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Lektionen aus dem Verkauf meines Hauses nicht gelernt

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Bereits im Sommer 2012 habe ich mich entschieden, mein Haus auf dem Markt mit dem Börsengang von Facebook zu testen. (Sollte ich mein Haus verkaufen, da Facebook an die Öffentlichkeit geht?) Obwohl ich mein Haus nicht verkaufen wollte, befand ich mich in einer besonderen Phase meines Lebens, in der ich gerade von meinem WARN-Act-Einkommen als Teil meines Abfindungspakets abkam meine Arbeit von 11 Jahren. Mit dem großen Unbekannten und einer Erholung auf dem Immobilienmarkt könnte ich vielleicht nur einen frischgebackenen Facebook-Millionär dazu verleiten, mein Haus für den Top-Dollar zu kaufen. Mit dem Barerlös würde ich sofort nach Vegas fliegen und alles auf Schwarz setzen, um mein Geld zu verdoppeln! Ich mache nur Spaß.

Mein Makler war ein Tennisfreund von mir, der mich buchstäblich ein Jahr lang verfolgte, um ihm die Liste zu geben. Weil ich so ungern zu verkaufen war, sagte ich ihm im Grunde, dass er 5% -8% über dem Markt listet, in der Hoffnung, dass mein Haus entweder nicht verkauft würde oder ich einen eifrigen Käufer finden würde und keine andere Wahl hätte als zu verkaufen. Es ist immer eine gute Idee, Ihr Haus in einem heißen Markt zu unterbieten, um einen Bieterkrieg zu erzeugen. Overpricing ist ein Buzz-Kill. Das Listing gab mir auch eine Ausrede, endlich meine Wohn- und Essräume zu streichen, die ich seit Jahren ausgesetzt hatte.

Nach ungefähr dreieinhalb Wochen auf dem Markt mit mehreren ernsthaften Anfragen, aber ohne albernes Geld, entschied ich mich, den Eintrag zu machen. Mein Makler bat mich, das Haus noch ein paar Wochen zu behalten, aber ich hatte genug von den privaten Vorführungen. Tief im Inneren hatte ich weiterhin das Gefühl, dass der Verkauf zu dieser Zeit ein Fehler war angesichts der sich erholenden Märkte. Aber ich fühlte mich auch ein bisschen schlecht für meinen Makler, weil er so viel Zeit damit verbrachte, das Marketingmaterial zu dekorieren und zu bearbeiten. Sobald ich jedoch über die sechsstellige Provision nachdachte, die ich bezahlen musste, wurde die Schuld durch Abscheu vor der kollusiven Preisstruktur in der Immobilienbranche ersetzt.

Jetzt, da ein Jahr vergangen ist, kann ich ehrlich sagen, dass ich es bin begeistert mein Zuhause behalten zu haben. Für den Anfang ist mein Haus meine Heimat, in der ich fortfahre, großartige Erinnerungen zu machen. Finanziell betrachtet ist der Immobilienmarkt in San Francisco von 8-20% gestiegen, abhängig davon, mit wem Sie sprechen, aufgrund eines sich verschärfenden Arbeitsmarktes und anhaltend niedriger Lagerbestände. Die Preise stiegen landesweit im April 2013 um 12%, so dass die 8-20% Reichweite im Stadion liegt.

Dieser Beitrag wird hoffentlich Hausbesitzern helfen, die denken, Verkauf oder Mieter gehen durch den Prozess des Kaufs in einem sich erholenden Immobilienmarkt. Preissteigerungen sollten sich mit dem jüngsten Anstieg der Zinssätze verlangsamen, obwohl Sie jetzt nie wissen, dass die Herde mit voller Kraft läuft!

LEKTIONEN, DIE NICHT EIN HAUS VERKAUFEN

* Realtors werden sehr aggressiv. Sobald ich mein Haus vom Markt genommen habe, habe ich angefangen, große Mengen von Briefen in der Post von zufälligen Immobilienmaklern zu bekommen, die aufstehen, um mein Haus wieder aufzulisten. Sie waren wie Haie, die frischen Kumpel umkreisen. Ich habe den Haien wiederholt gesagt, dass ich nur den Markt testen wollte und wirklich nicht für weniger als einen hohen Preis verkaufen wollte, aber sie wollten nicht zuhören.

Eine Immobilienmaklerin hatte einfach ihre Visitenkarte in dem Umschlag, in der stand: "Ruf mich an!" Wenn sie wie Jessica Alba aussähe, würde ich sie anrufen, aber sie war weit davon entfernt.

Ein weiterer Immobilienmakler schickte einen Manila-Umschlag mit ca. 50 Seiten Empfehlungsschreiben und früheren Verkäufen. Beeindruckend! Als ich ihm eine E-Mail schickte, um mehr zu erfahren, war sein Ton der Klassiker. "Am besten jetzt zu verkaufen, bevor die Zinsen steigen!"Ich beschloss, nicht zu antworten.

Ein anderer Umschlag enthielt einen Brief von einem Agenten, der sagte, er hätte mein Haus vor langer Zeit verkauft und würde es gerne wieder verkaufen. Er war mehr sachlich in seinem Pech und behauptete, dass der Lagerbestand mit steigender Nachfragesteigerung Jahr für Jahr um 50% gesunken sei. Ich sagte ihm Danke, aber ich hatte mich bereits entschlossen, nicht zu verkaufen.

Der denkwürdigste Brief kam von einer Immobilienmaklerin, die sagte, dass sie mein Haus liebte und einen Kunden hatte, der bereit war, mehr als meinen Preis zu bezahlen. Sie schrieb, "Ich bin überzeugt, dass er XYZ bezahlen wird." Brillant! Ich ließ sie bei meinem Haus vorbeischauen, um es sich noch einmal anzusehen. Während sie hier war, wurde mir klar, dass sie sich überhaupt nicht an mein Haus erinnerte. Sie hat sich im Grunde genommen in die Tür gesetzt, um einen Platz zu machen, um mein neuer Listing-Agent zu werden. Diese heikle Frau.

Angesichts der Tatsache, dass der Lagerbestand in SF im Vergleich zum Vorjahr um 45-50% gesunken ist, sind die Provisionen für das Jahr ebenfalls um 45-50% gesunken. Immobilienmakler müssen sich mehr anstrengen, um Geschäfte zu machen.

* Viele Immobilienmakler konzentrieren sich auf das schnelle Geld. Keiner der Immobilienmakler hat sich die Zeit genommen, meine Geschichte darüber zu hören, nur die Märkte zu testen und nur zu verkaufen, wenn ich eine große Überbietung bekomme. Wenn sie zuhören würden, wüssten sie, dass ich in ein paar Jahren ernsthaft überlege, nach Hawaii zu ziehen. Alle Agenten waren daran interessiert, ihre eigene Agenda voranzutreiben, um eine sofortige Provision zu erhalten. Ein Haus zu kaufen und zu verkaufen ist nicht so einfach wie das Umlegen eines Schalters.

Ein Agent schickte mir die Listen von vier Vergleichbaren, die kürzlich in der Nähe verkauft wurden, anstatt mir die letzten drei Listen, die er verkaufte, zu schicken, um seine Erfahrung zu demonstrieren. Als ich erneut fragte, entging er der Frage und schrieb buchstäblich zurück: "Jetzt ist die beste Zeit zu verkaufen! Lass uns rocken und rollen!"Ich habe gelernt, dass der Agent noch nie ein Stück Eigentum verkauft hat. Nein danke Kumpel.

Agenten bitte nehmen Sie sich Zeit Hör mal zu auf die Bedürfnisse Ihrer Kunden. Spielen Sie für das lange Spiel, anstatt immer nach Sofortgeschäften zu suchen.Wenn Sie sich auf 10 Kunden konzentrieren, die alle in 1-2 Jahren verkaufen wollen, haben Sie in 1-2 Jahren mehr Geschäfte als Sie sich vorstellen können. Ihre Kunden werden mit Ihrer Geduld so zufrieden sein, dass sie Sie allen ihren Freunden empfehlen werden. Niemand mag einen harten Verkauf, besonders von Immobilienmaklern, die nicht den besten Ruf haben.

* Halten Sie auf lange Sicht, um wirklichen Reichtum aufzubauen. Es ist wichtig, dass Sie Ihrer Unterkunft Zeit geben, um einen Mehrwert zu erzielen. Für weniger als 10 Jahre ist suboptimal wegen der lächerlichen Kommission Gebühren und Transfer Steuern. Denken Sie daran zurück, wie viel Reichtum unsere Großeltern nach jahrzehntelangem Festhalten an ihren Häusern geschaffen haben. Es scheint, je jünger die Generation ist, desto ungeduldiger sind wir.

Behandle dein Haus als erstes und als Investition eine entfernte Sekunde. In den letzten acht Jahren des Eigentums ist der Kapitalwert um mehr als 20% gesunken, während mein Hypothekenzins von 5% auf 2,625% gesunken ist. Die Hypothekenzahlungen sind auf Selbstabzug, so dass ich nicht einmal die Kosten von Eigenheimbesitz fühle, außer wenn Grundsteuern und zufällige Wartungsprojekte fällig sind (Lesen Sie: Wie Sie Ihre Grundsteuer-Steuer senken). Die andere Überraschung war die Raketenfahrt in Mieten.

Ihr Haus könnte ernsthaft Ihr größter überraschender finanzieller Glücksfall sein, wenn Sie sich einfach darauf konzentrieren, das Leben zu genießen und Ihr verfügbares Einkommen zu nutzen, um in andere Vermögenswerte zu investieren.

* Was heute teuer erscheint, wird zukünftigen Generationen genauso teuer erscheinen. Ich habe die Immobilien in den letzten 13 Jahren ernsthaft in Betracht gezogen und ich hätte nie gedacht, dass die Preise in begehrten Gegenden jemals billig waren. Ein Teil des Grundes war wegen meines Mangels an Finanzen. Ein weiterer Grund liegt in den immer teurer werdenden Geschmäcken. Ich bin nicht anders als ihr alle. Sehr wenige von uns wollen mit ein paar Mitbewohnern in der gleichen miesen Wohnung wohnen, wenn wir älter werden und mehr Geld anhäufen.

Lesen Sie: Richtlinie für Wohnkosten für die Erreichung finanzieller Unabhängigkeit

Jedes Mal, wenn ich denke, dass die Preise nicht höher gehen können, scheinen sie neue Höhen mit genügend Zeit zu durchbrechen. Mindestens einmal pro Monat in den letzten 12 Jahren gehe ich für eine 3-4 Meile joggen in der Nachbarschaft während Sonntag 3-4 Uhr Hausfenster. Zurück im Jahr 2007, ich dachte, es gab keine Möglichkeit, ein 1.400 qm zwei Schlafzimmer, zwei Badezimmer Wohnung würde für $ 1,35 Millionen verkaufen. Diese Einheit verkaufte sich für 1,5 Millionen Dollar! Sicher, das war der Höhepunkt, und es war für die nächsten fünf Jahre. Aber erst kürzlich wurde eine ähnliche Wohnung am gleichen Standort für 1,65 Millionen Dollar verkauft.

Der Mietmarkt ist noch überraschender. Ein zwei Schlafzimmer in einer tollen Gegend kostet vor 10 Jahren $ 2.200 - $ 2.800. Die gleiche Wohnung kostet jetzt $ 3.500 - $ 4.500 pro Monat. Ich weiß, weil ich mit meinem letzten Mieter in dieser Preisklasse auflade. Inflation ist eine wunderbare Sache, wenn Sie echte Vermögenswerte besitzen. Sei kein Preisnehmer. Sei ein Preissetzer.

* Offene Häuser schaffen Buzz. Eine der Hauptbedingungen, bevor ich mich bereit erklärte, mein Haus aufzuführen, waren keine offenen Häuser. Ich wollte nicht, dass Nachbarn und Fremde durch mein Haus gingen, die ich wahrscheinlich nicht verkaufen würde. Ich wollte nicht, dass potenzielle Diebe einen Spielplan entwickeln, um mich in der Zukunft auszurauben. Offene Häuser sind aufdringlich, gefährlich und mehr für den Agenten, um potenzielle Kunden aufzunehmen, als um Nachfrage zu erzeugen.

Tatsache ist, dass, um Top-Dollar zu generieren, so viele Menschen in Ihr Eigentum gehen und ihren Freunden und Agenten so viel wie möglich erzählen müssen. Es ist ein Zahlenspiel, wenn man einen Käufer findet. Einer der Auslöser, der mich dazu brachte, 2004 ein Angebot einzureichen, war, weil ich ein Arztpaar im Wohnzimmer sitzen sah, das Dinge durchging. Ein Gefühl der Dringlichkeit kam über mich, um zu kaufen, obwohl ich gerade mein erstes Eigentum vor anderthalb Jahren gekauft hatte.

Es lohnt sich nicht nur mindestens zwei Wochenenden mit offenen Häusern zu haben. Ich schlage vor, dass Sie drei Wochen nach der Listung des Hauses eine Frist für Angebote setzen, wenn Sie sich auf einem heißen Markt befinden. Die Frist gibt den Käufern Zeit, um ihre Finanzierung in Ordnung zu bekommen, während gleichzeitig ein zusätzliches Gefühl der Dringlichkeit geschaffen wird.

* Fragen Sie sich, wohin Sie gehen werden. Ich habe mir vor und während meiner Hausaufnahme einige Mietobjekte angeschaut. Was ich fand, war deprimierend. Ein schmuddeliges zwei Schlafzimmer Eigentum für 2.800 $ pro Monat und keine Parkplätze hatte buchstäblich 40 Personen im Tag der offenen Tür, als ich ging. Ich habe einen Antrag eingereicht und nicht einmal eine Antwort erhalten. Dies ist unter anderem der Grund, warum ich heute auf die E-Mail eines jeden Mieters als Vermieter antworte. Jemanden zu ignorieren, der sich die Zeit genommen hat, eine Bewerbung einzureichen und private Finanzinformationen zur Verfügung zu stellen, ist unprofessionell.

Nachdem ich mich auf ein paar Häuser getrennt hatte, begann ich mir Sorgen zu machen, dass ich nie einen geeigneten Ort für weniger als 3.500 Dollar pro Monat finden würde. Sicher, es gibt Plätze für $ 4.000- $ 5.000 pro Monat, aber ich war nicht bereit, jeden Monat so viel Geld für Miete auszugeben. Ich wollte auch keinen anderen Ort kaufen, weil das den Zweck des Verkaufs besiegen würde, um mobiler zu sein.

Wenn Sie planen, zu verkaufen, haben Sie definitiv eine sehr konkrete Vorstellung davon, wo Sie danach leben wollen. Sie könnten sonst einfach ausgeschlossen werden.

* Stellen Sie sicher, dass die Erfahrung Ihres Maklers mit dem Status Ihres Hauses übereinstimmt. Da mein Grundstücksmakler ein Tennisfreund war, habe ich es versäumt, so viel Sorgfalt auf ihn anzuwenden wie üblich. Er hat nie zuvor ein Haus in meiner Preisklasse verkauft, was bedeutet, dass er nicht die installierte Klientel für das erste Summen hat. Der letzte Platz, den er verkaufte, war weniger als 50% des Wertes meines derzeitigen Hauses.

Die andere Sache, die ich völlig beiseite geschafft habe, war, dass sein eigenes Eigentum nur einige Monate vor der Notierung in die Zwangsversteigerung ging.Anstatt dies als ein Warnzeichen für jemanden zu sehen, der vielleicht nicht gerade denkt, war ich stattdessen empathisch. Ich rationalisierte, dass zumindest die große Kommission ihm helfen würde, seine Finanzen zu stützen.

Mein zukünftiger Immobilienmakler wird eine mehrjährige Geschichte haben, Häuser zu meiner Preisklasse und höher zu verkaufen. Er wird eine Webpräsenz haben und bereits ein Top-Produzent sein. Er zeigt auch keine Eigenschaften in verschwitzter Kleidung nach einem Tennismatch! Es gibt auf jeden Fall großartige Makler. Sie müssen nur schwer suchen, um sie zu finden. (Lesen Sie: So finden Sie einen guten Makler, weil meine saugt)

* Sie zerstören sofort Reichtum, wenn Sie verkaufen. Dies ist einer der Hauptgründe, warum ich nicht verkaufen wollte. Die Immobilienwirtschaft ist ein Monopol, das seine Verkaufsprovision von 5-6% trotz eines massiven Anstiegs der Immobilienpreise in den letzten hundert Jahren erfolgreich beibehalten hat. Selbst mit der Erfindung von Zillow, Trulia und ZipRealty sind die Provisionsstufen nicht gesunken. Selbst bei einem Rückgang der Lagerbestände um 45-50%, der zu einem Rückgang der Provisionserlöse um 45-50% führt, sind Realtors nicht bereit, sich zu bewegen. Es lohnt sich immer noch, Zillow.com zu besuchen, um zu sehen, wofür die neuesten Vergleiche verkauft wurden. (Lesen Sie: Warum Sie Zillows Schätzungen nicht vertrauen können)

Sie würden denken, dass, wenn Ihr Geschäft seit Jahren um 50% pro Jahr sinkt, Sie Ihre Preise richtig senken würden? Nicht die sture Immobilienbranche. Sie würden lieber verhungern, als zu sehen, wie ihre kostbaren Provisionshöhen gekürzt werden. Wenn sie lieber verhungern, lassen wir sie verhungern! 85% der Häuser sind heutzutage im Internet zu finden. Wozu brauchen wir einen Immobilienmakler? Ich kann auf der Multiple-Listing-Service-Site (sfarmls.com für Bay Area) gehen, um nach meinen eigenen Häusern zu suchen.

Als Verkäufer kann ich mein Haus auf der MLS und Craigslist mit tollen Inhalten und Bildern für alle zu sehen. Ich kann einem Anwalt $ 1.000 zahlen, um ein Verkaufsdokument zu erstellen, also warum sollte ich einem Immobilienmakler 100.000 $ an Provisionen zahlen? Es ist absolut dumm, 5-6% Provisionen zu zahlen, besonders in Orten mit hohen Median-Hauspreisen. Es sollte eine Flatrate geben, weil es nicht 100% mehr Aufwand kostet, ein Haus mit 2 Millionen Dollar zu verkaufen als ein Haus mit einer Million Dollar. Solange es keine Provisionen gibt, verkaufe ich nicht. Es ist meine Art zu streiken.

Die Kosten für den Verkauf eines Eigenheims sind 2017 noch unerhört. Verkaufsprovisionen müssen gesenkt werden!

Related: Wie viel kostet es, mein Haus zu verkaufen? Ein Blick auf die Provisionen, Steuern und Gebühren

Halten Sie so lange wie möglich, Wealth zu bauen

Der Verkaufsprozess hat mir gezeigt, dass der Verkauf ein suboptimaler Weg ist, um langfristig Wohlstand zu schaffen. Viele Menschen, die Aktien, Anleihen, Immobilien, Gold und Unternehmen seit der Finanzkrise 2008-2009 verkauft haben, sind wahrscheinlich bedauernd ihre Entscheidung jetzt. Die einzigen Menschen, die das nicht tun, sind diejenigen, die ihre Erlöse in einem anderen wertschätzenden Vermögen behalten oder erfolgreich reinvestiert haben oder die beschlossen haben, ihr Leben zu vereinfachen.

Wenn ich 2012 mein Haus verkaufen würde, würde ich wahrscheinlich jeden Tag versuchen, mir mein eigenes Gesicht zu treten, wenn ich die Flexibilität hätte. In einer Wendung des Schicksals, der Mangel an Marketing-Fähigkeiten von meinem Makler und die Weigerung der Industrie, ihre Provisionsrate zu senken, hielt mich davon ab, aggressiv mein Haus zu verkaufen und an einem anderen Jahr im Wert von Gewinnen zu verlieren. Natürlich, wenn der Markt rückläufig wäre, wäre das eine ganz andere Aufgabe.

Wenn das Provisionsniveau auf 3% oder weniger gefallen wäre, hätte ich wahrscheinlich verkauft. Wenn mein Haus eine Aktie wäre, hätte ich definitiv verkauft, weil die Transaktionskosten nur $ 7,95 betragen würden! Warum nicht die Schulden mit einem Rückgang des Einkommens senken, da ich keinen Job mehr habe? Dies wäre das klassische "Sell Too Soon" -Syndrom, an dem ich aufgrund von Ungeduld und Angst, etwas zu verpassen, leide.

Zum Glück habe ich 2012 nicht verkauft! SF-Immobilien sind jetzt ~ 70% höher, aber schließlich langsamer.

Ich ermutige jeden, so lange wie möglich an Ihrem Eigentum festzuhalten. Halten Sie das Inventar schlank, damit die Immobilienbranche endlich ihre Provisionen senkt. Je weniger Inventar vorhanden ist, desto höher werden die Preise. Es gibt keine Barrieren für den Eintritt in ein Immobilienmakler, weshalb so viele Menschen schlechte Erfahrungen haben. Wenn Sie einen großen Immobilienmakler finden, halten Sie ihn für Ihr liebes Leben fest.

Ich bin fest davon überzeugt, dass die Immobilien- und Mietpreise in den nächsten drei Jahren weiter steigen werden. Es wird wahrscheinlich eine Pause in der Wertschätzung geben, da die Zinssätze höher gehen, aber solange Sie sich darauf konzentrieren, das Leben in Ihrem Eigentum zu genießen, anstatt den Lärm, werden Sie in Ordnung sein. Genießen Sie Ihr Zuhause und verkaufen Sie nur, wenn es absolut notwendig ist!

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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