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Wie man Investment Property richtig bewertet und analysiert

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Im Gegensatz zu Aktien gibt es keine einfache Möglichkeit, den genauen Wert Ihrer aktuellen Immobilie oder der Immobilie, die Sie kaufen möchten, zu ermitteln. Als Multi-Property-Besitzer bin ich froh, dass es keine Tickersymbole gibt, die jeden Wochentag herumspringen, weil sie nur eine Ablenkung sind. Es geht darum, so lange wie möglich zu kaufen, zu erhalten und zu halten, um Vermögen aufzubauen, wenn es um Immobilien geht.

Immobilien machen derzeit rund 35-40% meines Nettovermögens aus, wo es auf absehbare Zeit bleiben wird, da ich mich auf unternehmerische Bestrebungen konzentriere. Die Erträge, die sich aus der Fokussierung auf meine Karriere ergaben, anstatt Einhörner an der Börse zu jagen, wurden größtenteils zu Diversifizierungszwecken in Immobilien reinvestiert.

In diesem Artikel werde ich die Bewertung von Immobilien vom Standpunkt eines Anlegers aus betrachten. Wir werden einige große Bildkonzepte durchgehen und anhand eines realen Beispiels sehen, ob wir eine gute oder schlechte Investition machen. Ich denke, du wirst diese besondere Eigenschaft lieben, die ich ausgewählt habe. Wenn Sie bereits ein Hauseigentümer sind, werden Sie sich nähern, um Ihr eigenes Eigentum mit einem so realistischen Auge wie möglich zu schätzen.

Wertobjekt - große Bildgrundlagen

* Es geht nur ums Einkommen. Als Immobilieninvestor müssen Sie feststellen, welches realistische Einkommen die Zielimmobilie Jahr für Jahr nachhaltig generieren kann. Die aktuellen und historischen Einkommenszahlen sind am wichtigsten. Sobald Sie eine Einkommensspanne haben, können Sie die Brutto-Mietrendite und die Preis-Gewinn-Bewertung einer Immobilie berechnen, um sie mit anderen Immobilien in der Nachbarschaft zu vergleichen.

* Preissteigerung ist zweitrangig. Einer der Hauptgründe, warum es eine Immobilienblase gab und dann zusammenbrach, war, dass die Anleger sich von der Einkommenskomponente der Immobilie entfernten und sich nur auf eine mögliche Wertsteigerung der Immobilien konzentrierten. Den Anlegern war es egal, dass sie extrem Cashflow-negativ waren, wenn sie innerhalb eines oder zweier Jahre auf die Welle reiten und Gewinne einfahren konnten. Sobald die Partei aufhörte, wurden die Spekulanten zerquetscht, was einen Domino-Effekt verursachte und die Nachbarn verletzte, die kaufen und halten wollten. Wenn Sie primär auf Wertsteigerung und nicht auf Einkommen ausgerichtet sind, sind Sie ein Spekulant. Es gibt keinen wirklichen Wert für Immobilien, wenn es kein Einkommen generiert oder eine Person in Miete spart.

* Die Immobilienpreise steigen historisch stark mit der Inflation. Die Aufwertung der Immobilienpreise spiegelt im Allgemeinen die Inflation um +/- 2% wider. Mit anderen Worten, wenn die letzte Inflationsrate 3% beträgt, können Sie mit einem Anstieg der nationalen Immobilienpreise um 1-5% rechnen. Im Laufe der Jahre können Immobilienpreisschwankungen natürlich stark schwanken. Aber wenn Sie Immobilienpreise über einen Zeitraum von 10 Jahren betrachten, werden Sie eine relativ glatte Korrelation sehen. Wenn Sie anfangen, Erwartungen für konsistente 10% jährliche Kursgewinne zu haben, werden Sie wahnhaft. Denken Sie daran, dass Sie die Wertsteigerung von Immobilien als sekundäres Attribut betrachten sollten. Wenn es passiert, großartig. Wenn nicht, konzentrieren Sie sich auf Ihren Cashflow.

* Eigentum ist immer lokal. Achten Sie darauf, keine Eigenschaftsstatistiken zu extrapolieren. Nur weil ein Bericht besagt, dass die Immobilienpreise in San Francisco im Mai Jahr für Jahr um 19,6% gestiegen sind, bedeutet das nicht, dass ich mein Haus für 19,6% mehr verkaufen werde. Mein Hauspreis liegt vielleicht bei 10%, da er höher ist als der Median. Sie können auch nationale Statistiken aus dem Fenster werfen. Der beste Preis, um herauszufinden, was Ihr Haus wert ist, wenn Ihr Nachbar verkauft. Die Immobilienpreisstatistik gibt Ihnen die allgemeine Richtung der Preise und die relativen Bereiche der Stärke an.

SPEZIFISCHE SCHRITTE, UM IHRE OBJEKTE RICHTIG ZU BEWERTEN

1) Berechnen Sie Ihre jährliche Bruttorendite. Nehmen Sie die realistische monatliche Marktmiete auf der Grundlage von Vergleichen, die Sie online finden, und multiplizieren Sie mit 12, um Ihre Jahresmiete zu erhalten. Nehmen Sie jetzt die Bruttojahresmiete und dividieren Sie sich durch den Marktpreis der Immobilie. Zum Beispiel: $ 2.000 / Monat = $ 24.000 / Jahr. 24.000 $ / 500.000 $ = 4,8% Brutto-Mietrendite. Die jährliche Brutto-Mietrendite soll einen schnellen Überblick über das Potenzial des blauen Himmels für eine Immobilie liefern, wenn man 100% Cash bezahlen und keine laufenden Ausgaben haben möchte.

2) Vergleichen Sie Ihre Bruttorenditenrendite mit der risikofreien Rate. Der risikofreie Zinssatz ist die 10-jährige Anleiherendite. Investoren sagen "risikofrei", weil es praktisch keine Chance gibt, dass die US-Regierung ihren Schuldverpflichtungen nicht nachkommen wird. Alle Anlagen benötigen eine Risikoprämie über dem risikofreien Zinssatz, ansonsten sollten Sie Ihr Geld investieren. Wenn die jährliche Brutto-Mietrendite der Immobilie geringer ist als die risikofreie Rate, dann handeln Sie entweder härter oder ziehen weiter.

3) Berechnen Sie Ihre jährliche Netto-Mietrendite (meine Version des Cap-Satzes). Die Netto-Mietrendite ist im Wesentlichen Ihr Nettobetriebsergebnis dividiert durch den Marktwert der Immobilie. Die Art und Weise, wie ich das Nettobetriebsergebnis berechnen möchte, besteht darin, die jährliche Bruttomiete abzüglich Hypothekenzinsen, Versicherungen, Grundsteuern, HOA-Gebühren, Marketing- und Wartungskosten zu berechnen. Mit anderen Worten, wir berechnen, was der tatsächliche Gewinn pro Jahr ist. Wir können durch die Abschreibung, die keine liquiden Mittel sind, addieren, aber ich konzentriere mich auf den Cashflow. Zum Beispiel: $ 24.000 / Jahr Miete - $ 3.000 / Jahr HOA Beiträge - $ 4.800 / Jahr Grundsteuern - $ 500 / Jahr Versicherung - $ 1.000 / Jahr Wartung - $ 10.000 in Hypothekenzinsen nach Steuern Anpassungen = $ 4.700 NOP. $ 4.700 / $ 500.000 = 1% Netto-Mietrendite. Nicht so gut, aber zumindest Cash-Flow positiv von Anfang an.Die Nettomietrenditen können sich bei jedem Investor unterscheiden, wenn einige mehr Geld als andere ausgeben, während andere besser in der Lage sind, die Betriebskosten zu straffen und den Spitzenmietpreis zu berechnen.

4) Vergleichen Sie die Netto-Mietrendite mit der risikofreien Rate. Idealerweise sollte die Nettomietrendite gleich oder höher als der risikofreie Zinssatz sein. Sie zahlen den Kapitalbetrag im Zeitablauf und erhöhen damit die Nettomieterträge und verteilen sich auf den risikofreien Zinssatz. Wenn alles gut geht, werden auch die Mieten steigen und Ihre Immobilie wird aufwerten. In Nevada, Florida, Kalifornien und Arizona gibt es zahlreiche Immobilien, deren Netto-Mietrenditen nach dem Kollaps um mehrere Prozentpunkte höher sind als die aktuelle risikofreie Rate. Der Grund, warum mehr Menschen sie 2010-2012 nicht geschnappt haben, war, dass die Käufer oft bar bezahlen mussten, weil die Banken nicht leisteten.

5) Berechnen Sie das Preis-Gewinn-Verhältnis Ihrer Immobilie. Das KGV ist einfach der Marktwert Ihrer Immobilie dividiert durch den aktuellen operativen Nettogewinn. Im obigen Beispiel $ 500.000 / $ 4.700 = 106. Woah! Es wird einen Besitzer 106 Jahre Netto-Betriebsgewinn brauchen, um seine Investition zurückzuzahlen! Dies setzt natürlich voraus, dass der Eigentümer nie seine Hypothek abbezahlt und keinen Anstieg der Mieten sieht, was sehr unwahrscheinlich ist. Ein schöner Weg, um Dinge zu berechnen, ist die Bruttomieteinnahmen dividiert durch den Marktwert der Eigenschaft = $ 500.000 / $ 24.000 = 20,8 für einen blauen Himmel Szenario. Offensichtlich gilt: Je niedriger das P / E für den Käufer, desto besser und umgekehrt für den Verkäufer.

6) Prognostizierte Immobilienpreise und Mieterwartungen. Das KGV und die Mietrendite sind nur Momentaufnahmen. Die echte Chance besteht darin, Erwartungen richtig zu prognostizieren. Als Immobilieninvestor möchten Sie aus Angst und unglücklichen Situationen wie einer Scheidung, einem Firmenumzug, einer Entlassung, einer bankrotten Stadt oder einer Naturkatastrophe Nutzen ziehen. Als Immobilienverkäufer möchten Sie den Traum von ewig steigenden Preisen verkaufen. Der beste Weg, die Zukunft vorherzusagen, besteht darin, anhand von Online-Charts von DataQuick, Trulia und Zillow zu vergleichen, was in der Vergangenheit passiert ist, und realistische Erwartungen hinsichtlich des lokalen Beschäftigungswachstums zu haben. Ziehen Arbeitgeber in die Stadt oder gehen sie? Lässt die Stadt noch mehr Land entstehen oder gibt es Einschränkungen wie Bauhöhen? Ist die Stadt in finanzielle Schwierigkeiten geraten und sucht sie Eigentümer mit mehr Grundsteuern zu versorgen?

7) Führen Sie verschiedene Szenarien aus. Der letzte Schritt besteht darin, Ihre realistischen Immobilienpreis- und Mietprognosen zu erhalten und verschiedene Szenarien zu erstellen. Wenn die Mieten fünf Jahre lang um 5% pro Jahr sinken, wird es Ihnen gut gehen? Wenn die Hypothekenzinsen für 30-jährige Festzinsdarlehen in fünf Jahren von 3,5% auf 5% steigen, was wird das für eine Nachfrage tun? Wenn der Hauptwert um weitere 20% sinkt, werde ich von einer Brücke springen? Hoffentlich nicht, wenn Sie in einem der Non-Recourse-Staaten leben, wo Sie die Schlüssel zurückgeben und Ihre anderen Vermögenswerte schützen können. Führen Sie immer einen bearishen Fall, einen realistischen Fall und ein bullisches Szenario als Minimum aus.

8) Achten Sie auf Steuern und Abschreibungen.Fast alle Ausgaben im Zusammenhang mit dem Besitz eines Mietobjekts sind steuerlich abzugsfähig, einschließlich Hypothekenzinsen und Grundsteuern. Die Verwirrung liegt in der Abschaffung von Abzügen auf der Grundlage Ihres Einkommens (ein anderer Artikel: Maximale Hypothekenzinsen abhängig vom Einkommen). Interessant ist auch die Abschreibung, bei der es sich um einen nicht liquiditätswirksamen Posten handelt, der Ihren Nettobetriebsertrag (die Abschreibung ist ein bargeldloser Preis) reduziert, um Ihre Erträge, aber auch Ihre Steuerrechnung zu senken. Seien Sie sich bewusst, aber konzentrieren Sie sich auf das tatsächliche Endergebnis am Ende. $ 250.000 von Gewinnen für Einzelpersonen und $ 500.000 von Gewinnen für verheiratete Paare sind steuerfrei, wenn Sie in der Eigenschaft für zwei aus den letzten fünf Jahren leben. Es gibt auch die 1031-Tauschbörse, die es Anlegern ermöglicht, Erlöse in eine andere Immobilie umzutauschen, ohne Gewinne und damit Steuern zu erzielen. Die Steuergesetzgebung ist verwirrend, begünstigt aber am Rande Immobilieneigentümer.

9) Überprüfen Sie immer vergleichbare Verkäufe. Die einfachste Möglichkeit, vergleichbare Verkäufe in den letzten sechs bis zwölf Monaten zu überprüfen, ist, die Adresse der Unterkunft in Zillow.com einzugeben. Dort sehen Sie die Steuersätze, die Umsatzhistorie und die Vergleichswerte unten rechts. Sie müssen den Preis Ihrer Zielimmobilie mit früheren Verkäufen vergleichen und sie mit den Änderungen vergleichen, die sich seitdem geändert haben, um sicherzustellen, dass Sie ein gutes Geschäft machen.

EIGENTUMSBEISPIEL: BAY VIEW LUXURY CONDO

Beschreibung von MLS: Atemberaubende Ausblicke auf die Golden Gate Bridge, den Palace of Fine Arts, Angel Island und die Bucht von dieser 3BR 2,5BA Cow Hollow Wohnung. Es gibt eine große begehbare Terrasse in der obersten Etage, wo das Wohnzimmer, der Essbereich und die Küche liegen, um die Aussicht zu genießen. Die Küche hat eine Mittelinsel, Granit, Essbereich und Balkon. Ein Halbbad vervollständigen diesen Boden. Die geräumige Hauptschlafzimmer-Suite mit Jacuzzi-Wanne, begehbarem Kleiderschrank und einem Balkon nimmt die gesamte zweite Etage ein. Der erste Stock hat 2BRs in der Rückseite mit Französisch Türen in jedem Zugang zum privaten Garten. Ein Bad und eine Waschküche vervollständigen diese Etage. Neben der schönen Aussicht auf die Nordbucht genießen Sie die gepflegten Gärten auf allen 3 Ebenen.

$ 1.699.000 (LP) Preis / SqFt: 852.912533 Greenwich Street, San Francisco, CA 94123 *Aktiv
Betten:3Bad:2.50Sq Ft:1992*Los Sz:
Kreis:7 - KuhhohleYr:1990*

Meine erste Aufnahme: Großartige Lage mit einer Multi-Millionen-Dollar-Aussicht. Ich liebe die Outdoor-Indoor-Kombination. Eine Eigenschaft, die eine Familie von drei oder vier genießen kann.Ein großartiges Anwesen für einen schwingenden Junggesellen oder ein Paar, da die Nähe zu allen Geschäften und Restaurants im Norden von San Francisco gegeben ist.

Bei $ 852,91 ein Quadratfuß, ist das Eigentum preiswert, das auf einer Liste von comparatives basiert, die ich auf Zillow für $ 900 sehen - $ 1100 / sqft. Ihr Makler sollte Ihnen auch eine lange Liste von Vergleichswerten zur Verfügung stellen. Interessant zu sehen, dass die Immobilie zuletzt am 10.07.1997 für $ 988.000 verkauft wurde, um 72% zu erhöhen, wenn sie gefragt werden.

Jährliche Brutto-Mietausbeute: Monatliche Miete ist irgendwo von $ 6.000 - $ 8.000 pro Monat basierend auf vergleichbaren online. Nehmen wir den Mittelpunkt von $ 7.000 und multiplizieren Sie mit 12, um $ 84.000 zu erhalten. $ 84.000 geteilt durch $ 1.700.000 = 4,9%. Nicht schlecht im Vergleich zum risikofreien Zinssatz von 2,15%.

Jährliche Nettovermietungsrendite (Cap Rate): $ 84.000 - $ 18.000 in angepassten Grundsteuern - $ 3.000 in geschätzten HOAs - $ 40.000 Hypothekenzinsen für Steuern angepasst - $ 5.000 Wartung = $ 18.000 Nettomieteinnahmen. $ 18.000 / $ 1.700.000 = 1.05%. In San Francisco von Anfang an positiv zu sein, ist sehr selten, wenn man bedenkt, dass San Francisco im Vergleich zum Rest des Landes ein großes P / E hat.

Preis-Gewinn-Verhältnis: $ 1,700,000 / $ 84,000 = 20,23 brutto P / E. $ 1,700,000 / $ 18,000 = 94,5. Vergleichen Sie nun das durchschnittliche KGV in San Francisco von 35-40X und Sie befinden sich im Stadion. 35-40X ist teuer im Vergleich zu Bereichen wie Detroit bei 15-18X. Aber wieder, Immobilien sind lokal. Niemand geht in den Urlaub nach Detroit, aber viele Menschen kommen nach San Francisco.

Preisprognose: Die Preisentwicklung ist stark und das Beschäftigungswachstum steigt dank Twitter, Facebook, Google, Pinterest, AirBnb und einer Reihe anderer Internetfirmen. Mehr als die Hälfte der 20 Mietbewerber, die ich 2013 für mein Mietobjekt Open House erhielt, stammte von diesen Unternehmen. Immobilienberater erwarten San Francisco Immobilienpreise für die nächsten Jahre um weitere 5-8% pro Jahr zu erhöhen. Die Mieten werden voraussichtlich auf 5% pro Jahr zurückgehen.

Fazit: Die Aussicht ist fantastisch, aber das Innere braucht etwas zu aktualisieren. Der Eingang wird von seinem Nachbarn durch eine Dienstbarkeit seltsam geteilt, und es gibt einige strukturelle Probleme, die angesprochen werden müssen. Wenn Sie 1,7 Millionen Dollar für ein Stück Eigentum ausgeben, sollte ich hoffen, dass einer einen eigenen Eingang hat. Der andere Nachteil der Eigenschaft ist, dass es eine Treppe braucht, um in den ersten Stock zu gelangen und die Wohnung ist drei Stockwerke hoch. Die Anzahl der Schritte ist nicht ideal für ältere Leute.

Trotz der Nachteile gibt es andere tolle Funktionen, einschließlich Balkone auf der Rückseite zusammen mit einem kleinen Garten. Die Aussicht ist unbezahlbar. Ich würde das Anwesen für 1,7 Millionen Dollar kaufen, wenn ich vorhatte, dort für die nächsten 10 Jahre zu wohnen. Aus Preissteigerungsgründen besteht die Möglichkeit, die Marke von 1.000 $ / Quadratfuß oder im Grunde genommen 2 Mio. $ mit ein wenig Umbau zu erreichen. Von 1,7 Mio. USD auf 2 Mio. USD steigt eine 17% ige Wertsteigerung, die in vier Jahren mit einer Rate von 4% pro Jahr erzielt werden kann. Nicht schlecht, aber nichts, worauf man sich verlassen kann.

Aus Mietgründen ist diese Eigenschaft nicht sehr günstig. Dies ist normalerweise bei höherpreisigen Immobilien der Fall, da ein größerer Wert der Immobilie mit Luxusgütern in Verbindung gebracht wird, die z. Armaturen, Bodenbelag, Standort, Ansichten. Mit anderen Worten, suchen Sie nach preisgünstigen Immobilien, die reine Knochen sind mit nur den grundlegenden Notwendigkeiten, um Mietrenditen zu maximieren.

Die wirkliche Frage ist: Wie viel, glaubst du, wird die Immobilie verkaufen? Ich glaube nicht, dass in der Hölle die Chance eines Schneeballs besteht, dass ich in der Lage sein werde, das Grundstück für seine 1,7 Millionen Dollar zu ergattern. Angesichts der Tatsache, wie heiß der Markt in San Francisco ist, würde ich sagen, $ 1,85 Millionen wird der Endpreis sein. Eine Cap-Rate von ~ 1% ist wahnsinnig teuer, aber das kostet es, in der schönsten Stadt Nordamerikas zu leben. Ich werde den endgültigen Preis für diesen Sommer herausfinden und darüber berichten.

VALUING PROPERTY IST PART SCIENCE TEIL GUESS ARBEIT

Je mehr offene Häuser und Transaktionen Sie von Anfang bis Ende verfolgen, desto komfortabler werden Sie bei der Bewertung von Immobilienwerten. Es wird fast ein sechster Sinn, wo Sie sofort wissen, ob die Immobilie ein gutes Geschäft ist oder nicht. Jeder, der Immobilien kaufen möchte, sollte unbedingt die wöchentlichen offenen Häuser für ein paar Monate besuchen, um ein Gefühl für Ihren lokalen Markt zu bekommen.

Ich kann nicht genug betonen, wie das Eigentum als eine langfristige Investition gesehen werden muss, hauptsächlich aufgrund hoher Verkaufskosten von 5-6% Provision. Es ist meine aufrichtige Hoffnung, dass die Öffentlichkeit gegen solch ungeheuerliche Preispraktiken der Immobilienbranche vorgeht. Es ist absolut verblüffend für mich, warum Immobilienmakler nicht bereit sind, ihre Provisionen zu reduzieren, um das Volumen zu erhöhen, da das Volumen in engen Märkten wie San Francisco um 40-50% gesunken ist. Es lohnt sich, selbst zu recherchieren und vergleichbare Preise online zu prüfen.

Immobilien sind im Gegensatz zu Aktien, die aus unzähligen Gründen in einer Nanosekunde an Wert verlieren können, eine materielle Substanz. Welche andere Anlageklasse erlaubt es Ihnen, potenziell kostenlos zu leben, den Wert positiv zu beeinflussen und einen Gewinn zu erzielen, ohne zu viel Stress zu haben, wenn Sie sich die Hypothekenzahlungen leisten können? Ich ermutige jeden dazu, sein Vermögen in materielle Vermögenswerte wie Eigentum oder irgendetwas, das Ihnen erlaubt, ein Preissetzer zu sein, zu diversifizieren.

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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus. Der Immobilienmarkt beginnt sich langsam zu verlangsamen, besonders am oberen Ende. Seien Sie fleißig, bevor Sie Ihre Immobilien vor dem Kauf analysieren. Es ist wahrscheinlich besser, kleinere Beträge in Immobilien-Crowdsourcing-Gelegenheiten zu investieren statt für mehr Flexibilität.

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