Angesichts der Tatsache, dass die USA ein progressives Steuersystem haben, ist das Einkommen Ihres Hypothekenzinseinkommens umso wertvoller, je höher Ihr Einkommen ist. Wohneigentum mit einer Hypothek ist absolut die beste Steuerschild für die Menschen da draußen. Ich wusste, dass mein Einkommen im Laufe der Zeit steigen würde und wollte das Timing meines Hauskaufs anpassen, als ich die Steuerklasse von 28% betrat.
Werfen Sie einen Blick auf die aktuellen Grenzsteuersätze für Singles und Ehepaare.
Single-Filing-Status für 2016
- 10% auf zu versteuerndes Einkommen von 0 bis 9.075, plus
- 15% auf steuerpflichtiges Einkommen über $ 9.075 bis $ 36.900, plus
- 25% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 36.900 bis $ 89.350, plus
- 28% steuerpflichtiges Einkommen über $ 89.350 bis $ 186.350, plus
- 33% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 186.350 zu $ 405.100, plus
- 35% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 405,100 bis $ 406,750, plus
- 39.6% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 406.750.
Married Filing gemeinsam oder qualifizierende Witwen (upp) Filing Status für 2016
- 10% auf zu versteuerndes Einkommen von $ 0 bis $ 18.150, plus
- 15% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 18.150 bis $ 73.800, plus
- 25% auf steuerpflichtiges Einkommen über $ 73.800 bis $ 148.850, plus
- 28% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 148.850 bis $ 226.850, plus
- 33% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 226.850 zu $ 405.100, plus
- 35% auf zu versteuerndes Einkommen über $ 405,100 bis $ 457,600, plus
- 39.6% auf steuerpflichtiges Einkommen über $ 457.600.
Was zu beachten ist, ist, dass, wenn Sie in der oberen Steuerklasse sind, Sie 39,6 Cent für jeden Dollar Zinsen erhalten, die Sie für Ihre Hypothek bezahlen.
Wenn Sie auch staatliche Steuern zahlen, können Sie sehen, wie Ihr Grenzsteuersatz leicht 45% Ihres letzten Verdiensteinkommens erreichen kann! Die Schönheit des Hypothekenzinsabzugs ist, dass es auf Ihr Grenzeinkommen und damit auf Ihren höchsten Grenzsteuersatz angewendet wird.
Für diejenigen in der 15% Bundessteuerklasse oder darunter würde ich nicht Anstürme, um ein Haus zu kaufen. Es gibt mehr Kosten für den Besitz, dass nur eine Hypothek und Grundsteuern und Sie qualifizieren sich für den Standardabzug. Wenn Sie in der Grenzsteuergrenze von 25% sind, beginnt das Hauseigentum mehr Sinn zu ergeben, vorausgesetzt, Sie folgen der 30/30-Regel für Hauskäufe.
Hier sind die vorgeschlagenen Eckwerte der Einkommenssteuer für 2017, wenn Donald Trump keine Änderungen vornimmt.
HOMEOWNERSHIP WERT MEHR ZU HÖHEREN EINKOMMENVERDIENERN
Beispiel 1: Angenommen, Sie haben 588,350 $ im Jahr 2017 verdient. Ihr Einkommen von 388.350 $ bis 588.350 $ wird mit einem Steuersatz von 35% besteuert. Wenn Sie 50.000 USD Hypothekenzinsen für 2017 gezahlt haben, können Sie Ihr zu versteuerndes Einkommen um 50.000 USD von 588.50 USD auf 533.350 USD reduzieren. Als Ergebnis zahlen Sie $ 50.000 X 35% = $ 17.500 weniger in den Bundessteuern!
Beispiel # 2: Angenommen, Sie haben im Jahr 2016 85.500 US-Dollar verdient. Etwa 50.000 US-Dollar Ihres Einkommens werden mit einem Steuersatz von 25% besteuert. Wenn Sie es irgendwie geschafft haben, 50.000 USD Hypothekenzinsen für 2016 zu zahlen, beträgt Ihr zu versteuerndes Einkommen nur 35.500 USD. Als Ergebnis zahlen Sie $ 50.000 X 25% = $ 12.500 weniger Steuern.
Analyse: Als weniger Verdiener ist der Hypothekenzinsen-Steuerschirm 5.000 $ oder 29% WENIGER wert als jemand, der mehr verdient, obwohl der Niedrigverdiener den gleichen Betrag an Hypothekenzinsen bezahlt hat! Man kann daher schlussfolgern, dass der Besitz eines Hauses mit einer Hypothek für diejenigen, die ein höheres Einkommen haben, vorteilhafter ist. Man kann auch schlussfolgern, dass es einen asymmetrischen Vorteil für diejenigen gibt, die höhere Einkommen haben.
GEWINNPHASE WARNUNG
In einer perfekten Welt wird das obige Beispiel gelten. Leider leben wir in einer Welt, in der die Regierung zwischen verschiedenen Einkommensgruppen unterscheidet. Die Regeln sind komplex und haben gewaltige milliardenschwere Industrien geschaffen, um solche Regeln zu entschlüsseln und zu verwalten, z. Steuerrecht, Steuerberatung, Buchhaltung.
Wenn Sie ein bereinigtes Bruttoeinkommen von über haben $166,800, beginnt Ihre Hypothekenzinsen auslaufen. Für jeden 100 $ Einkommen über 166.800 $ verlieren Sie $ 3 von Einzelwertabzug X 33,3% bis zu einem maximalen Verlust von 80% Ihrer Einzelabzüge. Sprechen Sie über eine andere übermäßig komplizierte Regel, die die IRS / Regierung implementiert hat!
Beispiel: Sie machen $ 266,800 und Sie haben $ 50.000 Hypothekenzinsabzüge. Nehmen Sie $ 266,800 - $ 166,800 = $ 100.000. Dann nimm $ 100.000 X 3% = $ 3.000. Schließlich nehmen Sie $ 3.000 X 33.3% = $ 999. Sie können jetzt nur $ 49.001 ($ 50.000 - $ 999) von Ihrem Einkommen anstatt ursprünglich $ 50.000 abziehen.
In meinem Beispiel der Person, die $ 588.000 verdient und $ 50.000 in Hypothekenzinsen für das Jahr bezahlt, kann der Hausbesitzer nur $ 45.800 abziehen, wenn das Auslaufen erfolgt. Infolgedessen muss der Eigenheimbesitzer $ 2.000 mehr Steuern zahlen.
Hinweis zur alternativen Mindeststeuer: Die A.M.T. verbietet jeden Abzug für Zinszahlungen auf ein Eigenheimdarlehen, wenn Darlehenserlöse für andere Zwecke als Heimverbesserungen verwendet werden. Unabhängig von Ihrem Einkommen können Sie die Hypothekenzinsen abziehen. Abzüge für Grundsteuern und für staatliche und lokale Einkommensteuern und Steuerbefreiungen für Steuerpflichtige und Angehörige müssen jedoch sein hinzugefügt zurück das steuerpflichtige Einkommen des Steuerpflichtigen zu erreichen. Wenn die mit dieser Methode zu zahlende Steuer höher ist als bei der regulären Berechnung, muss der höhere Betrag bezahlt werden.
DAS BESTE EINKOMMEN, UM MIT DEM IDEALEN HÖHEPUNKT ZU KOMMEN
Angesichts der Analyse, sage ich das ideale Einkommen, das ein Hausbesitzer schießen sollte, um zu verdienen ist grob $ 300.000 pro Ehepaar oder $ 250.000 pro Person. $ 250,000 - $ 300,000 ist ein hoch genug Einkommen, um ein gutes Leben zu ermöglichen, egal wo du in Amerika lebst. Mit einem Hypothekenzinsabzug unter anderen Abzügen können Sie Ihre AGI auf 200.000 bis 250.000 Dollar senken, um direkt unter dem Radar der Einkommensgrenze der Regierung zu fliegen, um die Steuern zu erhöhen.
Ich habe 50.000 $ in Hypothekenzinsen zur Vereinfachung verwendet. Allerdings kann man jetzt eine 5/1 ARM-Jumbo-Hypothek für 2,625% oder eine 30-jährige feste Jumbo-Hypothek für 3,65% erhalten, eine angemessenere Hypothekenzinsenzahl ist $ 26.250 - $ 38.750.
Warum verwende ich $ 26.250 - $ 38.750? Es ist, weil die ideale Hypothek, die man haben sollte, wer ungefähr $ 250,000 - $ 300,000 macht, über ungefähr ist $1,000,000. Das Gesetz schreibt vor, dass $ 1.000.000 die maximale Hypothekenzinsenverschuldung sind, die man haben kann, um die Zinsen von ihren Einkommen abziehen zu können. Mehr ist nicht erlaubt. Sie können eine HELOC von 100.000 US-Dollar für die Verbesserung Ihres Heims verwenden und diese Zinsen abziehen, aber das wird chaotisch und ist offen für Interpretationen.
Es gab viele Gespräche der Regierung, um den Abzug von Hypothekenzinsen auf die Steuerklasse von 28% zu beschränken (178.000 $ für Singles, 217.000 $ für Ehepaare). Wenn also die Bundessteuern erhöht werden und der Zinsabzug gesenkt wird, liegt das ideale Einkommen wahrscheinlich bei $ 225.000 für Singles und $ 275.000 für Paare. Mit diesem Einkommensniveau ist die größte Hypothek, die ich empfehle, $ 900.000.
Beitragsüberprüfung
* Eigenheimbesitz ist höheren Verdienern mehr wert, aber nur bis zu einem Punkt.
* Das Auslaufen der Hypothekenzinsen beginnt bei $ 166,800 und hat einen maximalen Ausstieg von 80% der Hypothekenzinsen.
* Das ideale Einkommen für Hausbesitzer ist etwa $ 250.000 für Singles und $ 300.000 für Paare.
* Mehr als $ 250.000 - $ 300.000 verdienen nicht viel, um das Glück zu verbessern. Könnte dich wegen höherer Steuern verrückt machen.
* Der ideale Hypothekenbetrag für das ideale Einkommen ist daher etwa 750.000 - 1.000.000 $ (3-3,5X Einkommen).
* Die US-Regierung ist pro Eigenheim, daher nutzen Sie die Vorteile.
* Sie erhalten $ 250.000 in steuerfreien Gewinnen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und sind Single, doppelte Menge, wenn Sie verheiratet sind.
* Single Filer erhalten für 2012 einen Standardabzug von $ 5.950 (ungefähr doppelt für Ehepaare). Die Regierung erlaubt Ihnen, automatisch zwischen standardisierten oder Einzelfällen zu wählen, je nachdem, was größer ist. Angesichts der Tatsache, dass wir über $ 1 Million Dollar Hypotheken als die ideale Hypothek Betrag reden, werden Einzelabzüge immer gewählt werden.
Hinweis: Ich bin kein Immobilienanwalt oder Wirtschaftsprüfer. Aber ich habe ein vielseitiges Immobilienportfolio im Wert von weit über 3 Millionen Dollar und habe mit vielen Wirtschaftsprüfern und Immobilienanwälten über dieses Thema gesprochen. Ich bin ein aktiver Manager, der meine Steuergesetze senkt und langfristig Wohlstand schafft.
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Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.
Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.