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Hypothek Refinanzierungsfehler: Kreditstandards bleiben sehr eng

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Hypothek Refinanzierungsfehler

Es ist offiziell. Ich bin bei meinem Versuch gescheitert, eine $ 1 Million 5/1 ARM Hypothek von 2.625% auf 2.25% zu refinanzieren. Bin ich enttäuscht? Ja. Aber bin ich überrascht? Nicht wirklich. Die Kreditvergabe an die Banken ist nach der Finanzkrise weiterhin äußerst angespannt. Ich wünsche allen Freiberuflern, Auftragnehmern und Leuten, die ihre Schulden nur mit viel Glück minimieren wollen!

Finanzielles Versagen ist großartig, weil es uns erlaubt, aus unseren Fehlern zu lernen, bessere Entscheidungen zu treffen und auf lange Sicht reicher zu werden. Ich habe eine ganze Reihe von finanziellen Fehlern, die ich in der Vergangenheit gemacht habe, wenn Sie einen Blick darauf werfen wollen.

Ich bin der Überzeugung, dass wir immer Maßnahmen ergreifen sollten, um unsere Finanzen zu verbessern. Den Immobilienmarkt zu vergrößern oder zu verkleinern, ist nach dem Kauf einer Immobilie nicht mühsam. Aber stellen Sie sich vor, Sie erleben einen mühelosen Anstieg der Immobilienwerte, während Sie gleichzeitig die Kosten für Hypothekenkredite reduzieren. Das ist eine gewinnbringende Kombination.

Dieser Beitrag bietet einige klare Wahrheiten, warum ich gescheitert bin und was ich dagegen tun will. Vielleicht hast du es schwer, dich zu refinanzieren? Dieser Beitrag kann etwas Trost, Hoffnung und Orientierung bieten.

Gründe, warum meine Hypothek Refinanzierung fehlgeschlagen

1) Ging mit einer neuen Bank, wo ich keine Beziehung habe. Nachdem ich online nach den neuesten Hypothekenzinsen gesucht hatte, nutzte ich das Wissen, um zu sehen, ob mein alter Hypothekenbeauftragter bei der Citibank mir bei seinem neuen Arbeitgeber JPM Chase helfen konnte. Citi konnte keinen 2,25% 5/1-Jumbo-ARM, aber JPM Chase konnte mithalten. Ich habe fälschlicherweise geglaubt, dass mein Hypothekenbeauftragter Einfluss auf den Refinanzierungsprozess nehmen würde, aber ich habe mich geirrt, da er erst seit weniger als einem Jahr dort ist.

Sie würden denken, dass das Gewinnen einer 1-Million-Hypothek, die refinanziert und potentiell neues Geschäft durch den Privatkundenkanal von JP Morgan Chase baut, Chase dazu bringt, mein Darlehen zu genehmigen. Ich denke nicht. Mein Hypothekenbeamter war nichts weiter als ein Verkäufer, der mich in die Tür brachte. Als ich drin war, war ich Chases Underwritingabteilung ausgeliefert.

2) Ging mit einer Bank aus Backstein und Mörtel. Ich bin zu dem Schluss gekommen, dass Großbanken nicht wettbewerbsfähig werden, weil sie keine technologische Effizienz, genug innovative Menschen haben und überreguliert sind. Banken gingen von einem Extrem der Kreditvergabe an jeden mit einem Herzschlag, nur um denjenigen zu leihen, die keinen Kredit benötigen! Durch Ineffizienzen der Banken gewinnen Unternehmen wie Prosper, Lending Tree und SoFi bei Investoren und Verbrauchern an Beliebtheit. Wer braucht eine große Bank, wenn das Internet die Kosten senken kann?

Außerdem ist JPM Chase gerade dabei, 13 Milliarden Dollar Strafe für den Verkauf von "notleidenden hypothekenbesicherten Wertpapieren" vor der Finanzkrise zu zahlen (zusammen mit Citi, BoA und anderen). Das Geld soll im Rahmen eines Verbraucherhilfeprogramms an strauchelnde Hausbesitzer gehen. Ich würde gerne von Ihnen hören, wenn Sie von solchen Geldern profitieren würden. Solange große Banken hohe Gebühren zahlen, werden ihre Kreditvergabestandards sehr eng sein, weil die Regierung ihnen über die Schulter schaut.

3) Meine Finanzen sind nicht stark genug. Seien wir ehrlich. Wenn ich mehrere Millionen in der Bank hätte oder mein Einkommen auf 500.000 Dollar erhöht hätte, wäre meine Refinanzierung durchgegangen. Aber weil ich letztes Jahr ein anderes Haus gekauft habe, habe ich meiner Bilanz 990.000 $ an Hypothekenschulden für insgesamt vier Hypotheken hinzugefügt. Darüber hinaus habe ich keine zwei Jahre Contracting-Einkommen in meinem Gürtel, so 100% aller Einnahmen zwischen November 2013 verdient jetzt nicht. Schließlich habe ich mein Geschäft so strukturiert, dass ich ein relativ kleines Gehalt verdient habe, um die Mindesteinkommensregeln für den Betrieb einer S-Corp zu erfüllen, während der Rest des Erlöses woanders hingeht. Mein Ziel ist es, mein Bruttoeinkommen immer bei 250.000 $ zu halten. Mit meinem passiven Einkommen und der aufgeschobenen Vergütung meines alten Arbeitgebers kann ich es mir wirklich nicht leisten, viel zu bezahlen. Unglücklicherweise schade ich, indem ich ein Einkommen einbeziehe, um das ideale Einkommen für maximales Glück zu erreichen, meine Refinanzierungschancen.

JPM CHASE VERPASST

Seit 10 Jahren habe ich meine Hypothek pünktlich bezahlt. Die Refinanzierung hätte meine monatliche Zahlung um ungefähr $ 500 ($ 300 Zinsen) reduziert, wodurch mein Ausfallrisiko noch geringer wurde. Darüber hinaus liegt meine Beleihungsquote unter 35% im Vergleich zu den üblichen 80% LTV, wenn die Leute 20% dafür bezahlen, ein Haus zu kaufen. Abgelehnt zu werden, wenn ich über 65% Eigenkapital in meinem Haus und eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit habe, ist ziemlich lächerlich.

Banken haben auch eine strenge Art, Mieteinnahmen zu berechnen. Zum Beispiel kann JPM Chase, obwohl er monatlich 3.800 $ Mieteinnahmen aus einer anderen Immobilie erhält, nur 70% dieses Betrags in seiner Underwriting-Kalkulation (2.660 $) berücksichtigen, um mögliche Verluste oder Leerstand zu berücksichtigen. Dies ist trotz 10 Monate leerer Monate. Außerdem, trotz meiner Hypothek nur $ 1.308 pro Monat ($ 1.208 ist Kapital), berechnet der Underwriter einen monatlichen Verlust von meinem Eigentum! Ich bin verwirrt darüber, wie ihre Mathematik funktioniert.

Schließlich, nachdem der Aktienmarkt, der Immobilienmarkt und fast alles andere im vergangenen Jahr, seit ich mein Haus gekauft habe, weiter gestiegen sind, ist mein Gesamtvermögen ebenfalls um einen gesunden Betrag gestiegen. Leider haben sie keine Ahnung, dass mehrere vergleichbare Häuser in meiner Nachbarschaft für den Preis für Quadratfuß um 50% höher verkauft haben.Nur ich sorge mich um solche Details.

Wenn JPM Chase meine Refinanzierung akzeptiert hätte, hätte ich meine Hypothek pünktlich für fünf Jahre in Folge bezahlt. Ich hätte auch Vermögenswerte in Höhe von mindestens 250.000 Dollar in Einlagen übertragen, und ich hätte mehrere andere Personen an JPM Chase verwiesen, um ihre Kredite zu refinanzieren.

WAS ICH JETZT TUN MÖCHTE

Versagen ist ein Teil des Lebens. Was zählt, ist das, was Sie nach einem Fehler tun. Hier ist, wie ich meine Finanzen zu verbessern und wie Sie Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten erhöhen können, wenn Sie sich im selben Boot befinden.

1) Bezahlen Sie andere Mieteigentumshypotheken. Ich bin auf einer Mission, 92.000 $ eines Mietobjekts zu bezahlen, das ich 2003 mit rund 450.000 $ Schulden gekauft hatte. Ich dachte, ich wäre damit fertig, die Hypothek nach 10 Jahren abzuzahlen, aber ich habe mich nicht darauf konzentriert, das zu töten Tier. Der Hypothekarzinssatz beträgt nur 3,375%, ist aber immer noch ~ 1,4% höher als der risikofreie 10-Jahres-Zinssatz. Indem ich diese Schulden komplett abbezahlen kann, verbessert sich mein Cash Flow um mehr als die $ 1.300 pro Monat Hypothekenzahlung wegen der witzigen Mathematik von Bank-Underwritern. Keine Schuld erhöht signifikant die Gesamtheit Ihres Einkommens. Außerdem geht meine Hypothekenzahl von vier auf drei.

Aktion: Versuchen zu vollständig Bezahlen Sie eine höhere Zinsschuld, bevor Sie versuchen, sich zu refinanzieren. Die Auszahlung von 90% einer einzigen Schuld ist so schlimm, als ob immer noch 100% der Schulden in den Augen der Underwriter verblieben wären, d. H. $ 10.000 in einer $ 100.000 Hypothek sind genauso schlimm wie eine $ 100.000 Hypothek.

2) Bleib bei deiner Bank. Auch wenn die Banken in den Hintergrund rücken, habe ich eine 15-jährige Beziehung mit der Citibank. Sie haben ein paar meiner Hypotheken, ein beträchtliches privates Vermögensverwaltungskonto, eine ungesicherte Kreditlinie, ein Sparkonto und ein Girokonto. Das nächste Mal, wenn die Zinsen von einer Klippe fallen, werde ich einfach bei ihnen bleiben oder nicht den Prozess mit einer anderen Bank durchgehen. Das Geschäft mit einer vertrauten Bank ist so viel einfacher.

Aktion: Banking ist ein Beziehungsgeschäft. Je länger Ihre Beziehung zu einer Institution ist, desto günstiger sind die Bedingungen. Je mehr Kontotypen Sie bei einer Bank eröffnen, desto lukrativer sind Sie als Kunde. Bleiben Sie bei der Bank, bei der Sie die meisten Vermögenswerte und Konten haben. Natürlich werde ich immer noch die neuesten Hypothekenzinsen online überprüfen, um sie ehrlich zu halten!

3) Verdienen Sie ein höheres Einkommen, bevor Sie sich refinanzieren. Obwohl ich im November 2013 mit der Beratung begann, wurde ich erst im Januar 2014 bezahlt. Das bedeutet, dass mein zweijähriges Jubiläum, dass ich meine freiberufliche Tätigkeit zähle, im Januar 2016 stattfindet. Während einer Refinanzierung fragen die Banken immer nach den letzten zwei Paystubs. Sie könnten sogar nach den letzten drei Monaten fragen, aber ich muss noch auf dieses Szenario während meiner ~ 8 vorherigen Refinanzierungen über mehrere Immobilien stoßen. Ich werde mein Gehalt von $ 5.000 auf $ 25.000 pro Monat für November und Dezember 2015 erhöhen, um mich erneut auf eine Refinanzierung von Hypotheken vorzubereiten, während ich bis dahin selbst Erdnüsse bezahle. Alternativ kann ich mir für zwei Monate nur 25.000 Dollar pro Monat zahlen, bevor ich denke, dass die Kurse zusammenbrechen werden, aber wer weiß genau, wann das ist? Für diejenigen, die denken, dass sie ein höheres Einkommen falsch darstellen, kann ich mir tatsächlich viel mehr als 25.000 $ pro Monat leisten. Stattdessen gebe ich den Rest des Geldes an jemand anderen, weil ich nicht mehr verdienen will. Die Kehrseite eines hohen Einkommens zahlt mehr Arbeitgeber FICA Steuern.

Aktion: Planen Sie Ihre Finanzen nach einem geschätzten Refinanzierungsfenster. Für diejenigen von Ihnen mit regelmäßigen W2 Einkommen Jobs, vielleicht vorübergehend einen zweiten Job oder freiberufliche Arbeit übernehmen, um Ihr Einkommen für Monate vor der Refinanzierung zu unterstützen. Du magst die Refinanzierung zwar nicht perfekt zeitlich regeln, aber wenn du dich seit Jahren nicht refinanziert hast und dich jetzt für mindestens 0,5% refinanzieren kannst, dann musst du die Refinanzierung nicht genau auf die niedrigste mögliche Rate umstellen. Du bist im Geld! Alles was Sie tun müssen, ist einen zweiten Job zu machen oder zwei Monate freiberuflich zu arbeiten, bevor Sie sich bewerben, und diesen Job für die Dauer des Hypotheken-Refinanzierungsprozesses (2-3 Monate) zu halten. Nachdem Ihre Refinanzierung abgeschlossen ist, können Sie aufhören.

Sie fragen sich, was passiert ist, wenn Sie zwei Jahre Einkommensgeschichte haben, um eine Einkommensquelle zu zählen. Rate mal? Selbst wenn Ihre Einkommensgeschichte nicht offiziell zählt, möchten die Banken in den letzten zwei Monaten immer noch so viel wie möglich Einkommen sehen! JPM Chase fragte mich nach all meinen freiberuflichen Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen, die den Zufluss dieser Gehaltsabrechnungen zeigten, obwohl sie sagten, dass sie nicht einbezogen werden könnten. Das war die nervigste Sache an dem Prozess, die mich total sauer machte. Mein Hypothekenbeauftragter wollte dann, dass ich einen 700-Wörter-Brief schreibe, in dem ich erklärte, warum ich refinanzieren wollte und warum ich als Freiberufler arbeitete, anstatt für sie Vollzeit usw. zu arbeiten.

Schuld schaukelt deine Freiheit

Es ist ernüchternd, von JPM Chase abgelehnt zu werden, weil ich nie in mehreren Versuchen bei Bank of America, Citibank und Washington Mutual versagt habe (als sie noch da waren). Ich konnte kaum einen 2,5%, 5/1-ARM-Kredit bekommen, um ein anderes Haus 2014 zu kaufen, also ist es keine komplette Überraschung, die mir 2015 verweigert wurde. Die Sache ist, ich wollte nicht mehr Schulden aufnehmen. Ich bat darum, meine Schuldenlast zu reduzieren, während mein Nettovermögen stieg.

Aufgrund der Ablehnung werde ich meine andere Hypothek von $ 92.000 bis zum 15. Juni vernichten. Ich bin auch motiviert, mehr Geld zu verdienen, damit ich nie wieder abgelehnt werde.Zeit am Telefon zu verbringen, Nachforschungen anzustellen und all diese Dokumente für JPM Chase zu sammeln, war eine königliche PITA, die hätte ausgegeben werden können. Wenn jemand wie ich meine gesamte $ 1 Million Hypothek durch den Verkauf einiger Aktien und CDs auszahlen kann, eine Hypothek nicht refinanzieren kann, haben Banken wie Chase zu weit gegangen?

Der Grund für meine Ablehnung ist, dass es während des nächsten Immobilienabschwungs nicht so viele Ausfälle, Leerverkäufe und Insolvenzen geben wird, weil jeder ein ausgezeichneter Gläubiger sein wird. Nur die Regierung und ihr FHA-Programm, das nur um 3% nachgeben konnte, könnten jetzt wirklich viel Schmerz verursachen.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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