Jahre her, seit die Federal Reserve die Fed Funds Rate auf 0,15% gesenkt hat, und seit Januar 2009 ist der Aktienmarkt um mehr als 220% gestiegen; Der Häusermarkt hat sich erholt, einige Märkte wie San Francisco haben ihren Höchststand von 2007 um 30% überschritten und die Arbeitslosigkeit ist von einem Höchststand von 9,9% im März 2010 auf 4,1% im Jahr 2010 gefallen. Was bedeutet das alles?

Inflationsdruck!

Die Hauptziele der Federal Reserve bestehen darin, die Inflation unter Kontrolle zu halten und gleichzeitig die Arbeitslosenquote so nahe wie möglich an der natürlichen Beschäftigungsrate (Vollbeschäftigung) zu halten. Die Federal Reserve tut dies durch Geldpolitik - Anhebung und Senkung der Zinssätze, Druck von Geld oder Kauf von Anleihen. Sie haben seit der Finanzkrise einen verdienstvollen Job gemacht, aber Inflationsdruck ist unvermeidlich.

Warum ist Inflation schlecht? Die Inflation ist nicht schlecht, wenn sie in einem vorhersehbaren jährlichen Clip von 1-3% läuft. Es ist, wenn die Inflation mit 5%, 10%, 50%, 100% beginnt, wo Dinge außer Kontrolle geraten, weil Sie vielleicht nicht genug Geld für künftige Güter ausgeben oder Ihre Ersparnisse und Investitionen zu schnell an Kaufkraft verlieren, oder Sie können Ihre finanzielle Zukunft einfach nicht planen.

Ein SF-Mietoffenes Haus. Preisnehmer sind der Inflation ausgeliefert.

Die einzigen Menschen, die Inflation mögen, sind diejenigen, die reale Vermögenswerte besitzen, die sich zusammen mit der Inflation aufblähen. Denken Sie immer daran, lustiges Geld in echte Vermögenswerte umzuwandeln! Jeder andere ist ein Preisnehmer, der durch höhere Mieten, höheren Unterricht, höheres Essen, höheren Transport und so weiter gequetscht wird.

Die Federal Reserve muss die Zinsen erhöhen, bevor die Inflation außer Kontrolle gerät. Zu dem Zeitpunkt, zu dem uns die Inflation ins Gesicht schlägt, wird es für die Fed zu spät sein, um effektiv zu sein, da die Wirksamkeit der Geldpolitik verzögert ist.Höhere Zinsen verlangsamen die Nachfrage nach Geld, was wiederum das Tempo der Produktion, des Beschäftigungswachstums und der Investitionen verlangsamt. Die Inflationsrate wird schließlich sinken.

Wenn die Federal Reserve eine Inflationsrate von 2% und eine Arbeitslosenquote von 5% für immer entwickeln könnte, würden sie es nehmen!

FED FUNDS UND BORROWING RATES FÜR SIE UND MICH

Die Federal Reserve legt den Leitzins fest. Der MARKT bestimmt die 10-jährige Rendite. Und vor allem ist die 10-jährige Treasury-Rendite der vorherrschende Faktor bei der Festlegung der Hypothekenzinsen. Es gibt definitiv eine Korrelation zwischen der kurzfristigen Fed-Funds-Rate und der längerfristigen 10-Jahres-Rendite, wie Sie in der folgenden Grafik sehen können.

Studieren Sie diese Tabelle sehr sorgfältig, da sie Ihnen viel darüber erzählen wird, ob Sie ein Haus in einem Umfeld steigender Zinsen kaufen oder verkaufen sollten.

Das erste, was Sie bemerken werden, ist, dass der Leitzins der Fed (rot) und die 10-jährige Treasury-Rendite (blau) in den letzten 30 Jahren gesunken sind. Es gab Zeiten, in denen beide Raten innerhalb von fünf Jahren zwischen 2% und 4% gestiegen sind. Der starke Trend ist jedoch auf Wissen, Produktivität, Koordination und Technologie zurückzuführen.

Was können wir sonst noch aus dieser Tabelle lernen?

1) Die Fed wird die Fed-Funds-Rate wahrscheinlich nicht um mehr als 4% erhöhen oder sogar einen Anstieg von 4% erreichen. Von 1987 bis 1988 erhöhte die Fed die Zinsen von 6% auf 10%. Von 1994 bis 1996 erhöhte die Fed die Zinsen von 3% auf 6%. Von 2004 bis 2007 erhöhte die Fed die Leitzinsen von 1,5% auf 5%.

2) Der längste Zinsanstiegszyklus beträgt etwa drei Jahre, sobald die Fed die Zinsen erhöht. Wir wissen jetzt, dass 4% und drei Jahre die Rettung für ein steigendes Zinsumfeld sind.

3) Die 10-jährige Rendite fällt nicht oder steigt nicht so stark wie der Leitzins der Fed. Mit anderen Worten, Sie müssen wahrscheinlich keine große Zinsrestriktion befürchten, wenn Ihre ARM-Hypothek abläuft. In der Tat hat jemand, der eine ARM-Hypothek in den letzten 30 Jahren genommen hat, gesehen, dass ihre Zinssätze fallen. Der Besitz einer festen 30-Jahres-Hypothek ist eine teurere Route.

4) Der S & P 500 ist von Anfang an generell nach oben gerückt. Der steilere Anstieg entspricht dem Rückgang beider Zinssätze seit den 1980er Jahren. Der S & P 500 kann eine Darstellung der Immobilienpreise im ganzen Land sein.

5) Die aktuelle Differenz (Spread) zwischen dem Leitzins der Fed und der 10-jährigen Rendite lag in den vergangenen sieben Jahren bei über 2%, was der Fed einen erheblichen Puffer bietet, um die Fed Funds zu erhöhen, während die Rendite des 10-jährigen Treasury noch ausreicht gleich bleiben.

FF & 10YY Parität!

Schauen Sie sich an, was zwischen 2004 und 2010 passiert ist. Der Spread zwischen der 10-jährigen Rendite und der Fed Funds Rate lag bei etwa 2%, genau wie jetzt. Die Fed erhöhte dann den Leitzins der Fed von 1,5% auf 5%, bis sie die Immobilienblase platzen ließen, die sie mitgeschafft hatten! Der Leitzins und die 10-jährige Rendite erreichte Parität bei 5%, statt der 10-jährigen Rendite, die 2% Spread beibehalten und auf 7% steigt.

WICHTIGER PUNKT: Die Fed kann die Fed-Funds-Rate erhöhen, und die 10-jährige Rendite könnte sich nicht einmal mehr nach oben bewegen, da der Spread derzeit 1,35% beträgt (~ 2,85% - 1,5%). Mit anderen Worten, die Hypothekenzinsen dürften nach der Fed-Zinserhöhung in den nächsten drei Jahren kaum steigen.

Unten sehen Sie ein Gesamtchart des S & P 500, der Fed Funds Rate und der 10-jährigen Anleiherenditen.

Der Spread zwischen der 10-jährigen Rendite und der Fed-Funds-Rate lag seit der Finanzkrise durchschnittlich bei über 2%

DER MARKT WEISS BESTE

Jetzt, wo Sie ein gutes Verständnis der Zinssätze haben, können Sie sehen, wie leer eine Aussage ist, wenn jemand Ihnen sagt, Immobilien zu kaufen, bevor die Zinssätze steigen. Wenn dir jemand das sagt, sind sie entweder unwissend oder haben nicht dein bestes Interesse.

Der Leitzins der Fed könnte in den nächsten drei Jahren leicht auf 2% steigen. In der Zwischenzeit könnte die 10-jährige Rendite sehr wohl bei der aktuellen 2,5% -Grenze bleiben, oder sie könnte höchstens eine 2% -Spreizung beibehalten und im selben Zeitraum auf 4% steigen. Denken Sie daran, dass die Märkte die 10-jährige Anleiherendite bestimmen, und wir haben bis jetzt nur die Binnennachfrage diskutiert.

China, Indien, Japan, Europa sind alle große Käufer von US-Staatsanleihen. Nehmen wir an, China, Japan, Brasilien, die Schweiz und Griechenland gehen alle durch harte Landungsszenarien. Internationale Investoren werden chinesische, japanische, brasilianische, schweizerische und griechische Vermögenswerte / Währungen verkaufen und US-Staatsanleihen aus Sicherheitsgründen kaufen. Der USD ist schließlich die Weltwährung. Wenn dies geschieht, steigen die Werte der Schatzanleihen, während die Anleiherenditen sinken.

In den USA sind Ausländer von unseren Schulden abhängig, weil die US-Konsumenten internationale Güter, vor allem aus China, in Anspruch nehmen. Je mehr die USA aus China kaufen, desto mehr US-Dollar muss China in US-Schatzanleihen zurückverwerten. China will sicherlich nicht, dass die Zinsen in den USA steigen. Wenn sie das tun, wird ihre massive Position in der Staatsanleihe einen Rückschlag erleiden, und die US-Verbraucher werden weniger für chinesische Produkte am Rande ausgeben!

Gott sei Dank, wir sind alle zusammen!

DIE WICHTIGSTEN BESTÄNDLER DES KAUFES EINES HAUSES

Die Inflation ist der Inflationszielzone der Fed sehr nahe

Steigende Zinsen sind in der Regel das Ergebnis einer robusten Wirtschaft. Eine robuste Wirtschaft ist bei weitem die wichtigste Determinante der Wohnungspreise. Wenn die Arbeitslosenquote sinkt, werden die Menschen in Ihrer Stadt erhöht, und die Erwartungen für weiteres Wachstum sind da, die Immobilienpreise werden trotz steigender Zinsen weiter steigen. Das Problem, das die Fed hat, ist die TIMING ihrer Geldpolitik richtig zu bekommen Inflation einzudämmen und maximale Beschäftigung zu schaffen.

Ich empfehle jedem, den Immobilienmarkt zumindest neutral zu halten, indem man seinen Hauptwohnsitz besitzt. Wenn Sie neutral sind, bedeutet der Immobilienmarkt, dass Sie kein Opfer der Inflation mehr sind, da Ihre Kosten meist fest sind. Vom Immobilienmarkt kann man nicht wirklich profitieren, es sei denn, man verkauft sein Haus und verkleinert. Du verlierst auch nicht wirklich, solange du dir das Haus leisten kannst, da du irgendwo leben musst.

Bevor Sie den Immobilienmarkt neutral gestalten, ist es wichtig, das Vertrauen zu haben, dass Sie Ihr Haus für mindestens fünf, wenn nicht mindestens zehn Jahre besitzen. Ich gehe nie in einen Immobilienkauf und denke, dass ich innerhalb von 10 Jahren verkaufen werde. In der Tat habe ich immer die Einstellung, die ich für immer kaufen und besitzen möchte, da ich Eigentum für Lifestyle-Zwecke zuerst kaufe.

Der einzige Weg, wie Sie Ihr Eigentum für 10 oder mehr Jahre besitzen können, ist, wenn:

* Sie sind bullish über die Wachstumsaussichten Ihres Arbeitgebers

* Sie sind bullish bezüglich Ihres eigenen Karrierewachstums und Ihrer Talente

* Sie haben 30% oder mehr des Wertes Ihrer Immobilie in Bargeld oder liquiden Wertpapieren gespeichert (z. B. 20%, mindestens 10%)

Du liebst die Gegend und kannst sehen, dass du für immer dort lebst

Du hast reiche Eltern, Verwandte oder einen Treuhandfonds, um dich zu retten

Wenn Sie eine PMI-Hypothek aufnehmen, weil Sie weniger als 20% verloren haben, ist es verständlich, warum Sie Angst haben, Immobilien zu kaufen. Du kannst es dir nicht leisten! In den alten Zeiten würden die meisten Leute einfach alles Geld bezahlen!

Immobilienmarkt Prognose

Immobilien bewegen sich in 5-7-jährigen Zyklen.

Die Preise sind auf höchstem Niveau. Bitte seien Sie vorsichtig

Eigentum ist lokal, also ist es schwer zu sagen, was Ihr Markt tun wird. Ich gehe davon aus, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, sich aber zwischen 2016 und 2019 moderater an die Inflationsrate annähern. Ich glaube nicht, dass die Immobilienpreise landesweit sinken werden, zumal die Zinsen relativ niedrig bleiben werden, und Hillary wird alles tun, um den Bullenmarkt nicht durcheinander zu bringen.

Das heißt, Historiker werden einen siebenjährigen Zyklus von Höhen und Tiefen auf dem Immobilienmarkt bemerken. Wenn wir Jan 2011 als erstes betrachten, wurden näher am Ende eines Bull Run anstelle des Anfangs. Mit anderen Worten, nicht sei so eilig zu kaufen! Ich persönlich verkaufte mein Miethaus Mitte 2017 für 2,74 Millionen Dollar, die ich 2005 für 1,52 Millionen Dollar gekauft hatte, um das Leben zu vereinfachen und die hohen Bewertungen zu nutzen (verkauft für 30 X jährliche Bruttomiete).

Ich reinvestierte $ 500.000 meiner Erlöse von $ 1,8 Millionen in Immobilien Crowdfunding durch RealtyShares. Bewertungen sind im Kernland von Amerika viel billiger (~ 10X jährliche Bruttomiete gegen 20 - 30X jährliche Bruttomiete in den Küstenstädten) und Nettomietenrenditen sind auch viel höher auch (8% - 15% gegen 2% - 4% in Küstenstädte). Wenn ich eine Rendite von 12% auf meine Crowdfunding-Investition erzielen kann, werde ich meinen Cash Flow aus meinem Haus mit 2,74 Mio. USD, das ich mit 2,24 Mio. USD weniger Engagement verkauft habe, erreichen.

Wenn Sie Immobilien kaufen möchten, wenn die Preise im Jahr 2018 auf einem Allzeithoch liegen, dann kaufen Sie Immobilien zum Leben und genießen Sie das Leben. Ich würde keine teuren Küstenstadt-Immobilien für Investitionszwecke nutzen und kaufen. Der einzige Bereich, in dem ich mich wohl fühle, ist in Mittelamerika. Es besteht keine Notwendigkeit, dass sich die Menschen dank der Technologie in den teuersten Teilen Amerikas ansammeln.

Empfehlungen

Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus. Die Raten steigen aufgrund von Beschäftigungsstärke, Löhnen und Unternehmensgewinnen.

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