Das Tolle am Geld verdienen ist, dass es oft kein Nullsummenspiel ist. Du machst mehr, bedeutet nicht, dass jemand weniger macht. Der Kuchen ist riesig und es gibt kein Monopol, reich zu werden!
Der unaufhörliche Rückgang der Hypothekenzinsen war für viele ein absoluter Segen. Jeder mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von 80% oder niedriger sollte in der Lage sein, ihre Hypothekenzinsen ziemlich drastisch zu senken. Mit einem vollen 30% meines Reinvermögens, das in Immobilien investiert wird, maximiere ich die idealer Hypothekenbetrag um mich vor Steuern zu schützen und den ewigen Geldfluss in Gang zu halten, sobald ich alle Energie verloren habe und mein eigenes Geld verdienen möchte.
Meine Zinszahlung auf meine primäre Haushypothek ist buchstäblich um 50% gesunken, seit ich mein Haupthaus vor acht Jahren gekauft habe (~ 5,5% auf 2,625% Zinsen). Inzwischen ist der Hauswert dank einer Flut von Innovationen und Arbeitsplätzen in der Bay Area real um etwa 10% -13% gestiegen. Während der Blase war das Haus wahrscheinlich um 25% gestiegen, aber leider waren diese lächerlichen Bewertungen nicht nachhaltig.
Schuldenabbau ist nicht so aufwändig wie mehr Geld. Das heißt, Schuldenabbau erfordert Maßnahmen. Die einzigen Schulden, die ich habe, sind Hypothekenschulden, weil ich vor Jahren meine Studienkredite von der Business School bezahlt habe und nie ein revolvierendes Kreditkartenkonto habe. Als Bear Sterns im ersten Halbjahr 2008 explodierte, wurde ich mir meiner Hypothekenschulden in drei verschiedenen Immobilien und dem Risiko, diese Schulden nicht richtig zu verwalten, bewusst.
Meine Hypothek REFINANZ GESCHICHTE
Von 1999-2009 war es einfach, mehr Geld zu verdienen, weil ich die Wachstumsphase meiner Karriere durchmachte. Wenn ich nur ein durchschnittlicher Arbeiter wäre und 10 Jahre überlebt hätte, würde ich eine stetige Lohnerhöhung sehen. Dies ist der Fall für fast jeden, den ich kenne.
Geld sparen war auch einfach. Seit meinem ersten Job in NYC habe ich beschlossen, 50% meines Gehalts nach Steuern zu sparen, weil ich nicht erwartet hatte, lange im Finanzwesen zu überleben. Eine Sparquote von 50% + war daher automatisch und erforderte nach dem ersten Jahr keine Maßnahmen.
Was die Aktion erforderte und viel Geduld erforderte, refinanzierte ich meine größte Schuld, meine Haupthypothek. Ich wäre mit meiner anfänglichen Hypothek vollkommen zufrieden gewesen, bis ich realisierte, was die Fed vorhatte.
2004: Neuer Hauskauf. 30-Jahres-Fix bei 5,5%. Bald wurde mir klar, wie dumm es war, 5,5% für eine Hypothek zu bezahlen, wenn es viel günstigere Preise gab. Ich bin ein großer Befürworter der Kreditaufnahme bei 5-Jahres-Hypothek mit variabler Verzinsung über einen 30-Jahres-Fix. Der Artikel geht ausführlich auf den Grund ein.
2005: Hypothek refinanziert zu einem 1-Monats-Option Arm bei 1,25%. Ging von einem Extrem zum anderen. Meine Zahlungen wurden um mehr als 70% gekürzt und ich habe es geliebt! Der einmonatige Kredit folgte dem LIBOR. Ich wünschte, diese Kredite wären für alle wieder verfügbar, nicht nur für Mark Zuckerberg, den ich nicht verstehe, warum er überhaupt eine Hypothek hat.
2007: Die Wirtschaft und der Aktienmarkt brennen und die Zinsen steigen wieder. Ich befürchtete, einen Hypothekenzins zu haben, der auf einem 1-Monats-Index basiert, wie der LIBOR mich wirklich über den Haufen werfen könnte, wenn die Inflation anfängt zu steigen. Als Ergebnis refinanziere ich mich zu einem 5/1 ARM bei 4,125%. Zu dieser Zeit zahlte ich einen Zinssatz von etwa 3,5%. Was für ein großer Fehler!
2009: Die Welt ist jetzt am Ende und 5/1 ARMs sind auf 3,625% gefallen. Ich sprang sofort auf diese Refinanzierung seit 3.625% war eine nette 0,425% niedriger als mein bestehender Kredit von 4,15%. Die Refinanzierung auf diesem Niveau war die eine gute Sache, die aus einem solchen wirtschaftlichen Zusammenbruch resultierte.
2011: Mit der Ankündigung der Fed, die Zinsen bis 2013 niedrig zu halten, und ihrer Operation Twist-Strategie, um sicherzustellen, dass die langfristigen Zinsen nicht steigen, fiel die 10-jährige Rendite auf rund 1,85%. Ich habe eine kostenlose Refinanzierung von 3,125% im Herbst gemacht und dachte, ich wäre absolut sicher! Ich verlängerte meine Sperre um weitere 5 Jahre und plante, in meinem Haus zu leben, bis der Tarif 2016 ausläuft und es erneut zu überdenken.
2012: Die Zinsen sinken weiter, obwohl sich die Märkte von ihrem Sommerunwohljahr 2011 erholen. Europa beginnt wieder zu implodieren und es gibt eine Flucht in Sicherheit in US-Dollar denominierte Vermögenswerte, einschließlich US-Treasuries. Die Rendite des US-Treasury 10 sinkt für kurze Zeit unter den Rekordtiefstand von 1,5X%. Ich rufe meinen Hypothekenbeauftragten erneut an, wenn die Rendite wieder auf 1,7% steigt und er sagt mir, dass ich jetzt kostenlos 2.625% refinanzieren kann! Die Banken beginnen wieder aggressiv Kredite zu vergeben und akzeptieren kleinere Margen, um Marktanteile zu gewinnen. Trotz ewig dauern um sich zu refinanzierenIch bin froh, dass ich das gemacht habe, weil meine Zinszahlung jetzt 50% niedriger ist als beim ersten Kauf meines Hauses. Inzwischen sind die Mieten im selben Zeitraum um 50% gestiegen!
2015: Ich bin wieder bei der Refinanzierung! Die Turbulenzen in Russland, die vom Franken abhängigen niedrigen Ölpreise und die Volatilität an den Aktienmärkten haben zu einem starken Rückgang der 10-jährigen Staatsanleiherenditen geführt. Zuletzt habe ich am 20.01.2015 nachgefragt, die 10-jährige Rendite war auf 1,85% gefallen. Ich glaube, dass die Zinssätze im gesamten Jahr 2015 niedrig bleiben werden, und ich tue mein Bestes, um meinen 5/1 Jumbo-ARM bei 2,625% zu senken, wobei zwei Jahre fester Zinssatz auf 2,25% verbleiben.Der Schlüssel ist, mein Verhältnis von Schulden zu Einkommen unter 42% zu bringen, da ich nur ein Jahr von 1099 (unabhängiger Unternehmer) Einkommen habe und Banken zwei Jahre benötigen. Ich benutze LendingTree Hypothek online, um Banken online zu bekommen, um für mein Geschäft zu konkurrieren und mir die besten Preise zu geben. Es ist kostenlos und einfach zu bedienen. Füllen Sie einfach die relevanten Informationen aus und eine Reihe von Kreditgebern wird Sie mit Angeboten kontaktieren.
Der Fehler: Rückblickend wurde mein Fehler im Jahr 2007 durch die Zinserhöhungen ausgebremst. Wenn ich einfach nur gesessen hätte, hätte ich mir Dutzende von Stunden und Tausende von Dollars sparen können, die in Refinanzierungsgebühren gebacken wurden, weil meine Rate gleich oder niedriger wäre. Das heißt, ich finde Trost zu wissen, dass mein Hypothekenzins für die nächsten 5 Jahre festgelegt wird. Als jemand, der jetzt im Ruhestand ist, mit einer festen Rate von 5 Jahren macht die Wertschätzung noch mehr.
Das Schlechte: Die Entität, die in allen meinen Refinanzierungen Geld verdient, ist die Bank. Obwohl alle meine Refinanzierungen "keine Kosten, keine Barauslagen" refinanziert haben, sind die Gebühren, die die Bank verdient, in meinem Kurs enthalten. Mit anderen Worten, ich würde einen noch niedrigeren Satz bekommen, wenn ich keine Gebühren hätte. Das heißt, in diesem Szenario gewinnt jeder, weil ich immer noch eine niedrigere Rate bekomme.
Das gute: Der durchschnittliche Spread meiner kurzfristigen festen Rate und jener einer 30-jährigen festen Rate betrug ungefähr 1,5%. Bei jeder Refinanzierung nach meiner anfänglichen Hypothek war die Rate niedriger. Angesichts der idealen Hypothekenverschuldung, wenn Sie es sich leisten können, ist es 1.000.000 $ (1.100.000 $, wenn Sie eine HELOC einschließen), die durchschnittlichen Einsparungen pro Jahr sind daher 1,5% X $ 1.000.000 = $ 15.000. Multiplizieren Sie das mit 8 Jahren und dies entspricht einer Zinsersparnis von 120.000 USD, indem Sie am kurzen Ende der Zinskurve Anleihen aufnehmen und refinanzieren.
Das wahre Gute: Wenn alles, was ich tat, mit meinem fixierten Fünf-Jahres-Fix von acht Jahren vor fünf Jahren fest sitzen würde, hätte ich am Ende mehr als $ 200.000 in Zinsen in acht Jahren ausgegeben. Zum Glück saß ich nicht nur auf meinen Händen und tue nichts. Die Kombination aus Refinanzierung und Kreditaufnahme am kurzen Ende der Kurve hat mir in den vergangenen acht Jahren Hypothekenzinsen in Höhe von über 200.000 Dollar erspart. Das ist etwas ernstes Geld!
REFINANCING MACHT AUF, ABER TUN SIE ES
Geld sparen auf Ihre Hypothek wird nicht passieren. Du musst es passieren lassen.
1) Rufen Sie verschiedene Banken und Hypothekenmakler, um Angebote zu erhalten.
2) Verstehen Sie die Bedingungen jedes Zitats gründlich, z. Zinsbegrenzung, Kapital- und Zinssplit, Reset-Periode.
3) Fahren Sie zum Bank- oder Hypothekenbeauftragten über, um die Bedingungen zu besprechen und die Papiere zu unterschreiben
4) Hosten Sie einen Beurteiler für jeweils 5-30 Minuten, damit die Bank ihren Sicherheitswert kennt.
5) Rufen Sie mehrmals auf, um zu sehen, wie der Prozess ablief.
6) Sammeln W2s, Kontoauszüge, Nachweis der Beschäftigung, Versicherungsnachweis, klare Kreditbriefe.
7) Treffen mit einem Notar, um mehr als 50 Seiten gleichzeitig zu unterschreiben.
8) Richten Sie Online-Zahlungen ein und stellen Sie sicher, dass der Zahlungsprozess funktioniert.
Du musst am Ball sein und die Dinge durchspielen! Wenn ich noch 10 Jahre in meinem Haus wohne, sind das noch einmal 150.000 bis 200.000 Dollar mehr an Zinsen, als wenn ich nichts tue. Telefonieren, Fotokopieren und E-Mail-Handel ist nicht gerade harte Arbeit.
REFINANZIERUNG IST JETZT EINFACHER geworden
Seit 2004 freue ich mich zu hören, dass das Aufkommen von Online-Hypothekendarlehen den Prozess rationalisiert und die Refinanzierung wesentlich vereinfacht. Jeder weiß, dass es viel schneller ist, Dinge online zu erledigen, als Dinge persönlich zu tun.
Jetzt, wo ich einen persönlichen Finanzblog habe, muss ich nicht mehr rumrennen oder mit jemandem reden, weil ich einen Hinweis bekomme, sobald eine Rate günstig für mich ist. Vertreter von Hypothekengesellschaften erzählen mir, wenn sie etwas Besonderes haben. Ich habe ein Hypothekenzins-Widget, das mir sagt, wie niedrig die entsprechenden Raten sind. Und ich vertraue den spezifischen Angeboten, die ich hervorhebe, weil ich sie benutzt habe und Klienten ihre besten Produkte anbieten möchten, sonst bekommen sie schlechte Kritiken.
Ja, ich bin vielleicht süchtig danach, meine Hypothek zu refinanzieren, aber das liegt daran, dass ich süchtig nach Geld bin! Die Maßnahmen der Fed und die Lage der Weltwirtschaft haben es vielen ermöglicht, sich zu refinanzieren und zu sparen. Wenn Sie nicht auf der Suche nach dem neuesten Hypothekenzinssatz online sind, hinterlassen Sie wahrscheinlich etwas ernstes Geld auf dem Tisch. Wenn ich das Frühjahr 2012 nicht überprüft hätte, hätte ich in den nächsten 5 Jahren zusätzliche Zinseinnahmen in Höhe von 20.000 Dollar verloren!
Verdiene Geld und spare Geld. Tun Sie das lange genug und Sie werden in großer finanzieller Form die Straße hinunter sein.
Empfehlungen zum Vermögensaufbau
Suche nach einer Hypothek: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten Zinssatz zu erhalten, der von Ihnen oder Ihrer bestehenden Bank möglich ist. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.
Investieren Sie in Immobilien mehr chirurgisch: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.
Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.