Hin und wieder lade ich einen Immobilienmakler ein, der ein Haus in der Nähe verkauft hat, um zu mir zu kommen und mein Haus zu bewerten. Der Makler hat zu dieser Zeit perfekte Informationen über meine Nachbarschaft, weil er alle Angebote sieht. Er kennt die Demografie der Käufer, wie viele Leute im Vergleich zur selben Zeit im letzten Jahr interessiert sind, und alle möglichen anderen Einsichten.
Wenn Sie den Puls des Marktes kennenlernen wollen oder Rat bekommen möchten, was Sie anders machen könnten, um den Wert Ihres Hauses zu erhöhen, empfehle ich Ihnen, das Gleiche zu tun. Realtors sind immer glücklich, vorbei zu kommen, um ihre Meinung zu teilen und hoffentlich eines Tages Ihr Geschäft zu gewinnen. Auch wenn sie Ihr Geschäft nicht gewinnen, werden sie zumindest mit Ihrem Haus vertraut sein, wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden.
Kämpfen Sie für den Wert Ihres Hauses mit Beweis
Als der Makler vorbeikam, erklärte ich ihm, wie ich etwa 144 Quadratmeter Wohnfläche geschaffen habe, indem ich mein Hauptbadezimmer in die Garage erweitert hatte (von einem 36 m² großen Badezimmer zu einem 180 m² großen Badezimmer). Die Garage war nicht groß genug, um zwei Autos Tandem passen und es gibt viele kostenlose Parkplätze vor der Tür, so dass ich dachte, ich könnte genauso viel von der Garage wie möglich zurückerobern. Garagenplatz zählt nicht als lebenswerte Quadratmeterzahl, während ein Bad tut.
Der Makler war beeindruckt von der Master-Badezimmer, aber fragte, warum die Aufzeichnungen immer noch nur mein Haus auf 1.729 Quadratmetern zeigte, obwohl meine ~ 180 Quadratmeter großen Badezimmer Projekt im vergangenen Jahr genehmigt wurde. Ich sagte ihm, dass ich keine Ahnung hätte, und dachte, die Stadt würde die Quadratmeterzahl automatisch aktualisieren. Er sagte mir, ich solle das Büro des San Francisco Assessor anrufen, um mich zu erkundigen.
Einen aktualisierten "3R Report" zu haben, ist wichtig, wenn Sie ein Haus verkaufen. Der 3R-Bericht ist das Zeugnis einer Immobilie. Es hat Aufzeichnungen darüber, wann alle Genehmigungen gezogen und abgeschlossen wurden. Von Ihrem Heimatausweis wird die Stadt Sie dementsprechend besteuern, größtenteils basierend auf der Größe Ihres Hauses.
Wenn Sie eine Immobilie auflisten, können Sie nur die offiziellen Quadratmeterzahlen des Hauses und die Anzahl der Badezimmer und Schlafzimmer nach dem 3R-Bericht oder den Steuerunterlagen anzeigen. Wenn Sie etwas anderes vermarkten, könnten Sie sich für die Haftung oder eine Fluchttür für einen Käufer zur Verfügung stellen, um in letzter Minute ohne Strafe abzusagen. Daher ist ein aktueller 3R-Bericht von entscheidender Bedeutung, vor allem, wenn lebenswerte Quadratmeterzahl nicht ausreichend gemeldet wurde.
Als ich das Büro des San Francisco Assessor anrief, sagten sie, sie wären es 3 bis 5 Jahre in Bezug auf die Aktualisierung der Aufzeichnungen gesichert nachdem Baugenehmigungen genehmigt und abgeschlossen wurden. Das ist schrecklich für jeden, der früher verkaufen möchte. Was bringt es, so viel Staatssteuer zu zahlen? Als ich sie weiter drängte, um zu sehen, ob sie etwas tun konnten, um das Beurteilungs-Update zu beschleunigen, gaben sie meinem Nachbarschafts-Assessor den Namen, die E-Mail-Adresse und die Nummer.
Ich schickte meinem Neighborhood Assessor so schnell wie möglich eine E-Mail mit meiner Bitte um Aktualisierung meiner Quadratmeterzahl. Ich sagte ihr, dass ich in diesem Jahr daran denke, mein Haus zu verkaufen (nicht wirklich), und wollte meine neuen Quadratmeterzahlen auf den neuesten Stand bringen. Sie hat mir sofort eine E-Mail geschickt und um einen aktuellen Beurteilungsbericht gebeten, der eine Grundrisszeichnung enthält. Alles, was ich hatte, war eines vor meiner Badezimmer-Erweiterung.
Bereich der Auseinandersetzung: Mein Büro / Heiligtum
Interessanterweise entschied sie, dass basierend auf den genehmigten Grundrissen meines gesamten Hauses, die ich für mein Badezimmer einlieferte, mein Haus mit 1729 dieselbe Größe behalten würde, obwohl ich etwa 144 sqft von der Garage zurückforderte! Als ich sie fragte, wie das sein könnte, sagte sie basierend auf den Plänen, die sie hatte, das Zimmer, in dem mein Heiligtum "Lagerung" genannt wurde und nicht als bewohnbarer Raum galt!
Ich erwiderte, dass mein Heiligtum natürlich ein bewohnbarer Raum sei. Es hat 9 Meter hohe Decken, ein Fenster mit Blick auf den Ozean, ein Twin-Size-Tagesbett, ein Klavier, ein Stehpult und Regale für meine Kleidung. Sie weigerte sich zu rühren und sagte mir, ich solle ins Rathaus kommen, damit sie mir deutlicher erklären könne, wie sie ihre Berechnungen machte. Es gab keine Möglichkeit, dass ich 1,5 Stunden meiner Zeit verschwenden würde, um nur abgelehnt zu werden. Es musste einen anderen Weg geben.
Dann bemerkte ich, dass die Breite und Länge meines Hauses in der Beurteilungsskizze, die der Assessor hatte, 1,5 Fuß kürzer war als die Realität. Genau dort erklärt eine Menge fehlender Quadratmeterzahl. Ich sagte ihr, ich würde gerne zwei Minuten damit verbringen, die Breite und Länge meines Hauses zu messen und es ihr zu schicken. Aber sie sagte: "Es war keine gute Idee." WTF.
Schließlich sagte ich ihr, dass ich ein kurzes Video "MTV Krippen" -Stil senden würde, um zu zeigen, dass mein Heiligtum wirklich bewohnbarer Raum ist. Sie stimmte schließlich zu. Sobald ich ihr das Video per E-Mail geschickt hatte, rief sie mich zurück und lachte. Sie stellte fest, dass sie falsch lag und wies eine neue quadratische Fußgröße von 1.910, 181 Quadratfuß größer als die 1729 Quadratfuß in der Aufzeichnung, und 37 Quadratmeter mehr als meine ursprüngliche Schätzung von 1.873 nach Badezimmerexpansion! Schließlich, wenn ich ein 180 Quadratmeter großes Badezimmer aus einem 36 Quadratmeter großen Badezimmer erstellt habe, bedeutet das, dass mein Nettozusatz 144 Quadratfuß (180 - 36) nicht mehr als 181 Quadratfuß betragen sollte.
Ich habe nicht mit ihrer neuen Schätzung gestritten, weil mehr besser ist. Außerdem sind ihre Berechnungen wahrscheinlich genauer als meine. Wer soll ich streiten? Ich glaube, sie hat einfach vergessen, die Quadratmeterzahl des alten Badezimmers zu subtrahieren. Wer weiß das mit diesen Leuten?
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Proaktiv Wert erstellen
Wenn ich das Büro des SF Assessor nicht proaktiv angerufen hätte, hätte ich nie eine neue Quadratfußgröße von 1.910 auf meinem 3R Report bekommen.Sie hätten die Größe meines Hauses in 3 - 5 Jahren von jetzt an mit im Grunde der genau gleichen Größe aktualisiert (den Badezimmerraum hinzugefügt und meinen Schonraumraum entfernt, weil er in den Plänen falsch beschriftet wurde). Ich wäre sauer und sauer gewesen! Ich bezahle bereits höhere Grundsteuern, basierend auf dem Wert meiner genehmigten Badezimmerzugabe.
Von 1.729 auf 1.910 zu gehen bedeutet, den Wert meines Hauses um ungefähr $ 163.000 zu erhöhen, basierend auf einem durchschnittlichen Verkauf von $ 900 / sqft in meiner Gegend. Was auch wichtig ist, ist die BONUS 37 Quadratfuß Platz, was einem zusätzlichen $ 34.000 entspricht, sollte ich verkaufen.Vielleicht war meine ursprüngliche Quadratfußgröße von 1.729 an erster Stelle falsch. Was auch immer der Fall sein mag, ein offizielles 1.910 Quadratmeter großes Haus auf meinem 3R-Bericht ist golden, zumal es das erste Update seit den 1950er Jahren sein wird.
Wenn ich keinen aktualisierten 3R-Bericht hätte, könnte ich potenziellen Käufern immer sagen, dass mein Haus nach der Badezimmererweiterung wirklich 1.910 Quadratfuß groß ist, und die Stadt ihre Aufzeichnungen nie richtig auf den neuesten Stand gebracht hat. Aber eine quadratische Fußnummer zu werfen, ist eine zu große Verantwortung, weil ein Käufer immer das Haus selbst messen und eine andere Nummer finden und dann wieder herauskommen könnte.
Mit 1.910 auf meinen offiziellen Steuerunterlagen ist viel mächtiger eine Aussage als alles, was ich jemals sagen könnte.
Gewonnene Erkenntnisse:
* Fehler treten die ganze Zeit auf. Da es nicht die richtigen Informationen enthält, besteht eine gute Chance, dass Ihr City Assessors Office Ihr Haus unterbewertet oder überbewertet. Wenn Sie den Wert Ihres Hauses durch einen Umbau oder eine Erweiterung verbessert haben, rufen Sie sie an, um sicherzustellen, dass sie die richtigen Informationen vor Ort haben. Häuser werden oft auf Basis eines Preises / Quadratfußes bewertet. Je mehr Quadratmeter Sie haben, desto wertvoller ist Ihr Haus, wenn alle anderen Dinge gleich sind.
* Verwenden Sie Videos und Bilder, um Diskrepanzen zu erklären. Mein Assessor bestand darauf, die architektonische Zeichnung zu befolgen, die beim Department of Building eingereicht wurde, als ich mich um die Erlaubnis bat. Sie konnte meine mündlichen Zusicherungen nicht akzeptieren, dass der Lagerraum tatsächlich ein Schlafzimmer / Büro in voller Größe war. Mein MTV Krippenvideo konnte sie jedoch klarstellen. Gott sei Dank für die Technologie.
* Das Zeugnis Ihres Hauses ist wichtig, wenn es Zeit zum Verkauf ist. In San Francisco ist der 3R-Bericht ein obligatorischer Bericht, der im Offenlegungspaket enthalten ist. Ähnliche Arten von Berichten sind in jedem Bundesstaat obligatorisch. Es wird alle Ihre genehmigten Genehmigungen und Details über Ihr Haus haben. Ihre Marketingworte werden nicht so viel Gewicht haben wie das, was auf Ihrem offiziellen Wohnungsbericht steht. Es gibt immer einen Rabatt für das, was Sie sagen, weil die Käufer immer vorsichtig sind.
* Erstellen Sie so viele gute Beziehungen mit lokalen Makler wie möglich. Um maximalen Wert zu erreichen, müssen Sie genug Leute kennenlernen, um Ihre Immobilie kennenzulernen. Es braucht nur einen Käufer, der denkt, dass Ihre Immobilie perfekt ist und Ihnen den höchsten Preis für die maximale Rendite zahlt. Erfolg ist ein Zahlenspiel.
* Der Nachteil eines höheren Schätzwerts sind höhere Grundsteuern. Wenn Sie nie vorhaben, Ihr Haus zu verkaufen, sollten Sie versuchen, Ihr Haus so unattraktiv wie möglich aussehen zu lassen. Vielleicht möchten Sie umgekehrt gehen und argumentieren, dass mehrere Räume einfach Lagerräume statt Schlafzimmer sind! Für mich gab es kein Entkommen. Sie hatten mir bereits eine Zusatzsteuerrechnung für den Mehrwert meines Masterbadezimmers geschickt, unabhängig von meiner Hausgröße, weil ich die veranschlagten Baukosten bereits eingereicht hatte. Als Ergebnis stellte ich sicher, dass mein Lebensraum auf dem neuesten Stand und so groß wie möglich war, da ich dafür bezahle.
Dieses Beispiel zur Sicherstellung von ~ 160.000 USD wurde mit einem Telefonanruf erstellt und mehrere E-Mails sollten die Denkweise demonstrieren. Um großen Wohlstand aufzubauen, müssen Sie proaktiv sein. Zu viele Leute haben keine Ahnung, wohin all ihr Geld geht, weil sie ihre Finanzen nicht verfolgen. Die Leute glauben naiv, ihre Firma werde sich wohlwollend um sie kümmern, also machen sie keine Forschung über Arbeitnehmerrechte und Trennungsverhandlungsstrategien, bevor sie an den Randstein getrieben werden. Das Gleiche gilt für alle Arten von Versicherungen. Wenn Sie es endlich brauchen, wollen Sie keine negativen Überraschungen!
Wenn Sie Grundsteuern oder irgendeine Art von staatlichen Steuern bezahlen, sollten Sie besser sicherstellen, dass die lokale Regierung nicht Sie kurz ändert!
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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus. Das Haus im oberen Bild wurde von einem 30 Jahre alten Gründer von Cruise Automation für ~ 20 Mio. $ gekauft.