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Wie sieht ein potenzieller Immobilien-Crowdfunding-Verlust aus?

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Hast du jemals das Gefühl, dass dein Glaube getestet wird? Ich habe mich in letzter Zeit so gefühlt. Zum Beispiel komme ich immer gleich nach der Busfahrt zur Bushaltestelle. Aber jedes Mal, wenn ich den Hügel hinunterfahre, weil ich es satt habe, 20 Minuten auf den Bus zu warten, fährt der Bus vorbei.

Kürzlich habe ich The Worst Landlord Horror Story Ever veröffentlicht, eine Geschichte über einen Leser, der mehrere Jahre vor dem Untergang 2008-2009 ein Wohnhaus in Las Vegas gekauft hat. Er ging durch die Hölle und kümmerte sich um Wartungsprobleme und verdächtige Mieter. Schließlich begann der Komplex mit der Aufnahme von Wohnraum der Sektion 8, in dem die Regierung 80% der Miete an die Bezieher niedrigerer Einkommen subventioniert. Sein Wohnkomplex von 157 Einheiten verwandelte sich in eine drogenverseuchte Kriegszone. Erst nach dem Kauf von zwei weiteren Einheiten am unteren Ende des Marktes hat der Leser schließlich nach 13 Jahren den Break Even erreicht.

Es ist also völlig überraschend, dass ich in der nächsten Woche eine E-Mail von Realtyshares bekam, in der ich über meinen Immobilien-Crowdfunding-Fonds informiert wurde, der in eine 168-Quadratmeter-Gartenanlage in Las Vegas investiert wurde! Das war auch, nachdem ich beschlossen hatte, weitere 250.000 $ in den Fonds zu investieren, was meine Gesamtsumme auf 500.000 $ brachte. Es war, als würden die Immobiliengötter mich verspotten.

Ich wurde informiert, dass die Immobilie ursprünglich im Jahr 2001 als eine erschwingliche Wohnsiedlung gebaut wurde, aber dass die Immobilie vor kurzem vom jetzigen Verkäufer im Rahmen eines "qualifizierten Vertrags" gekauft wurde, der die Immobilie von ihren Erschwinglichkeitsanforderungen freigab. Obwohl es sich bei den Bewohnern um eine marktübliche Immobilie handelt, bleiben sie während der Umwandlung für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren unter den Marktmieten geschützt, so dass nur etwa ein Drittel der Einheiten auf Marktzinsen übergegangen ist.

Dies war ein bevorzugter Aktienhandel, ist aber eher ein Darlehen als eine echte Aktienposition. Der Sponsor steuerte über 3 Millionen US-Dollar für die Stammaktien bei, so dass die bevorzugte Eigenkapitalposition zumindest in gewissem Maße "abfedert". Zusätzlich sollte der Sponsor 28 Monate bevorzugte laufende Zahlungen auf einem von der Crowdfunding-Plattform kontrollierten Konto reservieren.

Trotzdem sank mir das Herz, als ich las, dass dies nicht nur ein Apartmentkomplex in Las Vegas war, sondern auch eine erschwingliche Wohnanlage. Ich habe nichts gegen erschwinglichen Wohnraum aus einer sozial guten Perspektive. Die steigenden Wohnkosten machen es den Menschen im Alltag schwer zu leben.

Aber als ein Investor, der die Hölle ist, finanziell frei zu bleiben wegen seiner Investitionen, mache ich mir Sorgen über die Investition in eine erschwingliche Wohnanlage aus all den Gründen, die meine Vermieter Horror Geschichte erwähnt. Um die angestrebte interne Zinsrate (IRR) des Projekts zu erreichen, setzt der Sponsor außerdem darauf, dass die verbleibenden Einheiten (2/3 der Gesamtkosten) in marktübliche Wohnungen umgewandelt werden. Es bleibt abzuwarten, ob die Mieter die Mietsteigerung einfach akzeptieren, sich freiwillig bewegen oder mit potenziellen Buyouts vertrieben werden.

Einige der Merkmale dieser Investition enthalten:

Demonstrierte Mietsteigerungen. Ca. 33% der Einheiten wurden nun zu Marktpreisen bewegt, und wo die Einheiten bereits renoviert wurden, lagen die neuen Marktmieten um fast 25% höher als die früheren Mietpreise für "erschwingliche Einheiten".

Immobilien wurden mit einem Abschlag zum Markt erworben. Die Immobilie wurde außerhalb des Marktes erworben, da sie durch eine Beziehung des Sponsors erworben wurde. Die Immobilie wurde zu einem effektiven Preis von 108 Tsd. USD pro Einheit verkauft, offenbar deutlich unter vergleichbaren Vermögenswerten eines ähnlichen Jahrgangs. Die Angebotsinformationen zeigten auch, dass der Kaufpreis etwa 15% unter den vergleichbaren Liegenschaften lag, sowohl auf einer Pro-Einheitsbasis als auch auf einer Pro-Quadratfuß-Basis.

Eine Sache, die ich in meiner Vermieter-Horror-Geschichte notiere, ist, dass ein institutioneller Investor diese Einheiten während der Finanzkrise für ungefähr $ 60K / Einheit aufnahm, aber ich bin mir nicht sicher, ob diese Einheiten gleich sind, da die neu erworbenen Wohnungen neuer sind.

Starker Teilmarkt. Die Liegenschaft befand sich in einem Teilmarkt von Las Vegas, für den REIS in Q1'17 eine durchschnittliche Leerstandsrate von 3,2% über alle Immobilienklassen pro REIS meldete, und der durchschnittliche Leerstand dürfte bis 2021 auf 2,6% sinken.

Stammkapital des Sponsors. Der Eigenkapitalbeitrag des Sponsors in Höhe von 3,5 Millionen US-Dollar bedeutete, dass sein eigenes Geld gefährdet wäre, bevor die Vorzugsaktieninvestition beeinträchtigt würde.

Reservieren Sie für bevorzugte Zahlungen. Die bevorzugten laufenden Zahlungen für 28 Monate sollten auf einem von der Crowdfunding-Plattform kontrollierten Konto reserviert werden.

Angemessenes geschätztes Bevölkerungswachstum. ESRI prognostizierte ein Bevölkerungswachstum von 6% in den nächsten 5 Jahren für das Gebiet in einem Umkreis von 5 km um das Grundstück, was zu über 8.000 neuen Bewohnern in der näheren Umgebung führt.

Zugang zu lokalen Annehmlichkeiten. Das Anwesen befindet sich in unmittelbarer Nähe zu zahlreichen Annehmlichkeiten und Arbeitgebern, mit Las Vegas Strip nur 3,5 Meilen entfernt.

Niedrige Erwartungen festlegen

Vielleicht bin ich zu pessimistisch in Bezug auf den Deal, da der Sponsor 3,5 Millionen Dollar seines eigenen Kapitals aufbringt, bevor Investoren Geld verlieren. Es hat mich total überrascht, was das Timing für den Deal betrifft, den ich für meinen Posten bekommen habe. Weiter, nur weil ich kein Immobilienexperte in Las Vegas bin, heißt das nicht, dass der Sponsor es auch nicht ist. Der Katalysator ist sehr klar: ein "qualifizierter Vertrag", der die Immobilie bis Oktober 2019 von ihren Erschwinglichkeitsanforderungen befreit.

Aber angesichts des damit verbundenen Risikos bin ich enttäuscht, dass der Ziel-IRR nur 13% beträgt. Ein Ziel-IRR von 18% erscheint angemessener. Als Referenz ist ein IRR von 13% niedriger als bei allen früheren Ziel-IRR für Projekte im Fonds, die nicht in erschwinglichen Wohnraum investieren.

Aber hier ist eine Sache, die mich betrifft.Der Verkäufer verkauft die Immobilie für ca. Ein Gewinn von 6,5 Millionen Dollar gegenüber dem eigenen Kaufpreis vor zwei Jahren! Ich würde auch verkaufen, wenn ich in zwei Jahren eine Rendite von fast 60% auf mein Geld erzielen könnte. Ja, die Verkäufer mussten Geld für die Renovierung einiger Einheiten ausgeben, aber sie hätten nicht so viel ausgeben können, da zwei Drittel der Einheiten immer noch unter den Marktsätzen liegen.

Quelle: Bespokepremium.com

Ich, persönlich würde nicht Ich habe in diesen Deal investiert, weil ich versuche, Städte wie Las Vegas, die Stadt Nummer 1, die während der Immobilienkrise zerstört wurde, vom Küstenboom fernzuhalten. Die anderen Städte, die am meisten getroffen wurden, waren Phoenix, Fort Lauderdale, Miami, West Palm Beach und Tampa. Außerdem liegt es nicht an mir, unterhalb der Marktpreiseinheiten zu konvertieren.

Ich würde mich freuen, wenn dieses Projekt uns nur unser Geld zurück (0%) in drei Jahren zurückgibt. Dennoch sieht es immer noch so aus, als ob der Immobilienmarkt in Las Vegas wieder seinen Höchststand von 2007 erreicht. San Francisco hingegen liegt ~ 25% über seinem vorherigen Höchststand, was einer der Gründe war, warum ich glücklich war zu verkaufen.

Der Verkauf in SF scheint vernünftig zu sein, nach dem 106% Anstieg von der Bottom Unterseite, aber reinvestieren wieder in Vegas scheint nicht umsichtig. Quelle: Bespokepremium.com

Jetzt kennen Sie den Nachteil der Anlage in einen Fonds. Sie können all Ihre Nachforschungen anstellen, aber sobald Sie Ihr Geld übergeben haben, entscheidet der Anlageausschuss oder Fondsmanager, wie Sie Ihr Geld am besten anlegen. Manchmal stimmen ihre Investitionen nicht gut mit Ihren Überzeugungen überein, und Sie müssen damit einverstanden sein. Stattdessen sollte es am besten sein, sich um die Auswahl Ihrer eigenen Immobilien-Crowdfunding-Investitionen zu bemühen.

Mein Problem ist, dass ich mein ganzes Leben mit all meinen Investitionen beschäftigt war. Deshalb fällt es mir schwer, nicht zuzusehen, wohin jeder Dollar geht. Aber als 40-jähriger Vater, der bessere Dinge zu tun hat als jede einzelne Investition, muss ich meine Investitionen an andere auslagern, die Zeit und Know-how haben.

Je mehr ich loslassen kann, desto mehr kann ich mich darauf konzentrieren, das Leben in vollen Zügen zu genießen. Und wer weiß? Diese Investition in Las Vegas könnte nach drei Jahren sehr wohl 40% erreichen und mich als falsch erweisen. Ich werde sicher sein, dass du es weißt, wenn es passiert! Und wenn es eine große Pleite ist, werde ich es euch auch wissen lassen. Zumindest ist dies nur eine von potenziell 10 - 15 Anlagen innerhalb des Fonds.

Aktualisierung 2018: Aufgrund der Rückmeldungen vieler Leser scheint es, als wäre die Investition in Las Vegas nicht so schlimm, wie ich ursprünglich befürchtet hatte. Die Raiders ziehen nach Vegas, die Beschäftigung nimmt zu und es gibt weiterhin eine Migration in Billig-Städte und Staaten ohne staatliche Einkommenssteuern.

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