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Zurück in ein Mietobjekt, um Kapitalsteuer zu sparen

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Bis jetzt habe ich die meisten Stressoren aufgrund finanzieller Unabhängigkeit eliminiert:

  • Zur Arbeit pendeln
  • Mit Menschen arbeiten, die ich nicht respektiere
  • In sinnlosen Treffen sitzen
  • Arbeiten in einem Beruf, der nach 13 Jahren langsam langweilig wurde
  • Umgang mit unangemessenen Kunden
  • Sich Sorgen machen, wie man es sich leisten kann, in einer teuren Stadt eine Familie zu gründen
  • Ich muss auf endlose E-Mails antworten
  • Ein Miethaus mit Instandhaltungsproblemen, das immer wieder rauflustige Mieter anzog

Mein letzter Stressor, den ich beseitigen kann, ist, meine SF-Mieteigentumswohnung loszuwerden, die ich 2003 für $ 580.000 kaufte. Ich mag es nicht, mit dem HOA-Vorstand zu arbeiten, der aus mürrischen alten Rentnern besteht, die scheinbar nichts anderes zu tun haben, als zu triumphieren. Sie hassen Vermieter. Sie stellten auch einen inkompetenten Hausverwalter ein, der nur auf den Vorstand reagiert, anstatt auf alle Hausbesitzer, für die sie arbeiten.

Im Jahr 2017 wurde eine ähnliche Einheit auf der anderen Seite der Halle für überraschende $ 1.360.000 verkauft. Die Einheit hatte etwa $ 40.000 mehr Upgrades als meins wegen einer umgebauten Küche, aber alles andere ist gleich. Der Käufer war ein 26-jähriger Bankangestellter und seine Freundin.

Das Problem mit dem Verkauf meiner Immobilie ist, dass ich einen Grenzsteuersatz von 27% auf die Gewinne zahlen würde. Wir reden über eine potentielle ~ 200.000 Steuerrechnung. Außerdem würde ich $ 4.200 + einen Monat an Mieteinnahmen verlieren und einen Platz für die Familie, um in der Nähe zu bleiben, wenn es jemals gebraucht würde.

Eine Lösung zur Minimierung der Steuergesetze wäre, morgen wieder umzuziehen, in den nächsten zwei Jahren in der Wohnung zu leben, um den steuerfreien Gewinnausschluss von 500.000 Dollar zu erhalten und dann zu verkaufen. Einige von Ihnen Immobilien-Investoren stehen wahrscheinlich vor dem gleichen Dilemma. Lass uns darüber reden.

Sich der Abschreckungssteuer bewusst sein

Abschreibungen sind nicht liquiditätswirksame Aufwendungen, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen müssen, um Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen zu minimieren. Zum Beispiel könnten Sie $ 10.000 pro Jahr in Mieteinnahmen nach allen Ausgaben haben, aber zahlen Null Einkommenssteuern, weil Sie $ 12.000 Abschreibung haben. Sie müssen sich keine Sorgen darüber machen, dass Sie es zurückzahlen, bis Sie die Immobilie verkaufen.

Da die Abschreibung ein Buchhaltungs-Tool ist, mit dem Sie den Wert Ihres Vermögenswerts "aufbrauchen" können, erwartet der IRS, dass Sie ihn für weniger als den abgeschriebenen Wert verkaufen werden. Wenn Sie Ihren Vermögenswert für mehr als seinen abgeschriebenen Wert verkaufen, was fast immer der Fall ist, verlangt der IRS, dass Sie diesen Gewinn versteuern. Diese Steuer wird "Abschreibungsrückerstattungssteuer" genannt und wird auch als Rückholung von Abschnitt 1250 bezeichnet.

Der Steuersatz für zurückgenommene Abschreibungen beträgt 25 Prozent. Betrachten Sie eine Mieteigenschaft, die Sie vor 15 Jahren für $ 580.000 gekauft haben und planen Sie, für $ 1.300.000 zu verkaufen. Ihre Analyse zeigt, dass 400.000 US-Dollar des Werts im abwertbaren Gebäude und 180.000 US-Dollar in nicht abgeschriebenem Land lagen.

Sie würden einen Kapitalgewinn von 720.000 US-Dollar auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufspreis erzielen, der im Steuerjahr 2018 mit 20 Prozent steuerpflichtig ist (144.400 US-Dollar Steuern). Darüber hinaus wird die Abschreibung von 14.545 US-Dollar pro Jahr, die Sie basierend auf der 27,5-jährigen Lebensdauer des Vermögenswerts in Höhe von 218.181 US-Dollar geltend gemacht haben, mit 25 Prozent als Rückerwerb (54.545 US-Dollar) besteuert.

Dies führt zu einer Gesamtsumme der Bundessteuergesetze über den Verkauf von 198.945 USD, bevor die Kosten für den Verkauf des Ortes und alle Renovierungskosten berücksichtigt werden.

Ich weiß nicht über Sie, aber fast $ 200.000 in Kapitalgewinnsteuer nur um Mieter, Wartung und HOA Stress loszuwerden, scheint wie ein hoher Preis zu zahlen.

Ja, Sie würden mit etwa 1.100.000 $ in der Bank weggehen, wenn Sie die Immobilie verkaufen würden. Das Geld könnte konservativ bei 3% - 4% investiert werden, um $ 33.000 - $ 44.000 pro Jahr an passivem Einkommen zu generieren, verglichen mit den derzeitigen Nettomieteinnahmen von $ 36.000 pro Jahr.

Aber ist es das wert?

Die Mathematik und das Opfer, um zurück zu kommen

Wenn meine Familie zurück in unsere 1,000 sqft, 2 Schlafzimmer, 2 Badezimmereigentumswohnung zieht, werden wir 920 Quadratfuß Innenfläche, 220 Quadratfuß Deckfläche, ein Schlafzimmer, ein Büro, ein Hof und ein Whirlpool verlieren.

Was wir gewinnen, ist eine schöne Parkansicht mit einem wartungsfreien massiven Hof direkt gegenüber der Straße. Der Park verfügt über zwei renovierte Tennisplätze und einen tollen Spielplatz für unseren Jungen. Die Wohnung befindet sich in einer zentralen Lage, so dass Sie in die Innenstadt gehen und das Tennis in der High School leichter trainieren können.

Angesichts der Tatsache, dass der Kapitalgewinn mehr als $ 500.000 beträgt, könnten wir rund $ 91.000 an Steuern einsparen, wenn wir zwei Jahre zurückziehen und dann verkaufen würden. Darüber hinaus hat die Wohnung keine Hypothek, nur laufende HOA, Nebenkosten, Wartung und Grundsteuern zu zahlen.

In der Zwischenzeit könnten wir entweder unseren derzeitigen Hauptwohnsitz für die Dauer von zwei Jahren leer lassen und dabei 6.000 $ pro Monat an Mieteinnahmen oder 144.000 $ für zwei Jahre verlieren. Oder, wir könnten hoffentlich eine nette Familie finden, um es teilweise möbliert zu vermieten. Aber dann gibt es wieder Stress mit den Mietern.

Die andere Sache, die wir tun könnten, ist unseren geliebten Hauptwohnsitz heute zu verkaufen, für den wir einen steuerfreien Gewinn von $ 500.000 erwarten, den Erlös reinvestieren, in unsere Eigentumswohnung zurückkehren, ihn in zwei Jahren verkaufen, um weitere $ 500.000 Steuern zu nutzen Freier Gewinn, alle Wurzeln in San Francisco durchtrennen, und einen süßen Blogblock auf Hawaii kaufen, bevor unser Sohn 2022 in den Kindergarten geht.

Die letzte Option wäre, beide Immobilien steuerlich effizient zu verkaufen, alle Erlöse passiv in Immobilien-Crowdfunding, Anleihen und Dividendenaktien zu reinvestieren und mit unseren Eltern in Honolulu mietfrei wieder einzusteigen. Natürlich würden wir alle Wartungs-, Nebenkosten- und Grundsteuerzahlungen bezahlen, wenn wir einziehen. Die Investitionen könnten potentiell 15.000 bis 20.000 US-Dollar pro Monat passiv verdienen, und wir würden fast 6.000 US-Dollar pro Monat an Eigenheimkosten sparen.

Aktualisieren: Leider muss ich basierend auf der Änderung des Wohnungsgesetzes vom 1. Januar 2009 den Ausschluss basierend auf der "qualifizierten Nutzung" dividiert durch die Anzahl der Jahre des Besitzes vornehmen. Meine qualifizierten Jahre sind also, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2018, 2019 (wenn ich zwei Jahre zurückkehre) = 8. Die Gesamtjahre des Eigentums, wenn ich zwei Jahre zurückkehre = 17. Anteiliger Ausschluss = 8/17 = 47%. 47% X potenzieller Gewinn von $ 720.000 = $ 338.823. Nicht schlecht, aber nicht 500.000 Dollar, wie ich gehofft hatte. Hier ist ein Post mit fünf Beispielen, die die Proportionalitätsregel für den steuerfreien Gewinnausschluss aufführen.

Alle zwei Jahre ist ein Segen

Ich wusste, dass es einen Glühbirnenmoment geben würde, als ich schrieb, wie man keine Kapitalgewinnsteuer zahlt, nachdem ich eine Immobilie für einen riesigen Gewinn verkauft habe. Diese Entscheidung, vor der wir stehen, ist sehr real, denn wir versuchen heute, unseren Lebensstil zu optimieren, indem wir Stress minimieren.

Wir denken, unseren Sohn im familienfreundlichen Honolulu aufzuziehen, während wir für meine Eltern sorgen, jetzt da sie in ihren Siebzigern sind, ist ein idealer Aufbau. Unser Junge wird nicht noch 1,5-2,5 Jahre in die Vorschule gehen, also ist es jetzt soweit. Wir sind jedoch zögerlich zu bewegen, da wir seit 2001 in San Francisco sind. Das Leben ist komfortabel mit unserem Netzwerk von Freunden.

Keine einzige Immobilie in San Francisco zu haben, scheint in 20 Jahren töricht zu sein. Ich bin mir sicher, dass San Francisco eine internationale Stadt werden wird, in der sich Menschen aus aller Welt treffen. Es ist bereits in Orten wie Sydney, Vancouver, New York, Singapur und London passiert. Aber es ist am wichtigsten, in der Gegenwart zu leben.

Honolulu Eigentum sollte auf lange Sicht auch gut machen. Aber es wird nicht annähernd so gut wie San Francisco Eigentum, weil die lokale Wirtschaft ist nicht annähernd so stark wie die Wirtschaft der Bay Area. Honolulu Immobilienpreise sind abhängig von Tourismus und Investoren, die bereits anderswo ihr Geld verdient haben.

Zurück in eine Vermietung Review:

* Berechnen Sie Ihre tatsächlichen Steuerersparnisse, um zu wissen, wofür Sie spielen. Es gibt einen anteiligen Betrag, den Sie nach mehr als drei Jahren nicht qualifizierter Nutzung (Miete, Büro usw.) berechnen müssen.

* Finden Sie den Unterschied in den Mieteinnahmen, die Sie möglicherweise bei der Vermietung Ihres Hauptwohnsitzes verdienen könnten, und subtrahieren Sie die verlorenen Mieteinnahmen, wenn Sie in Ihre Miete zurückkehren.

* Schreiben Sie eine Liste aller nicht-monetären Vor- und Nachteile des Umzugs auf.

* Überlegen Sie, ob ein 1031 Exchange eine bessere Option ist.

* Frage dich, ob du im Jetzt oder in der Zukunft leben willst.

Hinweis: Überprüfen Sie immer mit einem qualifizierten Buchhalter, wenn es um Steuerbewegungen kommt. Aus praktischen Gründen, um sich für die vollständige Ausgrenzung nach dem Code Sec. 121 (a) Zwei-aus-fünf Jahren Eigentums- und Nutzungsregel, die nicht qualifizierende Nutzung, nachdem der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz verlässt, darf nicht länger als drei Jahre sein. Nach drei Jahren wird der steuerfreie Ausschluss anteilig an der Gesamtzahl der qualifizierten Jahre dividiert durch die Gesamtzahl der Jahre, in denen Sie die Immobilie besessen haben, geteilt, wenn Sie in den letzten fünf Jahren zwei davon bewohnt haben.

Immobilien Crowdfunding erkunden: Wenn Sie keine Anzahlung haben, um eine Immobilie zu kaufen, wollen Sie nicht Ihre Liquidität in physische Immobilien binden und wollen nicht mit Mietern umgehen, werfen Sie einen Blick auf RealtyShares, eine der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen. Ich bin glücklich, in einem richtigen Haus zu leben, während ich überschüssiges Kapital in das Kernland Amerikas investiere, wo die Mietrenditen 4-5x höher sind.

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