Die eine Sache, auf die ich sehr stolz bin, sind 120 aufeinanderfolgende Monate ohne einen einzigen freien Monat für meine erste Vermietung. Ich bin bei meinem vierten Hauptmieter und bisher so gut. Die Miete begann im Juni 2005 bei $ 2.150 und ist jetzt bei $ 4.000 mit dieser letzten Mietverlängerung von einem Jahr. Wenn alles in die Hölle geht, kann ich vielleicht einen Job als Mietwohnungsmanager finden!
Ich habe auch angefangen, ein Einfamilienhaus im Juni 2014 zu vermieten, nachdem ich mein neuestes Haus gekauft hatte. Diese Vermietung hat sich in ihrem ersten Jahr als eine Herausforderung erwiesen, da der Preis des Hauses und das Szenario mit mehreren Mitbewohner höher ist. Einer hatte einen Hund, der mehrere Türen und Abstellgleise beschädigte. Ein Mieter musste den Mietvertrag für einen Jobwechsel vorzeitig auflösen. Aber am Ende hat alles geklappt.
Als Vermieter auf der Suche nach finanzieller Freiheit ist es Ihr Ziel, Mieteinnahmen zu maximieren und Kosten zu minimieren. Ein Monat Leerstand reduziert Ihr jährliches Einkommen um 8,4%. Zwei Monate Leerstand reduzieren Ihre jährlichen Mieteinnahmen um 17%. Und wenn du drei Monate oder mehr pro Jahr frei bist, kannst du genauso gut deine Stiefel aufhängen oder einen Hausverwalter engagieren, weil du einen schlechten Job als Vermieter machst!
Wie ich in meiner Hypothek Refinanzierung Ablehnung festgestellt habe, schreiben Banken einen 25% Rabatt auf alle Mieteinnahmen bei der Berechnung Ihrer Schulden-Einkommens-Verhältnis. Mit anderen Worten, die Banken gehen standardmäßig davon aus, dass jeder Vermieter durchschnittlich drei Monate frei ist. Banken wurden während der Hypothekenkreditkrise gequetscht, daher ist es schwer für irgendjemanden die Banken dafür zu beschuldigen, so konservativ zu sein. Aber wenn Sie diesen Beitrag lesen, werden Sie kein typischer Vermieter sein. Du wirst ein Vermieter sein!
WIE MAN LAUFZEITEN FÜR MIETEIGENSCHAFTEN MINIMIERT
Nachdem ich einen stressigen 45-tägigen Versuch unternommen habe, mein Haus mit neuen Mietern zu füllen, nachdem meine vorherigen Mieter sich entschieden haben, den Mietvertrag früh um 1,5 Monate zu brechen, hier sind meine Tipps zur Minimierung der Mietleerstandsraten auf Null.
1) Es gibt keinen Ersatz für HUSTLE. Für meine Einfamilienvermietung habe ich 15 offene Häuser und weitere fünf private Vorführungen über einen Zeitraum von 45 Tagen veranstaltet, bevor ich einige Mieter fand. Jede Fahrt dauerte etwa 2,5 Stunden, weil ich früh gehen, aufräumen, ein wenig putzen, die Lichter anzünden, dekorieren, was ich mit den Teppichen machen konnte, mit potenziellen Mietern sprechen, alles aufräumen und dann nach Hause fahren. Das sind ungefähr 45 Stunden Arbeit. Ich hätte faul sein können und nur einmal die Woche das Haus gezeigt. Stattdessen veranstaltete ich wöchentlich ein oder zwei offene Häuser und veranstaltete viele private Vorführungen in letzter Minute.
Ihre Unterkunft zu vermieten ist ein Zahlenspiel. Ihr Ziel ist es, so viele qualifizierte Menschen durch Ihren Platz wie möglich zu gehen, um das eine Juwel eines Mieters zu bekommen, der Ihren Preis bezahlt. Nehmen wir an, der "Mietzins" beträgt 5%. Um fünf Personen zu erreichen, die bereit sind, eine Bewerbung einzureichen, müssen Sie 100 verschiedene Parteien durchlaufen. Es ist wie ein Single in einer Bar. Sprechen Sie mit genug Leuten und irgendwann wird man ja sagen.
Es gibt einfach kein Glück, Mieter zu finden. Es ist harte Arbeit, die ständig mit Enttäuschung gefüllt ist. Es gab nicht weniger als acht hoffnungsvolle Mieter, von denen ich dachte, dass sie perfekt für mein Haus wären, die letztendlich einen anderen Ort gefunden hätten. Es ist schwer, Ablehnung nicht persönlich zu nehmen, besonders wenn es sich um eine Immobilie handelt, die Sie seit Jahren persönlich genießen. Es ist nur Geschäft. Erinnere dich daran, dass es ein Zahlenspiel ist.
2) Veröffentlichen Sie auf so vielen kostenlosen Websites wie möglich. Je mehr Sie Ihren Eintrag bekommen, desto höher ist die Chance, dass Ihre Miete vermietet wird. Die beste kostenlose Seite ist Craigslist bei weitem. Alles andere, von livelovely.com bis apartments.com, waren Klamotten. Es ist wichtig, so viele Bilder wie möglich hochzuladen, um Ihren Eintrag hervorzuheben. Recherchieren Sie über die Vergleichbaren, um Ihre Einheit angemessen zu bewerten, und heben Sie alle Details der Immobilie hervor.
Ein Tipp ist, eine Karte mit dem Standort der Immobilie zu erstellen und Pfeile zu verschiedenen Bars, Restaurants, Geschäften, Parks, Bibliotheken, Spielplätzen und so weiter zu ziehen, um den Leuten eine Vorstellung davon zu geben, wie groß der Standort Ihrer Immobilie ist. Menschen haben Schwierigkeiten, Dinge zu visualisieren. Je einfacher du es machst, desto größer ist die Chance, dass sie Interesse zeigen.
Ein weiterer offensichtlicher freier Marketingkanal sind die sozialen Medien. Wenn Sie andere dazu bringen können, für Sie als Vermieter zu bürgen und Ihre Immobilie zu bewerben, werden Sie viel mehr Interesse haben. Sie werden auch bessere Mieter bekommen, weil niemand ihren Freund enttäuschen oder in Verlegenheit bringen will, der sie an Sie verwiesen hat.
3) Unterpreis um ~ 5%. Nachdem Sie Ihre kostenlose Werbung toll aussehen lassen, ist es an der Zeit, Ihre Einheit so zu bewerten, dass sie die meisten Augäpfel erhält. Zahlen Sie Ihr Gerät nie auf eine ganze Zahl, z. $ 2.000, $ 2.500, $ 3.000, $ 4.000, etc. Stattdessen immer Preis mindestens $ 1 unter z.B. $ 1.999, $ 2.485, $ 2.980, $ 3.985. Es gibt offensichtlich die psychologische Illusion eines größeren Mehrwerts für den potenziellen Mieter mit einer solchen Preisstrategie. Wichtig ist auch, dass die Suchoptionen immer in ganzen Zahlen segmentiert sind. Sie möchten sicherstellen, dass, wenn jemand nach einem 2/2 bei $ 4000 sucht, Ihr 2/2 Eintrag tatsächlich auftaucht!
Es ist viel besser, einen fantastischen Mieter zu haben, der unabhängig, respektvoll und pünktlich ist und eine etwas niedrigere Miete bezahlt als ein Mieter, der unzuverlässig ist und die volle Marktmiete zahlt. Indem Sie Ihr Gerät unterbewerten, erhalten Sie eine größere Auswahlmöglichkeit. Sobald Sie die bestmögliche Person bekommen, wird Ihr Leben als Vermieter viel einfacher. Ein anerkennender Mieter ist ein respektvoller, autarker Mieter, der den Hausregeln folgt. Sie wissen, dass sie einen Deal bekommen, weshalb sie auch dazu neigen, länger zu bleiben und sich um Ihren Platz zu kümmern.
4) Schaffen Sie ein Gefühl der Dringlichkeit. Verkaufen ist eine Fähigkeit, und ein Teil des Verkaufs besteht darin, FOMO (Angst vor dem Verschwinden) in den Köpfen der Interessenten zu schaffen. Sie können FOMO erstellen, indem Sie einen Termin für das letzte offene Haus in Ihrer Anzeige festlegen, indem Sie hervorheben, wie es am besten aussieht, bevor die Schule für Sommer oder Winter aussteigt, und Geschichten darüber teilen, wie großartig Ihr Platz für frühere Einwohner war.
Sie können sogar die Vorteile von Miete gegen den Kauf in diesem bubbliscious Immobilienmarkt pitching. Ich bin auf eine Tonne von Mietern gestoßen, die den Kaufimmobilienmarkt als unverschämt empfinden. Sie sind verärgert, wütend, bestürzt darüber, wie teuer die Dinge sind. Wenn Sie sich in ihre Situation hineinversetzen können, werden Sie sie besser dazu bewegen können, Ihren Platz zu mieten.
Ich habe auch bemerkt, dass viele Leute bis zur letzten Minute warten, um nach einem Ort zu suchen, denn Haussuche ist kein sehr lustiger Prozess. Ich hatte in den ersten vier Wochen ein sehr konstantes Interesse, bis in den letzten fünf Tagen vor dem ersten Mietvertrag das Interesse anstieg. Wenn Sie ein Bieter bei eBay sind, ist das Interesse des Mieters ähnlich dem Gebotsinteresse während der letzten Stunde.
5) Sei aufmerksam und aufmerksam. Wenn es um die Zeit der Mieterjagd geht, bin ich die aufmerksamste Person, die es gibt. Ich habe eine separate E-Mail-Adresse eingerichtet, die ich innerhalb von 30 Minuten bis zu einer Stunde ständig überprüfe und beantworte. Indem Sie Aufmerksamkeit zeigen, demonstrieren Sie potenziellen Mietern, dass Sie aufmerksam sind, wenn etwas repariert werden muss. Menschen neigen dazu, mehr Geschäfte mit Menschen zu machen, mit denen sie sich wohler fühlen.
6) Bauen Sie eine gute Beziehung zu bestehenden Mietern auf. Mieter fühlen sich im Allgemeinen immer ein bisschen schlecht, wenn es an der Zeit ist, einen Mietvertrag zu kündigen, auch wenn sie die entsprechenden 30 Tage im Vorhinein gegeben haben. Sobald Sie die Auslagerungsbenachrichtigung erhalten, bitten Sie den Mieter, mit Ihnen an einigen Tagen zu arbeiten. Wenn Sie eine gute Beziehung zu Ihren bestehenden Mietern haben, werden sie kein Problem haben, Ihnen Ihren Platz zeigen zu lassen, auch wenn ihre Sachen noch da sind. Erstellen Sie einen Zeitplan, so dass sie Ihren Plan kennen und höflich einen Tag im Voraus über das Erscheinen informieren.
Dieses 30-Tage-Fenster ist wirklich, wo Ihr hustle ins Spiel kommt. Ihre Marketing- und Open-House-Präsentation sollte sofort beginnen. Wenn Sie wirklich gute Beziehungen zu Ihren Mietern haben, sehen Sie, ob Sie sie bitten können, Ihnen eine 45-Tage- oder 60-Tage-Führung zu geben, bevor Sie ausziehen. Je länger, desto besser natürlich. Der Mieter möchte Sie im Allgemeinen zufriedenstellen, da seine Mietkaution auf dem Spiel steht. Sie haben sichergestellt, dass Sie eine Mietkaution in Höhe von mindestens einem Monatsmietpreis bekommen, oder? Überprüfe das Maximum deines Staates. In Kalifornien beträgt das Maximum zwei Monate Miete für eine Kaution für eine unmöblierte Immobilie.
7) Koordinieren Sie Termine rechtzeitig im Voraus. Als ich 2014 mein neuestes Haus kaufte, zog ich von 9 bis 13 Uhr aus meiner jetzigen Miete aus. Ich fuhr dann zurück, um sicherzustellen, dass das Haus in einem guten Zustand war, indem ich in letzter Minute putzte, bevor meine neuen Mieter um 14:30 Uhr einzogen. Durch sorgfältige Planung verpassen Sie nicht einmal einen Miettag.
In meiner letzten Miete koordinierte ich meine vorherigen Mieter, die am Donnerstag, dem 30. April auszogen, um den Ausstieg zu machen und ihre Mietkaution abzüglich einer vereinbarten vorzeitigen Mietkündigungsgebühr zurückzugeben. Am selben Abend ließ ich meine neuesten Mieter zu ihrem Spaziergang kommen. Wieder einmal war kein Tag der Mieteinnahmen zu verschenken.
8) Fragen Sie nach einer so großen Kaution wie möglich. Eine große Mietkaution ist das größte Gut des Vermieters in der Beziehung zwischen Mieter und Vermieter. Eine Mietkaution trägt nicht nur dazu bei, schädliche Aktivitäten im Haus zu begrenzen, eine Mietkaution macht Mieter auch beim Auszug angenehmer.
Als meine Mieter sich entschieden, den Mietvertrag um 1,5 Monate zu kündigen, wären das 13.350 $ verlorener Miete, wenn ich keinen Ersatz finden könnte. (Der ursprüngliche Mietvertrag war eigentlich für 24 Monate, aber ich war nett und hielt sie für 12 Monate statt für mich, um Ersatz zu finden oder sie den Restbetrag bezahlen zu lassen). Ihre Entscheidung, den Mietvertrag zu brechen, zwang mich, 45 weitere Stunden zu arbeiten, als sie brauchten, wenn sie unserer Vereinbarung folgten.
Nach drei Wochen der Hausbesprechung und der Reinigung sagte ich ihnen, dass die Chancen, ihren Ersatz für den Anfang des nächsten Monats zu finden, gering waren und sie entweder den Mietvertrag erfüllen oder ihn für 6.500 $ kaufen könnten. Da ich eine Mietkaution von 15.000 $ hatte, stimmten sie mir zu, die 6.500 $ aus der Mietkaution herauszunehmen. Wenn sie einen zusätzlichen $ 6.500 Scheck schreiben müssten, wäre das viel schwieriger für sie gewesen. Die $ 6.500 sind kein kostenloses Geld. Es ist eine Entschädigung für die 45 Stunden zusätzliche Arbeit, die ich wegen ihnen zu tun hatte.
Eine große Mietkaution macht auch die Anfrage, das Haus zu zeigen und bitten Mieter viel sauberer zu machen. Mieter werden weniger geneigt sein, schwierig zu sein, wenn eine größere Menge Geld auf dem Spiel steht. Eine gute Praxis ist es, zwei Monate Miete als Kaution plus die erste Monatsmiete beim Einzug zu verlangen.
Sei ein guter Landlord
Wenn Sie viel Zeit mit der Überprüfung von Mietern verbringen, sollten Sie in der Lage sein, Ihre Chancen zu erhöhen, große Verwalter zu haben, die verantwortungsvoll, sauber und rechtzeitig mit ihren Zahlungen sind. Eine solide, kontinuierliche Beziehung hilft bei jeder Art von Übergang.
Denken Sie an Ihre Mieter als Geschäftskunden. Behandle deine Kunden mit dem besten Service und sie werden dir helfen, Ersatz zu finden, wenn es Zeit ist, sie zu verlassen. Landlording ist ein Beziehungsgeschäft. Je mehr Sie dazu beitragen können, dass sich die Menschen in ihrer Vermietungssituation wohl fühlen, desto mehr Geld verdienen Sie und desto weniger Ärger werden Sie erleben.
Denken Sie daran, dass ein Monat Leerstand Ihre jährlichen Mieteinnahmen um 8,4% reduziert. Zwei Monate Leerstand reduzieren Ihre jährlichen Mieteinnahmen um 17%. Wenn Sie genug Geld verdient haben oder nicht damit beschäftigt sind, Kunden zu finden und mit ihnen zu verhandeln, dann sollten Sie einen gut empfohlenen Immobilienmanager für eine Monatsmiete pro Jahr einstellen. Wenn Ihre Immobilie nach all Ihren Bemühungen immer noch nicht vermietet wird, dann ist es klar, dass Sie die Immobilie zu teuer bewertet haben.
Empfehlungen
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Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer relativen Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.
Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.