Manchmal werden Ihre Mieter den Mietvertrag missbrauchen, indem mehrere Gäste für längere Zeit bleiben. Natürlich ist es gut, wenn die Freundin ein paar Nächte in der Woche bleibt oder die Eltern für ein paar Wochen zu Besuch sind. Aber wo zieht man die Grenze? Obwohl die Einschränkung der Gäste und deren Aufenthaltsdauer kaum durchsetzbar ist, muss im Mietvertrag etwas Sprache und Verständnis vorhanden sein, um zu verhindern, dass aus einem Mietobjekt ein Internat wird.
Während meiner letzten Mietersuche habe ich fast zwei Leute akzeptiert, die den Mietvertrag voll ausgenutzt hätten, indem sie das ganze Jahr über zwei bis vier Gäste hatten. So haben sich die Dinge abgespielt.
VERHINDERN VON GÄSTEN, IHREN WILLKOMMEN ZU ÜBERSCHREITEN
Meine Hauptmiete ist eine Eigentumswohnung mit zwei Schlafzimmern, zwei Badezimmern mit dem Parken in einem netten Teil der Stadt. Ich entschloss mich, den Angebotspreis um 12% zu erhöhen, um die aktuelle Marktdynamik zu nutzen. Die realistische Bandbreite, die ich berechnen konnte, lag zwischen $ 3.500 und $ 3.800 basierend auf meiner Marktforschung und ich beschloss, für die Spitze zu schießen.
Die Nachfrage war bei $ 3.800 stark, aber einige Interessenten, die großes Interesse zeigten, flatterten am Ende. Dann besuchte mich ein Software-Ingenieur, der gerade von Mountain View auf den Google-Campus in San Francisco gezogen war. Er war ein netter Kerl, der ein niedriges sechsstelliges Einkommen machte. Sein Zimmergenosse würde später im nächsten Monat aus Bangalore, Indien, eintreffen, um bei einem L1-Visum bei Google einen internen Jobtransfer zu machen.
Bevor ich mit dem potenziellen Mieter aus Bangalore skippte, war sein Mitbewohner so eifrig, meinen Platz zu sichern, dass er an diesem Abend anbot, bei mir zu Hause vorbei zu kommen und die $ 6000 Mietkaution bei mir zu lassen. Ich stimmte zu und sagte ihm, dass ich seine Anzahlung nicht einlösen werde, bis das Interview abgeschlossen ist und wir alle den Mietvertrag unterschrieben haben. Am Ende seines Besuchs erwähnte er, dass sein Vater ihm für ein paar Wochen nächsten Monat einen Besuch abstatten würde. Kein Problem.
Dann fragte ich höflich was ist mit seiner Mutter, Angst, dass er sagen könnte, sie seien geschieden oder schlimmer, verstorben. Er hat geantwortet, "Meine Mutter kommt auch und wird einen Monat bei mir bleiben. Ist das in Ordnung?”
Ich war von der Dauer ihres Aufenthalts überrascht und fragte ihn: "Wo würde sie bleiben?"Er würde einen Mitbewohner haben.
Er antwortete höflich:In meinem Zimmer, bei mir.”
Mir ist klar, dass es für Zwanzig-Jährige üblich ist, mit ihren Eltern zusammen zu leben, bis sie ihre finanziellen Reserven aufgebaut haben, aber ich habe noch nie gehört, dass du einen Monat lang mit deiner Mutter im gleichen Zimmer wohnst. Warum bringen Sie Ihre Eltern nicht einfach in ein billiges Motel? Außerdem ist meine Wohnung nicht groß genug für vier Erwachsene.
Mein zukünftiger Mieter ist entweder ein großer Mama-Junge, was vielleicht gut ist, denn wenn Mama zu Hause ist, wird es keine wütenden Partys geben, die die Nachbarn stören. Oder mein potenzieller Mieter kann sich über seine finanzielle Situation unsicher sein oder ist sehr sparsam. Er fragte mich, ob ich eine Klausel einfügen könnte, die besagt, dass ich zum Beispiel die Miete für zwei Jahre nicht erhöhen würde. Wenn du deine Eltern ständig überlebst, besorge dir wenigstens einen eigenen Platz oder einen Platz mit einem extra Schlafzimmer. Verdienen Eltern nicht besser?
Als erwachsener Erwachsener bin ich mir nicht sicher, ob ich für eine Woche freiwillig im selben Zimmer mit einem Elternteil leben könnte, geschweige denn für einen Monat. Könntest du? Ich habe die Situation auf kulturelle Unterschiede hingewiesen. Mein Mieter erwähnte dann, dass er wahrscheinlich auch seine fünf Brüder und Schwestern aus Indien besuchen würde. Eine große glückliche Familie.
Der Mitbewohner
Mein Skype mit der Mitbewohnerübertragung von Bangalore ging in Ordnung. Er war viel aggressiver und aggressiver als ein 25-Jähriger. Wenn Vermieter an zwei Mitbewohner Mitte 20 als Mieter denken, können wir nicht anders, als an Partytiere zu denken, die den Frieden stören. Glücklicherweise schienen diese zukünftigen Mieter nicht der Parteityp zu sein, da beide an das IIT Delhi gingen, die beste Universität in Indien mit weniger als 2% Akzeptanzrate.
Am Ende der Skype-Sitzung erwähnte der potenzielle Mieter auch, dass seine Eltern und Geschwister aus Indien kommen würden, da sie Amerika noch nie gesehen haben. Sein L1 Visum läuft nach drei Jahren ab und er möchte seinen Aufenthalt so maximieren, wie er sollte. Verständlich, aber wo blieben sie und wie lange fragte ich?
"Bei mir, natürlich in meinem Zimmer!" er gab einen sehr genervten Ton zurück, als ob er meinen Platz besaß.
Wenn es eine Sache gibt, die ich wirklich nicht mag, dann sind es hochnäsige College-Absolventen, die denken, dass die Welt ihnen etwas schuldet, ohne ihre Beiträge zu bezahlen. Ich respektiere deine Ältesten sehr, und dieses Kind zeigte keine.
Jetzt mache ich Mathe. Mieten Sie für zwei Jungs, die eine direkte Familie von insgesamt etwa 15 Personen haben, die alle besuchen wollen, wer weiß wie lange. Meine Mitbesitzer werden verrückt werden.
Fügen Sie eine Gastklausel in der Miete hinzu
Ich hatte nie einen Mieter in den letzten 10 Jahren, der Familie eingeladen hat, für mehr als zwei Wochen zu einer Zeit bei ihnen zu bleiben, geschweige denn einen Monat für mehrere Male pro Jahr. Außerdem hatte ich nie einen Mieter, der nicht "eine Einheit" war - entweder ein Paar oder eine Einzelperson.Daher hatte ich nie eine Art Gastklausel, weil ich naiv davon ausging, dass jeder alleine leben möchte.
Die zukünftigen Mieter waren nett genug, um mir zumindest zu sagen, dass ihre Eltern jedes Jahr für eine Weile dort waren. Einige Mieter rollen einfach Extrabetten für Gäste ein, die nicht im Mietvertrag sind und monatelang oder sogar jahrelang hocken. Sobald Sie einen Mieter haben, den Sie wegen eines Mietvertragsverstoßes ausspionieren möchten, ist es sehr schwierig, ihn zu vertreiben. Der Prozess dauert mindestens sechs Monate, um zu einem Gerichtsverfahren überzugehen, nachdem eine Räumungsverfügung zugestellt wurde. In diesen sechs Monaten kann der Mieter sehr leicht die Miete bezahlen.
Da ich während des gesamten Mietverhältnisses nicht potenziell sechs Personen gleichzeitig in meiner Einheit leben wollte, fügte ich eine wichtige Gastklausel hinzu, die besagt, dass Mieter bis zu 30 Tage pro Jahr Gäste empfangen dürfen. Die Tage können nacheinander oder über das ganze Jahr verteilt genutzt werden. Ich entschied mich für 30 Tage, denn das war die Zeit, in der der erste Mieter sagte, seine Mutter würde bleiben. Daher habe ich versucht zu sein entgegenkommend zu seinen Wünschen.
Die Regel ist weder von mir noch von der San Francisco-Verordnung streng durchsetzbar, aber zumindest habe ich eine Linie im Sand, auf die ich hinweisen kann, und wir können uns darauf einigen.
Es stellt sich heraus, dass beide Mieter sich gegen jede Art von Gastklausel verbeugten. Sie konnten nicht verstehen, warum ihre Eltern, Brüder und Schwestern, die monatelang zu Besuch kamen, nicht ideal wären. Auch nachdem ich ihnen das Beispiel für die Einzelbelegung bei Doppelbelegung und die Erklärung des Haftungsrisikos als mein größtes Anliegen gegeben habe, haben sie es immer noch nicht verstanden. Ich hab geschrieben:
Hallo Leute, ich bin mir sicher, dass alle deine Familienmitglieder großartig sind, aber bitte verstehe, dass ich eine Vermieter-Versicherung habe, die ich jeden Monat aus Haftungsgründen bezahle. Hier sind einige Beispiele von Dingen, die auftreten können, die nicht in unserer Hand sind.
* Mom bleibt für zwei Monate und verletzt sich die Stufen hinunter. Mom beschließt, mich oder den Verein wegen eines Risses auf den Stufen, die uns nicht bekannt sind, zu verklagen.
* Dad verlässt versehentlich den Ofen und brennt die Küche ab, während ihr auf der Arbeit seid. Ihre Mietversicherung sollte zahlen, aber wer weiß? Ich bin mir sicher, dass ich meine Versicherung einbeziehen muss und der Prozess wird ein langer Albtraum sein.
* Bruder hat wegen starker Geräusche einige Auseinandersetzungen mit anderen Besitzern. Sie reichen eine Beschwerde ein und bestrafen mich dafür, dass er nicht im Mietvertrag ist. Was für eine Peinlichkeit und Ärger für mich während des nächsten HOA-Treffens.
* Deine Mutter lässt die Wohnungstür oder das Garagentor offen und es gibt einen Raubüberfall von jemand anderem. Obwohl Sie sagen, dass Sie verantwortlich sind, wird die HOA nach mir gehen, und ich werde dann sicherstellen müssen, dass Sie die Schäden decken.
Hoffentlich heben diese Beispiele meine Reservierungen für mehrere Langzeitgäste hervor.
Zum Glück haben die Mieter den Mietvertrag abgelehnt, da sie keine Gastbeschränkungsklauseln im Mietvertrag hatten. Der Mieter, der schon in SF war, hat mir das später zugegeben Er wollte, dass seine Mutter 6 Monate am Stück bliebund nicht nur einen Monat. Jeder einzelne Vermieter, mit dem ich gesprochen habe, hat eine Gastbeschränkungsklausel mit einer Dauer von zwei Nächten pro Woche bis zu fünf Wochen pro Jahr. Obwohl ich jetzt nach weiteren Mietern Ausschau halten muss, fühle ich mich besser, wenn ich weiß, dass meine Wohnung das ganze Jahr über nicht zu einer Pension für ein paar Dutzend Leute wird.
DAS INTERVIEW IST DER SCHLÜSSEL
Jede Stadt hat unterschiedliche Mietregeln zu beachten. San Francisco ist bekannt dafür, aufgrund des begrenzten Angebots und relativ hoher Mieten sehr günstig zu sein. Ich habe von vielen Albtraumszenarien gehört, wo Mieter X Geldbetrag für den Umzug verlangen, oder die wegen eines Konflikts einfach monatelang ohne Miete zahlen mussten.
Idealerweise möchten Sie einen Mieter, der sich um Ihren Platz kümmert, jeden Monat pünktlich zahlt, seine Nachbarn mit Respekt behandelt und Sie in Ruhe lässt. Um den idealen Mieter zu finden, müssen Sie sorgfältig über ihre Finanzen nachdenken, nach ihrer Arbeit fragen, ihre aktuelle Lebenssituation verstehen und herausfinden, was sie bewegt.
Das Gespräch ist wichtig, um sie besser kennenzulernen. Manchmal gibt es einfach kulturelle Unterschiede, die nicht überwunden werden können. In anderen Fällen kann es zu Stabilitätsproblemen zwischen den Ehepaar- oder Arbeitsplatzrisiken kommen, wenn ein potenzieller Mieter in einem Unternehmen arbeitet, von dem Sie wissen, dass er untergeht.
Es ist immer besser, sicher zu sein als Nachsicht. Verstehen Sie die Mietgesetze Ihrer Städte, fügen Sie Punkte in den Mietvertrag ein, die Sie betreffen, und prüfen Sie sorgfältig die Mieter, die Ihrer Meinung nach die besten Mieter für Ihren Standort sind. Sie werden in der Lage sein, den Umsatz zu senken und Ihre Zufriedenheit zu steigern.
ZU BEWERTEN: WIE MAN MIETERMISSBRAUCH MINIMIERT
1) Bleiben Sie bei der 40X Monatsmiete als Jahreseinkommen oder eine größere Regel, um die Wahrscheinlichkeit zu reduzieren, dass Mieter Sububieren wollen, AirBnB, oder heimlich zusätzliche Mieter finden, um die Mietkosten nicht zu teilen. Wir haben uns wahrscheinlich alle heimlich in Hotelzimmer aufgestapelt, um Kosten zu sparen. Als Vermieter haben Sie ein Haftungsrisiko, das Ihren Finanzen erheblichen Schaden zufügen kann. Erhalten Sie so viele Langzeitgäste wie möglich, um Ihren Mietvertrag zu unterschreiben.
2) Holen Sie sich Vermieter Versicherung sowie eine Dach-Politik, um Ihr Vermögen zu schützen. So funktioniert eine Dachpolitik. Dieser Artikel beschreibt, wie viel Sachversicherung Sie erhalten sollten. Die volle Miete pünktlich zu zahlen, wird zu einer Nebensache, wenn Sie Vermögenswerte zu schützen haben. Die Nummer eins, um die Sie sich kümmern sollten, ist die Haftung, weil unkontrollierbare schlechte Dinge die ganze Zeit passieren.
3) Verbringen Sie Zeit mit der Befragung Ihres Mieters über E-Mail, Telefon, Skype und von Angesicht zu Angesicht. Beachten Sie ihre Schnelligkeit der Reaktion und ihre Höflichkeit.Indem Sie grundlegende Fragen über ihre Beschäftigung, ihre gewünschte Aufenthaltsdauer und Interessen stellen, sollten Sie in der Lage sein, eine gute Idee davon zu bekommen, ob sie Ihren Mietvertrag respektieren werden oder ihn wie eine gebrochene Soda-Maschine missbrauchen.
4) Fügen Sie eine Gastklausel hinzu, wenn Sie Bedenken haben. Stellen Sie sicher, dass Sie jeden einzelnen Punkt des Mietvertrags gemeinsam besprechen, so dass es keine Zweideutigkeit gibt. Es geht darum, Erwartungen früh zu setzen. Erst als mein zukünftiger Mieter mir den Kautionsscheck gab, fragte er nach seiner Mutter, die für einen Monat blieb. Und erst nachdem ich die 30-Tage-Gastklausel eingeführt hatte, damit seine Mutter einen Monat bleiben konnte, gab er zu, dass seine Mutter einen Aufenthalt von 6 Monaten plante. Am Ende des Tages ist es deine Wohnung und du und die HOA entscheiden die Regeln. Wenn eine nicht verhandelbare Regel wie Ruhezeit nach 10 Uhr ihre Federn kräuselt, dann weitergehen. Jeder Mieter, der Ärger zeigt oder grundlegende Regeln in Frage stellt, wird sie wahrscheinlich verbiegen wollen.
5) Holen Sie sich die Mietkaution von 1,5 Monaten Miete oder mehr und erklären Sie ihre Verwendung. Bei einer hohen Kaution sollte ein Mieter eher die Regeln einhalten, weniger Probleme und Schäden verursachen und den Platz beim Verlassen sauber machen.
Empfehlungen zum Vermögensaufbau
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Update für 2018 und darüber hinaus. Jetzt ist es wichtiger denn je, Ihr Nettovermögen zu verfolgen, weil das einfache Geld bereits verdient wurde. Ich vermute, dass es bis 2020 uninteressante Zeiten geben wird, da wir gerade einen 8-jährigen Bullenlauf seit der Finanzkrise hinter uns haben. Refinanziere deine Hypothek, erhöhe deine Ersparnisse und beobachte dein Geld wie ein Falke!