Ich habe rund $ 1,800,000 in Eigenheim, das in einem Eigentum eingesperrt ist. Die Immobilie wurde ursprünglich Ende 2004 für $ 1.520.000 mit $ 305.000 und einer Hypothek von $ 1.217.000 gekauft. Die Liegenschaft ist jetzt geschätzte $ 2,600,000 mit einer verbleibenden $ 800,000 Hypothek zu 2,375% wert.
Obwohl es nett ist, $ 1,800,000 an Eigenheimbesitz (31% LTV) zu haben, ist es im Grunde genommen "totes Geld", das wenig tut, um mein Nettovermögen oder meinen Lebensstil zu verbessern. Ich kontrollierte diese Eigenschaft, als mein Eigenkapital nach der anfänglichen Anzahlung nur 305.000 $ betrug, so dass die Hebelkraft nicht mehr so stark ist.
Da rund 67% des durchschnittlichen Eigenheimbesitzers in Eigenheimbesitz gefangen sind, ist die "Haus-reich-Bar-Lage" eine häufige Situation. Aus diesem Grund haben sich Hausbesitzer traditionell auf Kreditlinien für Eigenheimkredite (HELOC) konzentriert, um Eigenkapital für die vielen Ausgaben des Lebens zu beschaffen.
Ein Blick online und Sie werden feststellen, dass HELOC-Sätze in der Regel 1% - 2% höher als Ihre aktuelle Hypothekenzins sind, z. 3,75% für eine 30-Jahres-Fixed vs. 5% für eine HELOC. Zusätzlich zu höheren Zinssätzen, kann die Verwendung eines Hauses wie ein Geldautomaten Hausbesitzer, die Disziplin in Schwierigkeiten auf der Straße fehlen.
Wenn es nur einen besseren Weg zu mehr Eigenkapital zu niedrigeren Kosten gäbe. Gib Patch Häuser ein.
Patch Homes Review
Als Sahil Gupta, Mitbegründer von Patch Homes, mich um eine gesponserte Rezension bat, war ich verpflichtet, weil ich Sahil seit meiner Beratung bei Motif Investing kenne. Nach fünf Jahren bei Motif gründete Sahil Patch Homes mit dem Branchenveteran Sundeep Ambati. Sie wurden von Techstars ausgebrütet, und im April dieses Jahres wurden $ 1 Mio. an Startkapital gesammelt.
Das in San Francisco ansässige Unternehmen ermöglicht Hauseigentümer Eigenkapital zu 0% Zinsen und keine monatlichen Rückzahlungen zu extrahieren. Im Gegenzug für 0% Zinsen teilt Patch Homes die zukünftige Wertsteigerung oder Wertminderung des Hauswertes. Angesichts der Tatsache, dass ich beschlossen habe, keine weiteren Schulden aufzunehmen, hielt ich das für eine brillante Lösung, die unglaublich innovativ ist.
Nach einem Anstieg der San Francisco-Werte um 68% seit 2012 habe ich immer häufiger darüber nachgedacht, das Leben zu kassieren und zu vereinfachen, besonders mit meiner letzten Mietersituation. Rückblickend waren meine Mieter nicht so schlecht. Ich habe jetzt eine viel niedrigere Schwelle für rücksichtslose Menschen, jetzt da ich finanziell unabhängiger bin.
Unglücklicherweise scheue ich jedes Mal, wenn ich die Zahlen aufliste, um mein Haus zum Verkauf anzubieten, die lächerliche Summe an Provisionen und Steuern, die ich zahlen muss.
Hier ist eine Kostenaufschlüsselung, wenn ich mein Haus für 2.600.000 $ verkauft habe.
Es erscheint absolut absurd, 130.000 $ für Provisionen und 19.500 $ für Steuern auszugeben, um mein Haus zu verkaufen. Ich würde lieber dieses Geld benutzen, um mit meinem Kumpel einen Privatjet zu einer abgelegenen Insel zu nehmen und Szenen aus dem Film nachzuspielen, Der Strand. Verkaufen, um Eigenkapital zu extrahieren, ist eine nicht optimale Lösung, es sei denn, der richtige Käufer hat mir viel mehr angeboten.
Stattdessen, wenn möglich, warum nicht alle meine Eigenkapital ($ 1.800.000) über Patch Homes mit einem Zinssatz von 0% für 10 Jahre extrahieren, zahlen meine $ 800.000 Hypothek zu 2.375% und investieren die restlichen $ 1.000.000 in eine 10-jährige, AAA-bewertet Null Kupon-Anleihe mit einer Laufzeit von 3,5%? Ich würde nicht nur jedes Jahr $ 19.000 an Hypothekenzinsen sparen, sondern auch mehr als $ 350.000 an Zinserträgen, wenn die Nullkupon-Anleihe in 10 Jahren ausläuft! Natürlich müsste ich auch die von Patch Homes geliehenen $ 1.800.000 zurückzahlen.
Diese Arbitrage von ~ 540.000 $ Nettowertschöpfung über 10 Jahre schien wie ein Kinderspiel, also bewarb ich mich. Hier sind die drei Schritte:
1) Der erste Schritt bestand darin, meine Eigentumsadresse einzugeben und uns auf den aktuellen Wert meines Hauses zu einigen. Weitere Informationen finden Sie in den Richtlinien für die Teilnahmeberechtigung.
Patch Homes entschied sich, Zillow zu verwenden, um meinen Hauswert auf 3.284.000 $ zu schätzen. Zillow ist meiner Meinung nach $ 700.000 zu hoch, aber das ist großartig, da eine höhere Basis eine höhere Hürde bedeutet, bevor Patch Homes an irgendeinem Gewinn teilhaben kann, wenn ich innerhalb von 10 Jahren verkaufen würde.
Beachten Sie, dass es, wenn der geschätzte Eigenheimwert unter das erwartet wird, was Sie erwarten, einen netten Adjuster gibt, den Sie schieben können, um den Wert Ihres Eigenheims in der Anwendung zu erhöhen. Sie können auch den geschätzten Heimatwert Ihres Hauses verringern, aber das wäre ein alberner Schachzug.
2) Der nächste Schritt war die Eingabe der folgenden Informationen über mein Haus: Verwenden Sie Eigentum für (primäre / Vermietung), Anzahl der Darlehen, Hypothekentyp, Hypothekensaldo und monatliche Hypothekenzahlung.
3) Der letzte Schritt bestand darin, fünf Fragen des Hausbesitzerprofils zu beantworten: Art des Arbeitsplatzes, ungefährer FICO-Wert, jährliches Haushaltseinkommen, gewünschter Auszahlungsbetrag und Verwendung der Mittel.
Der gesamte Bewerbungsprozess dauerte nur zwei Minuten, um mein Angebot zu erhalten:
Verdammt, kein $ 1.800.000, 0% Zinsdarlehen für mich! Ich wusste, dass meine Arbitrage-Idee zu gut war, um wahr zu sein. Stattdessen kam Patch Homes mit einem Finanzierungsbetrag von 150.000 Dollar zurück, ohne Zahlungen für 10 Jahre. Nicht schlecht, wenn man bedenkt, dass die meisten Banken mir höchstens einen HELOC von 250.000 $ geben würden, mit einer Rate von 5% auf dem heutigen Markt.
Patch Homes begrenzt die Kreditaufnahme auf 80% Kombiniertes Loan To Value oder Auszahlungen für bis zu 200.000 $, was aus Risikogesichtspunkten sinnvoll ist, da immer noch genug Eigenkapital in der Immobilie vorhanden sein muss, falls ein Kreditnehmer sich entscheidet, einen Kreditausfall zu begehen. Skin im Spiel ist das, worum es geht, nachdem die Finanzkrise so viele Finanzinstitute in Brand gesteckt hat.
Obwohl es nicht möglich ist, $ 1.800.000 zu erhalten, sind $ 150.000 immer noch eine nette Summe von Bargeld, die verwendet werden kann, um $ 150.000 der Hypothek meiner Ferienimmobilie bei 4,25% zu bezahlen. Wenn ich diesen Schritt machen würde, würde ich für 10 Jahre $ 6.375 pro Jahr Zinsen sparen $63,750.
Im Folgenden finden Sie eine Momentaufnahme dessen, was mein Angebot bedeutet. Wenn ich nicht beabsichtige, mein Haus zu verkaufen, ist es nicht wirklich wichtig, ob ich nach oben oder nach unten teile. Es ist jedoch schön zu wissen, dass, wenn mein Haus an Wert verliert, ich $ 150.000 des Risikos auf Patch Homes abladen muss.
Nehmen wir an, mein Haus sinkt um 20% von 3,28 Millionen auf 2,62 Millionen Dollar. Hier ist die Mathematik:
Gesamtverlust = $ 3,284,000 - $ 2,627,200 = $ 656,800
Patch Homes Teilen = 14,27% * 656800 = $ 93,725
Endgültige Zahlung an Patch Homes = $ 150.000 - $ 93.725 = $ 56.275
Das ist ein großer Vorteil, vor allem, wenn ich glaubte, dass mein Haus anfänglich nur $ 2.600.000 wert war. Mit einem Verkaufspreis von 2.627.200 $ erhalte ich tatsächlich 27.200 $, basierend auf meinem erwarteten Hauspreis, und ich spare 93.725 $ aus dem Patch Homes-Vertrag für einen Gesamtgewinn von 120.925 $! Aber warte. Ich werde die $ 150.000 verwendet haben, um eine Hypothek von 4,25% für 10 Jahre zu bezahlen Ich spare auch bis zu $ 63.750 Zinsaufwand.
Natürlich ist nichts wirklich kostenlos, da es immer Kosten für jede Art von Geschäft gibt. Ich muss eine Wartungsgebühr von 4.500 US-Dollar (3% von 150.000 US-Dollar), 400 US-Dollar an Titel- und Treuhandgebühren und eine Hausbewertungsgebühr von 540 US-Dollar für insgesamt 5.440 US-Dollar bezahlen.
Die Hausbewertung ist eine Bewertung durch Dritte, die von Patch Homes verwendet wird, um zu einem angemessenen Marktwert zu kommen. Daher kann meine Zillow-Schätzung in Höhe von 3.284.000 US-Dollar gefährdet sein.
Wenn ich beschließe, das 0% -Patch-Home-Angebot in einem Jahr zurückzuzahlen, werden meine Kosten für die Ausleihe von 150.000 $ wirklich 5.440 $ oder 3,6% betragen. Das ist immer noch wettbewerbsfähig im Vergleich zu einem HELOC von 5%. Wenn ich jedoch für 10 Jahre borge und dann meine 0% Zins-Patch-Finanzierung zurückgebe, dann beträgt die Gebühr 1/10 des Betrags oder 0,36%.
Schließlich, und das ist sehr wichtig, wird es am Ende des 10-Jahres-Vertrags eine Bewertung geben, um zu berechnen, was Ihnen Patch Homes aufgrund des Vertrags zahlt oder von Ihnen zahlt. Es ist nicht bekannt, ob sich alle Parteien auf den endgültigen Marktpreis einigen können, da der Preis eines Eigenheims nur das ist, wofür jemand tatsächlich bereit ist. Jede Schätzung ist nur eine beste Schätzung.
Ein wachsender Marktplatz
Basierend auf meinen Recherchen ist Patch Homes ein sehr innovatives Werkzeug für Hausbesitzer, um ihr Eigenheim zu erschließen. Was ist nicht an einem zinslosen 10-Jahres-Vertrag zu mögen? Ja, Sie haben ein zusätzliches Pfandrecht an Ihrem Haus neben dem primären Kreditgeber. Aber wenn Sie planen, nie zu verkaufen oder Standard, ist es nicht wirklich wichtig. Darüber hinaus können Sie immer noch Ihre primäre Hypothek abbezahlen, egal wie schnell der Patch Homes Vertrag ist.
Ich fragte Sahil, den CEO, wie sie planen, Geld zu verdienen, wenn Hausbesitzer wie ich niemals verkaufen. Die einfache Antwort ist, dass sie nicht über die Servicegebühren hinausgehen. Aber nach ihren Daten kehren die meisten Hausbesitzer ihre Häuser alle 7-8 Jahre um, daher ihre 10-jährige Vertragsdauer.
Im Wesentlichen setzt Patch Homes auf die durchschnittliche Umsatzrate von Eigenheimbesitzern, die unter 10 Jahren liegt, einen Aufwärtstrend bei den Eigenheimpreisen und ihre Fähigkeit, genug Geld zu beschaffen, um das Unternehmen bis zum ersten Eigenheimverkauf in Betrieb zu halten.
Für alle, die nach einer kostengünstigen Möglichkeit suchen, ihr Eigenheim zu erschließen, sieht Patch Homes wie eine gute Lösung aus. Ich bin dafür, Startup-Innovationen zu nutzen, um Geld zu sparen und Wohlstand zu generieren. Patch Homes ist derzeit nur in Kalifornien verfügbar. Aber sie planen, bis Ende des Jahres in anderen Staaten wie New York und Texas operativ zu sein.
Wenn Sie in den nächsten 10 Jahren bearish auf Immobilien sind, oder wie lange Sie auch Ihre Eigenheimaktien herausziehen möchten, schauen Sie hier, was Sie von Patch Homes hier bekommen können. Ich bin gespannt, was Ihr Angebot ist, da es Ihnen immer noch ein Angebot gibt, auch wenn es in Ihrem Bundesstaat noch nicht funktioniert.
Wenn Sie auf der Immobilienmarkt in Ihrer Gegend bullish sind, gibt es wahrscheinlich kostengünstigere Möglichkeiten, Geld von zu Hause aus zu leihen.
Leser, hat irgendjemand von euch Ihre Hausaktien angezapft? Wenn ja, wie und zu welchen Kosten? Was denkst du über das Angebot von Patch Homes? Sahil sagte, dass er Fragen beantworten wird, also frage ihn!