loader
bg-category
Gründe, einen 1031 Exchange zu tun, um Steuern zu sparen

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Wenn Sie über den 1031 Exchange lesen, werden Sie sofort denken, es ist das größte Ding auf der Welt für Immobilieninvestoren. Was ist nicht daran zu mögen, nach dem Verkauf einer Immobilie keine Kapitalertragsteuer zu zahlen? Die Regierung besteuert bereits heute Immobilieninvestoren durch eine jährliche Grundsteuer und eine Verkaufssteuer. Eine Kapitalgewinnsteuer auf dem Weg nach draußen zu zahlen, kann sehr schmerzhaft sein, zumal die Preise in vielen Gegenden des Landes auf ein Allzeithoch gestiegen sind.

Aber es macht mir nichts aus, Steuern zu zahlen. Schließlich helfen Steuern, unser Land am Laufen zu halten. Es macht mir nichts aus, viel mehr als 30% auf Gewinne oder verdientes Einkommen zu zahlen. Mit anderen Worten, nachdem Sie angefangen haben, mehr als $ 300.000 als Einzelperson oder $ 500.000 als Paar zu verdienen, macht es keinen Sinn, sich bei der Arbeit zu töten, um noch viel mehr zu machen.

Wenn Sie mehr als $ 300.000 / $ 500.000 machen, wird das nicht glücklicher, weil Sie auf diesem Niveau so ziemlich alles kaufen können, was Sie wollen. Und da du kein Glück mehr hast, wirst du anfangen, dein Glück zu verlieren, sobald die Regierung in jeder Minute, die du weg von deiner Familie verbringst, einen größeren Prozentsatz abzieht, um den allmächtigen Dollar zu jagen. Vertrauen Sie mir, es gibt viele elende Paare, die 500.000 Dollar pro Jahr verdienen.

Für diejenigen auf dem Zaun über die Durchführung eines 1031 Austausch, hier sind einige Gründe, nicht weiter zu machen.

Was ist ein 1031 Exchange?

Eine 1031 Exchange ermöglicht es einem Anleger, die Kapitalertragsteuer auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie beim Verkauf zu "verschieben", solange eine andere "gleichartige Immobilie" mit dem durch den Verkauf der ersten Immobilie erzielten Gewinn erworben wird.

Um einen 1031-Tausch effektiv durchzuführen, müssen Sie eine Eigenschaft gegen eine andere Eigenschaft mit ähnlichem Wert eintauschen. Ferner müssen der Kaufpreis und der neue Kreditbetrag auf dem Ersatzobjekt gleich oder höher sein.

In meinem Fall musste ich eine einzelne Familie oder mehrere Einheiten im Wert von mindestens 2.740.000 $ finden. Ich könnte eine Immobilie im Wert von weniger als 2.740.000 Dollar finden, aber dann müsste ich die Kapitalgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis der neuen Immobilie bezahlen, die als "Boot" bekannt ist.

Der Eigentümer hat 45 Kalendertage nach dem Schließen der ersten Immobilie, um bis zu drei mögliche Eigenschaften gleicher Art zu identifizieren. Nachdem die Immobilien identifiziert wurden, hat der Anleger 180 Tage Zeit, um den Kauf zu tätigen und den Umtausch einzuleiten ODER bis zum Fälligkeitsdatum der Einkommenssteuererklärung mit Verlängerung, je nachdem, was früher eintritt.

Schließlich müssen Sie einen qualifizierten Vermittler irgendwo zwischen $ 1.000 und $ 3.000 zahlen, um Ihren Erlös zu halten (Sie werden nie den Erlös Ihres Hausverkaufs sehen oder anfassen), um den Austausch durchzuführen. Wenn Sie eine neue Immobilie nicht identifizieren und kaufen können, verlieren Sie das Geld und die ganze Zeit.

Hauptgründe, einen 1031 Exchange nicht zu tun

* Es macht dir nichts aus Steuern zu zahlen

* Sie haben nicht die richtige Immobilie gefunden

* Sie möchten das Engagement in Immobilien reduzieren

* Sie möchten Ihr Leben vereinfachen

* Sie haben mindestens zwei der letzten fünf Jahre in Ihrem Mietvertrag gewohnt und können von den steuerfreien Gewinnen in Höhe von $ 250.000 / $ 500.000 profitieren

Für einen Mann, der das Leben riskieren und vereinfachen wollte, würde der Handel mit einem teuren SF-Anwesen für ein anderes teures SF-Anwesen, nur um Steuern zu sparen, meine Ziele nicht erreichen. Ich fühlte mich ein bisschen so, als wäre ich dem Tod entkommen, nachdem ich die Finanzkrise mit einer riesigen Hypothek durchgemacht und unversehrt davongekommen war. Außerdem konzentriere ich mich darauf, so viel Zeit wie möglich für meine Familie freizugeben.

Mit einer ebenso teuren Immobilie in San Francisco, die nicht in Betracht kam, schaute ich nach Honolulu, wo wir in Erwägung ziehen, zurück zu ziehen, sobald unser Sohn im Jahr 2022 in den Kindergarten kommt. Wenn Honolulu billiger ist als San Francisco, würden wir am Ende einen Even kaufen größere Immobilien zu verwalten als die, die wir in San Francisco haben. Oder, wir könnten unser Ruhestandstraumhaus nahe dem Strand kaufen, aber es würde für mindestens ein Jahr, wenn nicht zwei Jahre vermietet werden müssen, um es als Mieteigenschaft durch das IRS zu betrachten.

Traumgrundstück in Kailua, Oahu, aber dieses kostet über $ 15M

Schließlich habe ich RealtyShares gefragt, ob sie irgendwelche Eigenschaften auf ihrer Plattform für einen 1031 Exchange haben. Zu der Zeit, als mein Haus zu schließen war, sagten sie, dass sie es nicht taten, aber dass etwas in Arbeit war. Ungefähr einen Monat nachdem meine Transaktion abgeschlossen war, schickten sie mir eine E-Mail, in der stand, dass sie ihr erstes 1031-fähiges Grundstück, ein 272-Einheiten-Mehrfamilienprojekt mit einer Haltedauer von 8 Jahren, in Houston, Texas, eröffnet hätten ein IRR von 13%.

Mir geht es gut mit einer Haltedauer von 8 Jahren (je länger desto besser, so dass ich nicht über die Umschichtung von Kapital und Steuern nachdenken muss), aber mit 2,740 Milliarden Dollar, die ich an die Arbeit bringen würde, würde ich mehr als 50% davon übernehmen Dealgröße. Ich empfehle niemandem mehr als 10% eines Geschäfts aufgrund des Konzentrationsrisikos. Denken Sie darüber nach, wie gestresst ich vor, während und nach dem Hurrikan Harvey sein würde.

Als ich über diesen engen Ruf nachdachte, wurde mir klar, dass der Hauptzweck der Risikominderung und Vereinfachung darin besteht, Stress zu minimieren. Bis zur Geburt meines Sohnes war der Stress, den ich hatte, der Unterhalt und Mieter.

Ich habe den Stress in der Arbeit bereits im Jahr 2012 durch eine Abfindung beseitigt. Ich habe Geldstress losgeworden, indem ich ein Nettoziel erreicht habe und ein passives Einkommen erreicht habe.Online-Arbeit ist nicht so stressig, weil mir das Schreiben leicht fällt und es nur wenige wirklich gedankenlose Menschen gibt, die gerne unbedachte Dinge sagen.

Aus finanzieller Sicht obwohl der Bruttogewinn durch den Verkauf meiner Mietwohnung 1,22 Mio. $ betrug und 1,8 Mio. $ auf mein Bankkonto nach Jahren der Rückzahlung der Hypothek fielen, ist der steuerpflichtige Gewinn viel geringer aufgrund der $ 250.000 / $ 500.000 steuerfreien Gewinnausschluss, Verkauf Ausgaben und Hausumbaukosten.

Zum Beispiel könnte ich theoretisch keine Kapitalertragssteuer zahlen, wenn ich 600.000 Dollar für die Umgestaltung des Hauses und 150.000 für den Verkauf meines Hauses ausgeben würde, denn wenn Sie den steuerfreien Ausschluss von 500.000 Dollar hinzufügen, beträgt der Gesamtbetrag 1.250.000 Dollar oder mehr als der Bruttogewinn.

In diesem Beispiel bedeutet das Negativ, keine Steuern zu zahlen, dass die Gewinne nicht viel größer waren als die steuerfreien Gewinnausschlussbeträge. Aber am Ende des Tages, ich bin mit $ 1,8 Mio. in der Bank gegenüber 305.000 $, als ich zuerst die 20% Anzahlung im Jahr 2005 legte.

Ich habe im nächsten Jahr $ 150.000 für Kapitalgewinnsteuer (Bund + Staat) beiseite gelegt, aber ich hoffe, dass die tatsächliche Steuerrechnung nach Abzug aller meiner Hausumbau- und Verkaufskosten viel weniger sein wird.

Fokus auf das Wichtigste

Bedenken Sie diese Gedanken, wenn Sie einen 1031-Austausch in Betracht ziehen:

1) Wenn Sie nicht die richtige Immobilie finden, um den Erlös zu reinvestieren, führen Sie keinen 1031-Tausch durch. Es wäre töricht, zu versuchen, Steuern zu sparen, aber dann den prinzipiellen Wert zu verlieren, weil Sie das falsche Eigentum zur falschen Zeit im Zyklus gekauft haben. Sie könnten unter Druck geraten, drei Immobilien in 45 Tagen zu kaufen und einen schlechten Preis zu zahlen, da Sie innerhalb von 180 Tagen schließen müssen.

2) Lassen Sie Ihre Steuergesetze Ihre Entscheidungen nicht diktieren. Eine große Steuerrechnung ist normalerweise groß, weil es bedeutet, dass Sie einen noch größeren Gewinn gemacht haben. Ich erinnere mich an viele Leute während der Dotcom-Pleite 2000, die sich weigerten, ihre Aktien zu verkaufen, nachdem sie ihre Optionen ausgeübt hatten, weil sie die Dinge fahren lassen wollten. Aber als ihre Aktie schließlich auf Null ging, blieben ihnen nicht nur nichts, sie mussten auch Steuern auf die Differenz zwischen der Ausübung und dem Ausübungspreis zahlen.

3) Konzentriere dich zuerst auf den Lebensstil, dann auf das Geld. Ihre Immobilienanlagen sollten Ihnen dienen, nicht umgekehrt. Auch wenn wir unser Traumhaus in Honolulu gefunden haben, würden wir uns nicht bewegen, weil wir unseren Lebensstil in San Francisco noch nicht verlassen wollen. Wir haben gerade unser Haus komplett renoviert. Wir haben unsere Ärzte, denen wir seit Jahren vertrauen, und einen Kinderarzt und Augenarzt, den wir für unseren Sohn mögen. Wir haben eine Gruppe von Freunden, mit denen wir gerne abhängen. Und wir haben uns auch auf mehrere Vorschulen ausgedehnt.

4) Werden Sie wirklich in der Lage sein, für immer zu halten? Ein 1031 Exchange ermöglicht es Ihnen, die Zahlung Ihrer Steuern zu verzögern. Es eliminiert nicht Ihre Kapitalgewinnsteuer. Nur wenn Sie Ihr 1031 getauschtes Eigentum nie verkaufen oder einen 1031 Austausch nicht tun, werden Sie nie eine Steuerschuld verursachen. Sie können Ihre Immobilie an Ihre Kinder weitergeben, die den Wert auf den aktuellen Marktwert erhöhen, so dass sie auch nie Steuern auf Ihre Immobilie zahlen müssen. Es ist nur, nachdem Ihr Vermögen die Erbschaftssteuergrenze überschreitet ($ 5.49M einzeln, doppelt für ein Paar), müssen Ihre Erben ~ 40% Steuer auf alles vorbei zahlen. Die mittlere Haltedauer für Immobilien in Amerika liegt zwischen 7 - 8 Jahren.

5) Benötigen Sie wirklich die Mieteinnahmen? Ein 1031-Tausch gilt ausschließlich für Mietobjekte, nicht für Hauptwohnsitze. Daher ist der Hauptgrund, Mieteigentum zu besitzen, Einkommen. Einkommensströme können sich im Laufe der Zeit ändern, wie sie es für uns haben. Ich dachte, wir würden das Mieteinkommen für immer brauchen, weil wir nie wieder arbeiten wollten. Wir wussten nicht, dass wir in den drei Jahren, in denen wir versuchten, das Haus zu vermieten, unser Online-Einkommen so weit anwachsen ließen, dass wir definitiv kein Mietobjekt mehr benötigen. Selbst wenn unser Online-Einkommen um 80% gekürzt würde, würden wir immer noch keinen Teil unserer Mieteinnahmen in unserem passiven Einkommensportfolio benötigen.

Der Rückgang der SF-Miete im Juni 2017, als ich versuchte, mein Haus zu vermieten, zeigt sich schließlich im Oktober 2017 in den Daten.

Ein einfacheres Leben fühlt sich großartig an

In einer perfekten Welt hätte ich 1031 alle Erlöse in einen diversifizierten privaten Immobilienfonds eingetauscht, der mindestens 10% pro Jahr für immer garantierte garantiert. Leider konnte ich keine solche Gelegenheit finden. Ich habe bereits über die Hälfte des Erlöses in 100% passive Anlagen umgeschichtet. Der verbleibende Erlös wird höchstwahrscheinlich liquide bleiben, um dieses Traumhaus in Hawaii eines Tages zu kaufen.

Leser, haben Sie jemals einen Austausch von 1031 gemacht? Wie haben Sie entschieden, in welches Objekt Sie investieren möchten? Hast du einen 1031 Exchange eingerichtet und am Ende nicht durchgemacht? Wenn ja, warum nicht?

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Ihre Meinung: