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Wie man die Miete erhöht, eine Miete verlängert und als Vermieter reich wird

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Einer meiner Lieblingseinnahmenströme ist Mieteigentum. Ich habe in den letzten zehn Jahren mehrere Wohnungen gekauft und plane, weiterhin mehr zu kaufen. Eine besonders populäre Miete, die ich habe, ist eine Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern, zwei Badezimmern mit Parken und einem Blick auf den Park. Es ist nicht schick, aber die Lage ist fantastisch und es hat alles, was man braucht, um ein gutes Leben in einer der besten Gegenden von San Francisco zu führen.

Meine ersten Mieter lebten dort für 5 Jahre und haben nach ihrem zweiten Jahr tatsächlich geheiratet. Übrigens heirateten auch meine Zweitmieter nach zwei Jahren dort und wollen nun ein drittes Jahr verlängern. Vielleicht ist die Wohnung nur mit Liebe und gutem Feng Shui gesegnet. Was auch immer der Fall sein mag, ich stelle die zwei Ehen in mein Marketingmaterial, wenn ich jemals verkaufe!

Was ich sicher weiß, ist, dass der Besitz von Mieteigentum wie ein Geschäft ist. Ziel ist es, den Umsatz zu maximieren, den Umsatz zu reduzieren und die Ausgaben zu kontrollieren. Vermieter sind nicht böse und sind nicht immer reich, wie einige Mieter glauben könnten. Stattdessen versuchen die meisten Vermieter, ihre eigenen Rentenportfolios mit dem bestmöglichen Produktangebot aufzubauen. Die Erhöhung der Miete ist nichts Persönliches. Es ist nur Geschäft zwischen zwei willigen Parteien.

MIETPREIS DANN VS. JETZT - ALLES WIRD ZU GRAVY

Als ich das Haus vor 8 Jahren zum ersten Mal vermietete, berechnete ich $ 2.150 pro Monat. Zwei Jahre später erhöhte ich die Miete auf 2.600 $ / Monat, wo die Mieter noch drei weitere Jahre bezahlten, bis sie ein Baby bekamen und beschlossen, etwas Größeres zu mieten. Als die derzeitigen Mieter vor ein paar Jahren einziehen, hatte ich die Möglichkeit, die Miete wieder auf 2.999 Dollar zu erhöhen. Das $ 3.000 Mietniveau ist eine relativ große Hürde in San Francisco für ein junges Paar zu bezahlen, also habe ich mich nach ein paar Jahren bei 2.999 $ gefragt, wie ich taktvoll die Miete wieder erhöhen könnte, ohne sie zu verscheuchen. Schließlich hat sich die Wirtschaft gut erholt und die Mieten in der Stadt sind gestiegen.

Das Ziel eines jeden Vermieters ist es, bei möglichst geringen Umsätzen den Marktmieten so nahe wie möglich zu kommen. Wie ich schon sagte, dieses Paar hatte während ihres zweiten Lebensjahres bei mir geheiratet, und ich gehe davon aus, dass sie nicht die Absicht haben, sich zu bewegen. Die Wohnung kann leicht ein Baby oder zwei für mehrere Jahre auch unterbringen. Ab dem 20. Oktober 2012 berechne ich derzeit $ 3.400 pro Monat in Miete!

Ich war ein guter Vermieter. Ich beantworte alle ihre E-Mail-Anfragen und behebe jedes Problem innerhalb von ein paar Tagen. Daher habe ich etwas Wohlwollen mit ihnen aufgebaut. Sie schlossen auch bei $ 2.999 / Monat fast am unteren Ende der Aktienmärkte, als der Dow durch 7.000 fiel. Infolgedessen haben sie wahrscheinlich mindestens $ 100 / Monat wegen ihres Timings gespart.

* SoMA = Süden des Marktes St in SF

SCHRITTE, UM VERMIETUNG UND VERLÄNGERUNG ZU ERHÖHEN

1) Finde heraus, ob sie glücklich sind oder nicht, wo sie sind. Je glücklicher sie sind, desto wahrscheinlicher sind sie bereit, eine höhere Miete zu zahlen, um zu bleiben. Bewegung ist stressig, teuer und ein kompletter Schmerz. Was ist ihr Glück wert? Wenn sie pünktlich bezahlt haben und relativ wenig Beschwerden hatten, sind sie wahrscheinlich glücklich.

2) Gehen Sie auf Craigslist und finden Sie heraus, wofür sich ein vergleichbares Objekt anbietet. Sie müssen in Einklang mit dem Markt sein. Sobald Ihre Mieter für eine Weile (1-2 Jahre) in Ihrem Wohnort gelebt haben, werden sie sich angegliedert haben. Außerdem, wenn Sie Ihre Miete für 1 oder 2 Jahre nicht erhöht haben, sind Sie wahrscheinlich unter Marktmieten um mindestens 1-2% pro Jahr. Sie sollten Ihren Mietern das Gefühl geben, dass sie immer noch einen Deal bekommen. Wenn Sie die Miete auf die Mitte des Durchschnittswerts erhöhen, erreichen Sie dieses Ziel.

3) Kennen Sie das Maximum, um die Miete gesetzlich zu erhöhen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung haben (nicht mietkontrolliert), können Sie die Miete in San Francisco mit einer 30-tägigen Kündigungsfrist technisch um bis zu 10% erhöhen. Mit einer Kündigungsfrist von 60 Tagen können Sie Ihre Miete bei Bedarf bis zu 60% auf den Marktwert erhöhen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Mieter umfassend warnen.

4) Beurteilen Sie die finanziellen Auswirkungen dessen, was passieren wird, wenn Ihre Mieter umziehen. Ihr Platz könnte einen Monat lang leer stehen, während Sie versuchen, vergleichbare Mieter zu finden. Fragen Sie sich, ob Sie bereit sind, zurückzukehren und nicht die Miete zu erhöhen, um sie zu ermutigen, zu bleiben, und ob Sie bereit sind, die Zeit damit zu verbringen, jemanden neu zu finden.

5) Verstehen Sie ihre Beschäftigungssituation und ihren Industriezyklus. Wenn ein Mieter bei Facebook arbeitet und der andere ein Investmentbanker ist, können Sie ziemlich sicher sein, dass er in den letzten Jahren sehr gut gearbeitet hat. Die Facebook-Bewertung hat sich in den letzten 12 Monaten buchstäblich verdoppelt, so dass eine Erhöhung von 1-10% absolut verdaulich ist, besonders wenn sie innerhalb der Reichweite Ihrer Vergleichswerte liegt. Verstehen Sie die Berufe Ihres Mieters und Sie haben einen tollen Einblick in das, was Sie berechnen können.

6) Machen Sie es Ihren Mietern leicht, Sie zu bezahlen. Bereiten Sie eine Mietverlängerungsvereinbarung für ein Jahr mit den gewünschten neuen Miet- und Mietbedingungen vor. Machen Sie es Ihren Mietern so einfach wie möglich, sie zu unterschreiben und an Sie zurückzusenden. Dazu gehört, dass Sie ihnen per E-Mail eine Kopie schicken und sie bei ihrer nächsten Mietprüfung einschicken oder das Dokument mit ihrer Unterschrift faxen. Je einfacher Sie Ihren Mietern erlauben, eine Transaktion zu unterschreiben, desto wahrscheinlicher werden sie.

7) Bieten Sie Ihren Mietern den Beweis, dass sie ein gutes Geschäft machen. Wenn Ihre Mieter Zweifel äußern, zeigen Sie ihnen vergleichbare Wohnungen, die viel teurer sind, um ihnen zu zeigen, was für ein vernünftiger Deal sie haben. Machen Sie sie zu etwas Besonderem, indem Sie sie an Ihre Schnelligkeit in der Kommunikation erinnern. Jetzt ist es an der Zeit, Ihren guten Willen zu nutzen.

8) Legen Sie ihre Meinung über zukünftige Mieterhöhungen einfach fest. Erwähnen Sie, dass Sie die Miete nächstes Jahr wahrscheinlich nicht erhöhen werden, um ihnen Trost darin zu geben, dass sie in diesem Jahr mehr Miete zahlen. Im Vertrag können Sie hervorheben, dass Sie durch das Signieren einer Erweiterung geschützt sind, dass Sie innerhalb von 30 Tagen aussteigen müssen, wenn Sie als Eigentümer entscheiden, den Standort zu verkaufen. Ob Sie die Miete in einem Jahr wieder erhöhen, ist etwas anderes. Aber jetzt haben Sie nicht die Absicht dazu.

CASH FLOW IST KÖNIG, ABER WIE WIE $ 1,200,000 IN EXTRA WEALTH SOUND?

Vor acht Jahren betrug die jährliche Miete für diese besondere Immobilie 25.800 $ pro Jahr bei 2.150 $ pro Monat. Mit dem 10-jährigen risikofreien Zinssatz von rund 4,5% hatte die Immobilie einen Wert von rund $573,000 ($ 25.800 / 0.045), wobei jegliche Risikoprämie ignoriert wird, die für die Instandhaltung der Immobilie erforderlich ist. Mit anderen Worten, wenn man keine Hypothek oder Ausgaben hat, entspricht das Eigentum $ 573.000 in der Bank, die risikofrei $ 25.800 verdient. Nichts ist natürlich risikofrei, und es wird immer Ausgaben wie Grundsteuer und Versicherung geben, aber bleib bei mir, während ich dir zeige, wie die Dinge funktionieren.

Bei $ 3.100 pro Monat beträgt das jährliche Einkommen $ 37.200. Geht man davon aus, dass der 10-jährige risikofreie Zinssatz immer noch bei 4,5% liegt, ist das Objekt nun wert $826,666 ($ 37.200 / 0.045). Ziemlich nett, um Ihren Vermögenswert um 253.666 $ dank Mieterhöhungen im Laufe der Jahre zu erhöhen, nicht wahr?

Jetzt, dank massiver quantitativer Lockerung (Druckgeld) durch die Federal Reserve, und einer trägen Wirtschaft, ist die 10-Jahresrendite jetzt auf 1.8% vom 28.4.15 vs. 4.5% vor zehn Jahren gesunken. Das System ist überschwemmt mit Liquidität. Nehmen Sie jetzt $ 37.200 jährliche Mieteinnahmen und dividieren Sie um 2.1% und die Eigenschaft ist jetzt wert $1,771,428! Mit anderen Worten, es dauert 1.771.428 $ Bargeld in der Bank bei einer 2,1% risikofreien Rate, um $ 37.200 pro Jahr Einkommen zu verdienen.

Nehmen Sie sich ein wenig Zeit, um diese Informationen wirklich zu genießen. Als ein Vermieter, der 37.200 $ Jahreseinkommen erwirtschaftet, Ihre Immobilie wurde von 1.198.428 $ geschätzt und du musstest nichts tun, außer glückliche Mieter zu halten und ein guter Vermieter zu sein! Natürlich ist nichts wirklich risikofrei, selbst die 10-jährigen US-Staatsanleihen, die Sie kaufen.

Wenn die Inflation zurückkehrt, bläst sich Ihr Mietobjekt per definitionem auf, da es sich um einen realen Vermögenswert handelt. In einem inflationären Umfeld können Sie die Miete erhöhen, und Sie bewerten Ihre Immobilie nun nicht mehr als risikofreie Rendite, sondern als rapide anziehende Anlage, die Sie irgendwann verkaufen sollten.

Ihr Eigentum ist nur das wert, was jemand dafür zu zahlen bereit ist. Und wenn Sie ein Mietobjekt Käufer sind, sollten Sie mindestens eine Prämie von 1% über risikolos, die die $ 37.200 Jahreseinkommensimmobilie bei bewerten würde $1,200,000 ($ 37.200 / 0.031) höchstens. Wenn Sie jedoch die obige Analyse verstehen, werden Sie feststellen, dass die Mietobjekte aufgrund der ironischen Wirtschaft und der Federal Reserve einen hohen Wert erreicht haben.

Zärtlich macht es

Ich mag es eigentlich nicht, die Miete für meine Mieter zu erhöhen. Ich fühle mich schuldig, zumal die monatliche Hypothek seit der Refinanzierung vor einem Jahr um 23% und seit dem ersten Kauf um 32% gesunken ist. Die Inflation betrifft uns alle und das bedeutet, dass die variablen Kosten wie Wartung, Baumaterialien und Arbeitskräfte steigen, die durch Mieterhöhungen gedeckt werden müssen. Wenn Sie jedoch feststellen, dass der Markt gestiegen ist, sollten Sie die Miete für Ihren bestehenden Mieter auf jeden Fall erhöhen. Es ist Ihr Eigentum, das wie ein Geschäft behandelt werden sollte.

Meine Mieter unterzeichneten eine Verlängerung von einem Jahr zu einem neuen Mietvertragspreis von 3.100 $. Das ist ein Anstieg um 3,3%, was im Großen und Ganzen nicht viel aussagt, wie weit die Wirtschaft vor nur zwei Jahren gekommen ist. Ich sollte die Miete auf 3.300-3.400 $ erhöhen, aber ich fühle mich einfach zu schuldig, da sie großartige Mieter sind. Trotz des kleinen Anstiegs, wenn Sie die Miete konsequent erhöhen und Ihre Hypothekenzahlungen senken, wird der Spread im Laufe der Zeit enorm. Mein oberstes Ziel ist es, die Miete bis zum Jahr 2015 auf 3.500 US-Dollar zu erhöhen, und zwar in kleinen jährlichen Zuwächsen von 3-4%, und ich habe einen Cash-Flow-Generator ohne Schulden.

Ein Vermieter zu sein ist nicht so schwierig, wenn Sie eine gute Immobilie haben, die gute Mieter anzieht. Das Wichtigste ist zu verbringen Sie eine Menge Zeit mit der Überprüfung Ihrer potenziellen Mieter bevor Sie ihnen erlauben, den Mietvertrag zu unterzeichnen. Eine Regel, an die ich festhalte, ist, dass ein Mieter mindestens die 45-fache monatliche Miete als Jahreseinkommen verdienen muss. Das sind $ 135.000 + in diesem Fall. Bankguthaben sollten mindestens 10X Monatsmieten im liquiden Nettovermögen aufweisen.

So, da hast du es. Hoffentlich helfen Ihnen die obigen Tipps, Ihr Mieteinkommen zu maximieren und Ihren Mietvertrag zu verlängern! Wissen Sie, dass die Mietpreise auch gesunken sind, da die Zinsen gesunken sind! Wenn all das nicht genug ist, haben Sie mindestens Jahre Kapital zurückgezahlt. Ernsthaft betrachten Mieteigentum als Teil Ihres Ruhestandsportfolios, weil am Ende Ihrer Hypothek, Sie eine reale Anlage frei und frei besitzen werden. Und was gibt es Schöneres, als frei wohnen zu können, wo dich niemand rausschmeißen und dir sagen kann, was du tun sollst? Unbezahlbar.

Siehe auch: Beispiel für eine große Mietvertrag

Empfehlungen zum Vermögensaufbau

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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