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No Financing Contingency-Angebot: Eine Möglichkeit, das gesamte Bargeld für eine Immobilie zu bezahlen, ohne Bargeld zu haben

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Es ist offiziell. Ich habe meine erste Überbietung in diesem verrückten Immobilienmarkt in San Francisco verloren.

Das Anwesen war ein Einfamilienhaus, 3/3, auf einem kleinen Grundstück, mit Blick auf einen Park 1,299 Millionen Dollar (Bild). Ich kenne den Listing-Agenten eine Zeit lang und sie erwähnte, dass 1,35 Millionen Dollar es schaffen würden, aber ich dachte stattdessen 1,2 Millionen Dollar. Sie hatte zwei andere überforderte Angebote, aber ich konnte nicht den Mut aufbringen, mehr als $ 1,315 Millionen zu bieten.

Es war kein großer Verlust, weil das Anwesen nicht an meinem Herzen zerrte. Ich denke, wenn ich mehr als eine Million Dollar für eine Immobilie ausgeben werde, bin ich besser aufgeregt, oder warum sollte ich mich kümmern. Ja, Immobilienpreise sind verrückt hier in San Francisco, aber dieser Preis ist eigentlich ein relativ gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Ich habe mich gequält, ob ich meine bestehenden Hypotheken für Mietobjekte abbezahlen oder mehr Immobilien kaufen könnte. Die Jury ist immer noch nicht da, aber ich bin zumindest bereit, um zu sehen, ob es etwas gibt, das mir gefällt, bevor ich eine Entscheidung treffe. Außerdem denke ich, dass diese neueste Hausjagderfahrung gute pädagogische Inhalte für andere Leute zur Verfügung stellen wird, die auf einem heißen Immobilienmarkt kaufen wollen.

DIE ANGST ZU EINER FINANZIERUNGSKONTINGENTANZ

Als Verhandlungs Samurai, die Nummer eins Sache, die Sie kümmern müssen, ist, was die gegnerische Seite kümmert. Ich habe 10 Listing-Agenten gefragt, was die Nr. 1 ihres Verkäufers ist und sie alle sagten: Finanzierung von Eventualitäten und ob der Käufer einen Kredit bekommen kann. Hören Sie nicht auf Berichte der Medien über die Rückgabe von lockeren Kreditstandards. Kredit ist SUPER fest, z.B. Contracting Income zählt nicht, nur 75% meiner Mieteinnahmen, nur 1% Rendite auf meine CDs für Asset-basierte Underwriting, obwohl sie 3-4,2% zurückkehren, usw. Ich empfehle auf jeden Fall den Einkauf rum.

Ein typisches, starkes Immobilienangebot umfasst einen 14-tägigen Finanzierungskontingent und einen 30-Tage-Abschluss. Der 14-tägige Finanzierungskontingent soll den Käufer davor schützen, seine 3% Anzahlung des Kaufpreises zu verlieren, nur für den Fall, dass er seinen Job verliert oder keinen Kredit bekommt. Die Realität ist, Der Finanzierungskontingent wird oft als Fluchtweg für jede Ausrede und nicht nur für eine Finanzierung genutzt. Zum Beispiel könnte der Käufer während dieses Zeitraums eine andere Eigenschaft gefunden haben oder erfährt einfach die Reue des Käufers. Die zweite Notausstiegsluke ist die Inspektionsmöglichkeit.

Wenn Sie von Immobilien hören, die "alle Bargeldangebote" erhalten, haben nicht alle Käufer wirklich alles Bargeld. Stattdessen gehen einige Käufer auf die No-Finance-Contingency-Route, um ihr Angebot als ganzes Bargeld gleichzusetzen. Wenn Sie verwirrt sind, denken Sie über die Situation aus der Perspektive des Verkäufers nach.

Wenn der Käufer $ 1 Million Dollar Bargeld hat, um für Ihr $ 1 Million Haus zu bezahlen, wird er den Prozess des Niederlegens der 3% Ablagerung durchlaufen, eine Inspektion durchlaufen, die Ablagerung weiter um einen bestimmten Betrag in Escrow erhöhen und dann Endlich zahlen Sie für das gesamte Eigentum, wenn legale Dokumente und Titel unterzeichnet und ausgetauscht werden. Während dieses Prozesses kann der Käufer jederzeit aussteigen. Er würde nur die Einzahlungen verlieren, die auf dem Weg gemacht wurden. Selbst die Einlagen können bekämpft werden, wenn der Käufer wirklich strittig werden will.

Wenn ein anderer Käufer kein Finanzierungsangebot hat, bedeutet das, dass die Bank das Darlehen bereits vollständig genehmigt hat und der Verkäufer nicht befürchten muss, dass der Käufer kein Darlehen erhält, da der Bankversicherer den Käufer und ein solches Objekt bereits als angemessen ansieht. Ein No-Finance-Contingent-Angebot wird von der Bank klar per Brief angegeben.

Ob der Käufer das gesamte Bargeld zahlt oder die Bank das gesamte Bargeld bezahlt, ist dem Verkäufer gleich. Denken Sie an das No-Finance-Contingency-Angebot, da Ihre Bank bereit ist, die Immobilie selbst zu kaufen. Der Käufer und die Bank haben nach dem Abschluss eine Finanzierungsvereinbarung, die niemanden betrifft.

WIE BEZAHLEN SIE ALLES BARGELD FÜR EINEN BETRIEB OHNE ALLES BARGELD?

Wenn Sie nicht alle liquiden Mittel in Form von Spar- und / oder liquiden Wertpapieren haben, sind Sie immer noch berechtigt, das gesamte Bargeld in den Augen des Verkäufers zu zahlen. Die Bank muss nur vor dem Angebot ihre Due-Diligence-Prüfung durchführen, weshalb es hilfreich ist, wenn Sie ein langfristiger Kunde bei der Hypothekenbank sind. Due Diligence beinhaltet die letzten zwei Jahre von W2s, die letzten zwei Pay-Stubs, alle Maklerkonten, alle CDs und Sparkonten, alle Verbindlichkeiten und Vermögenswerte, Ihre Kreditwürdigkeit und Kredithistorie, die Wahrscheinlichkeit, dass Sie weiterbeschäftigt bleiben oder Einkommen erhalten nach der Finanzierung und finanziellen Track Record mit der Institution.

Banken wollen kontinuierlich Geld durch einen Zinsspread verdienen, und das Angebot einer No-Finance-Contingency-Option hilft ihnen, Geschäfte zu gewinnen, insbesondere wenn der Refinanzierungsmarkt über 75% im Jahresvergleich gesunken ist.

Gehen Sie folgendermaßen vor, um kein Finanzierungskontingent zu erhalten:

1) Fragen Sie Ihren Hypothekarkreditgeber, ob er keine Finanzierungsmöglichkeiten bietet. Größere Banken mit Vermögensverwaltungsabteilungen sollten leichter helfen können.

2) Wenn sie "Ja" sagen, fragen Sie sich, ob Sie wirklich keine Ausstiegsklausel wollen, weil Sie sich zu 200% sicher sind, dass Sie das Haus haben wollen. Sie haben auch die Inspektionsklausel, auf die Sie zurückgreifen können, aber das ist eine andere Sache, die Sie winken könnten, wenn der Verkäufer kürzlich eine Inspektion mit einem Bericht eines seriösen Inspektors durchführen ließ.Sie werden höchstwahrscheinlich die Anzahlung von 3% verlieren, wenn Sie sich nach der ersten Unterzeichnung von Ihrem Angebot zurückziehen.

3) Fragen Sie Ihren Hypothekengeber, welche zusätzlichen Dokumente vom Verkäufer benötigt werden, damit diese vor dem Angebotsdatum die gebührende Sorgfalt walten lassen. Das Versenden des Titels ist definitiv eines der Dokumente, um das aktuelle Eigentum an der Immobilie zu ermitteln. Senden Sie alle anderen Offenlegungsdokumente einschließlich Schädlingsinspektion, allgemeine Inspektion, Inspektion des Agenten und alles andere ist eine gute Idee. Das Hauptanliegen der Bank ist, ob Sie gut für das Darlehen sind und ob das Objekt seinen Preis wert ist.

4) Stellen Sie sicher, dass alle Ihre Finanzen in Ordnung sind, wie Sie für jeden Hypothekendarlehen würden. Der Prozess der Hypothekenanträge ist so streng wie immer. Wenn Sie kein W2-Einkommen haben, können Sie im Grunde Ihre Fähigkeit küssen, eine Hypothek auf Wiedersehen zu bekommen. Die einzige Rettung ist, wenn Sie viele Assets haben. Die Banken werden dann einen Vermögenswert nutzen. Zum Beispiel könnte Ihnen eine Bank bei jeder beweisbaren $ 1 Million an liquiden Aktiva ein Einkommen von $ 30.000 für ihre Underwriting-Berechnung gewähren. Es hängt von Bank zu Bank ab.

5) Stellen Sie absolut sicher, dass Sie während des Abschlussprozesses einen Job haben oder einen soliden Einkommensstrom, so weit wie möglich nach dem Schließen. Nichts ist schlimmer, als in riesige Schulden zu geraten, und dann verschwindet die Haupteinnahmequelle. Erstellen Sie mehrere Einkommensströme!

KEINE HAFTUNGSFINANZIERUNGSSTRATEGIE

Ich plane, die No-Finance-Contingency-Strategie für Immobilien zu verwenden, die ich absolut liebe, dass ich in bar bezahlen könnte, indem ich Aktien- und Anleihenbestände liquidiere. Die Zahlung von 100% in bar ist der letzte Ausweg, da ich nur 3% der Finanzierung habe, die mir angeboten wird. Die andere gute Strategie ist einfach nicht einmal schreiben keine Finanzierungskontingency in das Angebot, sondern "alles Geld" zu schreiben, und dann Finanzierung mit der Bank zu bekommen, wenn Sie wissen, dass sie zugestimmt haben. Ich denke nicht, dass es eine gute Idee ist, die meiste Liquidität in Immobilien zu binden. Bleiben Sie abwechslungsreich!

Aus Sicht der Bank bin ich ein risikofreudiger Kreditnehmer als Unternehmer im Vergleich zu einem W2-Verdiener. Aber aus meiner Sicht als Unternehmer bin ich weniger riskant, weil ich bereits in Gefahr lebe und floriere. Ich kann nicht gefeuert werden, wenn ich mich nicht selbst feuere. Außerdem ist meine Gesamtentschädigung so strukturiert, dass ich ein starkes Sicherheitsnetz habe, weil ich passives Einkommen, entgangenes Einkommen, aufgeschobene Vergütung in Form von W2-Einkommen und unternehmerisches Einkommen habe. Wir alle wissen, dass es sowieso keine Arbeitsplatzsicherheit mehr gibt.

Wenn Sie eine Immobilie in einem heißen Markt kaufen möchten, vergessen Sie nicht, sich an den großen Immobiliencrash von 2007-2010 zu erinnern. Wenn Sie in einer Nicht-Prime-Lage kaufen, weit weg von einer großen Beschäftigung Hub, dann bereit sein, 50% zu verlieren. Wenn Sie in einer erstklassigen Lage kaufen, dann sind Sie immer noch bereit, 25% zu verlieren. Ein Bieterkrieg auf der Grundlage emotionalen Verlangens zu führen, ist eine verlustreiche Angelegenheit. Sie müssen eine Basisnummer haben, wo Sie bereit sind wegzugehen.

Auf lange Sicht denke ich, dass es den meisten Immobilieneigentümern gut gehen wird. Es ist die kurze Laufzeit, die Hausbesitzer wirklich doozy tun können, wenn sie während einer Korrektur Kaution erhalten müssen. Ich bin auf der Suche nach einem neuen Zuhause, in dem ich leben und mein bestehendes Zuhause vermieten könnte, um einen Cash Flow freizuschalten. Wenn die Immobilien an Wert gewinnen - wie ich denke, sie werden es in den nächsten 10 Jahren - werde ich glücklich sein. Wenn sie es nicht tun, dann habe ich wenigstens schöne Erinnerungen geschaffen.

Empfehlungen

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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