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Wie man die besten Mieter für maximalen Wohlstand und Frieden des Verstandes vorwählt

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Als Vermieter mehrerer Immobilien seit 2005 träume ich manchmal davon, den idealen Mieter zu finden. Der ideale Mieter macht folgendes:

* Zahlt immer pünktlich durch automatische elektronische Einzahlung.
* Beschädigt das Eigentum nicht.
* Gibt ihr eigenes Geld aus, um das Grundstück zu streichen und zu verbessern, wo es gewünscht wird.
* Weiß, wie man Glühbirnen auswechselt, Toiletten repariert, Lichtschalter auswechselt und Geräte instand hält.
* Stört nie die Nachbarn.
* Wirft niemals Parteien.
* Niemals hat jemand, der nicht im Mietvertrag lebt, in der Immobilie wohnen.
* Niemals trotz Mietsteigerungen gehen, um die Kosten für steigende Grundsteuern, Versicherungsgebühren und HOA-Gebühren zu decken.
* Ruft nie den Vermieter an.
* Sendet mir Geschenke an meinem Geburtstag.

Oh mein! Was für ein Traummieter! Schade, dass die reale Welt der Landnutzung nicht so funktioniert. Irgendetwas läuft immer schief, und es ist deine Verantwortung als Vermieter, die Probleme so professionell wie möglich anzugehen. Ich habe mich immer bemüht, der "Traum-Vermieter" zu sein, indem ich schnell alles repariere, was bricht und Anreize schafft, dass die Mieter langfristig mit stabilen Mieten bleiben. Ich habe auch während der Ferien großen Mietern Weinflaschen geschenkt.

Glücklicherweise hatte ich nie einen schrecklichen Mieter. Mietschecks sind pünktlich für mehr als 130 Monate eingegangen. Der Schaden, der bei meinen Vermietungen angerichtet wurde, war meistens kosmetischer Natur. Ich habe vor kurzem ungefähr einen Monat gebraucht, um den idealen Mieter zu finden und möchte einige Gedanken und Tipps teilen.

Benötigte Bewerbungsunterlagen

Viele Vermieter gehen mit ihrem Gefühl über einen Mieter auf Kosten von wichtigen Dokumenten während des Antragsverfahrens gehen. Zum Beispiel können Vermieter leicht von einer charmanten oder attraktiven Person beeinflusst werden. Interviewe deine potenziellen Mieter gründlich. NIEMALS auf die Dokumente verzichten, die Sie benötigen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Die Banken verbringen 1 bis 4 Monate damit, die Finanzen von Hypothekenantragstellern zu analysieren. Sie sollten so gründlich wie möglich sein, da Ihre Immobilie einen größeren Prozentsatz Ihres Nettovermögens einnimmt.

Hier sind einige Dokumente und Bedingungen, die Sie in Betracht ziehen sollten:

* Minimum letzten zwei Paystubs. Ihr Mieter sollte idealerweise mit einem festen Gehaltsscheck beschäftigt werden. Fordern Sie die letzten zwei Paystubs mindestens an. Erwägen Sie auch, im vorausgehenden Jahr nach einem Paystub zu fragen.

* Mindestjahreseinkommen. Shoot für einen Mieter, der mindestens 40 X die monatliche Miete z. $ 40.000 Jahreseinkommen für $ 1.000 pro Monat in Miete. Auf diese Weise werden Sie keinen Mieter haben, der sich mehr als 40% seines Nachsteuereinkommens auf die Miete auszahlt. Ein Bruttoeinkommen von 40.000 US-Dollar entspricht einem Nettoeinkommen von 32.000 US-Dollar nach Zahlung eines effektiven Steuersatzes von 20%. $ 32.000 entspricht $ 2.667 pro Monat. Die Zahlung von 1.000 US-Dollar pro Monat entspricht 37,5% des monatlichen Nettoeinkommens.

* Dauer der BeschäftigungJe länger ein Mieter in der Firma ist, desto besser, weil er Reife und Stabilität zeigt. Seien Sie vorsichtig bei Bewerbern, die jedes Jahr für einen neuen Job umziehen. Es zeigt, dass sie sich immer noch selbst finden, nicht wissen, was sie wollen oder sich bei jeder neuen Gelegenheit stürzen. All diese Attribute sind nicht gut für Vermieter, die weniger Umsatz wollen.

* Mehr Beschäftigungsnachweis. Sie möchten eine Kopie des Angebotsschreibens oder eine schriftliche Erklärung von HR erhalten, aus der hervorgeht, dass der Bewerber derzeit bei der Firma beschäftigt ist. HR zu haben ist ein Teil seiner Arbeit, also ist es keine Last. Wenn ein Bewerber auf diese Bitte hin abwinkt, sei vorsichtig. Es ist auch einfach, Arbeitsdokumente zu schmieden, also fragen Sie nach Kontaktinformationen, die Sie erreichen und überprüfen können.

* Vermögenswerte.Je mehr Geld in der Bank ist, desto besser. Für mindestens sechs Monate Mietsparmodell schießen, damit der Mieter im Falle einer Finanzkrise oder eines Arbeitsplatzverlustes besser in der Lage ist, die Miete zu bezahlen. Wenn der Mieter fähig ist, dauert es in der Regel nicht länger als sechs Monate, um einen neuen Job zu finden. Es ist vielleicht nicht der perfekte Job, aber zumindest wird es in der Lage sein, ein gewisses Einkommen zu generieren, insbesondere mit der Gig-Economy, die es jedem erlaubt, genug Verlangen zu haben, $ 20 + / Stunde zu verdienen.

* Verweise. Stellen Sie sicher, dass Sie mit dem früheren Vermieter oder Chef des Mieters sprechen oder einen schriftlichen Empfehlungsbrief erhalten. Hüten Sie sich vor Vermietern, die heimlich die Mieter rausholen wollen und alles Positive sagen werden, um sie zu verlassen. Wenn Sie diese Art von Trickserei verdächtigen, müssen Sie das Telefon abholen und eine Herz-zu-Herz-Verbindung mit dem Referenzschreiber haben. Betrachten Sie auch die Kontaktinformationen eines zweiten Vermieters. Der zweite Vermieter kann Ihnen vielleicht zusätzliches Feedback geben.

* Kredit-Bericht und Kredit-Score: Je höher der Kredit-Score, desto besser. Schießen Sie für ein Minimum von 720. Kredit-Scores unter 700 zeigen verspätete Zahlungen oder vergangenen finanziellen Schwierigkeiten. Sie können auf Szenarien treffen, in denen eine Person aufgrund eines kürzlichen Studienabschlusses, einer hohen Verschuldung oder eines kurzen Verdienstverlaufs eine schlechte Kreditwürdigkeit aufweist. Es liegt an Ihnen zu entscheiden, mit was Sie sich wohl fühlen. Wenn Sie bereit sind, eine niedrigere Punktzahl zu akzeptieren, bitten Sie um eine Erklärung. Sie können Ihre Experian Kreditauskunft hier für einen Geldbetrag überprüfen.

* Lebenslauf oder LinkedIn-Profil: Jeder berufstätige Berufstätige sollte entweder einen aktualisierten Lebenslauf oder ein LinkedIn-Profil haben, das eine Momentaufnahme der Ausbildung und Berufsgeschichte gibt. Sie werden auch in der Lage sein, etwas über die Interessen des Antragstellers zu erfahren, die Ihre Entscheidung beeinflussen können oder nicht. Fragen Sie, ob sie eine eigene Website haben.Wenn dies der Fall ist, kann dies zusätzliche Initiative zeigen, da die meisten Menschen nicht daran interessiert sind, ihre eigene Plattform online zu etablieren.

Alle diese Dokumente sind freiwillig. Sie können einen Antragsteller nicht zwingen, Ihnen etwas zu geben. Gleichzeitig können Antragsteller einen Vermieter nicht dazu zwingen, ihr Eigentum zu vermieten. Machen Sie den Antragstellern klar, dass alle angeforderten Informationen freiwillig sind und privat aufbewahrt werden. Je mehr Informationen Sie erhalten, desto besser.

Das Interview

Es ist wichtig, dass in die Augen des Bewerbers schauen und habe eine normale Unterhaltung über das Leben. Es ist viel schwieriger für die Leute, deinen Platz zu ruinieren oder deine Miete nicht zu bezahlen, nachdem sie dir von Angesicht zu Angesicht begegnet sind. Sie versuchen im Wesentlichen, ein Rapport aufzubauen, bevor und nachdem Sie alle gewünschten Informationen erhalten haben. Es fühlt sich gut von beiden Seiten an, mit jemandem zu arbeiten, den du magst.

Hier sind einige Fragen zu stellen:

* Warum bewegst du dich?

* Wie lange warst du bei deinem vorherigen Platz?

* Was hat dir an deinem vorherigen Platz gefallen und was nicht?

* Was ist deine derzeitige Rolle?

* Was denkst du über die lokale Wirtschaft?

* Wie lange hoffen Sie, hier zu leben und was sind Ihre Pläne für die Zukunft?

* Fragen Sie nach, was ihre Firma mit den neuesten Nachrichten macht, z. Was denkst du über die 3,5 Milliarden Dollar, die Uber von der saudischen Regierung aufgebracht hat?

* Fragen Sie sie nach den neuesten aktuellen Veranstaltungen oder lokalen Sportmannschaft, z. Was ist mit den Warriors, die sich ersticken, nachdem sie 3: 1 aufgestanden sind ?!

Aufgrund meiner Erfahrung bei der Befragung von mehr als tausend Kandidaten während meiner Zeit im Finanzwesen und meiner Erfahrung mit Mietern seit 2005, habe ich festgestellt, dass Leute, die dir in die Augen schauen können, natürlich ihre Geschichte erzählen, warum sie sich ohne zu zögern bewegen teilen ihre Gedanken über die Zukunft tendenziell gute Mieter sein. Auf der anderen Seite können Menschen, die Ihnen nicht in die Augen schauen können, keine Meinung über die lokale Wirtschaft haben und ihre Interessen nicht intelligent diskutieren können, verdächtiger sein.

Wenn Sie sicherstellen möchten, dass Ihre Mieter den Mietvertrag einhalten, können Sie dies tun besprechen Sie Ihren Beruf, wenn es relevant ist. Zum Beispiel, wenn Sie ein Anwalt jeder Art sind, werden Ihre potenziellen Mieter wahrscheinlich zweimal darüber nachdenken, Sie zu überdrehen. Wenn Sie ein Online-Medienunternehmer oder Journalist sind oder große soziale Medien verfolgen, werden Ihre Mieter wahrscheinlich auch Sie nicht verärgern wollen. Menschen neigen dazu, andere, die schwach sind, auszunutzen. Sei nett, aber zeige Stärke.

Die letzte Phase

Sie sollten nach einem fragen mindestens eine Monatsmiete als Mietkaution und die erste Monatsmiete vorne. Die Mietkaution ist da, um eventuelle Schäden zu decken. Die Mietkaution ermuntert die Mieter auch, die Mietbedingungen einzuhalten, ein Beispiel, auf das ich unten verlinkt habe. Die größte Mietkaution, die Sie berechnen können, beträgt in der Regel 2-2,5X Monatsmiete. Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Land / Land.

Schließlich, bevor ein Mieter einzieht, müssen Sie Schreibe eine Vorbewegung in die Checkliste Beachten Sie den Zustand der Unterkunft Zimmer für Zimmer. Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen das Dokument unterschreiben, damit es beim Auszug weniger Konflikte gibt. Oft erinnern Sie sich Jahre später nicht daran, wie Ihr Eigentum war. Verbringe Zeit damit, Fotos für die Dokumentation zu machen.

Geld, gute Staatsbürgerschaft und Aufenthaltsdauer

Im Jahr 2003 für $ 580,500 erworben. Begann zu vermieten im Jahr 2005. Bezahlte Hypothek in 2015. Neue Mieter für 2016.

Als ich ein jüngerer Vermieter war, konzentrierte ich mich hauptsächlich auf Geld, dann auf gute Staatsbürgerschaft und dann auf die Dauer des Aufenthalts. Schließlich hatte ich eine Hypothek zu zahlen. Jetzt, wo ich älter bin und keine Hypothek mehr für diese besondere Immobilie habe, konzentriere ich mich auf Aufenthaltsdauer, gute Staatsbürgerschaft und dann Geld, weil Seelenfrieden jetzt wichtiger ist. Ich vermute, dass die gleiche Verschiebung für viele Grundbesitzer gilt, wenn sie älter werden.

Meine letzte Mieterjagd betraf die Vermietung meiner 2/2-Eigentumswohnung in Pacific Heights, San Francisco. Frühere Mietverträge enthalten zwei Mitbewohner, eine alleinstehende Frau und mehrere Paare. Die letzten Mieter waren zwei Mitbewohner, die 3.950 $ pro Monat bezahlten. Die Hauptmieterin hatte während ihrer drei Jahre drei Mitbewohner, was eine größere Belastung als erwartet war.

Nach einem Monat der Suche hatte ich das Glück, ein getrennt lebendes Paar zu finden, das den nächsten Schritt machen und zusammen leben wollte. Jedes Paar, das bei mir gemietet hat, hat geheiratet. Dieses Paar vervollständigte den Antrag und reichte alle angeforderten Unterlagen ein. Ich könnte sagen, dass sie den Ort geliebt haben. Das einzige Problem war, dass sie nicht bereit waren, für einen Monat einzusteigen, was mich mit $ 4.200 verlorener Miete zurückließ, wenn ich sie wählte.

Ja, ich habe beschlossen, meine Miete um 250 $ oder 6,3% zu erhöhen. Ich habe das Wasser in den ersten drei Wochen bei $ 4.400 und $ 4.300 getestet und konnte niemanden finden. Daher habe ich den Preis logischerweise gesenkt, um die Nachfrage zu decken.

Zwei Tage nachdem das Paar die Bewerbung ausgefüllt hatte, zeigten ein paar 25-jährige Jungs Interesse an meinem Platz. Sie waren bereit, innerhalb einer Woche einzuziehen. Das Hauptproblem war, dass einer der Jungs ein wenig seltsam erschien. Sie haben keine Unterlagen geschickt und sagten, dass ihre Analyst-Programme in 1 bzw. 1,5 Jahren beendet sind. Schließlich brachte einer der Jungs seine Freundin mit, was darauf hinweisen könnte, dass wirklich drei Leute an meinem Platz statt zwei leben würden.

Am Ende entschied ich mich, mit dem Paar zu gehen und auf einen Monat Miete zu verzichten. Ich hätte lieber Mieter, die 2 bis 4 Jahre bleiben, als Mieter, die nur 1-1,5 Jahre bleiben und möglicherweise mehr Schaden anrichten. Die HOA versucht, den Prozess des Einziehens / Auszugs zu versuchen, und ich glaube wirklich, dass sie gerne auf lange Sicht bei mir bleiben werden.Ich habe das Paar explizit gefragt, wie lange sie denken, dass sie an meiner Stelle leben wollen, und er sagte mindestens zwei Jahre, weil er in vier Monaten eine Beförderung bekam und seine neue Rolle ihn mindestens in San Francisco verpflichten würde 2 Jahre.

Egal, wen Sie als Mieter wählen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, stellen Sie sicher, dass Sie alle Dokumente erhalten und mindestens zweimal, einmal und einmal nach der Bewerbung, mit ihnen sprechen. Sie werden nie wirklich wissen, bis sie einziehen, ob Sie große Mieter bekommen haben. Aber wenn Sie meinen Vorschlägen folgen, bin ich zuversichtlich, dass Sie in Zukunft weniger Kopfschmerzen haben werden.

Empfehlungen

Chirurgisch in Immobilien investieren: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung haben, um Immobilien zu kaufen, oder Ihre Liquidität in physische Immobilien binden wollen, dann schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in Angebote im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Es ist kostenlos zu erkunden.

Suche nach einer Hypothek: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die für Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Die Zinsen haben nach den Wahlen endlich wieder zu steigen begonnen.

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