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Kaufen Sie ein Haus für den Hypothekenabzugsbetrag? Nicht so schnell

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Irgendwann hat jeder von uns den Rat gehört, "Kaufen Sie ein Haus, damit Sie den Steuerabzug bekommen können". Die Popularität dieses Rates steht gleichauf mit dem "Kaufen Sie ein Haus, es ist eine gute Investition" Meme. In der Tat argumentieren viele Leute, dass ein Haus eine gute Investition gerade wegen der Hypothek Steuerabzugs-Möglichkeiten ist.

Aber wie wir herausgefunden haben, ist Ihr Haus keine Investition (zumindest keine gute).

Wird die Steuerberatung für Hypothekensteuer bei näherer Betrachtung Bestand haben?

Bevor ich Ihnen einige Beispiele gebe, möchte ich zunächst die Grundlagen zum Hypothekensteuerabzug klären und wann Sie es beanspruchen könnten.

Was ist eine Hypothek Steuerabzug?

Wenn Sie eine Hypothek bekommen, zahlen Sie oft wahnsinnige Beträge von Interesse an dieser Hypothek. Banken vorne laden die Hypothek mit höheren Zinsen am Anfang der Hypothek, die über die Jahre abnehmen. Sie tun dies, so dass sie mehr Geld aus jeder Hypothek bekommen können, wenn der Schuldner das Darlehen früh zurückzahlen sollte.

Bei den Hypotheken, die ich gehalten habe, waren fast zwei Drittel der gesamten Zahlung in den ersten fünf oder mehr Jahren des Darlehens Zinszahlungen. Das andere Drittel geht an die Tilgung des Kapitals (was Sie tatsächlich schulden) auf das Haus. Es ist Straßenraub (aber das ist eine andere Geschichte für einen anderen Tag). Wenn Sie jemals selbst erbrechen wollen, sehen Sie sich einen Zeitplan für die Amortisation von Hypotheken an, der Ihnen zeigt, wie viel von Ihrer monatlichen Zahlung für jeden Monat des Darlehens Zinsen gegen Kapital ist.

Sie müssen auch den Unterschied zwischen einer Steuergutschrift und einem Steuerabzug verstehen. Ein Guthaben erhält den vollen Betrag an geschuldeten Steuern. Ein Abzug ist Subtraktion von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen (was Sie tatsächlich besteuert werden basierend auf Ihrer Steuerklasse). Hypothekenzinsen sind steuerlich absetzbar, keine Steuergutschrift.

Ein Hypothekensteuerabzug ist der Betrag der Zinsen, die Sie für Ihre Hypothek bezahlen, die Sie dann von Ihrer steuerpflichtigen Einkommenssumme abziehen können.

Die Standardabzug

Es ist absolut wichtig zu beachten, dass Sie nur den Hypothekenabzug geltend machen können, wenn Sie Ihre Steuern auflisten (in Wirklichkeit nur etwa 35% der Steuerzahler). Wenn Sie wie die anderen 65% der steuerpflichtigen Bevölkerung sind, die das behauptet Standardabzug, Sie können nicht auch den Hypothekensteuerabzug hinzufügen. Genau dort werden 65% der Bevölkerung keine Hypothekensteuer abziehen (oder profitieren nicht).

Wie hoch ist der Standardabzug, den Sie übertreffen müssen, um es sich zu lohnen?

Die Standardabzüge für 2016 lauten wie folgt:

  • $ 6.300 für einzelne Filer
  • $ 6.300 für verheiratet, getrennt Einreichung
  • 12.600 $ für die gemeinsame Eheschließung
  • $ 9.300 für Haushaltsvorstand
  • 1.050 $ für Angehörige

Der Standardsteuerabzug ändert sich jährlich üblicherweise und basiert auf Inflation. Also, während es in der Regel über die Jahre steigt, wird Ihr Einzelsteuerabzug tatsächlich sinken (alles andere gleich), wie Ihre Zinszahlungen auf Ihre Hypothek auch tun.

Führen Sie die Zahlen auf die Hypothek Steuerabzugsvorteil

Nehmen wir eine hypothetische Situation, um einige Zahlen zu knacken. Wir werden annehmen:

  • Sie nehmen eine Hypothek von $ 200K bei 4,5% Zinsen über 30 Jahre hinweg auf.
  • In Ihrem ersten vollen Jahr würden Sie ungefähr 8.873 $ Zinsen und 3.287 $ zahlen.
  • Sie haben Grundsteuern von $ 3.000 pro Jahr.
  • Sie sind verheiratet und haben Anspruch auf einen Abzug von 12.600 US-Dollar.

Ihre zwei großen Abzüge sind Ihre Hypothekenzinsen und Ihre Grundsteuern. Wir gehen davon aus, dass dies Ihre einzigen zwei sind, aber die individuelle Situation kann variieren. In diesem Beispiel würde dies einem gesamten aufgelisteten Abzug von 11.873 $ entsprechen. Wenn Sie keine anderen Abzüge hatten, würden Sie tatsächlich $ 727 Steuerabzugsvorteile gegenüber einem Standardabzug verlieren.

Selbst wenn Sie ein größeres Darlehen aufgenommen haben, das Ihre Hypothekenzinszahlungen im ersten Jahr auf 10.000 US-Dollar erhöht und Sie in der Steuerklasse von 15% waren, würde dies eine kolossale jährliche Steuerersparnis von 60 US-Dollar (15% x 400 US-Dollar) bedeuten.

In diesem Prozess Sie werden $ 13.000 (Hypothekenzinsen + Grundsteuer) bezahlt haben, die Sie nie zurückbekommen werden, um diese $ 60 Steuerersparnisse zu erhalten!

Und was, wenn Sie eine kleinere Hypothek, niedrigere Grundsteuern oder eine Hypothek mit niedrigeren Zinssätzen haben? Ihr "Nutzen" ist noch weniger beeindruckend - und könnte tatsächlich weit unter dem Standardabzug liegen.

Und je länger Sie Ihre Hypothek zurückzahlen, desto weniger Zinszahlungen werden an Zinsen gezahlt - und desto weniger können Sie von Ihren Steuern abziehen. Mit anderen Worten, jedes vergangene Jahr entspricht einem niedrigeren Steuervorteil. Dies ist einer der Gründe, warum ich ein Fan von Ihrer Hypothek früh zu zahlen bin.

Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, die Zahlen für Ihre eigene Situation zu verwenden, bevor Sie ein Haus kaufen. Sie können feststellen, dass, wenn Sie ein sehr teures Haus kaufen, der Steuervorteil für Sie wird minimal, möglicherweise sogar negativ im Vergleich zu den Standardabzug.

Es wurde sogar diskutiert, den Hypothekensteuerabzug zu beseitigen. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Haus unter dem Vorwand riesiger Steuerersparnisse, nur um den Abzug von Gesetzgebern zu beseitigen, die dringend neue Einnahmen generieren müssen.

Die Realität ist, dass die Steuervorteile, die aus einer Hypothek Zinssteuerabzug kommen bestenfalls überbewertet sind und tatsächlich nicht vorhanden für einige Hauskäufer sein können.

Hypothekenabzug Diskussion:

  • Haben Sie den Rat gehört, ein Haus für den Hypothekensteuerabzug zu kaufen?
  • Haben Sie aufgrund dieses Hinweises ein Haus gekauft?
  • Welche Faktoren würden Sie empfehlen, wenn Sie darüber nachdenken, ein Haus zu kaufen?

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