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Was jeder Hausverkäufer tun sollte, bevor er auflistet

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Für einen Mann, der Dinge gründlich analysieren möchte, habe ich einen Fehler gemacht, als ich mein Haus verkauft habe, das mich Hunderttausende von Dollar gekostet hätte. Bevor ich das endgültige Angebot angenommen habe, habe ich es versäumt, eine gründliche Analyse der ähnlichen Häuser durchzuführen Zu einem ähnlichen Zeitpunkt gekauft für einen ähnlichen Preis zuletzt verkauft. Stattdessen habe ich mir nur die aktuellen Angebote angeschaut, kürzlich verkaufte Häuser, egal, wann sie gekauft wurden, habe mir angeschaut, wie sich der allgemeine Median-Preis-Punkt bewegte, nahm die Anweisungen meines Immobilienmaklers und ging mit meinem Bauchgefühl.

Mit anderen Worten, ich habe den Gesamttrend des Immobilienmarktes extrapoliert und auf mein Haus angewandt, ohne Äpfel-zu-Äpfel-Vergleiche zu finden. Wenn der Wohnungsmarkt für Sozialwohnungen seit 2012 um 50% gestiegen ist, so auch mein! Ich merke jetzt, nachdem ich diesen Beitrag geschrieben habe, warum ich nicht gründlicher war. Ich hatte Angst, ich würde nicht mögen, was ich gefunden habe. Mein Haus war auf einer belebten Straße in der Nähe einer der belebtesten Straßen in San Francisco (drei Fahrspuren pro Richtung). Ich wollte die Enttäuschung nicht wieder erleben, als ich 2012 versuchte, das Haus zu verkaufen.

Um zu erfrischen, kaufte ich ein 2.070 sqft, drei Schlafzimmer, zwei Badezimmer Einfamilienhaus mit einem ungerechtfertigten Zimmer und Badezimmer im Erdgeschoss auf einem 2.300 Quadratmeter großen Grundstück im Februar 2005 für $ 1.525.000. Ich habe versucht, das Haus für 1.700.000 $ im Jahr 2012 zu verkaufen, bekam aber kein einziges Angebot. Schließlich habe ich das Haus im Juni 2017 für 2.740.000 $ verkauft, weil ich nicht mehr Vermieter werden wollte.

In diesem Post werde ich jetzt die Übung machen, die ich hätte machen sollen, bevor ich mein Haus aufgeführt habe. Dies ist eine Übung, die Sie auch tun sollten, wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten. Wenn Sie es nicht tun wollen, machen Sie Ihren Immobilienmakler es tun! Sie werden von Ihren Ergebnissen überrascht sein.

Beispiel 1/3: 5 Betten, 5 Bäder, 4525 sqft, die $ 2,295,000 fragen

Dieses Haus bläst mein Miethaus aus dem Wasser in Bezug auf Wohnlichkeit, Innenqualität, Hausgröße und Losgröße. Ich bin ein großer Fan von Backsteinfassaden, weil sie mich an Häuser in Virginia erinnern, wo ich acht Jahre gelebt habe.

Dieses Haus liegt auf einem halben Hektar in einer Gated Community mit einem Pool, zwei Whirlpools im Freien und eine Gourmet-Küche. Das Haus befindet sich in der Stadt Moraga, einem schönen Vorort, 35 km östlich von San Francisco, wo das ganze Jahr über 70-85 Grad herrschen. Leider hat die Stadt Moraga für den Verkäufer 2017 eine fiskalische Notlage ausgerufen, weil sie eine Managementkrise hat.

Die öffentlichen Schulen in der Gegend sind gut, und es gibt auch einen schönen Country Club in der Stadt zum Schwimmen, Golf und Tennis. Jedes Jahr komme ich hierher, um kostenlos das Heritage Bank Tennis Open zu sehen, wo Ex-Profis und College-Spieler um $ 100.000 Preisgeld konkurrieren. In diesem Jahr habe ich endlich angefangen zu visualisieren, was die Möglichkeiten des Vorstadtlebens sind, jetzt wo ich einen Sohn habe.

In finanzieller Hinsicht wurde dieses Haus für 1.843.000 Dollar gekauft, gleich zu der Zeit, als ich mein SF-Heim für 1.525.000 Dollar kaufte. Jetzt ist das Haus für $ 2.295.000 zu verkaufen, nachdem er seit dem 1. April 2017 kein Angebot mehr bei $ 2.395.000 hatte. Zum Zeitpunkt dieser Post ging das Haus im August in den Vertrag, fiel dann aber im November 2017 aus.

Mit anderen Worten, dieses perfekt schöne Haus kostete den Käufer $ 328.000 mehr zu kaufen und wird mindestens $ 445.000 weniger als mein Haus Netto verkaufen, wenn es für $ 2.395.000 verkauft. Das ist eine satte 773.000 $ Gewinndifferenz. Ein solcher Unterschied ist erstaunlich, denn Moraga ist ein gefragter Ort, an dem viele Berufstätige mit einem Job in San Francisco leben wollen. Die ganze Zeit über dachte ich, die gesamte Bay Area würde sich in ähnlichem Tempo aufblasen. Nicht so.

Einige Takeaways: Es gibt immer Gelegenheiten für einen relativen Wert, wenn Sie über das hinaus schauen, was Sie gewohnt sind. Wenn Sie es sich nicht leisten können, in der besten Gegend zu kaufen, ist das in Ordnung! Sie können viel mehr für das gleiche oder weniger bekommen, wenn Sie bereit sind, zu schauen. Das habe ich im Jahr 2014 getan, als ich mich entschlossen habe, im Westen von San Francisco nach Panorama-Häusern mit Meerblick zu suchen. Das heißt, die Renditen sind möglicherweise nicht so gut.

Vor dem Kauf ist es auch wichtig, die steuerliche Gesundheit von Stadt, Stadt und Staat zu analysieren. Es wäre mir nie in den Sinn gekommen, die Finanzen einer Gemeinde zu überprüfen, wenn ihr Median-Hauspreis über 1.000.000 Dollar liegt. Wenn Sie eine Regierung haben, die ihre Finanzen schlecht verwaltet, können Sie mit Steuererhöhungen und / oder einer Kürzung der Dienstleistungen rechnen. Sehen Sie Chicago als Modellstadt für steuerliche Misswirtschaft.

https://www.zillow.com/homedetails/15-Merrill-Dr-Moraga-CA-94556/18473921_zpid/

Beispiel 2/3: 3-Bett, 2 Bad, 1.700 sqft Wohnung im Marina Bezirk, SF

Einige von Ihnen denken, dass es nicht fair ist, ein Haus in den Vororten mit meinem alten Mietwohnhaus in San Francisco zu vergleichen, obwohl beide Häuser ähnliche demographische Eigenschaften haben. Meinetwegen. Es ist schwer, ein Haus zu finden, das zu einem ähnlichen Zeitpunkt (Ende 2004 / Anfang 2005) zu einem ähnlichen Preis (1.525.000 $) gekauft wurde, aber ich habe einen anderen gefunden.

Hier ist eine untere Etage im selben Viertel wie mein altes Haus. Mit drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern und 1.700 sqft, ist die Wohnung in der Größe zu meinem 2.070 sqft Haus, das ich verkaufte, ähnlich. Der Zielkäufer ist definitiv genauso. Die Wohnung scheint vor 20 Jahren renoviert worden sein, basierend auf den Badezimmern und Küche Bilder. Es ist in einem Block, im Gegensatz zu meinem Haus.

Das Haus wurde im Oktober 2005 für 1.500.000 $ gekauft.Da der Markt im Jahr 2005 um etwa 10% gestiegen ist, sagen wir, dass die Äpfel-zu-Äpfel-Kosten 1.410.000 $ betrugen, wenn sie die Wohnung gekauft hatten, als ich im März 2005 schloss. Nach dem Verkauf für 1.795.000 $ seit 6. April 2017, der Verkäufer senkte den Preis am 16. Juni 2017 auf $ 1.750.000 und nahm schließlich ein Angebot für $ 1.720.000 an.

Mit anderen Worten, während des gleichen Zeitraums machte der Eigentümer nur $ 220.000 oder $ 1.020.000 weniger als ich bei mir zu Hause gemacht hatte.

Ein Essen zum Mitnehmen: Eigentumswohnungen, selbst in besseren Lagen, können gegenüber Einfamilienhäusern unterdurchschnittlich sein, da sie anfälliger für große Angebotserhöhungen sind. Wir sehen jetzt einen Anstieg der Wohnungsbau in San Francisco, der die Miet- und Immobilienpreise dämpft. Neue Eigentumswohnungen konkurrieren nicht nur mit älteren Eigentumswohnungen, sie konkurrieren auch mit Einfamilienhäusern zu einem ähnlichen Preis, da sich die demografische Entwicklung in Richtung eines einfacheren Lebens verändert.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/3622-Broderick-St-94123/unit-1/home/1227703?utm_source=myredfin&utm_medium=email&utm_campaign=iphone_email&utm_nooverride=1&utm_content=home_image

Beispiel 3/3: 3 Schlafzimmer, 2.5 Badezimmer, 2.100 sqft Einfamilienhaus in der Marina, SF

OK, jetzt denken Sie, dass es ungerecht ist, mein Einfamilienhaus mit einer Eigentumswohnung in der gleichen Gegend zu vergleichen, obwohl die Größe und Art des Käufers ähnlich ist. Meinetwegen!

Ich bin über ein Haus gestolpert, das ist im Grunde mein eigenes Haus, nur auf einem super prime Block mit wenig Verkehr, und ganz in der Nähe des Palace of Fine Arts und der Bay. Ich sprach mit dem Immobilienmakler und er erwähnte, dass sie "eine gute Menge Geld" in die Renovierung der beiden Badezimmer investierten. Sie malten auch das gesamte Interieur, reparierten die oberen Stockwerke und inszenierten das Haus. Basierend auf meinen Renovierungskenntnissen schätzte ich, dass sie etwa $ 50.000 für die Reparatur und $ 15.000 für die Inszenierung ausgegeben haben.

Charmantes Haus oder? Als ich 2004 ein Einfamilienhaus in der Marina kaufen wollte, war dies die Art von Haus in einer ruhigen Straße, die ich kaufen wollte. Aber sie waren alle schon für ungefähr $ 1.000 / sqft gegangen, was bedeutete, dass dieses Haus für ungefähr $ 2.100.000 verkauft hätte. Ich konnte mir diesen Preis nicht leisten, also kaufte ich ein ähnliches Haus, aber in einer minderwertigen Straße für 29% (600.000 $) weniger.

Mit der Art und Weise, wie das Haus fertiggestellt war und der Lage, vermutete ich, dass das Haus über seine $ 2.995.000 hinausgehen würde und um $ 100.000 - $ 200.000 bitten würde. Dies ist schließlich San Francisco, wo Häuser absichtlich unter dem Marktpreis abgerechnet werden, um einen Bieterkrieg auszulösen.

Was passierte, war seltsam. Das Haus ging innerhalb von 14 Tagen nach der Notierung bei 2.995.000 US-Dollar aus und gab mir das Vertrauen, dass meine Preisannahme korrekt war. Aber ein paar Tage Vor das Haus geschlossen, änderte sich der Börsenkurs auf 2.799.000 $.

Ich habe mich gefragt, warum das der Fall sein würde, da der Status noch ausstehend ist, und mir wurde klar warum, nachdem das Haus endlich für 2.807.000 $ verkauft wurde. Durch die Änderung des Angebotspreises auf 2.799.000 $ konnten der Makler und der Verkäufer offiziell sagen, dass das Haus verkauft wurde, weil man gefragt hatte. Tricky Zeug!

Ich bin ehrlich sehr überrascht über den endgültigen Verkaufspreis. Wenn Sie meinen Preisnachlass von 29% nutzen, als ich Anfang 2005 kaufte, sollte das Haus für näher bei $ 3.800.000 verkauft werden, da ich mein Haus für $ 2.740.000 verkaufte. Selbst mit einer Verengung der Preisdifferenz zu einer 15% Prämie für den weit überlegenen Standort sollte das Haus für mindestens 3.150.000 $ verkauft werden, was ich erwartet hatte.

Der Verkäufer hatte ~ 65.000 Dollar investiert, um das Haus zum Verkauf vorzubereiten, während ich nur 4.000 Dollar für die Reparatur der Böden, die Reparatur des Gartens und den Kauf einer schicken Küchenarmatur ausgegeben hatte. Zugegeben, ich habe acht Stunden damit verbracht, zwei Schlafzimmer zu streichen und alle Zierleisten zu bearbeiten, aber trotzdem. Die Differenz zwischen den Vorbereitungskosten und die um 1% höhere Maklerprovision, die der Verkäufer zahlen musste, sind sehr hoch.

Einige Takeaways: Seien Sie vorsichtig beim Vorbereiten Ihres Hauses zum Verkauf. Ich habe so viele Fälle gesehen, in denen der Käufer einfach reinkommt und alles ausreißt, wie es dieser Käufer tut, nachdem ich mit dem Bauunternehmer gesprochen habe, der zufällig draußen war, als ich nach dem Verkauf vorbeiging. Das Lackieren, das Nachbearbeiten der Böden, das Aktualisieren von Einrichtungsgegenständen, das Putzen und die Inszenierung sind wahrscheinlich gut genug, um den Traum zu verkaufen.

Ein erstklassiger Immobilienmakler sagte mir, wenn ich 50.000 bis 60.000 Dollar für meine Wohnung ausgeben würde, könnte ich "vielleicht 2.500.000 Dollar" bekommen. Er wollte, dass ich meine natürliche Backsteinfassade auch dunkelgrau male. Verrückt! Ich bekam seine Meinung über die Farbe des Bodens und er erzählte mir auch ein dunkles Grau. Aber dann rief er seinen Innenarchitekten an, der eine weiße Eichenfarbe sagte. Dann sprach ich mit einem anderen Top-Produzenten, der sagte, er solle den Fleck klar machen, um den ursprünglichen Boden zu zeigen. Jeder hatte eine andere Meinung.

Schließlich, obwohl Makler absurd teuer sind, kann der richtige Makler den Unterschied machen, basierend auf seinen Verbindungen. Es gibt nur ein ~ 45-Tage-Fenster, um eine Immobilie zu verkaufen, bevor sie zu Stalefish wird, und der richtige Immobilienmakler wird in der Lage sein, die Exposition gegenüber den richtigen Agenten zu maximieren. Alles was es braucht, ist ein perfekter Käufer, um den Deal zu machen. Mein Käufer liebte die Backsteinfassade meines Hauses, weil sie ihn an die Kolonialhäuser bei UVA erinnerte, wo er zur Schule ging. Es machte ihm nichts aus der Nähe zu einer belebten Straße und mochte, dass eine Etage drei Schlafzimmer und zwei Badezimmer hatte, vorausgesetzt er hat eine Freundin und ein Kleinkind.

https://www.redfin.com/CA/San-Francisco/2028-Jefferson-St-94123/home/881785

So viele Variablen zum Kaufen und Verkaufen eines Hauses

Hier sind einige allgemeine Empfehlungen vor dem Kauf: 1) nicht kaufen das teuerste Haus auf dem Block, 2) Kauf in der besten Lage möglich, 3) Kauf während der Mitte des Winters, 4) Kauf von einem Paar Scheidung, 5) Anbieten aller Barmittel, 6) Kaufen in einem steuerlich gesunden Bereich mit enormem Jobwachstum und 7) Kaufen unter einer bestimmten Bewertung.

Jetzt, da ich mein Haus verkauft habe, merke ich, dass es mehr Variablen gibt, die den bestmöglichen Preis erzielen, einschließlich eines gut verbundenen Immobilienmaklers, der den richtigen Käufer und gutes altmodisches Glück finden kann.

Wenn ich nicht Angst hätte, meinen Arbeitsplatz in Manhattan während des Dotcom-Zusammenbruchs zu verlieren, wäre ich 2001 nie nach San Francisco gezogen. Wenn ich im Winter 2004 nie ein offenes Haus für eine Eigentumswohnung mit drei Schlafzimmern für 1,2 Millionen Dollar besucht hätte, dann Ich hätte nie mein Auto neben dem Haus geparkt, das ich 2005 gekauft und dieses Jahr verkauft habe. Wenn meine rauflustigen Mieter sich nie entschieden haben, im Mai 2017 auszuziehen, hätte ich nie die Gelegenheit gehabt, den Markt zu testen. Wenn ich meinen Immobilienmakler nie in einem Haus traf, das sie eineinhalb Jahre zuvor ein paar Häuserblocks von einem neuen Haus entfernt auflistete, hätte sie den Makler nie mit meinem idealen Käufer gefunden.

Glück ist leicht in einem Bullenmarkt zu finden. Der Schlüssel liegt darin, zu erkennen, ob wir uns in einem Bullenmarkt befinden oder nicht, und wenn wir es sind, und wenn es Anzeichen für eine Verlangsamung gibt. Vergessen Sie nicht, dass oft beim Kauf Geld gemacht wird, nicht beim Verkauf. Zu ihrer langfristigen Beeinträchtigung sehe ich, dass zu viele emotionale Käufer irrationale Preise zahlen, weil sie einfach die Küche lieben oder zu oft überboten wurden (Beispiele 1 und 2). Ein guter Immobilienmakler sollte in der Lage sein, Sie von der Kante zu führen.

Obwohl es am besten ist, Ihr Eigentum für immer festzuhalten, wenn Sie verkaufen möchten, sollten Sie verkaufen, wenn Sie nicht verkaufen müssen. Wenn man verkaufen muss, ist man vielleicht am Arsch, weil man nicht mehr so ​​viel Mut zum Verhandeln hat und alle anderen auch verkaufen wollen. Sobald ein Abschwung eintritt, fällt der Boden aus und du wirst sehen, dass Geier viel weniger bieten. Ich erlebte dies während meiner erfolglosen Auflistung im Jahr 2012, als ich flüsterte für $ 100.000 unten fragen.

Schließlich braucht nur ein Käufer sich in den Ort zu verlieben und Top-Dollar zu zahlen. Er nahm eine Hypothek von $ 2.000.000 und eine zweite für $ 300.000. Daher lohnt es sich, etwas länger nach diesem zu suchen, wenn Sie es sich leisten können zu warten.

Alles, was man braucht, ist ein Haushaltseinkommen von $ 500.000, um sich einen Median von $ 1,5 Mio. in der SF Bay Area zu leisten

Meine endgültige Erkenntnis ist, dass ich, wenn ich diese Übung gemacht hätte, bevor ich mein ursprüngliches Angebot von 2.600.000 $ erhalten hätte, es gerne genommen hätte und nicht auf 2.788.000 $ gekontert hätte, bevor ich mich schließlich auf 2.740.000 $ festgelegt hätte. Beispiel # 3, das für $ 2.807.000 verkauft, würde angedeutet haben, dass mein Haus auf ~ $ 2.400.000 mit einem 15% Rabatt geschätzt wurde.

Ich bin sicher In 20 Jahren werde ich zurückschauen und erkennen, wie billig ich mein Haus verkauft habe. Es gibt keinen Zweifel, dass das Haus bis zum Jahr 2037 4 Millionen Dollar wert sein wird. Aber zumindest in den nächsten 12 Monaten fühle ich mich gut über meinen Verkauf, vor allem seit ich die Erlöse in wirklich passive Investitionen reinvestiere Null meiner Zeit und kann höhere Renditen liefern, jetzt, da der SF-Markt abkühlt.

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Leser, irgendwelche Lektionen, die Sie vom Verkauf Ihres Hauses gelernt haben? Was für Überraschungen haben Sie vor oder nach dem Verkauf herausgefunden? Was sind einige andere Dinge, die Hausverkäufer vor der Auflistung berücksichtigen sollten?

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