loader
bg-category
Schulden abzahlen oder sich für den Kauf von mehr Eigentum engagieren?

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Immobilien sind meine bevorzugte Anlageklasse, obwohl ich in der Vergangenheit aufgrund der Probleme mit Mieterproblemen über den Verkauf meiner Mietobjekte diskutiert habe. Ich liebe es einfach in meiner Investition leben zu können, Dinge zu tun, um den Wert meiner Investition zu verbessern, und 10 Jahre später mit einer hohen Wahrscheinlichkeit aufzuwachen, einen geschätzten Vermögenswert mit einer niedrigeren Hypothek zu halten. Die Steuervorteile sind auch nicht schlecht.

Eine tiefgreifende Bewertung aller meiner Vermögenswerte zeigt, dass Immobilien die höchste Kapitalrendite mit der geringsten Belastung erzielen. Ich tendiere dazu, in Aktien zu spekulieren, um diese Rendite zu finden, die mir seit dem Jahr 2000 entgangen ist. Viele meiner spekulativen Wetten sind sauer geworden und ich will nicht die Versuchung, mit größeren Geldbeträgen zu spekulieren. Das Letzte, was ich tun möchte, ist, mein risikoloses Geld zu verwenden, um in Aktien zu investieren. Ich hasse absolut Geld zu verlieren und ich habe bereits 25% meines Vermögens an der Börse. (Siehe: Allokationsempfehlung nach Alter)

NUR ZWEI WAHLEN: SCHULDEN ABZAHLEN ODER MEHR IMMOBILIEN KAUFEN

Ich weiß, dass es witzig scheint, die Verwendung meiner CD-Einnahmen, die 2017 fällig werden, einzuschränken, um Schulden zu begleichen oder mehr Schulden zu machen, aber das ist, was ich entschieden habe, wenn Sie mich nicht anders überzeugen können. Der zweitniedrigste Wert, um Barmittel unter dem FDIC-Garantie-Limit von $ 250.000 für Singles und $ 500.000 für Paare zu halten, ist die Rückzahlung von Schulden. Schulden machen ist nicht sicher, aber ich werde meine Position bald genug erklären.

Der Fall für die Zahlung von Schulden

Die einzige Schuld, die ich habe und nichts dagegen habe, sind Hypothekenschulden, weil sie abzugsfähig sind und an einen Vermögenswert gebunden sind, der mit hoher Wahrscheinlichkeit im Laufe der Zeit aufwertet. Hebelwirkung ist eine wunderbare Sache auf dem Weg nach oben, aber nicht so sehr auf dem Weg nach unten, wie wir es zuletzt 2008-2011 gesehen haben.

Mein Hauptmietobjekt hat einen Hypothekenzins von 3,35%, der für die nächsten drei Jahre festgelegt ist (5/1 ARM). 3,35% sind nicht ganz die 4,2%, die ich von meiner CD erhielt (Zinsarbitrage), aber es ist sicher besser als die 2,2%, die für weitere 5 Jahre auf einer CD angeboten werden.

1) Erhöhen Sie den Cashflow. Der Miethypothek Betrag ist 277.000 $, daher würde ich meine Cash-Flow um rund 774 $ pro Monat, entspricht dem Zinsanteil meiner Hypothek (277.000 X 3.35%) erhöhen. Ich würde tatsächlich mehr Cashflow freisetzen, weil sich meine Hypothek amortisiert, was bedeutet, dass ich mit jeder Hypothekenzahlung für eine Gesamtsumme von 1314 USD auch ungefähr 540 USD abbezahlen würde.

Obwohl ich nicht mehr 774 US-Dollar pro Monat an Zinsen zahlen müsste, verliere ich im Cash-Flow etwa 196 US-Dollar pro Monat, weil dieses Geld 4,25 Prozent auf einer CD ausmacht. Ich sehe nur keine anderen risikofreien Vermögenswerte, die 3,35% bieten können, da die 10-jährige Rendite unter 3% liegt und volatil ist. Das einzige, was dem Kauf von Treasuries nahe kommt, sind vielleicht Muni Bonds, die steuerfrei sind und 4% einbringen können.

2) Töte den Ärger. Abgesehen davon, dass ich nicht mehr 1.314 $ pro Monat Hypothek bezahlen muss, ist der andere große Vorteil der Schulden abzuzahlen, dass es sich einfach wunderbar anfühlt, keine Schulden zu haben. Als ich beschloss, meine Kredite für die Geschäftsschule abzuzahlen, fühlte es sich magisch an - wie ein Kuscheln mit einem flauschigen Golden Retriever-Welpen. Es ist schön zu wissen, dass eine Bank kein Geld mehr verdient, obwohl das Geld bei 3,35% relativ günstig ist. Ich habe bemerkt, dass je älter ich bin, desto ärgerlicher bin ich mit Schulden.

3) Niedrigere Steuerzahlungen. Schließlich mache ich nicht mehr so ​​viel wie ich einmal war. Daher werden die Einnahmen aus meinem Mietobjekt zu einem um 11,6% niedrigeren Grenzsteuersatz besteuert (39,6% vs. 28%). Ich habe immer noch eine Amortisation, um mich davon abzuhalten, Steuern für den Großteil meines Einkommens zu zahlen.

Der Fall für den Kauf von mehr Immobilien

Obwohl das Eigentum in San Francisco unverschämt teuer wird, glaube ich, genau wie jede andere internationale Stadt der Welt mit einer blühenden Wirtschaft (London, NYC, Hong Kong) werden die Preise immer teurer werden. Werfen Sie einen Blick auf die Jobangebote von Angel.co/jobs und Sie werden sehen, dass im Grunde jeder einzelne Startup-Job zwischen $ 80.000 - $ 200.000 liegt, und es gibt Tausende.

1) Höhere Eigenkapitalrendite. Wenn ich mich dazu entscheide, die 277.000 $ Hypothek zurückzuzahlen, sinkt die Rendite meines Eigenkapitals. Die Immobilie wird derzeit von Zillow mit 1.045.000 US-Dollar bewertet. Lassen Sie uns diesen Wert um 15% senken, da Zillow oft einen Wert von $ 888.250 nicht erreicht. Wenn die Immobilie um 10% (88.825 $) an Wert gewinnt, beträgt die Rendite für mein Eigenkapital in Höhe von 611.250 $ 88.825 $ / 611.250 $ = 14,5%. Wenn ich mich dazu entscheide, die Hypothek zurückzuzahlen, sinkt meine Eigenkapitalrendite auf 10% (88.825 $ / 888.250 $). Auf der anderen Seite, wenn ich nur 10% Eigenkapital in der Immobilie hätte, wäre meine Eigenkapitalrendite 100% (88.825 $ / 88.825 $).

Nehmen wir an, ich verwende $ 200.000 der $ 277.000 für eine Anzahlung von 20% auf eine $ 1 Million Immobilie, anstatt Schulden zu begleichen. Wenn die Immobilie nur um 3% ($ 30.000) aufwertet, erhalte ich eine Anzahlung von 15% ($ 30.000 / $ 200.000). Eine 3-prozentige Aufwertungsrate in San Francisco erscheint angesichts der Robustheit des Technologie- und Internetsektors in der Region nicht unangemessen. AirBnB wird an die Börse gehen. So wird Dropbox und eine Reihe anderer Unternehmen in naher Zukunft. Schade, dass die Verkaufsprovision von 5% immer noch existiert. Lächerlich, wirklich.

2) Neues Abenteuer. Ich lebe nun seit über neun Jahren in meinem jetzigen Zuhause. Es würde Spaß machen, eine neue Immobilie in einer neuen Nachbarschaft in San Francisco zu kaufen, um zu leben.Einige Orte wie Telegraph Hill oder The Mission kommen für ihre verschiedenen Restaurants, Parks und das Nachtleben in den Sinn. Ich plane nicht, ein Mietobjekt für den Hauptzweck der Vermietung zu kaufen. Ich werde auch nicht irgendein Eigentum kaufen. Das Eigentum muss etwas sein, das ich wirklich genieße, wo Miete die Hypothek und die Steuern sofort für den Fall decken kann, dass etwas passiert. Das neue Eigentum ist, wo ich für die nächsten fünf Jahre leben will.

3) Gibt einen neuen Cashflow-Stream frei. Ich möchte nicht zu viele Details in Erfahrung bringen, aber ich kann mein Haus für etwa das Doppelte meiner Hypothekenzinsen + Grundsteuerbetrag pro Monat vermieten. Die Vermietung meines Hauses würde daher meinen Cash-Flow über das hinaus erhöhen, was ich in CD-Zinserträgen verloren habe, wenn ich mich an einem neuen Ort niederlasse. Der Trick ist, einen Platz in einem Markt zu finden, wenn kaum Inventar vorhanden ist. Ich ging, um diese schöne drei Schlafzimmer, drei Badezimmer + Bonus Zimmer Haus, die ich mochte, zu überprüfen, aber die Preisvorstellung war buchstäblich 20% höher als das, was ich zunächst erraten hatte.

DER GRÖSSTE BESTIMMTER

Bisher habe ich einfach angenommen, dass die Immobilienpreise weiter steigen oder stabil bleiben werden. Ich glaube, wir sind im 7. Inning eines 10-Inning-Ballspiels, aber natürlich weiß ich nicht genau, ob die Immobilienpreise stabil bleiben werden. Die Zinssätze könnten höher steigen (Ungläubiger nach 35+ Jahren der Abwärtszinsen), und es könnte einen weiteren Terroranschlag geben, der die Blase in der Tech- und Internet-Begeisterung erschüttern könnte.

Wenn es auf dem Immobilienmarkt einen Abschwung geben sollte, würde ich mir wünschen, dass ich Schulden zurückgezahlt hätte, statt gehebelt zu haben, um einen rückläufigen Vermögenswert zu kaufen. Das heißt, Hausbesitzer haben den schlimmsten wirtschaftlichen Niedergang zu unseren Lebzeiten durchgemacht und wir sind fünf Jahre später OK geworden, wenn Sie daran festhalten. Ich glaube nicht, dass wir in den nächsten 20 Jahren eine weitere katastrophale Wirtschaftskrise erleben werden, aber wer weiß es wirklich? Ich weiß, dass eine schlechte Investition wirklich meine Laune verletzt.

Ich hasse es absolut, Bargeld zu halten. Obwohl mein Personal Capital Dashboard (ein kostenloses Finanzwerkzeug, das jeder anmeldet und nutzt), meine CDs als Bargeld klassifiziert und nicht als Investitionen, sind CDs absolut Investitionen in mein Buch. Sie sind wie Anleihen mit einer FDIC-Garantie-Komponente. Ich musste meine CD-Investitionen bei meinem früheren Arbeitgeber anmelden, weil sie meine CDs außerhalb von Investitionen betrachten. Tatsache ist, dass ich mehr auslaufende CDs habe, die man nutzen muss, sobald diese erste CD fällig wird - fünf weitere tatsächlich.

Wenn ich keine Schulden begleiche oder eine andere Immobilie kaufe, denke ich ernsthaft darüber nach, das Geld einfach einem Finanzberater zu übergeben. Ich werde dem Finanzberater sagen, dass dieses Geld konservativ investiert werden soll mit einer Rendite von 5% pro Jahr und um die Dinge nicht zu vermasseln! Ich bin beschäftigt, zu schreiben, zu reisen und zu beraten. Ich bin glücklich, mein Geld so zu verwalten, wie ich es in den letzten 15 Jahren getan habe. Aber ich bin zu der Erkenntnis gekommen, dass ich mich nach einer bestimmten Schwelle auf die Idee einlasse, dass ein Berater immer nach meinem Geld Ausschau hält, während ich andere Dinge tue. Der Schlüssel ist, den richtigen Finanzberater zu finden.

WAS WÜRDEN SIE TUN?

Wenn Sie in einen anständigen Teil der Liquidität kommen würden, würden Sie Schulden begleichen, die nicht zurückgezahlt werden müssen, wenn die Mieteinnahmen mehr als die Zinszahlungen abdecken? Oder würden Sie das Geld nutzen, um ein neues Zuhause in einem anderen Teil Ihrer Lieblingsstadt zu kaufen und Ihr bestehendes Haus zu vermieten, um Einkommen freizuschalten?

Ich brauche keinen Geldfluss mehr wegen meines Online-Geschäfts, das nach fünf Jahren Hektik endlich mein Tagesjob-Einkommen repliziert hat. Es wäre schön, ein anderes Stück Eigentum zu besitzen, wenn es keine Kopfschmerzen bei der Vermietung meines Hauses gibt.

Hier ist, was ich seit dem Schreiben dieses Posts getan habe:

1) Ich habe im Mai 2014 einen neuen Platz mit Panorama-Meerblick gekauft! Sobald die CD fällig war, fing sie an, ein Loch in meiner Tasche zu verbrennen. Also ging ich in den westlichen Teil von San Francisco, um nach Immobilien zu suchen und war erstaunt, dass all diese Einfamilienhäuser mit Meerblick 40% weniger auf einer Quadratmeterfläche als das Haus, in dem ich lebte, waren.

2) Anstatt mein Haus von 9,5 Jahren zu verkaufen, habe ich es für $ 8.600 / Monat ab Juni 2014 vermietet. Der Ort generiert jetzt $ 9.000 pro Monat in Miete. Es ist ein gutes Stück Abwechslung, aber es bringt einige Kopfschmerzen, da meine Mieter nicht pünktlich zahlen und sehr unordentlich sind.

3) Ich bezahlte die Eigentumswohnung Hypothek Pacific Heights im Sommer 2015. Die Eigenschaft ist jetzt Wert zwischen $ 1 - 1.1M. Ich fand neue Mieter, die 4.200 $ pro Monat zahlen (von 4.000 $). Ich bedauere es nicht, diese Hypothek ein wenig zu bezahlen und bin sehr zufrieden mit dem Geldfluss.

Mein derzeitiges passives Immobilieneinkommen nach Abzahlung der Hypothek in Rental Property 2 und Refinanzierung von Rental Property 1

4) Ab 2H2017 hat sich der Immobilienmarkt in San Francisco nach einem weiteren Anstieg um 25-30% seit 2014 verlangsamt. Infolgedessen horche ich aggressiv Bargeld, da die Preise nachlassen. Ich habe auch begonnen, durch RealtyShares, meine Lieblings-Crowdsourcing-Plattform für Immobilien, in höher rentierbare Immobilien in Süd-, Midwest- und Ostküste zu investieren. Anstatt eine Anzahlung von $ 200.000 zu leisten und eine Hypothek von $ 1 Million zu tragen, würde ich viel lieber $ 10.000 - $ 25.000 in einzelne Immobiliengeschäfte investieren. RealtyShares lohnt sich, wenn Sie nicht die Kopfschmerzen von Mietern haben wollen, Immobilienbelastungen haben und flink bleiben wollen.

Ich bin sehr froh, dass ich die Schulden zurückgezahlt habe und in den Golden Gate Heights, einer Gegend, die ich in den nächsten 10 Jahren als das begehrteste Viertel in SF ansehe, Immobilien kaufen werde.Keine andere große internationale Stadt, in der Sie einen Panoramablick auf das Meer für weniger als 1.000 $ / sqft erhalten können. Mit den Mieteinnahmen in Höhe von $ 9.000, die von meinem neuen Haus kommen, habe ich das Gefühl, dass ich eine Menge Wertverschwendung entfesselt habe und mich finanziell sicherer fühle, obwohl ich eine weitere Hypothek aufgenommen habe.

Empfehlungen zum Vermögensaufbau

* Investieren Sie in Immobilien mehr chirurgisch: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in Geschäften im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 statt zu investieren, möglicherweise Hunderttausende für eine Anzahlung zu investieren. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.

* Verwalten Sie Ihre Finanzen an einem Ort: Einer der besten Wege, um finanziell unabhängig zu werden und sich selbst zu schützen, ist es, Ihre Finanzen in den Griff zu bekommen, indem Sie sich bei Personal Capital anmelden. Sie sind eine kostenlose Online-Plattform, die alle Ihre finanziellen Konten an einem Ort sammelt, so dass Sie sehen können, wo Sie Ihr Geld optimieren können. Vor dem Personal Capital musste ich mich in acht verschiedene Systeme einloggen, um mehr als 25 verschiedene Konten (Broker, mehrere Banken, 401K usw.) zu verwalten, um meine Finanzen in einer Excel-Tabelle zu verwalten. Jetzt kann ich mich einfach in Personal Capital einloggen, um zu sehen, wie alle meine Konten funktionieren, einschließlich meines Nettowerts. Ich kann auch sehen, wie viel ich jeden Monat mit ihrem Cashflow-Tool ausspare und spare.

Ein großartiges Feature ist ihr Portfolio Fee Analyzer, der Ihr Anlageportfolio durch seine Software per Knopfdruck verwaltet, um zu sehen, was Sie bezahlen. Ich fand heraus, dass ich $ 1.700 pro Jahr in Portfoliogebühren bezahlte, ich hatte keine Ahnung, dass ich einen Bluterguss hatte! Es gibt kein besseres Finanzinstrument online, das mir mehr geholfen hat, finanzielle Freiheit zu erreichen. Es dauert nur eine Minute, um sich anzumelden.

Schließlich haben sie kürzlich ihren erstaunlichen Retirement Planning Calculator gestartet, der Ihre realen Daten einbezieht und eine Monte-Carlo-Simulation ausführt, um Ihnen tiefe Einblicke in Ihre finanzielle Zukunft zu geben. Persönliches Kapital ist kostenlos und weniger als eine Minute, um sich anzumelden. Seit ich 2012 mit den Tools gearbeitet habe, konnte ich mein eigenes Vermögen maximieren und sehen, dass es enorm wächst.

Ist Ihr Ruhestand auf dem richtigen Weg? Überprüfen Sie mit dem Ruhestandsplaner des PCs

Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

Teilen Sie Mit Ihren Freunden

Ihre Meinung: