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Real Estate Investment-Fehler zu vermeiden

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Es sei denn, Sie sind wirklich reich oder kümmern sich nicht um finanzielle Erträge, sollten Sie wahrscheinlich keine Ferienimmobilien besitzen. Im Sommer 2007 kaufte ich ein Ferienobjekt in meinem Lieblingsresort in Lake Tahoe. Das Anwesen befindet sich in einem abgelegenen Ort mit Ski-in / Ski-out im Winter und Golf, Wandern und Angeln auf dem Gelände im Sommer. Ah, das gute Leben!

Obwohl Bear Sterns untergegangen war, war ich immer noch hoffnungsvoll, dass Dinge nicht zu schlecht werden würden. Unsere Regierung schiebt immer wieder alle aus. Leider habe ich mich geirrt, da es zu der Zeit keine Geldmenge gab, die die Regierung in das System einspeisen konnte, die die Welle der Zahlungsausfälle stoppen konnte. Anstatt viel Geld von meinem Job in diesem Jahr zu machen, wurde mein Einkommen zunichte gemacht und ich verlor im darauffolgenden Jahr mehr als $ 200.000 in meinem Ferienobjekt.

Ich dachte, ich würde einen Deal für 700.000 Dollar bekommen, weil der Besitzer den Platz gerade erst vor einem Jahr für 815.000 Dollar gekauft hatte. Sicherlich könnte eine Immobilie mit einem jährlichen Brutto-Mietumsatz von über 80.000 Dollar nicht viel niedriger sein. Natürlich habe ich mich geirrt, weil der sekundäre Hypothekenmarkt von Condotel geschlossen wurde, da keine Banken mehr bereit waren, für Ferienimmobilien zu verleihen. Die einzigen Leute, die kaufen konnten, waren diejenigen, die genug Geld hatten. Dies war eine großartige Erinnerung, warum Bargeld wirklich König ist.

Als sich die Finanzkrise im Jahr 2009 verschärfte, begannen andere Resortbesitzer, in die Zwangsversteigerung zu gehen und die Werte angrenzender Immobilien ebenfalls zu senken. Dies ist ein großes Problem beim Besitz einer Wohnung. Du bist der Gnade deines Nachbarn in der Halle ausgeliefert. In einem Immobilien-Abschwung sind die ersten Eigenschaften, die getroffen werden, Ferieneigenschaften, weil sie nicht wesentlich sind. Unterdessen haben Sie in Kalifornien eine Menge Leute, die sich vor ihren Krediten drücken, weil wir ein Non-Recourse-Staat sind. Wenn Sie aufhören, Ihre Hypothek zu bezahlen und die Schlüssel zurück zu geben, können die Banken Ihre anderen Vermögenswerte nicht verfolgen!

Ich würde gerne einen Immobilienfehler durchgehen, den man vermeiden sollte. Es ist gut, finanzielle Fehler nachzuvollziehen, um in Zukunft bessere Entscheidungen treffen zu können!

SIX REAL ESTATE MISTAKES ZU VERMEIDEN

1) Extrapolieren Sie Ihr Einkommen. 2007 war ein Rekordjahr für Unternehmensgewinne und mein persönliches Einkommen. Ich erinnere mich daran, meinen Bonus im Alter von 30 Jahren zu bekommen und klar zu denken, dass ich mich endlich als reich betrachten könnte. Ich war zuversichtlich, dass ich in den nächsten 10 Jahren weiterhin einen ähnlichen Betrag machen werde. Was ich nicht erwartet hatte, war die beginnende Trennung zwischen Leistung und Bezahlung ab 2008. Es spielte keine Rolle, wie gut ich arbeitete, ich konnte nicht mehr gut bezahlt werden, weil die Gesamtprofitabilität des Unternehmens gesunken war. Mein Gehalt wurde für die nächsten zwei Jahre reduziert und kehrte erst 2010 zu meinen Höchstständen von 2007 zurück, nachdem ich eine aggressive Garantie ausgehandelt hatte, seitdem ich von einem Konkurrenten abgeworben wurde.

Es gibt wirklich keine Einkommensgarantien, es sei denn, Sie arbeiten in einer gewerkschaftlich organisierten Arbeit oder in der Regierung. Der private Sektor ist in der Art und Weise, wie er Entschädigungen und Personal für den Wettbewerb verringert, brutal geworden. Wenn sich die Dinge phantastisch entwickeln, erinnere dich daran, dass alle guten Dinge zu einem Ende kommen. Extrapoliere ein Einkommen, das abflacht oder schwächer wird, um konservativ zu sein. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen der Amerikaner bei 58.000 Dollar ist in den letzten 10 Jahren im Grunde genommen nirgends gelandet.

2) Nicht so viel Zeit damit verbringen, über die Immobilie zu schauen. Ich weiß, dass der Kauf einer Immobilie eine sehr emotionale Erfahrung ist. Wenn Sie etwas finden, das Ihnen gefällt, werden Sie nervös, dass jemand anderes Ihnen das Eigentum wegschnappt, besonders jetzt, da der Haussemarkt wieder da ist. Die Immobilieninspektion ist unglaublich wichtig, um sicherzustellen, dass es keine versteckten Lecks, Schimmelpilze, Gründungsrisse und andere strukturelle Probleme gibt. Ich empfehle Ihnen, die Unterkunft mindestens dreimal für jeweils eine Stunde zu verschiedenen Zeiten des Tages und der Woche zu besuchen. Stellen Sie eine Reihe von Fragen und ähnliche Fragen, um festzustellen, ob Sie beim Verkaufspartner Inkonsistenzen feststellen können.

Bitte beachten Sie, dass der Immobilienmarkt sehr kollusiv ist. Ihr Immobilienmakler kennt Hypothekenmakler, die Titeloffiziere kennen, die Immobiliengutachter kennen. In jeder Branche sind die Provisionssätze aufgrund des Internets und der Technologie gesunken (denken Sie an Expedia und Reisebüros), mit Ausnahme der Immobilienbranche aufgrund des höheren Risikos, etwas so Wertvolles zu verkaufen. Es wird unvermeidlich eine Art Interessenkonflikt mit so vielen beweglichen Teilen zu einem Immobilienkauf geben. Das Beste, was Sie tun können, ist für die niedrigsten Hypothekenzinsen einkaufen und rufen Sie einen unabhängigen Inspektor, die Immobilie zu überprüfen. Hier ist eine ähnliche Geschichte darüber, wie meine Hausversicherungsgesellschaft versuchte, mich dazu zu bringen, 45% mehr monatliche Prämien zu zahlen.

3) Nicht die Zahlen über mehrere Szenarien laufen. Vor jedem Immobilienkauf erstelle ich eine ganze Tabelle mit drei verschiedenen Einnahmen- und Ausgabenszenarien, insbesondere für Urlaubs- und Mietobjekte. Ich habe die Bullish-, Neutral- und Bearish-Szenarien, mit denen ich arbeiten kann. Nur wenn ich mit dem bärischen Szenario mindestens fünf Jahre überleben kann, ziehe ich den Auslöser und kaufe das Objekt, das ich in Erwägung ziehe. Ein Teil meiner Annahmen in einem bearishen Szenario beinhaltet jetzt einen Totalverlust des Primäreinkommens, einen 40% igen Schuldenschnitt bei Immobilienpreisen und 2% höhere Zinssätze. Wenn die Vermögenswerte jedoch so stark steigen, werden die Zinssätze niedriger und nicht höher ausfallen.

Mein bärischer Immobilienpreis-Abwärtsszenario von 2008 war 20% zu optimistisch! Das unerwartete Positive war, dass ich meinen Kredit kostenlos auf 4,25% für einen 30-jährigen fixen Jumbo von 5,875% abändern konnte, dank einer Klage des Justizministeriums, die die Bank of America dazu zwang, pünktlich Zahlern Refinanzierungen zu ermöglichen ein drastischer Rückgang der Zinssätze. Ich frage mich, ob die Bank of America etwas getan hätte, um zu helfen, wenn die Regierung nicht einspringen würde. Ich würde den Kreditmodpost lesen und bei Ihrer Bank nachfragen, ob Sie sich dafür qualifizieren.

4) Keine dritte Meinung bekommen. Eigentum blendet uns oft mal. Wir fangen an, irrational zu denken, sobald wir unser Traumhaus gefunden haben, weil wir fürchten, wenn wir nicht schnell handeln, jemand anderes, der unser Zuhause wegnimmt. Immobilienmakler blenden uns auch aus, Immobilien zu kaufen oder zu verkaufen, die wir sonst nicht kaufen sollten. Obwohl ich meinem Immobilienfreund erzählte, dass ich nicht daran interessiert war, mein Haus zu verkaufen, fand er einen Weg, um mein Haus für dreieinhalb Wochen auf dem Markt zu listen. Es war ein Schmerz, immer das Haus zu zeigen und alles super sauber zu halten. Um etwas von meiner Autorität zurückzufordern, entschied ich mich, über dem Markt zu notieren, so dass ich, wenn es ein Angebot gab, nicht schlecht verkaufen würde. Sie können mehr lesen in "Lessons Learned aus dem Verkauf meines Hauses."

Jeder potentielle Hauskäufer sollte mindestens zwei weitere Personen mitbringen, um die Immobilie zu besichtigen. Mindestens einer dieser Menschen sollte ein Hausbesitzer sein, der sowohl das Gute als auch das Schlechte des Eigenheimbesitzes bietet.

5) Nicht mit deinen Nachbarn reden. Wenn Sie eine Chance haben, mit Ihren Nachbarn zu sprechen, tun Sie es. Fragen Sie sie nach den Vor- und Nachteilen für den Standort der Immobilie. Vielleicht jagen Feuerwehrwagen ihre Sirenen ständig nach 22 Uhr. Vielleicht neigt dein Block dazu, zu überschwemmen, wenn es regnet. Vielleicht gab es im Laufe der Jahre immer mehr Einbrüche. Oder vielleicht weiß Ihr Nachbar, dass der Schnapsladen auf der anderen Straßenseite vertraglich gebunden ist und abgerissen und durch ein respektables Bürogebäude ersetzt wird.

Ihre Nachbarn können alle offenen Details zur Verfügung stellen, die der verkaufende Immobilienmakler und die ausgefallenen Prospekte nicht bieten können. Natürlich wünscht Ihr Nachbar, dass die Immobilie für den besten Dollar verkauft wird. Aber in den meisten Fällen werden Sie in der Lage sein, einige fantastische Informationen zu sammeln, die Sie sparen oder Ihnen viel Geld einbringen.

6) Keine Überprüfung der Verkaufspreise für vergleichbare Objekte. Der einfachste und beste Weg, um die Verkaufspreise vergleichbarer Häuser zu überprüfen, ist, Ihre gewünschte Immobilie auf Zillow.com einzutragen. Sie können die Verkaufshistorie und die Schätzung des Eigenheimwerts anzeigen, um eine Ballpark-Zahl des Werts der Immobilien zu erhalten. Von dort aus müssen Sie Ihre eigenen Berechnungen zu Hypothekenkosten, Mietrenditen usw. durchführen, um einen optimalen Wert zu erhalten.

Halte deine Augen weit offen

Ferienobjekte sollten in erster Linie nur für Lifestyle-Zwecke erworben werden. Als ich meine Ferienimmobilie kaufte, stellte ich mir ein Szenario vor, in dem die Familie und enge Freunde spielen konnten. Ich wollte mich im Urlaub immer zu Hause fühlen und ich mache es wirklich jedes Mal, wenn ich drei Stunden bis zum Lake Tahoe hinaufgehe. Mein Kauf war jedoch eine sehr schlechte wirtschaftliche Entscheidung, wenn wir uns nur auf die Zahlen konzentrieren. Ich bin hier, um dir zu helfen, nicht die gleichen Fehler zu machen.

Der Besitz Ihres Hauptwohnsitzes ist eine wundervolle Situation, sobald Sie Ihr ideales Zuhause gefunden haben. Es ist ein Ort, an dem Sie wahrscheinlich mindestens 10 Stunden am Tag verbringen werden. Sie werden wahrscheinlich auf lange Sicht Eigenkapital aufbauen und viele glückliche Erinnerungen generieren, wenn Sie mit Ihren Mitteln kaufen. Lassen Sie sich nicht vom aktuellen Wohnungsbau überzeugen, wahnhafte Finanzberechnungen zu machen. Kaufen Sie immer eine Immobilie, um zuerst zu genießen, Einkommen zweitens und Kapitalwertschätzung ein fernes Drittel. Wenn Sie das tun, ist das einzige, was sich mit den Märkten ändert, Ihr finanzielles Ego.

Empfehlungen

Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler und effizienter gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus für die bestmögliche Rendite investieren. Zum Beispiel liegt die Obergrenze in San Francisco bei etwa 4% - 5%, im mittleren Westen jedoch bei über 10%, wenn Sie nach rein investierenden Renditen suchen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.

Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.

Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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