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Zwölf Non-Recourse Staaten können Sie von Ihrer Hypothek weggehen

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Refinanzierung ist im Allgemeinen eine wunderbare Idee, da die Jumbo-Kredite aufgrund der Volatilität an der Börse nach dem Brexit wieder auf Tiefststände im Jahr 2016 zurückgehen. Das heißt, was passiert, wenn Sie unter Ihrer Hypothek so unter Wasser sind, dass Sie denken, dass es keinen Sinn macht, weiter zu zahlen, weil Sie nicht glauben, dass sich der Wert jemals erholen wird? Die Banken sind so störrisch geworden, dass sie es den Hauseigentümern erlauben, sich zu refinanzieren, dass Sie vielleicht einen besseren Weg haben.

Haben Sie sich jemals gefragt, warum es in Staaten wie Kalifornien, Arizon und Nevada so viele Zwangsvollstreckungen gab? Ich werde Ihnen sagen. Wenn Sie in einem der 12 "non-recourse" Staaten leben Alaska, Arizona, Kalifornien, Connecticut, Idaho, Minnesota, North Carolina, North Dakota, Oregon, Texas, Utah und Washington, Sie haben möglicherweise Glück! Wenn Sie Eigentum in einem dieser Staaten besitzen und anderweitig über beträchtliche Vermögenswerte verfügen, können Sie den Schlüssel legal an die Bank übergeben und sich von der Hypothek befreien, ohne Ihre anderen Vermögenswerte zu bestrafen!

EIN BEISPIEL, UM ÜBER DEN KOPF UND DAS BUCHEN ZU BEKOMMEN

Sie haben eine Million Dollar in der Bank und Sie haben ein Haus für 800.000 $ vor einigen Jahren gekauft, indem Sie eine 750.000 $ Hypothek genommen haben. Immobilienmarkt stürzt ab und der Wert des Hauses beträgt jetzt 400.000 Dollar. Sie haben im Lauf der Jahre bereits $ 50.000 des Hypothekenkredits bezahlt. $ 300.000 Ihrer Hypothek ist jetzt ungesichert ($ 700.000 Hypothekensaldo - $ 400K Wert der Immobilie), was bedeutet, dass Ihr Haus jetzt eine unterbesicherte Schuld ist. Da Sie in einem Non-Recourse-Staat leben, wenn Sie die Sicherheit (Ihr Haus) übergeben, kann Ihr Kreditgeber nicht auf die $ 500.000 unbesicherten Schulden sammeln. Der Kreditgeber übernahm dieses Risiko, als sie Ihre Hypothek Antrag genehmigt, und Sie können mit Ihrem $ 1 Million in bar weg und leben glücklich bis ans Ende.

Nehmen wir an, Sie haben das Haus für 800.000 $ mit einer Hypothek von 300.000 $ gekauft und dann ein paar Jahre später eine zweite Hypothek im Wert von 500.000 $ aufgenommen. Der Immobilienmarkt stürzt ab und das Haus ist jetzt 100.000 Dollar wert, so dass Sie mit 300.000 Dollar auf dem Kopf stehen. Wenn Sie das Haus umdrehen, können Sie von der ersten $ 300.000 Hypothek weggehen, aber Sie sind immer noch verantwortlich für die zweite $ 300.000 Hypothek. Da Sie die Sicherheiten nicht mehr haben, ist die zweite Hypothek jetzt eine unbesicherte Schuld. Unbesicherte Schulden können im Konkursverfahren erledigt werden.

KONKURSOPTION FÜR IMMOBILIEN

Wenn Sie Konkurs anmelden wollen, ist das $ 1 Million Bargeld ein Problem. Da Sie das Bargeld zur Hand haben, wird das Gericht sagen, dass Sie Ihre zweite Hypothek zurückzahlen müssen. Aber wer hat 1 Million Dollar in dieser Wirtschaft? Realistischerweise haben Sie 1.000 $ Bargeld.

Wenn Ihr Einkommen über dem Median liegt, haben Sie Anspruch auf ein Kapitel 13 Konkurs. In einem Chapter 13 Konkurs werden die Schulden nicht vollständig gelöscht, sondern konsolidiert und in eine bezahlbare monatliche Zahlung umstrukturiert. Der Schuldner erstellt einen drei- bis fünfjährigen bezahlbaren Tilgungsplan, um einen Teil der gesamten Schulden abzuzahlen.

Wenn Ihr monatliches Einkommen unter dem Median des Landes liegt, in dem Sie leben, haben Sie Anspruch auf ein Kapitel 7 KonkursDies ist eine vollständige Liquidation und Entlastung aller Ihrer Schulden, einschließlich der 300.000 $ zweite Hypothek. Der Schiefer wird sauber gemacht und Sie erhalten einen "Neuanfang", um mit der Wiederherstellung Ihres Kredits zu beginnen. Sie haben Anspruch auf einen neuen FHA-Wohnungsbaudarlehen 2 Jahre nach Ihrer Insolvenz.

Wenn Ihre Gläubiger Sie belästigen oder wenn ein Gläubiger Ihnen eine gerichtliche Vorladung erteilt hat, wenn Sie vor einer Zwangsvollstreckung oder Zwangsvollstreckung stehen oder Sie nur das Mindestguthaben auf Ihren Kreditkarten machen, sollten Sie ernsthaft darüber nachdenken, Insolvenz anzumelden. Wenn Sie glauben, dass Ihre Finanzen weit außerhalb Ihrer Kontrolle sind, ist Konkurs der "Neuanfang", den Sie brauchen, um Ihre finanzielle Gesundheit in Ihre eigenen Hände zurück zu bekommen.

Die meisten Insolvenzen werden durch eines von drei Ereignissen verursacht: Arbeitsplatzverlust / gescheitertes Geschäft, medizinischer Notfall oder Familiennotfall. Du hast vielleicht gut mit deinen Mitteln gelebt, aber dann hast du deinen Job verloren und bist mit einer Zahlung in Verzug geraten. Eine verpasste Zahlung kann Ihren Zinssatz von 8% auf 39% ändern, was dazu führt, dass Ihre Schulden schnell außer Kontrolle geraten. Vielleicht haben Sie oder ein geliebter Mensch einen Herzinfarkt erlitten, was zu Tausenden und Abertausenden von Arztkosten geführt hat, die Sie einfach nicht bewältigen können.

IST ES RICHTIG ODER FALSCH ZU FOLGEN, WENN SIE ES GELTEN KÖNNEN?

Es gibt tatsächlich viele Menschen in Kalifornien, die erhebliche Vermögenswerte haben, die einfach weg von ihren Hypotheken gehen. Finanziell macht es Sinn, vor allem, wenn sie wenig investiert haben. Rechtlich haben sie jedes Recht, auch wegzugehen. Schließlich haben die Banken die Due Diligence durchgeführt und die Entscheidung getroffen, Ihnen Geld zu leihen. Niemand hat die Banken gezwungen, irgendetwas zu tun, da die vermeintlichen Profite sie dazu brachten, Geld zu leihen.

Sicher, für die ersten 5-10 Jahre, könnte Ihr stellarer 770 Kredit zu 570 besiegt werden. Aber, wenn Sie ein anderes feines Eigentum haben, in dem Sie leben, und ein anderes Ferienhaus unten in Malibu, was interessiert Sie, ob Sie nicht können mehr Kredit bekommen oder nicht? Sie leben bereits den Traum und eine Pause von einer Anlage, die sauer wurde.

Jetzt, da sich die Wirtschaft erholt hat und der Aktienmarkt Rekordhöhen erreicht hat (S & P 500 über 2.000), haben diejenigen, die 2008-2010 ihre Immobilien verlassen haben, keine Erholung ihres Nettovermögens erlebt.Wenn Sie eine Immobilie kaufen, Immobilien kaufen und langfristig halten wollen. Transaktionskosten sind ein Mörder, und der Verkauf während eines Abschwungs ruiniert nicht nur Ihr Eigenkapital, sondern kann Sie für den Rest Ihres Lebens dauerhaft zurücklassen.

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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.

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