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Refinanzieren Sie Ihre Hypothek, bevor Sie Ihren Job bitte verlassen

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Larry Ellisons SF Modern Mansion

Ende Januar 2012 hatte ich den starken Verdacht, dass ich meine Entlassung in den kommenden Monaten planen würde. Ich hatte 11 Jahre in meiner Firma gearbeitet und freute mich darauf, etwas selbst zu machen. Als Ergebnis wusste ich, dass ich so viel wie möglich tun musste, um meine Ausgaben zu senken den Sprung des Glaubens nehmen.

Eine meiner größten wiederkehrenden Ausgaben ist meine Hypothek. Auch wenn mein ursprünglicher Hypothekenzins von vor acht Jahren von 5,75% auf 2,625% gefallen ist, ist die Ausgabe von Tausenden von Dollar pro Monat immer noch eine Menge Geld für jemanden, der kein W2-Einkommen mehr hat. Jeder Dollar Zinsvorteil zählt!

Als die 10-jährige Treasury-Rendite auf 1,85% fiel, gab ich meiner Bank einen Ring, um zu sehen, was sie tun könnten. Erstaunlicherweise kamen sie mit einer 5/1 ARM Rate von 2.625% mit "keine Kosten kein Geld" -Ausstattung zurück. Der Prozess begann um den 27. Januar 2012 und endete nicht vor Anfang Mai 2012, 100 Tage später!

Ende April (Tag ~ 80) fragte mich die Bank WIEDER für meine letzten zwei Gehaltsschecks. Ich erinnere mich klar daran, Gott sei Dank, ich habe immer noch einen Job! Ich sagte meinen Bankern, dass es wahrscheinlich wäre, dass ich im Sommer nicht mehr einen W2-Einkommensstrom bekommen würde, nur um ganz vorne zu sein. Sie bedankten sich für meine Ehrlichkeit und haben meine Refinanzierung durchgesetzt, weil sie sagten, dass wir die Zukunft nicht vorhersagen können. Wir haben eine 11-jährige Beziehung und ich habe nicht vor, auf meine Hypothek zu verzichten.

WARUM MÜSSEN SIE REFINANZIEREN, BEVOR SIE IHREN JOB VERLASSEN?

* Sie benötigen eine W2-Anweisung. Kein Underwriter wird Ihre Hypothek genehmigen, wenn sie keinen Beweis für einen stetigen Gehaltsscheck haben. Je länger Sie Ihren festen Gehaltsscheck haben, desto wohler werden Sie sich fühlen. Auf der Hypothek Antrag werden Sie nach Ihrem Titel, Beruf und Beschäftigungsjahre fragen. Wenn Sie ein Gänseei für alle haben, werden Sie wahrscheinlich VERWEIGERT werden. Die Ausnahme von der Regel ist, wenn Sie eine erhebliche Menge an anderen Vermögenswerten als Sicherheit haben und Sie einen genügend hohen wiederkehrenden Strom von MISC-INT- oder Dividendeneinkommen haben, der seit vielen Jahren etabliert ist.

* Einnahmen und Ausgaben nach dem Verlassen sind ungewiss. Sie haben Ihr konservatives Budget gemacht und denken, dass Sie genug haben, um Sie für so viele Monate oder Jahre zu halten, aber Sie wissen nie, wann einige zufällige Ausgaben auftauchen. Ich konnte nicht vorhersehen, dass unter meinem Bürgersteig eine Wasserleitung platzte, die $ 1.500 kostete, um repariert zu werden, aber ich musste es reparieren lassen, sonst würde die Stadt mich beleidigen und ich brauchte Wasser! Unterdessen ist das unternehmerische Einkommen nie sicher. Ein großer Konkurrent könnte sich entscheiden, eines Tages in deinen Raum zu ziehen und dich zu quetschen. Dann was? Es ist wichtig, zumindest Ihre größten Ausgaben zu sperren.

* Ein neuer Job trägt weniger Gewicht. Selbst wenn Sie einen schönen neuen Job bekommen, will die Bank in der Regel ein Jahr der Beschäftigung sehen, bevor Sie einen Kredit gegeben. Eine neue Bankbeziehung mit der besten Quote wird schüchtern sein mit jemandem, der erst seit sechs Monaten in seinem Job ist. Wenn Sie sich bei einer bestehenden Bank refinanzieren, haben Sie natürlich mehr Spielraum. Das andere Problem ist, dass es keine Garantie gibt, dass Sie überhaupt einen vergleichbaren neuen Job finden. Der Arbeitsmarkt ist immer noch hart da draußen.

* Die Regierung ist der Puppenspieler. Unsere Regierung hat ihre Hand so weit nach oben geschoben, dass es für Banken sehr schwierig ist, Flexibilität zu haben. Meine letzte Hypothek Refinanzierung ging über 10 Mal durch Underwriting Überprüfung, bevor schließlich genehmigt 100 Tage später. Die Regierung hat neue Channel-Checks eingeführt, um sicherzustellen, dass die Bank nicht rücksichtslos mit ihren Kreditvergabepraktiken umgeht. Strenge zu sein ist für uns alle langfristig gut, weil es in Zukunft weniger Ausfälle geben wird. Kurzfristig hat die Beteiligung der Regierung jedoch selbst den kreditwürdigsten Kreditnehmern Schwierigkeiten bereitet.

* Verringern Sie Ihr eigenes Ausfallrisiko. Sie müssen in der Lage sein, die schlechten Zeiten zu überstehen, so dass Sie nie zu spät zur Zahlung sind, die Ihre Kredit-Score verletzen wird. Letztendlich möchten Sie Ihr Risiko, Ihr Zuhause zu verlieren, verringern, denn kein Zuhause bedeutet auf der Straße zu betteln oder mit Verwandten zu leben. Ihr Zuhause ist viel mehr als eine Investition, es ist ein Lebensstil. Die Bank will nicht, dass Sie aussetzen, da sie nicht im Verkauf von Immobilien tätig sind.

* Unabhängiges Bauunternehmer-Einkommen zählt nur, wenn Sie über zwei Jahre verfügen. Ich habe kürzlich nach einer Refinanzierung meiner letzten Hypothek über LendingTree gefragt. Ich sprach mit einem Banker über ein Jahr mit 1099 (unabhängige Beratung) Einkommen für 2014. Er sagte, dass ich zwei Jahre von 1099 Einkommen brauche, um zu zählen. Obwohl ich im Jahr 2014 mehr als 100.000 Dollar in 1099 Einkommen gemacht habe, wird die Bank es immer noch nicht zählen, wenn ich kein weiteres Jahr habe. Mit LendingTree war ich in der Lage, mit einer anderen Bank zu sprechen, die neue Wege bietet, um meine Schuldenquote auf unter 42% zu senken.

WENN SIE ARBEITSLOS SIND, WERDEN SIE BANKEN UNSICHTBAR

Ich ermutige jeden, seine Hypothek zu refinanzieren, bevor er aufgibt, in den Ruhestand geht, arbeitet oder einfach längere Abwesenheit macht. Sobald eine Bank sieht, dass Ihre Haupteinnahmequelle weg ist, wird es unwahrscheinlich sein, dass Sie sich mit ihnen refinanzieren können, weil Sie als höheres Risiko wahrgenommen werden. Es spielt keine Rolle, wie hoch Ihr Kredit-Score ist, wie treu Sie bei der Bank waren, und die Tatsache, dass Sie eine Baseball-Sammlung haben, die mehr wert ist als Ihre Hypothek selbst. Wenn Sie keine Arbeit mehr haben, ist es fast unmöglich, eine Hypothek zu bekommen oder eine Hypothek zu refinanzieren.

Empfehlungen zum Vermögensaufbau

* Herum für eine Hypothek einkaufen: LendingTree Mortgage bietet einige der niedrigsten Refinanzierungsraten heute, weil sie ein riesiges Netzwerk von Kreditgebern haben, von denen sie profitieren können. Wenn Sie ein neues Zuhause kaufen, eine HELOC erhalten oder Ihre bestehende Hypothek refinanzieren möchten, sollten Sie LendingTree in Betracht ziehen, um innerhalb weniger Minuten mehrere Angebotsvergleiche zu erhalten. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.

* Investieren Sie in Immobilien mehr chirurgisch: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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