Im Jahr 2014 kaufte ich einen Fixer für etwa $ 714 / Quadrat pro Quadratfuß in der Nachbarschaft Golden Gate Heights von San Francisco. Niemand weiß wirklich, wo die Nachbarschaft ist, und genau so mag ich es, denn jeder wird es irgendwann tun! Golden Gate Heights liegt nur einige Blocks westlich von UCSF und hat Häuser mit Blick auf den Pazifischen Ozean.
Immobilien sind meine bevorzugte Anlageklasse, um Wohlstand zu schaffen, weil er greifbar ist, sich mit Inflation aufbläht, steuerliche Vorteile bietet und bei Vermietung einen Einkommensstrom bietet. Wenn ich Immobilien kaufe, bin ich der CEO der Immobilie. Wenn ich eine Aktie kaufe, muss ich dem CEO und seinem Managementteam vertrauen, dass er sie ausführt. Manchmal ist der CEO großartig, manchmal saugt der CEO den Wind und bekommt trotzdem ein Multi-Millionen-Dollar-Exit-Paket, das mich krank macht.
Niemand interessiert sich mehr für Ihr Geld als Sie. Daher ist es das Ziel von Vermögensaufbauern, Investitionen zu besitzen, bei denen Sie das Ergebnis besser kontrollieren können. Und wenn Sie keine Anlagen besitzen, die Sie kontrollieren, lassen Sie jemanden, dem Sie vertrauen, Ihr Geld verwalten, wenn Sie nicht selbstbewusster Umgang mit Ihrem Geld haben. Ich vertraue darauf, dass ich härter arbeite und Ausgaben und Einnahmen genauer unter die Lupe nehme als jeder andere. Mein Engpass ist Zeit.
In diesem Beitrag möchte ich auf eine sehr wichtige Regel hinweisen, bevor ich ein Einfamilienhaus kaufe. Wenn Sie dieser Regel folgen, bin ich zuversichtlich, dass Sie mit der richtigen Ausführung viel mehr Geld verdienen können, als wenn Sie es nicht tun würden.
KAUFEN EIGENTUM MIT EXPANSIONSPOTENTIAL
An der bestmöglichen Stelle zu kaufen, ist die Regel, die am häufigsten zu Hause gekauft wird. Aber die Sache ist, große Standorte sind teuer. Wenn Sie sich eine Immobilie in bester Lage nicht leisten können, suchen Sie nach Immobilien in einer "unentdeckten" oder "aufstrebenden" Lage, die Ihrer Meinung nach sehr gefragt sein wird. Vor 10 Jahren wollte niemand wirklich im Mission District in San Francisco leben. Jetzt ist der Mission District im Zentrum des San Francisco Immobilienkonflikts zwischen Technikern und Langzeitbewohnern. Miet- und Immobilienpreise sind sprunghaft angestiegen.
Neben dem Kauf an einem guten Standort halte ich eine ebenso wichtige Regel für den Kauf eines Hauses mit Expansionspotenzial. Viele Menschen lassen sich von der Kosmetik eines Hauses mitreißen. Sie werden durch die ausgefallene Inszenierung, schöne Böden und gebürstetes Nickel "getäuscht". Aber wenn Sie jemals ein Haus umgestaltet haben, werden Sie wissen, dass alles austauschbar ist und nicht zu viel kostet. Wenn dein Haus niederbrennt, mach dir keine Sorgen. Sie haben eine Hausversicherung, um Ihnen beim Wiederaufbau zu helfen. Nein? Rufen Sie Ihre Versicherung so schnell wie möglich an!
Du solltest nicht nur ein Haus mit Expansionspotenzial kaufen, du solltest auch Überlegen Sie, ein Haus in der teuersten Gegend mit dem größten Expansionspotenzial zu kaufen. Lassen Sie mich zwei sehr reale Beispiele erklären.
Beispiel # 1: Golden Gate Heights Viertel in San Francisco
Wert: Die meisten GGH Häuser verkaufen für zwischen $ 650 - $ 850 / Quadratfuß, abhängig von Position und Ansicht. Der Preis ist relativ günstig im Vergleich zu überall in der Stadt. Wenn ich ein Immobilienmakler wäre, würde ich meine Sprachkenntnisse einsetzen, um jeden Ausländer zu überzeugen, in dieser Gegend zu kaufen, besonders die Chinesen.
Kosten: Die Baukosten pro Quadratmeter können so niedrig wie $ 150 pro Quadratfuß bis zu $ 350 pro Quadratfuß sein. $ 150 pro Quadratfuß ist für ein einfaches Zimmer mit Strom und ohne Rohrleitungen. $ 350 ein Quadratfuß ist für Badezimmer und Küchen. Laut der National Association of Homebuilders, sind die nationalen Kosten pro Quadratmeter nur $ 80 zu bauen. Aber ich fordere jeden auf, einen niedrigen Preis zu bekommen und mit den Ergebnissen zufrieden zu sein.
Profitieren: $ 650 (Low-End-Verkauf) - $ 350 (High-End-Konstruktion) = $ 300 für einen Gewinn von 85%. $ 850 (High-End-Verkauf) - $ 150 (Low-End-Konstruktion) = $ 700 für eine satte 467% Rendite. Nur um konservativ zu sein, fügen Sie Ihrem Projekt immer 50% mehr Zeit und Kosten hinzu, um gesund und konservativ zu bleiben. Selbst wenn die Kosten auf 525 $ / sqft steigen, wäre die Rendite am unteren Ende immer noch 125 $ oder 24% (650 $ - 525 $).
Beispiel # 2: Die Marina Nachbarschaft, San Francisco
Wert: Die meisten Marina Häuser verkaufen für $ 900 - $ 1.200 pro Quadratfuß, abhängig von der Lage und Aussicht. Die Preise sind hoch, aber immer noch so viel billiger als erstklassige Immobilien in Manhattan, Hongkong, Singapur und London, wo der Preis pro Quadratfuß im Bereich von 2.000 bis 3.000 Dollar liegt. San Francisco ist eine der billigsten internationalen Städte der Welt.
Kosten:Die Kosten sollten theoretisch die gleichen 150 $ - 350 $ in der Marina wie in GGH sein. Sie sind nur 3,5 Meilen voneinander entfernt. Eine Badewanne kostet das gleiche online wo immer Sie bestellen. Importierte spanische Feinsteinzeugfliesen sind ebenfalls gleich. Bauholz, Sheetrock, Kupferrohre und Farbe kosten alle dasselbe! Leider neigen Auftragnehmer dazu, mehr für ihre Arbeit zu verlangen, wenn sie wissen, dass Sie ein teureres Haus haben. Dies ist einer der Gründe, warum einige Auftragnehmer einen schlechten Ruf haben. Der Baupreis pro Quadratfuß im nördlichen Ende von San Francisco liegt näher bei $ 300 - $ 500 pro Quadratfuß.
Profitieren: Lassen Sie uns sagen, Sie gehen High-End und verbringen $ 500 pro Quadratfuß und verkaufen Sie Ihr Haus für das untere Ende der Palette bei $ 900 pro Quadratfuß. Ihr Gewinn beträgt $ 400 pro Quadratfuß oder eine 80% ige Rendite auf Ihr Geld. Wenn Sie in der Lage sind, am unteren Ende für $ 300 zu bauen und für $ 1.200 zu verkaufen, dann ist Ihr Gewinn $ 900 pro Quadratfuß oder eine 300% Rendite auf Ihr Geld.
Immobilienbewertung ARBITRAGE
Ich arbeite zurzeit an Beispiel # 1, indem ich mein altes Badezimmer von einem winzigen 36 Quadratfuß (6 Fuß x 6 Fuß) zu einem großen 165 Quadratfuß Hauptbadezimmer ausweite. Ja, 165 Quadratmeter für sogar ein Master-Badezimmer klingt ein wenig absurd angesichts der durchschnittlichen Master-Badezimmer Größen sind in der Regel unter 120 Quadratmetern, aber höre mich aus.
Ich habe eine 33 Fuß lange Garage, die nur ein Auto aufnehmen kann. Ich könnte in ein Mini und ein Kompaktauto passen, aber ich will nicht zwei Autos, und es gibt viel Straßenparken. Als Ergebnis entschied ich mich dazu zurückfordern so viel von der Garagenfläche (nicht bewohnbaren Raum) als die Abteilung für Bauaufsicht erlaubt, mein Hauptbadezimmer zu bauen (bewohnbarer Raum, der im Verkauf eingeschlossen wird).
Ich gebe derzeit rund 310 Dollar pro Quadratmeter für das Master-Bad aus. Ich habe beschlossen, alles mit zwei 10 "Regen Duschen, einem sechs Fuß langen 10-Jet Blogging Hot Tub, einem elektrischen Toilettensitz mit Wasserspray, einigen schönen spanischen Fliesen und Armaturen, einem Sitzbereich und einem großen Schrank zu gehen. Dies wird das Badezimmer meiner Träume sein, in dem ich stundenlang rumhängen kann. Als ich im Jahr 2012 Corporate America verließ, verbrachte ich locker 2-4 Stunden am Tag in meinem alten Whirlpool und las und las. Es war etwas, das mir wirklich Spaß gemacht hat.
Bei einem Baukostenpreis von 310 US-Dollar pro Quadratmeter werde ich am Ende ungefähr 51.150 Dollar für das Badezimmer ausgeben. Obwohl das nach viel Geld klingt, wenn es $ 31.000 mehr als mein Auto ist, erschaffe ich eine zusätzliche 129 Quadratfuß Wohnfläche (165-36). Selbst wenn ich mein Haus für eine statische $ 714 / sqft verkaufe, habe ich einen geschätzten Wert von $ 92,364 für einen Gewinn von $ 42,364 in den drei Monaten, die es braucht, erstellt. Eine Rückkehr von 85% ist so verdammt gut für so eine kurze Zeit.
Sobald ich mit dem Badezimmerbau fertig bin, denke ich stark darüber nach, weitere 750 Quadratmeter auf zwei Ebenen zu bauen. Mein Los ist sehr tief, und San Francisco erlaubt es Ihnen, ungefähr die Hälfte der Fläche Ihres Grundstücks zu erreichen.
Was ist das offensichtliche Problem? GELD!
Der Bau von 750 Quadratmetern Wohnfläche kostet mich etwa 150.000 Dollar zusätzliches Geld. Aber wenn ich in der großen Expansion erfolgreich bin, dann habe ich einen extra $ 535,500 (750 sqft X $ 714) Wert für mein Haus für einen Gewinn von $ 385,500 oder eine 257% Rendite in dem, was wahrscheinlich 7-11 Monate dauern wird, geschaffen. Natürlich möchte ich nicht verkaufen, und genieße einfach die Aussicht und den Whirlpool für immer.
Was kostet der Umbau?
- Architektonische und technische Zeichnungen
- Elektro-, Bau-, Sanitär-, mechanische Genehmigungen
- Materialkosten wie Bauholz, Farbe, Türen, Fenster
- Arbeit
- Überschüsse, weil immer etwas auftaucht
Was sind die Nachteile, um zu expandieren?
Höhere Grundsteuern: Sobald Ihr Projekt abgeschlossen ist, werden Sie Grundsteuern basierend auf den Baukosten Ihrer Erweiterung / Umgestaltung für so lange wie Sie das Haus besitzen bewertet. Der Vorteil ist, dass die Baukosten günstiger sind als die Anschaffungskosten, wie ich gezeigt habe. Es gibt keine fliegenden Steuern!
Cashflow-Risiko: Pass auf, dass du kein zu großes Projekt aufnimmst. Das Schlimmste ist, wenn Ihnen das Geld ausgeht und ein weiterer Abschwung, der Sie zum Verkauf zwingt. Verwalten Sie Ihre Liquidität wie ein skrupelloser Finanzier. Wenn Sie in Schwierigkeiten geraten, müssen Sie möglicherweise eine HELOC herausnehmen, von Freunden leihen oder versuchen, Ihre Hypothek zu refinanzieren, um den Cashflow zu verbessern, bevor Sie Ihre Immobilie an Geier weiterreichen.
Es ist immer besser zu bauen als kaufen
Der Umgang mit Kontraktoren ist ein schwieriges Geschäft. Sobald Sie einen soliden Auftragnehmer bekommen, der vernünftige Preise, pünktlich und gute Arbeit hat, lassen Sie ihn nie gehen. Er ist wie ein treuer Automechaniker, der Ihnen unbezahlbare Ruhe gibt, wenn Sie an Ihrem Immobilienimperium arbeiten.
Wenn Sie nach Immobilien suchen, suchen Sie nach unterentwickelten Grundstücken und viel größeren Nachbarn, die Vorrang vor Ihrem Bau haben. Verbringen Sie Stunden und Stunden damit, den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratfuß in Ihrer Nachbarschaft zu ermitteln und bis zu Ihrem Block. Je näher das Vergleichbare, desto besser. Sobald Sie Ihre Nachforschungen angestellt haben, stellen Sie sicher, dass der Verkaufspreis pro Quadratfuß mindestens 50% über den realistischen Baukosten liegt, nur für den Fall, dass Sie in Schwierigkeiten geraten.
Obwohl das Leben in einem teuren Teil des Landes schmerzhaft sein kann, ist das Großartige, dass die Baukosten nicht den Kosten des Wohnens entsprechen - die Kosten sind relativ stabil. In der Folge werden Immobilienrenditen in Städten wie San Francisco, Washington DC und New York City im Vergleich zu weniger teuren Orten wie Houston, Portland oder Orlando viel größer sein.
Wenn Sie für X bauen und 100% mehr mit hoher Sicherheit verkaufen können, sollten Sie so viel bauen, wie Ihre Stadt es zulässt. Wenn Sie mehr Ansporn brauchen, um mehr Geld zu sparen, ist es eine große Sache, eine große Rendite zu erzielen, indem Sie eine Immobilie entwickeln, die Sie genießen.
Empfehlungen
Sehen Sie sich Immobilien-Crowdsourcing-Möglichkeiten an: Wenn Sie nicht über die Anzahlung verfügen, um eine Immobilie zu kaufen, oder wenn Sie Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares an, eines der größten Immobilien-Crowdsourcing-Unternehmen heute. Immobilien sind eine Schlüsselkomponente eines diversifizierten Portfolios. Mit Real Estate Crowdsourcing können Sie Ihre Immobilieninvestitionen flexibler gestalten, indem Sie über Ihre Wohnorte hinaus investieren, um die bestmögliche Rendite zu erzielen. Registrieren Sie sich und werfen Sie einen Blick auf alle Wohn-und kommerziellen Investitionsmöglichkeiten im ganzen Land, die Realtyshares zu bieten hat. Es ist frei zu schauen und zu entdecken.
Suche nach einer Hypothek: Die Hypothekenzinsen sind nach dem Brexit eingebrochen, und US-Vermögenswerte werden aufgrund unserer Stabilität offensiv von Ausländern gekauft. Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte es sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten möglichen Zinssatz zu erhalten. Dies ist genau das, was ich getan habe, um einen 2.375% 5/1 ARM für meine letzte Refinanzierung einzubauen. Für diejenigen, die Immobilien kaufen möchten, ist das Gleiche in Ordnung. Wenn Sie einen guten Deal gefunden haben, sich die Zahlungen leisten können und planen, die Immobilie für mehr als 10 Jahre zu besitzen, würde ich eine neutrale Inflation bekommen und von den niedrigen Zinsen profitieren.
Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.