Wie das Schicksal es wollte, gaben mir meine Mieter nur ein paar Wochen vor meiner Geschäftsreise nach Europa ihre 30-tägige Kündigungsfrist für eine Miete, die $ 4.000 / Monat generiert. Nach allen Ausgaben kostet die Immobilie rund $ 3.000 / Monat oder $ 36.000 pro Jahr. Diese Vermietung war ein Champion mit keinem einzigen freien Monat seit der Einführung von 2005.
Jetzt stehe ich vor einer Entscheidung. Versuche ich neue Mieter zu finden oder verkaufe das Objekt in einem sich abschwächenden Immobilienmarkt. Vielleicht werden Sie eines Tages mit diesem Dilemma konfrontiert sein. Lassen Sie uns einige Überlegungen anstellen, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen!
Mieten oder verkaufen?
Je älter ich werde, desto mehr möchte ich mein Leben vereinfachen. Als ich Vollzeit arbeitete, liebte ich Immobilien. Während meiner dunkelsten Geschäftszeiten war Immobilien die wichtigste HOFFNUNG, die es mir erlauben würde, mich eines Tages zu befreien. Es war mir egal, Hausbesuche zu machen, wenn die Dinge kaputt gingen. Es machte mir nichts aus, zu den jährlichen HOA-Treffen zu gehen. Offenes Haus zu beherbergen, hat Spaß gemacht, weil ich alle möglichen Leute treffen konnte, die faszinierende Details über ihr Leben teilten. Ich wusste, dass jede Aktion mich der finanziellen Freiheit näher brachte.
Seit ich meinem Arbeitgeber mit einer Abfindung entkommen bin, habe ich mich langsam weniger für Landlo- ming interessiert. Jede Textnachricht von einem Mieter mit einem Problem oder jedem Flaker in einem offenen Haus brennt mich aus. Aufgrund meiner Abfindung, die sich heute noch auszahlt, ist der Plan, von meinem passiven Einkommen zu leben, nicht eingetreten. In der Tat, seit ich die Arbeit so gut wie verlassen habe, sind alle meine passiven Einkünfte gerettet oder reinvestiert worden.
Ab 2014 mietete ich dann mein altes Haus, weil ich in einer ruhigeren Gegend zu einem Fixer wurde. Mit zwei zu mietenden Mietobjekten plus einer Ferienimmobilie wurde ich noch weniger zufrieden mit der Landnutzung. Obwohl ich viel Freizeit habe, hat sich das Landlording wie ein Job angefühlt, was genau das Gegenteil ist, warum ich früh in Rente gehen wollte! Und was mich am meisten in den Bann schlägt, sind die Mieter, die sich verpflichten, die Bedingungen zu leasen und dann die Mietbedingungen zu brechen. Warum können nicht alle nur tun, was sie versprechen?
Die letzte Sache, die mich wirklich zum Verkauf erwägt, ist das unerwartete Wachstum meines Online-Geschäfts. Es macht mir so viel Spaß, Unternehmer zu sein, dass ich nicht mehr mit Immobilien zu tun haben will. Ich habe es immer vorgezogen Spaß zu haben und nebenbei Geld zu verdienen, anstatt Geld zu verdienen und Spaß zu haben.
Meine Entlassungsstrategie allein macht ungefähr den gleichen Betrag wie meine Mietobjekte. Außerdem erfordert das Buch keine Wartung oder laufende Steuern auf seinen Wert. Es ist ungefähr so passiv wie ein Einkommensstrom. Ich habe einen ziemlich lustigen Post in der Pipeline, der Immobilien und ein Internet-Geschäft vergleicht, das Sie nicht verpassen wollen.
Rechne nach
Jetzt, wo ich meine subjektiven Gefühle geteilt habe, möchte ich mich auf objektive Zahlen konzentrieren. Am Ende des Tages basiert der Wert eines Vermögenswerts auf dem Cashflow, den er bereitstellen kann.
Die weitere Vermietung der Immobilie bedeutet nicht mehr als 36.000 US-Dollar an entgangenem Einkommen. Aufgrund von Abschreibungen ist das steuerpflichtige Einkommen tatsächlich viel geringer. Es geht jedoch nicht alles verloren, denn der Verkauf der Immobilie würde Erträge bringen, die reinvestiert werden können.
Niemand weiß genau, was sie für ihr Eigentum bekommen werden, bis sie endlich Angebote bekommen. Aber Sie können fundierte Vermutungen über eine Preisspanne machen, die Sie wahrscheinlich erhalten werden, indem Sie die Comps vergleichen, die vor kurzem auf der Grundlage von Preis / Quadrat verkauft wurden und Kappenraten verwenden.
Analysieren Sie die Comps
Mein Eigentum ist 1.000 Quadratfuß. Kürzliche Comps wurden für $ 980 - $ 1.500 / sqft in der Pacific Heights Nachbarschaft verkauft. Daher ist der Bereich $ 980.000 - $ 1.500.000. Alles über 1.300 $ / sqft ist eine erstklassige Eigenschaft, die umgebaut wurde. Das einzige, was in meiner Wohnung renoviert wurde, ist ein Badezimmer. Alles andere ist seit 1980 original. Aber ich habe einen tollen Toten im Park. Daher liegt mein Schätzwert bei ungefähr 1.100 bis 1.200 $ / sqft oder 1,1 bis 1,2 Mio. $.
Bitte lassen Sie sich nicht über den Preis der Immobilie hier in San Francisco aufhängen. Es ist teuer hier. Konzentrieren Sie sich auf die Methodik.
Verwenden Sie eine realistische Cap-Rate
Verwandeln Sie sich in einen Investor und verwenden Sie eine Kapitalisierungsrate (Cap-Rate), um Ihre Immobilie zu bewerten. Nehmen Sie Ihr jährliches Nettobetriebsergebnis (Bruttomieten abzüglich Grundsteuern, Unterhalt, HOA, usw.) und teilen Sie es durch einen Obergrenzensatz in Ihrer Region. Denken Sie an eine Cap-Rate als die erforderliche Rate der jährlichen Rendite auf dem Grundstück oder die Rate der Rückkehr Käufer in Ihrer Gegend sind bereit zu akzeptieren.
Zum Beispiel, wenn Sie eine niedrige Cap-Rate von 2% akzeptieren, glauben Sie, dass die Immobilie in einem felsigen Gebiet ist und eine große Chance hat, sie zu schätzen. Daher ist das Einkommen eine sekundäre Erwägung der Wertsteigerung. Wenn Sie einen hohen Cap-Satz von 10% akzeptieren, bedeutet dies wahrscheinlich, dass es kaum eine Chance auf einen starken Kapitalzuwachs gibt. Sie wollen also jetzt ein höheres Einkommen.
In San Francisco liegt die Kapitalisierungsrate derzeit bei 3,8%.Das ist 2% höher als die 10-jährige Anleiherendite, die auch als risikofreie Rendite bezeichnet wird. Wenn ich noch weiter aufschlüsseln möchte, muss ich die Cap-Sätze in Pacific Heights berechnen. Wenn der Cap-Satz von SF 3,8% beträgt, muss der Cap-Satz von Pacific Heights meiner Meinung nach zwischen 3% und 3,7% liegen.
Finden Sie heraus, wo die beiden Werte sich schneiden
Nehmen Sie Ihr jährliches Netto-Betriebsergebnis und teilen Sie es durch die geschätzte Obergrenze Ihres Gebiets. In meinem Fall würde ich $ 36.000 / 3% - 3,7% = $ 973.000 - $ 1.200.000 nehmen. Ich kann den Durchschnitt nehmen und $ 1.086.500 bekommen. Jetzt vergleiche ich den Cap-Rate-Berechnungswert mit den Comps und konzentriere mich auf die Überlappung. Der realistische Verkaufspreis liegt daher bei 1,1 Mio. US-Dollar. Alles, was mehr als 1,1 Millionen Dollar wert ist, sollte als Gewinn betrachtet werden. Alles andere erfordert mehr Nachdenken.
Identifizieren Sie die besonderen Merkmale
Jede Immobilie hat ihre immateriellen Werte, die Menschen dazu bewegen könnten, viel höher zu bieten, als die Zahlen vorschreiben. Ich setze eine Prämie auf Eigenschaften mit Ansichten. Diese Eigenschaft hat einen fantastischen Blick auf den Park. Ich hätte gerne mindestens $ 50.000 mehr für die Immobilie bezahlt, als ich 2003 zum ersten Mal für $ 580.000 darüber gestolpert bin. Aber manche Leute sehen sich anderen Gebäuden gegenüber und würden niemals eine Prämie dafür zahlen, dass ihre Augäpfel täglich nach der Arbeit massiert werden. Sie müssen nur diesen einen Käufer finden, der eine Prämie auf das setzt, was Ihre Eigenschaft anbietet, um Top-Dollar zu erhalten.
Es ist sehr einfach, über unsere eigenen Eigenschaften voreingenommen zu sein. Der Verkauf dieser Wohnung ist wie der Verkauf meines Babys, da es die erste Eigenschaft war, die ich als 25-Jährige kaufte. Wahnvorstellungen über die Defizite Ihres Eigentums sind gefährlich, wenn es an der Zeit ist, einen Verkaufspreis auszuhandeln. Denken Sie daran, Ihre Vermögenswerte als Mittel zum Zweck zu behandeln. Mein Ziel war immer Glück und Freiheit.
Zukünftige Erträge aus Verkaufserlösen
Lassen Sie uns sagen, dass diese Eigenschaft für $ 1.120.000 verkauft. Nach Gebühren und Steuern habe ich rund 1.000.000 $ übrig, da es keine Hypothek auf den Platz gibt. Was können $ 1.000.000 generieren, basierend darauf, in was ich investieren möchte?
1) 5-Jahres CD bei 2,4%: 24.000 $ pro Jahr. Unterdeckung der bestehenden Einkommensgenerierung: 12.000 $.
2) California Muni Bonds zu 2,5%: $ 25.000 pro Jahr steuerfrei. Fehlbetrag: $ 11.000. Glauben Sie nicht, dass Kalifornien ausfallen wird.
3) High Yield Dividende ETF (DVY): 36.000 Dollar pro Jahr Dividendeneinkommen. Kein Mangel, aber potentiell viele Hauptrisiken.
4) Venture Debt Fund mit Ziel-IRR von 16%: $ 120.000 pro Jahr für eine Gesamtrendite von $ 840.000 über sieben Jahre, wenn ich einen bescheideneren IRR von 12% annehme. Aber es besteht wahrscheinlich eine Wahrscheinlichkeit von 30%, am Ende des Fonds 200.000 $ zu verlieren.
5) Automatisches Investieren mit Wealthfront: Ich könnte eine sehr konservative Risikotoleranz wählen und Wealthfront würde jeden Monat automatisch einen Pauschalbetrag oder neue Mittel in ein 50/50 Aktien- und Rentenportfolio mit einer Rendite von 2,5% anlegen, um 25.000 USD Bruttoeinkommen pro Jahr zu erwirtschaften.
Dies sind nur fünf Beispiele von dem, was ich theoretisch tun könnte, wenn der Verkauf der Eigentumswohnung den Fehlbetrag ausgleicht. Sie müssen herausfinden, was für Sie am besten geeignet ist. Es gibt eine interessante Anlagealternative, die über eine Crowdsourcing-Plattform in Immobilien investiert. Ich werde bald schreiben, wie viele Leute gefragt haben.
Die letzte Frage zu stellen
Die letzte Frage, die Sie sich vor dem Verkauf stellen sollten, lautet: "Werde ich mich in 20 Jahren von heute auf den Verkauf vorbereiten?" Wenn Sie über 60 Jahre alt sind und eine Rente haben, die all Ihre Bedürfnisse erfüllt, wen interessiert das? Die Lebenserwartung beträgt nur etwa 84 Jahre. Sie können viel gewinnen, wenn Sie die verbleibenden 24 Jahre Ihres Lebens vereinfachen.
Wenn Sie immer noch auf Ihre finanzielle Nuss hinarbeiten, keine anderen Einkommensquellen haben, Ihren Job nicht wirklich mögen und nicht bereit sind, ein Nebengeschäft zu starten, könnte Ihr Eigentum eines der wenigen Dinge sein, die Sie behalten Hoffnungen lebendig. Es dauert oft mehrere Jahre, bis die Verluste ausgeglichen sind. Sei geduldig genug, dass die Inflation dich heil macht.
Trotz des verminderten Einkommens werde ich es genießen, diese Immobilie nicht mehr als den Verlust verwalten zu müssen. Es ist komisch, denn wenn man die totale Freiheit hat, fühlt man sich EXTRA SCHLECHT, Dinge zu tun, die man nicht tun möchte. Wenn Sie jeden Tag von Ihrem Mikromanager verprügelt werden, könnte sich der Umgang mit Mietern und der HOA wie eine nette Begnadigung anfühlen!
Wenn ich meine Immobilie nicht für Top-Dollar verkaufen kann, werde ich die Zähne zusammenbeißen und versuchen, die Miete um $ 200 pro Monat zu erhöhen, um mindestens ein weiteres Jahr als Vermieter zu dienen. Vielleicht gibt es noch Hoffnung, mein passives Einkommen zu erreichen!
Empfehlungen
Chirurgisch in Immobilien investieren: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in Angebote im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Es ist kostenlos zu erkunden.
Suche nach einer Hypothek: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren.Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Die Zinsen haben nach den Wahlen endlich wieder zu steigen begonnen.
Aktualisiert für 2017. Ich entschied mich, mein Eigentum zu behalten und es zu vermieten. Mein passives Einkommen liegt jetzt bei 17.500 Dollar pro Monat oder 210.000 Dollar pro Jahr.