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Property Sellers: Akzeptieren Sie nur alle Cash-Angebote, um Gewinne und Glück zu maximieren

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Skylar und Walters Berg von Bargeld

Fast jeden Sonntag gehe ich spazieren, joggen oder wandere durch ein Viertel, um offene Häuser zu besichtigen, mit Immobilienmaklern zu sprechen, Sport zu treiben und Inspiration für die Inneneinrichtung zu finden. Offenes Hausjagd ist ernsthaft meine neue Lieblingsfreizeit. Meine bisherige Lieblingsbeschäftigung war das Testen neuer Autos bei verschiedenen Händlern. Was für eine Explosion, die nichts kostet!

Ich war neulich in einer besonderen Wohnung in Pacific Heights, San Francisco, weil es eine enge Verbindung zu einem meiner Vermietungen im selben Gebäude war. Diese besondere Eigenschaft war nur ein Schlafzimmer im Vergleich zu meiner 2/2, aber auf 610 Quadratmetern hatte es eine schöne nach Süden ausgerichtete Terrasse und einen privaten Parkplatz. Der Preisvoranschlag? 690.000 $.

Das offene Haus war voll mit Paaren unter 35 Jahren sowie viele Rentner. Wer wusste, dass ein Schlafzimmer so beliebt war?

Ich habe dem Agenten zwei Fragen gestellt:

Frage 1: Denken Sie, dass der Preis pro Quadratfuß für eine Version mit zwei Schlafzimmern und zwei Badezimmern Ihres Angebots (1 Schlafzimmer) UP oder DOWN geht? Herkömmliches Denken ist, dass zwei Schlafzimmer wegen der größeren Flexibilität wünschenswerter sind. Diese besondere Auflistung forderte $ 1.130 pro Quadratfuß.

Antworten: Ich denke, Sie können jetzt bessere Angebote für zwei Schlafzimmer bekommen, wenn Sie das Geld haben (nicht das, was ich hören wollte). Die Preise sind so stark gestiegen, dass Paare jetzt ALL-IN gehen und versuchen, eine Ein-Zimmer-Wohnung für $ 800.000 zu kaufen, weil zwei Schlafzimmer Eigentumswohnungen jetzt für $ 1.000.000 + gehen. Der Markt für Ein-Zimmer-Eigentumswohnungen ist verrückt, und ich denke, viele Erstkäufer sind verzweifelt.

Meine Gedanken: Die Leute wollen nur etwas besitzen. Der Premium Spread zwischen einem 2/2 und einem 1/1 verengt sich. Schließlich wird die Prämie so eng werden, dass die Leute anfangen werden zu denken: "Wenn ich 800.000 $ für ein Schlafzimmer ausgeben werde, warum nicht einfach 30% mehr, um 50% mehr Platz zu bekommen!" Das war mein Gedankenprozess Ich habe den 2/2 Markt im Jahr 2004 angeschaut. Es war auch verrückt, aber als ich auf den 3/2 Single Family Home (SFH) Markt gewechselt bin, ist die Raserei abgeflaut und ich habe viel mehr Wert bekommen. Heute ist es ein seltenes Kunststück, eine SFH im Nordende von SF zu besitzen.

Frage 2: Kann ich das Ratespiel spielen? Ich denke, mit diesem ganzen Besucherverkehr muss der Höchstbietende rund $ 850.000 ($ 1.393 / sqft) sein? Vielleicht sollte ich verkaufen? Der Mietvertrag meines Mieters endet am 30. Mai. Aber dann, warum verkaufe ich jetzt, wenn es mit den bevorstehenden IPOs von AirBnB, Uber, DropBox, Prosper usw. zu tun scheint, wird es buchstäblich 10.000 neue Millionäre geben, die einen Platz in SF kaufen wollen? Was wird Ihrer Meinung nach den Markt verlangsamen?

Beantworten Sie eine Woche später, nachdem die Angebote fällig waren: Ich hatte etwas in den mittleren bis hohen 700ern erwartet. Die "Comps" würden 725-750k $ (1.188 - 1.229 $ / sqft) vorschlagen, und so hoffte ich, dass wir das tun würden und insgeheim wünschten, dass jemand höher bieten würde. Wir haben viele Angebote im Bereich von $ 725-750 erhalten, einige in meiner heimlich hoffnungsvollen Preisklasse und vier das waren über 800k. Nicht zu deiner Schätzung von 850k.

Die Verkäufer wählten das zweithöchste Angebot, das war alles Bargeld. Die Hälfte der Angebote, die wir erhalten haben, ist so hoch, viel höher als bei vergleichbaren Verkäufen. Aber weil sie eine Finanzierung benötigten, war ich besorgt, dass sie nicht bewerten würden und die Angebote nicht funktionieren würden. Die meisten Agenten, deren Kunden im Bereich von 740 KB bis 780 KB lagen, sagten, sie könnten die Angebote ihrer Kunden nicht rechtfertigen. Und dann waren da noch vier darüber!

Es scheint, als ob der San Francisco Markt in Zyklen geht. Was könnte den Markt beeinflussen? In den nächsten Jahren werden wir rund 8.000 neue Mieteinheiten auf dem Markt in der Stadt haben. Dies kann dazu führen, dass die Mieten sinken und einige Menschen sich dafür entscheiden, anstatt zu kaufen, zu mieten. Was könnte den Markt noch verändern? Steigende Zinsen könnten dazu führen, dass sich die Preise verlangsamen (und ja, Cash-Käufer werden es nicht kümmern, so dass ein AirBnB IPO viele neue Cash-Käufer schaffen könnte). Wasserknappheit? Erdbeben?

Also ja, ich denke, Immobilien in SF zu kaufen und zu halten ist eine wirklich gute Sache (wir sind außer Landes und auf drei Seiten von Wasser umgeben). Und wenn Sie aus irgendeinem Grund erwägen, zu verkaufen, ist jetzt eine wirklich gute Zeit.

CASH IST KÖNIG FÜR VERKÄUFER VON IMMOBILIEN

Ich teilte mit Ihnen meine erste Hypothek Refinanzierungsfehler. JPM Chase lehnte mich ab, obwohl ich eine Kreditwürdigkeit von ~ 800 habe und die gesamte Hypothek mit meinen liquiden Mitteln abbezahlen könnte. Einer der wichtigsten Vorteile der Post ist: Die Banken verleihen nur Menschen, die das Geld nicht brauchen. Viele gute Gläubiger werden abgelehnt.

Der Hypothekenmakler machte eine kalkulierte Empfehlung, mit dem zweithöchsten Angebot zu gehen, das bei dem höchsten Angebot keinen Kredit erfordere, sei davon abhängig, dass sich der Käufer qualifiziert. Wenn ich der Grundstücksmakler wäre, würde ich wahrscheinlich $ 800.000 gegen $ 825.000 akzeptieren (die Angebotsspreads erraten). Wenn das höchste Angebot 850.000 $ mit einem Darlehen betrug, könnte ich erwägen, das 850.000 $ Angebot anzunehmen und das 800.000 $ Bargeldangebot in Backup zu setzen. Aber ich bin mir nicht sicher, ob eine Prämie von 6,2% ausreicht, wenn Banken nicht Kredite vergeben.

Welches Angebot wählen Sie?

Alle Barangebot: $ 800.000 mit einer Wahrscheinlichkeit von 95%, einen Erwartungswert von $ 760.000 zu erreichen

Angebot zum Erhalt eines Darlehens: $ 850.000 mit einer 70% Chance, $ 595.000 im erwarteten Wert durchzulaufen

Banken erkennen, dass der Immobilienmarkt auf dem Aufschwung ist und unerforschte Bewertungsgebiete erreicht.Wenn die Banken ihre Schätzwerte nie angepasst hätten, wären die Banken niemals in der Lage, Kredite zu vergeben, weil die Immobilien im Allgemeinen im Laufe der Zeit steigen. Aber die Kreditknappheit der Banken, dank der Überregulierung durch die Regierung, schließt im Prinzip viele qualifizierte Käufer aus. Unterdessen fördert die Regierung Hypotheken-Hilfsprogramme für Hauskäufer, die nur 0% - 3% weniger benötigen! Bizarro!

Das Gesetz der unbeabsichtigten Folgen ist, dass statt der Unterstützung der Mittelklasse durch die Regierung die Massen geschlossen werden und die Reichen reicher werden. Wie viele Leute wissen Sie, können 800.000 $ in bar für ein Schlafzimmer bezahlen? Sicherlich nicht viele Käufer unter 35 Jahren!

Wenn Sie ein Immobilienverkäufer mit mehreren Angeboten in einem heißen Markt sind:

1) Nehmen Sie nicht blind das höchste Angebot an, wenn es vom Kreditnehmer abhängt. So viele Leute werden abgelehnt, vor allem bei Rekordwerten, dass die Chancen hoch sind, dass der Kredit Ihres Käufers durchfällt. Sobald Ihr Eigentum aus dem Vertrag fällt, wird Ihr Eigentum verdorben, d. Zukünftige Käufer werden sich wundern, was mit Ihrer Immobilie nicht stimmt, und dadurch ein niedrigeres Gebot abgeben. Sie werden auch eine Menge Zeit verschwenden, verlorene Mieteinnahmen und viel Stress, wenn Ihr Käufer versagt.

2) Für Angebote, die Kredite benötigen, ordnen Sie die kreditgebenden Institutionen sorgfältig ein. Banken und Banken, die sich auf vermögende Privatkunden wie die First Republic Bank konzentrieren, sollten ganz oben auf der Liste stehen. Potenzielle Käufer, die versuchen, einen Kredit von einer Mega-Bank zu bekommen, besonders solche wie JPM Chase, die massive Strafen für die Regierung zahlen, sollten am Ende der Liste stehen. Es spielt keine Rolle, ob ein Kreditnehmer im Voraus genehmigt wurde, noch immer durchlaufen sie einen gesamten Underwriting-Prozess.

3) Betrachte bargeldlose Angebote oder Angebote mit nicht-finanzieller Eventualverbindlichkeit und 10% oder höherem Geld (3% ist Standard). Es ist einfach nicht mehr wert, den Top-Dollar zu bekommen, wenn der Käufer eine Hypothek benötigt. Banken wollen nur reichen Menschen Geld leihen. Die Regierung will nur, dass reiche Leute gedeihen, weil reiche Leute diejenigen sind, die am meisten Geld spenden. Wenn ein Präsident in die Stadt kommt, beherbergt er $ 38.000 pro Kopf Spendenaktionen bei Multimillionär- und Milliardärsfamilien. Politiker müssen den Massen nur Leckereien anbieten, um an die Macht zu kommen. Sobald sie an der Macht sind, richtet sich der Fokus auf die Reichen und ihre Familie und Freunde. Je früher wir dies erkennen, desto besser werden wir alle sein.

BEACHTEN SIE NIE, IHRE OBJEKTE ZU VERKAUFEN

Es war einmal so, dass ungefähr 90% aller Kaufverträge zur Schließung gingen, aber diese Zahl ist heute auf nur 65% gesunken, weil die Finanzierung des Käufers durchfällt, eine schlechte Bewertung, der Käufer bekommt kalte Füße und das Haus versagt bei einer Inspektion Kontingenz. So viele Dinge können schief gehen, zumindest minimieren Sie das Finanzierungsrisiko beim Verkauf.

Gerade die Leute, die strengere Finanzvorschriften fordern, werden durch solche Vorschriften am meisten verletzt. Die Reichen brauchen kein Geld zu leihen. Sie haben schon viel Geld! Die Vorschriften sollten sich auf die Menschen konzentrieren, die ihre Schuldverpflichtungen erfüllen, und nicht auf die exzellenten Gläubiger, die den Abschwung weiter bezahlt haben.

Einkommen generierende Vermögenswerte sind in einem Niedrigzinsumfeld sehr wertvoll. Halte dich so lange wie möglich an sie, wenn du im Laufe der Zeit mehr Wohlstand schaffen willst. Jedes Mal, wenn ich darüber fantasiere, dass ich einkassiere, mache ich mir einen Klaps, weil ich so kurzfristig denke. Darüber hinaus kostet es immer noch unglaubliche 5%, eine Immobilie trotz der Gründung so vieler Immobilien-Internet-Unternehmen zu verkaufen.

Wenn Sie viel Geld verdienen oder viel Geld haben, segnet die Gesellschaft Sie mit großen Vorteilen. Wir wissen das aus zahllosen Beispielen in der Politik, um Ihr Kind zu Ihrer Lieblings-Privatschule zu machen, um jetzt Immobilien zu kaufen. Es muss unglaublich nervig für die anderen Bieter sein, die einen Kredit benötigen, um an All-Cash-Bieter zu verlieren. Aber es hat keinen Zweck sich zu beschweren. Die Regierung legt die Regeln fest.

Wir sehen uns mit einem Koffer voller Geld zum nächsten Angebotstermin!

Empfehlungen

Refinanzieren Sie Ihre Hypothek: Check out LendingTree für einige der niedrigsten kostenlosen Hypothekenzinssätze online zum Kauf oder zur Refinanzierung. Sie haben heute eines der größten Bankennetzwerke. Die Zinsen sind nach den Wahlen gesunken, und selbst nachdem die Fed begonnen hat, die Zinsen zu erhöhen. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.

Investieren Sie in Immobilien effizienter: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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