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Real Estate Investing Abzüge

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Letzte Woche diskutierten wir den steuerfreien Gewinn bei Verkaufsausschluss für Mietobjekte. Das heutige Thema ist, wie viel Sie abziehen können, wenn Sie in Immobilien investieren. Investieren in Immobilien bietet Möglichkeiten, Ihr Einkommen auf Ihre Steuererklärung zu verrechnen.

Mietobjekt und Ihre Steuererklärung

Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, sind alle damit direkt verbundenen Kosten (wie Hypothekenzinsen, Grundsteuer, Wartung und Reparatur sowie An- und Abreise) steuerlich absetzbar. Sie melden diese Ausgaben in Schedule E. Selbst wenn ein Mietobjekt ein Vermögenswert ist, der langfristig geschätzt wird, können Sie das Steuerguthaben abschreiben. Dies verursacht einen zusätzlichen Aufwand, der auch auf Ihre Steuererklärung angerechnet werden kann. Wohnimmobilien werden über 27,5 Jahre oder rund 3,6% pro Jahr abgeschrieben. Nur der Wert des Gebäudes und andere Verbesserungen können abgeschrieben werden. Das Land kann nicht abgeschrieben werden, weil es sich nicht abnutzt. Nehmen wir ein Beispiel für ein Haus, das 200.000 US-Dollar kostete. Wenn 80% des Wertes die Struktur und 20% das Land ist, würde der Wert der Struktur $ 160.000 betragen. Der Betrag, den Sie für die Abschreibung abziehen könnten, wäre $ 160.000 / 27,5 Jahre oder etwas über $ 5800.

Passive Verlustabzüge

In vielen Fällen führt die Abschreibung zu einem passiven "Verlust" Ihrer Steuererklärung. Immobilien gelten als passive Anlagen und passive Verluste können im Allgemeinen nur bei passiven Einkünften abgezogen werden. Aber das Steuergesetz erlaubt eine Ausnahme: Sie können bis zu 25.000 passive Verluste gegen Ihr aktives Einkommen abziehen (dh Ihr Einkommen von der Arbeit oder von Dividenden), wenn Sie die Voraussetzungen für "aktive Teilnahme" erfüllen. Ok, was heißt das? Aktive Teilnahme bedeutet, dass Sie mindestens 10% des Mietobjekts besitzen und für wesentliche Entscheidungen verantwortlich sein müssen. Selbst wenn Sie einen Immobilienverwalter für die Verwaltung Ihrer Miete verwenden, erfüllen Sie die Voraussetzung für eine aktive Teilnahme, wenn Sie wichtige Managemententscheidungen treffen (z. B. Genehmigung von Mietern und Kosten für Reparaturen). Hier ist ein Beispiel dafür, wie der passive Verlustabzug funktioniert: Nehmen wir an, Sie sind Single und Ihr modifiziertes angepasstes Bruttoeinkommen beträgt $ 50.000. Nehmen wir an, Sie haben einen passiven Verlust von 10.000 $ aus einem Duplex, an dem Sie beteiligt sind und aktiv teilnehmen. In diesem Beispiel könnten Sie den vollen Verlust von $ 10.000 von Ihrem Gewinn von $ 50.000 abziehen, wodurch Ihr steuerpflichtiges Einkommen für dieses Jahr deutlich reduziert wird.

Abzug von Immobilienverlusten

Solange Ihr modifiziertes Bruttoeinkommen 100.000 US-Dollar oder weniger beträgt, können Sie Mietverlustverluste von bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr von Ihrem Arbeitseinkommen abziehen, unabhängig davon, ob Sie alleinstehend oder verheiratet sind, und gemeinsam einen Antrag stellen. OK, wenn also Ihr angepasstes Bruttoeinkommen 100.000 US-Dollar oder weniger beträgt, können Sie bis zu 25.000 passive Verluste gegenüber Ihrem Arbeitseinkommen abziehen. Aber was, wenn Ihr Einkommen höher ist? Bei modifizierten angepassten Bruttoeinkommen zwischen 100.000 und 150.000 US-Dollar läuft der Abzug ab: Für jeden Dollar, in dem Ihr Einkommen 100.000 US-Dollar übersteigt, werden 50 Cent reduziert. Wenn also Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen 125.000 US-Dollar betrug, wären Sie berechtigt, bis zu 12.500 US-Dollar Mietverluste aus Ihrem Arbeitseinkommen abzuziehen. Wenn Ihr angepasstes Bruttoeinkommen 150.000 US-Dollar oder mehr beträgt, sind Sie nicht mehr für den Abzug berechtigt. Aber selbst wenn Sie nicht berechtigt sind, verlieren Sie den Abzug nicht! Sie können Immobilieninvestitionsverluste unbegrenzt auf zukünftige Jahre übertragen und sie verwenden, wenn Ihr Einkommen auf ein Niveau sinkt, das Sie förderfähig macht. Sie können die Carry-Over-Verluste auch verwenden, um Kapitalgewinne auszugleichen, wenn Sie ein Mietobjekt verkaufen. Denken Sie daran, dass Sie beim Verkauf eines Mietobjekts die Kostenbasis um den Betrag Ihrer Abschreibungen reduzieren müssen, was zu einem größeren Gewinn führt. Dies wird "Abschreibungsrücknahme" genannt. Ich habe keine Zeit, in dieser Episode darauf einzugehen, aber es gibt eine Möglichkeit, die Abschreibung und den Kapitalgewinn zu erhöhen, wenn Sie ein Mietobjekt in den Kauf einer neuen Immobilie verkaufen, um die zahlenden Steuern auf sie zu verschieben. Verrechnung Ihres aktiven Einkommens mit bis zu $ ​​25.000 in Immobilien-Investment-Verluste ist nur eine der Möglichkeiten, wie Immobilien Ihnen helfen können, Ihr Einkommen von Steuern zu schützen. In einer zukünftigen Episode erzähle ich Ihnen von einer anderen Methode, mit der Sie den vollen Nutzen aus passiven Verlusten ziehen können. Wie immer ist es eine kluge Idee, einen Steuer- oder Finanzberater zu konsultieren.

Administrativ

Einige von Ihnen haben mir eine E-Mail geschickt, in der ich nach empfohlenen Büchern gefragt werde, um mehr über die Schaffung von Wohlstand zu erfahren. Ich habe eine Sommerleseliste zusammengestellt, die Sie im Abschnitt Money Girl von quickanddirtytips.com finden können (siehe Seitenleiste). Auf der Website können Sie auch die Liste der Bücher sehen, die ich in früheren Buch-Give-Aways verschenkt habe. Und wenn ich von Buch-Give-aways spreche, verschenke ich heute zwei Exemplare von Der Anfängerleitfaden für Immobilieninvestitionen von Gary Eldred. Dieses Buch enthält viele hilfreiche Tipps, wenn Sie ein Immobilieninvestor sind oder über den Einstieg nachdenken. Die Gewinner dieser Woche sind Gary in Reno und Luke in Denver. Herzliche Glückwünsche! Überprüfen Sie Ihre E-Mail auf Anweisungen. Cha-ching! Das ist alles für jetzt, mit freundlicher Genehmigung von Money Girl, Ihrem Führer zu einem reicheren Leben. Wenn Sie eine Frage oder einen Kommentar haben, senden Sie eine E-Mail an [email protected] wenn Sie dies noch nicht getan haben, nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um eine Rezension bei iTunes zu veröffentlichen. Money Girl ist Teil des Quick and Dirty Tips Netzwerkes. Im Modern Maners Guy Podcast findest du Tipps, wie du höflicher sein kannst. Danke fürs Zuhören! verwandte Links o IRS Publikation 527, "Mietwohnungseigentum

Bild mit freundlicher Genehmigung von Shutterstock Weitere Tipps von Money Girl

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