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Erhöhung des passiven Einkommens durch Hebelwirkung und Arbitrage

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Unbezahlbare Ansicht des Sonnenuntergangs in Golden Gate Heights, San Francisco

Anfang des Jahres hatte ich ein nettes Gespräch mit einem bekannten San Francisco-Angel-Investor über Risiko und Belohnung. Ich hatte einen Haufen Geld von einer auslaufenden 5-jährigen CD bekommen und ich wollte einen Rat bekommen, was ich damit anfangen sollte. Ich fragte ihn, ob er in diesem Bullenmarkt Schulden machen oder Schulden abbauen würde. Er antwortete: "Sam, ich mag es immer, sich zu verbessern. So habe ich mein Vermögen gemacht. "Dieser Angel-Investor ist zwischen 50 und 100 Millionen Dollar wert.

Natürlich kann man nicht einfach in irgendeine alte Investition eingreifen. Die Investition muss etwas sein, das Sie ziemlich gut kennen und ein gutes Risiko / Ertragsprofil hat. Das einzige, worauf ich vertrauen kann, ist Eigentum. Alles andere scheint ein bisschen wie lustiges Geld zu sein.

Obwohl ich vor ein paar Jahren meinen Job aufgegeben habe, um mich als Unternehmer zu versuchen, bin ich eine relativ risikoscheue Person, denn ich habe in den letzten 15 Jahren so viele Vermögen gemacht und verloren gesehen. Wenn ich risikofreudig wäre, hätte ich getan, was so viele tapfere Leute heutzutage tun, und sobald ich eine Geschäftsidee hatte, aufgehört, statt methodisch vor und nach der Arbeit drei Jahre Mondlicht zu arbeiten, bevor ich eine Abfindung ausgehandelt habe. Der Frühstücks-Sandwich-Typ, mit dem ich zehn Jahre lang gearbeitet habe, während ich arbeitete, sagte mir, dass er während des Dot-Com-Booms im Jahr 2000 3 Millionen Dollar wert war. Ich ging vergangenen Monat zurück und bin immer noch da!

Trotz meiner Risikoaversion glaube ich, dass Geld verwendet werden sollte, um die Qualität Ihres Lebens und der Menschen, die Ihnen wichtig sind, zu erhöhen. Als Ergebnis habe ich kürzlich etwas unternommen, was finanziell riskant erscheinen könnte, aber ich denke, dass dieser Schritt mein finanzielles Risikoprofil senkt, nachdem ich die Chance hatte, die Situation vollständig zu verarbeiten.

Ich habe endlich meinen Panoramablick auf das Golden Gate Heights Home gefunden! Ein Zimmer mit Aussicht ist für immer auf meiner Wunschliste. Aber es kam mir nie in den Sinn, in San Francisco zu suchen, obwohl ich so nah am Meer war, weil ich dachte, solche Häuser wären unerschwinglich. San Francisco hat bereits den höchsten Median-Einfamilienhaus-Preis in der Nation bei $ 1 Million. Einen Panoramablick auf das Meer hinzuzufügen, würde die Preise unverschämt machen, dachte ich.

Es ist der gleiche Groll wie nie ein Supermodell zu fragen, weil du denkst, sie oder er wird nein sagen. Sie müssen nur fragen, und ich bin sicher, Sie werden entzückt überrascht sein, wenn Sie es einmal versuchen.

Nachdem ich monatelang aggressiv nach meiner nächsten idealen Immobilie innerhalb meines Budgets gesucht hatte, fand ich einen Blick nach Hause für weniger als die Hälfte der Kosten meines bestehenden Hauses auf einer Preis / Quadratfuß-Basis. Wie ist das möglich, könnten Sie fragen? Je weiter westlich man von der Innenstadt und den etablierten Vierteln kommt, desto günstiger sind die Preise im Allgemeinen (siehe die Grafik, die ich in "Der beste Ort, um heute in San Francisco Immobilien zu kaufen" erstellte). Aber das fernste, was du jemals sein wirst, ist 7 Meilen, weil San Francisco 7 X 7 Meilen groß ist. Angesichts der Tatsache, dass ich nur zweimal in der Woche in ein Büro in der Innenstadt gehe, stört mich die zusätzliche 15 Fahrt nicht. Die Sonne jeden Tag für den Rest meines Lebens in den Ozean gehen zu sehen, ist unbezahlbar.

DAS RISIKO, IMMOBILIEN JETZT ZU KAUFEN

Kauf von Immobilien im Jahr 2014 ist nicht so gut wie der Kauf von Immobilien in 2011-2013. Die Preise in Großstädten wie Miami, Las Vegas, Phoenix, Los Angeles, New York City und San Francisco sind in den letzten Jahren recht aggressiv gestiegen. Aber ich hätte 2011-2013 keine Immobilie kaufen können, weil ich gerade meinen Job verlassen musste und ich nicht genug hatte, um das zu bekommen, was ich wollte. Ich musste beweisen, dass ich mindestens ein paar Jahre alleine Wohlstand schaffen konnte, bevor ich eine andere Immobilie kaufte. (Siehe: Wie viel muss ich als Unternehmer investieren, um mein Tageseinkommen zu ersetzen?)

Seit ich die Arbeit verlassen habe, sind einige positive Dinge passiert. Erstens bin ich nicht auf den Grund des tiefblauen Meeres gesunken, sondern habe eine Welle des Wachstums in meinem Geschäft entdeckt. Mit jeder neuen Minute, die ich online verbracht habe, habe ich meine Angst vor dem Scheitern überwunden. Zweitens, ein großer Teil des Wandels kam von einer 5-jährigen CD, die ich bereits erwähnte. Das Großartige daran, Ihr Geld in eine CD oder eine langfristige Investition zu stecken, ist, dass Sie sich daran gewöhnen, das Geld nicht zu sehen oder zu brauchen - sehr ähnlich wie sich selbst zu bezahlen oder Ihren 401k auszuschöpfen. Ich wollte die CD-Erlöse in etwas greifbareres oder lohnender investieren, als nur zu versuchen, mehr Geld zu verdienen. Schließlich und vor allem ging die Bewertung meines Haupteigentums ballistisch.

Ich schrieb am 13. März 2014 einen Beitrag mit dem Titel "Zillow ist kaputt oder wir sind in einer massiven Wohnungsblase", um meine Gedanken zu klären, bevor ich eine andere Immobilie kaufe. Als ich den Posten schrieb, war die Bewertung jeden Tag neun Monate in Folge gestiegen, und zwar um 60%, was keinen Sinn ergab. Ich war mir absolut sicher, dass das Diagramm sich ausgleichen würde. Aber das war überhaupt nicht der Fall. Seine Bewertung stieg tatsächlich vier Monate später um weitere 30%!

Hier ist eine Preistabelle meiner vorherigen Hauptwohnsitz von 10 Jahren auf Zillow:

Ohne Immobilienpreisaufwertung durch meine bestehenden Immobilien, die ich 2003 und 2004 gekauft habe, hätte ich eine viel schwierigere Entscheidung, mehr Immobilien in SF zu kaufen, selbst wenn die Mieten explodieren. Aber durch die Kopplung der Wertsteigerung des Immobilienportfolios mit der Tatsache, dass ich ein Haus kaufte, das 50% billiger ist als mein altes Haus, habe ich den Mut aufgebracht.

Ich hatte einen über 30-jährigen Immobilienveteran und den ersten nationalen Hersteller ihrer Firma und kam zu einer kostenlosen Bewertung meines Hauses in dem anderen Monat und sie sagte, ich könnte den ersten absurden Wert in der obigen Tabelle "kein Problem" bekommen Ich habe ihr nicht geglaubt, weil ich mein Zuhause kenne und ich kenne die Strategie, Kunden anzulocken, um einen Eintrag zu ergattern.

Ich musste dann eine offizielle Beurteilung meines Hauptwohnsitzes im Rahmen meines Hypothekenantragsverfahrens für das neue Golden Gate Heights Haus machen. Diese Zahl ist zufällig auch auf den ersten absurden Wert gekommen. Also vielleicht, vielleicht, das Haus ist Zillows erste Schätzung wert, aber definitiv nicht die neueste Schätzung. Mehrere Häuser in der Nähe, die vor kurzem für $ 1.500 und $ 2.200 pro Quadratfuß geschlossen wurden, verursachen die gesamte Nachbarschaft, um zu verblüffen. Aber diese Häuser sind in ruhigeren Straßen oder sind mehr aufgerüstet, und Zillow kann den Unterschied nicht unterscheiden.

Logic würde sagen, dass, wenn die Preise verrückt werden, es eine gute Zeit ist zu verkaufen. Aber ich dachte 2012 war auch eine gute Zeit um zu verkaufen (Gott sei Dank habe ich das nicht getan). Vielleicht bin ich absolut dumm, weil ich jetzt nicht verkaufe, aber wenn ich mein Haus verkaufe, würde ich nicht wissen, was ich mit dem Erlös machen soll, denn ich habe bereits Erlöse von meiner 5-Jahres-CD, die ich zur Arbeit bringen muss. Der Gewinn von 0,1-0,2% in einem Geldmarkt ist keine Option. Außerdem, wenn ich mein Haus verkauft habe, fürchte ich, dass ich für immer aus dem nördlichen Ende von San Francisco herauskommen werde (Pac Heights, Marina, Cow Hollow, Presidio Heights).

Der beste Zeitpunkt, Immobilien zu kaufen, ist, wenn Sie es sich leisten können, da eine langfristige Kurssteigerung aufgrund der Inflation im Allgemeinen immer aufwärts und rechts ist. Da der Immobilienpreis mehrere Male höher ist als Ihr Gehalt, ist es für Einzelpersonen schwierig, z. Eine 10-prozentige Aufwertung für ein 1.000.000-Dollar-Haus erfordert eine 100-prozentige Aufwertung eines 100.000-Dollar-Gehalts, nur um gleich bleiben zu können.

Hinweis: Ich habe mich entschieden, die spezifische Bewertung meines Hauses nicht hervorzuheben, obwohl es die Illustration leichter verständlich machen würde, weil es Leser aus dem ganzen Land und der Welt gibt, die dies als geschmacklos empfinden. Prozentsätze sollten in der Lage sein, darauf hinzuweisen. Aber weil ich bereits in früheren Posts öffentlich meinen Wunsch geäußert habe, 200.000 Dollar an passivem Einkommen zu machen, werde ich im nächsten Abschnitt die Schulden und Mietpreise hervorheben.

PASSIVER EINKOMMEN DURCH HEBEN ERHÖHEN

Der ideale Betrag für die Hypothek ist $ 1 Million Dollar, wenn Sie ein Einkommen von $ 200.000 generieren können. Die Zinsen für eine Hypothek von einer Million Dollar sind die maximale Hypothekenverschuldung, die Sie von Ihrem Einkommen abziehen können, mit Ausnahme von 100.000 US-Dollar an HELOC-Geld für Heimwerker. Ich bin nicht wirklich niedergeschlagen, weil Einzelpersonen eine HELOC herausnehmen, weil die Zinssätze immer höher sind, und ich habe Leute gefunden, die in Schwierigkeiten geraten, indem sie Geld für unnötige Dinge ausgeben, z. Autos, Ferien usw.

Sie könnten denken, ich bin verrückt nach viel mehr Hypothek Schulden, nachdem bereits eine $ 1 Million Dollar Hypothek für meine andere Residenz in der obigen Tabelle, aber hören Sie mich aus. Die Zinsen, die ich derzeit auf meinem alten Hauptwohnsitz bezahle, betragen 2.200 US-Dollar pro Monat bei 2,65%. Addieren Sie auf Grundsteuern und Versicherungen, und die Gesamtkosten betragen ungefähr $ 4.000 pro Monat, die alle abzugsfähig sind.

Aber die Miete, die ich einsperrte, war 8.700 $ pro Monat, für einen Gewinn von $ 4.700 pro Monat für einen zweijährigen Mietvertrag. Das unglaubliche ist, dass ich mehrere Gruppen von Leuten hatte, die daran interessiert waren, zu diesem Preis oder höher zu mieten. Ein Makler hat mir tatsächlich eine E-Mail geschickt, in der ich gefragt habe, warum ich zu wenig lade. Ich habe im Wesentlichen extrahiert $ 56.400 pro Jahr in relativ passivem Einkommen, während man immer noch einen Vermögenswert kontrolliert, der in den nächsten 30 Jahren weiter aufwerten kann. Auf kurze Sicht habe ich keine Zweifel, dass der Vermögenswert um 15% korrigiert werden könnte. Tatsächlich rechne ich darauf, dass es irgendwann korrigiert wird, weil Bäume nicht für immer in den Himmel wachsen.

Ich habe eingrundlegendes Problem mit einer Verkaufsprovision von 5% oder mehr in diesem Internetzeitalter. Es ist erstaunlich, dass das Internet die Kosten für jede Branche außer für die Immobilienbranche gesenkt hat. Ich ermutigeVerkäufer streiken und verkaufen ihr Eigentum nie, bis diese Kosten zu einem pauschalen oder günstigeren Preis gesenkt werden. Wenn Sie jetzt eine Immobilie verkaufen, verlieren Sie automatisch 5% -6% an Gebühren. Darüber hinaus kann ich, wenn meine Eigenkapitalrendite die jährlichen Besitzkosten von 4% übertreffen kann, im Wesentlichen in der Lage sein, all die Jahre kostenlos in meinem Haus zu leben.

ZAHLUNG VON MEHR TEUEREN SCHULDEN

Der andere Grund, warum ich mich entschied, eine Hypothek von $ 1 Million bei 2,5% zu übernehmen, war zu leiten Schuldenarbitrage. Ich wollte ursprünglich 200.000 US-Dollar mehr für das Haus ausgeben, wie in meinem No-Contingent-Angebot angegeben. Aber die Bank sagte, dass alles, was ich machen musste, 20% betrug, da das Darlehen bereits vom Underwriter genehmigt wurde. Und da die Bank mehr Geld verdient, je mehr sie verleihen, waren sie glücklich, mir einen 80% igen LTV zu leihen, sobald meine Finanzen genehmigt wurden.

Ursprünglich war ich der Bank etwas skeptisch gegenüber und gab mir mehr Geld, als ich angenommen hatte. Aber ich nahm das Angebot an und stellte nur 20% ab. Ich verwendete das zusätzliche Geld, um meine andere Mieteigentumshypothek bei 3,375% für eine jährliche Ersparnis von $ 1,750 zu bezahlen.

Maximieren Sie Ihre finanziellen Arbitrage-Möglichkeiten immer dann, wenn Sie sie sehen. Sie kommen nicht sehr oft.

PASSIVE EINKOMMENSBESTIMMUNG

Im Jahr 2012 habe ich mir das Ziel gesetzt, bis Juni 2015 einen passiven Einkommensstrom von 200.000 USD aufzubauen. Im ersten Jahr wurden im ersten Jahr rund 78.000 USD passives Einkommen erwirtschaftet. Im zweiten Jahr wurden ungefähr $ 110.000 pro Jahr an passivem Einkommen erwirtschaftet.Mit dem Umzug, meinen langfristigen primären Wohnsitz zu vermieten, ist passives Einkommen jetzt + $ 56.400 - $ 16.000 verloren vom jährlichen CD-Einkommen für einen passiven Gesamteinkommenstrom von ~ $ 150.000, vorausgesetzt, dass ich nichts anderes tue.

Ich schieße für $ 200.000 im passiven Einkommen, weil ich glaube, dass $ 200.000 das ideale Einkommen für maximale Zufriedenheit ist. Die Regierung beginnt nach Ihnen zu gehen, wenn Sie viel mehr als $ 200.000 mit höheren Steuern, AMT, Kredit-Eliminierungen und Abzugsphasen machen. $ 200.000 halten Sie in der respektierten und nicht gehassten Masse wohlhabender Menschenmenge. $ 200.000 ist auch ein Niveau, wo man in der Lage sein sollte, eine Familie von drei in fast jeder teuren Stadt auf der ganzen Welt bequem zu erziehen.

Eine Lücke von 50.000 $ pro Jahr wird in einem Jahr sehr schwer zu überwinden sein, aber ich werde es definitiv versuchen. Es geht darum, Ziele zu schreiben und sie bekannt zu machen, die wirklich dazu beitragen, dass die Leute zur Rechenschaft gezogen werden. Selbst wenn ich versage, denke ich immer an ein altes chinesisches Sprichwort. "Wenn die Richtung stimmt, kommen Sie früher oder später dorthin.

Je älter ich werde, desto aggressiver gehe ich nach meinen Bucket List-Items. Ich kenne mehrere Menschen, die im Alter von 50 Jahren gestorben sind, und das sind nur 13 Jahre für mich. Ich wollte schon immer ein Zimmer mit Blick auf den Ozean und ich habe es endlich gefunden. Hoffentlich wird der Immobilienmarkt morgen nicht abstürzen. Aber wenn es so ist, werde ich hart arbeiten, um sicherzustellen, dass ich den Niedergang nicht verschärfe und ich werde mich daran erinnern, dass ein Haus für immer nie verkauft werden soll.

Sie können auf das Diagramm klicken, um mehr über mein passives Einkommen zu erfahren

Mitte 2017 beschloss ich, den Fremdkapitalanteil zu reduzieren, indem ich mein seit 2005 im Besitz von SF befindliches Haus für 2,74 Millionen Dollar verkaufte. Ich kaufte es 2005 für 1.525 Millionen Dollar, versuchte es 2012 für 1,7 Millionen Dollar zu verkaufen und niemand wollte es kaufen. Ich hatte das Gefühl, dass ein Angebot im Wert von 30X Jahresbruttomiete zu attraktiv war, um es passivieren zu können. Als neuer Vater wollte ich das Leben vereinfachen und Wege finden, um $ 500.000 des Erlöses im Kernland über RealtyShares zu reinvestieren. Bewertungen sind viel billiger und die Nettomieteinnahmen sind 3-5X höher.

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