Bei Immobilien geht es um asymmetrische Risiken und Chancen. Wenn die Regierung Ihnen Subventionen in Form von Hypothekenzinsensteuerabzügen, einem steuerfreien Gewinn von $ 250.000 / $ 500.000 und Rettungsaktionen für überforderte Hausbesitzer immer und immer wieder gibt, wären Sie albern, nicht in Immobilien zu investieren! Wenn Sie viel Geld anderer Leute investieren können und den Erlös nicht aufteilen müssen, wenn Sie eine Tötung machen, ist das eine wunderbare Sache!
Es gibt einen Grund, warum jede reiche Person, die Sie kennen, mehrere Eigenschaften besitzt. Es gibt einen Grund, warum enorme Vermögen auch durch Immobilien gemacht wurden. Wie kann Präsident Donald Trump nach der Insolvenz noch Milliardär sein? Asymmetrisches Risiko und Belohnung.
Es ist kein Wunder, dass Besitzer von Eigentum einmal Herren, oder jetzt mehr umgangssprachlich, Grundbesitzer genannt wurden. Das wohlhabende eigene Vermögen, während das nicht so wohlhabende Leasingvermögen. Nach 30 Jahren Zahlung von 2.000 $ pro Monat ist Ihre Rendite von 720.000 $ negativ 100%. Zumindest durch eine Hypothek hast du einen Vermögenswert, den du mietfrei leben oder nach Abzug deiner Kinder an deine Kinder weitergeben kannst. Sie könnten kein Geld verdienen, wie der Abschwung sicherlich gezeigt hat, aber zumindest haben Sie eine Chance.
Wenn es um Geld geht, gibt es, wenn kein Risiko besteht, sehr wenig Belohnung. Der größte Grund für den sich ausweitenden Wohlstandsabstand liegt in der Besitz- und Besitzlosigkeit von Immobilien.
BEISPIEL: Bau von 400.000 $ durch eine Eigenschaft
Anfang 2003 legte ich 20% auf eine 580.000 $ Eigentumswohnung mit einer Hypothekenzahlung von etwa 2.400 $ pro Monat bei 5,75%. Ich war gerade 26 geworden und war nervös, aber hartnäckig, dass ich nicht mehr als 2000 Dollar pro Monat für Miete zahlen wollte. Die Hypothekenzahlung in Höhe von 464.000 US-Dollar wurde auf 500 US-Dollar an Kapital und 1.900 US-Dollar an Zinsen aufgeteilt. Die Miete für eine vergleichbare Immobilie betrug zu dieser Zeit $ 2.000 pro Monat, also waren die Dinge im Wesentlichen eine Wäsche, wenn man Grundsteuern und Abzüge einbezieht.
Im Jahr 2013 betrug der Hypothekarzinssatz 3,375% dank mehrerer Refinanzierungen für ein Darlehen von $ 285.000 (von $ 464.000). Ich habe durch mein PMI-Darlehen und die gelegentlichen Ad-hoc-Kapitalzahlungen grundlos $ 180.000 (39% des gesamten Kredits) zurückgezahlt. Die Hypothek fiel auf nur 1.300 Dollar, wovon 500 Dollar auf den Kapitalbetrag entfielen. Inzwischen habe ich den Platz für $ 3.400 pro Monat gemietet!
Die Hypothekenzinsen gingen während dieser Zeit nicht nur von $ 1.900 auf $ 800 (-58%) zurück, die Miete stieg von $ 2.000 auf $ 3.400 (+ 70%). Es gibt mehrere Gründe für dieses Phänomen: 1) Das Angebot in San Francisco ist aufgrund der Baubeschränkungen für unsere 7 Meilen auf 7 Meilen Stadt knapp. 2) Die Nachfrage steigt weiter aufgrund einer Zunahme von Arbeitsplätzen durch neue Start-ups. 3) Die Wirtschaftskrise die Anleihen steigen und die Renditen fallen und 4) Die Federal Reserve führt weiterhin eine sehr lockere Geldpolitik. Wenn Sie jemals zwischen guter Lage und höheren Preisen oder schlechter Lage und niedrigeren Preisen beraten haben, ziehen Sie die erstere in Betracht.
Heute ist die Hypothek null, weil ich den Sauger im Jahr 2015 nach einem Zustrom von Bargeld endlich bezahlt habe. Ich berechne jetzt $ 4.200 pro Monat in Miete im Jahr 2017, während ich ungefähr $ 3.000 pro Monat im Netto-Cash-Flow nach HOA, Steuern und Wartung sammle.
Meine Anzahlung von $ 116.100 wurde vierzehn Jahre später zu einem kühlen $ 1.000.000 mit sehr wenig Arbeit für meinen Teil. Zwölf Jahre lang halfen meine Mieter, meinen Auftraggeber zu bezahlen. Ich musste nur alle zwei bis drei Jahre gute Mieter finden. Wenn ich die Immobilie verkaufen will, kann ich keine langfristige Kapitalertragssteuer zahlen, da das 1031 Exchange System es mir erlaubt, Steuern zu verschieben oder nie zu zahlen, wenn ich innerhalb von 180 Tagen nach Verkauf eine ähnliche Immobilie finde. Sprechen Sie über Pro-Government-Unterkünfte!
Mehr Gründe, warum Immobilien ein großer Vorteil sind
* Absicherung gegen Inflation. Sie hassen nur Inflation, wenn Sie keinen Vermögenswert haben, der sich aufbläht. Wenn Sie ein Ölfeld, eine private Universität, einen Bio-Bauernhof, eine Goldmine oder ein Mietobjekt besitzen, lieben Sie die Inflation! Inflation erhöht die Preise Ihrer Waren hoffentlich schneller als die Inputkosten und die Kosten, um Ihre Anlage zu betreiben. Sie denken, dass Mieten und Preise jetzt teuer sind, aber ich verspreche Ihnen, dass sie in 10 Jahren billig aussehen werden.
* Ein Geld, das auf Inflation spielt. Vergessen Sie, sich vor Inflation zu schützen. Immobilienbesitz ist ein Spiel um Geld mit der Inflation zu verdienen. Wenn es so zu einer Hyperinflation kommt, wird Ihr Geld schnell abgewertet, wenn Ihre realen Vermögenswerte im Nennwert steigen. Die wirtschaftliche Enge wird früher oder später zurückkehren und zu einem weiteren Anstieg der Immobilien- und Mietpreise führen. Related: Sollte ich Immobilien in einem steigenden Zinsumfeld kaufen?
Generationsreichtum Transfer. Sie können Eigentum von Generation zu Generation weiterreichen und dadurch ihr Leben möglicherweise ein bisschen besser machen. Denken Sie an all die Hochschulabsolventen heutzutage, die sich darüber beschweren, dass sie sich aufgrund exorbitanter Preise nie ein Haus wie ihre Eltern leisten können. Nun denke, wie viel schlimmer wird es für ihre Kinder sein. Wenn Ihre Eltern Ihnen gerade eines ihrer Objekte geben, wird das Leben viel weniger stressig, da Sie keine Miete mehr zahlen müssen! Sie müssen nicht so hart studieren, um entweder erfolgreich zu sein. Sie können unlukrative Felder wie Musik, Tanz und andere schöne Künste verfolgen, wenn Sie sich dafür entscheiden, weil das Ihre Träume sind.
* Wenig Aufwand, um Wohlstand zu schaffen. Die meiste Mühe kommt von der Erforschung der Eigenschaft, die Sie kaufen möchten und das Finden der richtigen Mieter, um Ihre Hypothek zu zahlen. Sobald Sie verschiedene Szenarioanalysen durchgeführt und Ihre Bewerber überprüft haben, können Sie sie im Grunde einstellen und vergessen. Mein durchschnittlicher Mieterumsatz beträgt 2,5 Jahre. Ich halte zwei offene Häuser jeweils für 1,5 Stunden, verbringe noch zwei Stunden damit, die Bewerber zu überprüfen, und eine weitere Stunde koordiniere den Umzug und das war's. In der Zwischenzeit ist es nicht einfach, 116.000 US-Dollar in 1.000.000 US-Dollar durch Aktienanlagen zu verwandeln, und auch keine weiteren 884.000 US-Dollar über 14 Jahre zu sparen. Die ganze Idee besteht darin, in Vermögenswerte zu investieren, die für Sie arbeiten, und nicht umgekehrt.
* Steuerfreie Gewinne. Die ersten $ 250.000 in Gewinne für Singles und $ 500.000 für Paare ist steuerfrei, wenn Sie in Ihrem Eigentum für die letzten zwei Jahre vor dem Verkauf leben! Wenn Sie so in der oberen Einkommensteuerklasse sind, ist dies absolut Musik in Ihren Ohren! Um 250.000 USD in Gewinne nach Steuern als Top-Einkommenssteuer Bracket Banker zu banken, müssen Sie rund 450.000 $ in Brutto-Gewinne machen. Diese Besonderheit allein lässt mich immer wieder Immobilien kaufen.
* Dient einer Dienstprogrammfunktion. Im Gegensatz zu Bargeld, das keine Nutzenfunktion erfüllt, spricht das Eigentum ein grundlegendes menschliches Bedürfnis an: Obdach. Wenn unser Finanzsystem in die Hölle kommt, haben Sie zumindest ein materielles Vermögen, das Sie tatsächlich nutzen können. Das einzige, was ich mit Bargeld machen kann, ist, Papierflugzeuge herzustellen und vielleicht ein Feuer zu entfachen.
* Semi-passive Einkommensgenerierung. Sie profitieren nicht nur von steigenden Kapitalwerten aufgrund von Inflation, Jobwachstum und Einkommenswachstum, sondern Sie profitieren aus denselben Gründen auch von steigenden Mieten! Ich begann meine Mietimmobilie für $ 2.300 im Jahr 2005 zu vermieten. Jetzt berechne ich $ 4.200 pro Monat für die Miete in 2018. Das ist eine 83% ige Erhöhung der Miete, während meine Hypothekenzahlungen gleich geblieben oder abgelehnt wurden. Sie können auch potenziell gesunde Renditen erzielen (8% - 15%), die zu 100% durch Immobilien-Crowdfunding und den Besitz öffentlicher REITs passiv sind. Es geht mir darum, Immobilien-Crowdfunding zu nutzen, um in das Kernland Amerikas zu investieren, wo die Bewertungen niedriger sind und die Renditen höher sind.
* Fast Dummy-Beweis. Es gab eine Menge Leute, die die Bedingungen ihrer Kredite nicht verstanden haben (neg am, ballon payments etc.) oder die mehr als das Vierfache ihres Einkommens ohne Sparpuffer geliehen haben. Gute Sache für Sie, Sie sind kein Dummkopf, weil Sie diesen Artikel und andere Artikel über Immobilieninvestitionen lesen. Sobald Sie die realistischen Kosten- und Umsatzzahlen basierend auf den vom Verkäufer bereitgestellten Daten und vergleichbaren Immobilien erstellt haben, haben Sie eine Basisfallannahme. Wenn Sie eine Mietrendite von 7% erreichen und nach einem Abschwung nur noch 3,5% Kredite aufnehmen können, sollte Ihr Monat für einen solchen 3,5% sofortigen Spread mit dem größten Aufwertungspotenzial salutieren.
* Messbarer Reichtum. Ich weiß, dass, nachdem ich mit der Tilgung einer Hypothek fertig bin, mein Nettovermögen dem Marktwert der Immobilie entspricht. Wenn Sie in Private Equity oder sogar in Aktien investieren, nehmen Sie einen massiven Sprung vom Glauben, dass das Management und andere exogene Variablen Ihre Erträge nicht beeinträchtigen. Du weißt ziemlich genau, was du in Immobilien bekommen wirst, wenn du dem Kurs folgst.
* Unbezahlbares Gefühl. Es gibt etwas, das dir niemand wirklich sagt, wenn du endlich dein eigenes Haus kaufst. Vielleicht, weil das etwas nicht quantifizierbar ist. Obwohl Sie das Haus am Anfang wahrscheinlich nicht direkt besitzen werden, fühlt es sich wunderbar an, die Hypothek eines anderen nicht mehr zu bezahlen. Es ist ein unglaubliches Gefühl, der König oder die Königin Ihrer eigenen Burg zu sein, wo Sie tun können, was Sie wollen. Solange Sie Ihre Hypothek bezahlen, wird niemand in der Lage sein, Sie rauszuschmeißen. Sie wachsen Wurzeln und gewinnen schließlich Überzeugung, um Ihr Leben zu starten.
SPÜLEN, WIEDERHOLEN UND GESAMT LANGSAM ERHALTEN
Ich habe mein Haus nicht mit den primären Hoffnungen gekauft, mehr Wohlstand zu schaffen. Ich habe mein Haus gekauft, weil ich nicht mehr in einer beschissenen Wohnung leben wollte. Hier ist meine Geschichte der Wohnkosten, wenn Sie an einem Rahmen für Wohnkosten interessiert sind, um Ihre Finanzen in Ordnung zu halten.
Ich wollte mein eigenes Deck, meinen Garten und die Freiheit, das Heimkinosystem so laut aufzustellen, wie ich wollte. Im Alter von 28 Jahren wollte ich ein besseres Leben führen, nachdem ich in den letzten sechs Jahren im Büro geschuftet hatte. Wenn ich mehr Geld durch Immobilien verdienen wollte, hätte ich stattdessen ein Mehrfamilienhaus gekauft. Im Leben geht es nicht nur darum, Geld zu verdienen. Lustig, wie wir unsere Einkäufe gerne rechtfertigen.
Trotz Wirtschaftsarmageddon ist Immobilien immer noch meine bevorzugte Anlageklasse. Für diejenigen, die unter Wasser sind, geben Sie die Hoffnung nicht auf, weil alles irgendwann zurückkommt. Sehr wenige andere Vermögenswerte erfordern so wenig Arbeit und ermöglichen so viel Fremdfinanzierung, um im Laufe der Zeit so viel Wert zu schaffen. Für diejenigen, die die Anzahlung nicht haben, wissen Sie nicht, ob Sie planen, in einer Stadt für mehr als fünf Jahren zu leben, oder wollen nicht die Mühe der Verwaltung von Mietern gehen, betrachten Immobilien Crowdsourcing. Ich habe persönlich 260.000 USD durch RealtyShares investiert, um mehr in das Kernland Amerikas zu kommen, wo die Bewertungen niedriger sind und die Renditen höher sind als die der Küstenstädte. Je älter ich werde, desto passiver ist mein Einkommen.
Vermietung hat ihre Vorteile, nämlich Flexibilität. Aber das Mieten selbst schafft keinen Reichtum. Wenn Sie erwägen, Ihr Geld in Konten mit niedrigen Erträgen zu investieren, sollten Sie in Immobilien investieren. Es mag in den ersten zwei Jahren ein schwerer Schlag sein, aber in zehn Jahren werden Sie sich wahrscheinlich wünschen, dass Sie mehr gekauft hätten!
Empfehlungen
Chirurgisch in Immobilien investieren: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in Angebote im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Es ist kostenlos, die verschiedenen kommerziellen und Wohnimmobilien auf ihrer Plattform zu erkunden.
Suche nach einer Hypothek: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Die Zinsen haben nach den Wahlen endlich wieder zu steigen begonnen.
Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.