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So erhalten Sie die niedrigste Hypothek Zinssatz möglich

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Ich muss verrückt sein, denn nach mehreren Hypothekenrefinanzierungen habe ich beschlossen, meinen eigenen Ratschlag zur Verbesserung meines Cashflows weiter zu geben, indem ich versuche, meine Hypothek wieder zu refinanzieren! Ich sage "versuchen", weil eine Hypothek zu bekommen oder eine Hypothek zu refinanzieren ist immer noch kein Slam Dunk wie es vor 2007 war.

Kreditstandards sind streng mit ~ 729 ist die durchschnittliche Kredit-Score für abgelehnte Hypothek Antragsteller. Darüber hinaus könnte mein Verhältnis von Schulden zu Einkommen ein Problem sein, weil 100% meiner 1099 (freiberufliches Einkommen) für 2014 nicht zählen werden, weil Banken zwei Jahre von 1099 Einkommen benötigen, und ich habe nur 14 Monate Wert.

Kannst du das glauben? Selbst wenn ich in den vergangenen zwölf Monaten 800.000 US-Dollar an freiberuflichem Einkommen tätigte, würden die Großbanken immer noch alles verleugnen und wahrscheinlich sogar einen kleinen Hypothekenrefinanzierungsbetrag ablehnen, wenn ich kein anderes Einkommen hätte. Banken sollten 1099 Einkommen um einen gewissen Betrag, aber nicht um 100% diskontieren. Es gibt ein wachsendes Missverständnis, dass das Vollzeiteinkommen stabiler ist. Ein Vollzeitmitarbeiter setzt auf ein Pferd. Ein unabhängiger Unternehmer kann auf mehrere Pferde setzen.

Im 2H2015 sind wir wieder nahe an Allzeittiefs. Die Volatilität ist gestiegen, die sinkenden Ölpreise schüren Ängste vor einer schwachen globalen Verbrauchernachfrage, und in Europa herrscht erneut Chaos. Ich bin froh, dass es nicht mehr mindestens ein Abschaltdrama der US-Regierung gibt.

Ich habe noch zwei Jahre auf einem $ 1 Million Dollar Jumbo 5/1 ARM bei $ 4,338 pro Monat bei 2,625%. Mein Ziel ist es, diesen Welpen zu einem Preis von 2.25% 5/1 ARM bei $ 3.822 pro Monat zu refinanzieren, für weniger als $ 3.000. Die jährlichen Zinseinsparungen belaufen sich auf 3.750 USD und die monatliche Cash-Flow-Steigerung beträgt 516 USD bzw. 6.192 USD pro Jahr. Das ist ein guter Schritt in Richtung meines unerschütterlichen Strebens, $ 200.000 pro Jahr an passivem Einkommen zu generieren.

WIE DIE NIEDRIGSTE HYPOTHEK-RATE MÖGLICH IST

Ich habe überall gesucht, und ich kann keinen besseren Preis als 2,25% für einen 5/1 ARM Jumbo mit Null Punkten finden. Das habe ich gemacht:

1) Drückte meinen bestehenden Hypothekengeber: Ich rief die Citibank an, die Bank, die mein Darlehen von einer Million Dollar hat, und fragte, was sie mir geben könnte. Sie sagten zuerst 2.625%, das ist genau, was meine Rate jetzt ist. Ich habe sie gedrängt, mir einen Vertrag als CitiGold-Kunde zu geben, also haben sie den Zinssatz am Ende unserer Verhandlungen auf 2,375% gesenkt. Dies war nicht gut genug, weil eine Hypothek Refinanzierung Zeit braucht und Geld kostet. Eine Einsparung von 0,25% würde sich nur lohnen, wenn ich eine Hypothek von $ 2 Millionen hätte. Mein treuer Citimage-Offizier, der meine anderen Geschäfte gemacht hatte, war gegangen.

2) Online einkaufen: Ich habe dann meine Hypothekeninformationen auf LendingTree Mortgage ausgefüllt, um zu sehen, was ihre Banker daraus machen könnten. Ich mag LendingTree, weil sie eines der größten Hypothekendarlehensnetzwerke online haben und aggressiv um Ihr Geschäft konkurrieren. Innerhalb von fünf Minuten nach dem Ausfüllen der Anwendung erhielt ich mehrere Anrufe und E-Mails. Sie sind super effizient, also seien Sie nicht überrascht. Ich wollte LendingTree verwenden, um sicherzustellen, dass die Citibank tatsächlich einen guten Kurs bietet. Einige der auf LendingTree bezogenen Banker sagten, sie könnten 2,375% erreichen, während einer sagte, er könnte 2,25% tun, aber für einen Viertelpunkt der Kosten. Es ist kein Problem, eine Hypothek mit einer Institution zu bekommen, die keine Filiale in der Nähe hat. Aber ich bevorzuge einen Zweig, in den ich hineingehen und mit jemandem reden kann. Nenn mich alte Schule.

3) Habe meinen alten Hypothekenbeamten jetzt bei einer neuen Bank verfolgt: Mit sechs soliden Hypothekenangeboten gegoogelt, googelte ich dann den Namen meines alten Citibank-Hypothekenmaklers, der ging, um zu JP Morgan Chase zu gehen. Ich habe ihn an einem Sonntag angerufen und er hat überraschend abgeholt. Ich sagte ihm, ich möchte einen 2,25% 5/1 ARM Jumbo-Kredit für einen Preis von unter $ 3.000. Ich erwähnte meine sechs anderen Gebote und hob den Einbruch der 10-jährigen Rendite auf 1,85% hervor, um ihn zu akzeptieren. Er sagte mir, er würde sich die Dinge ansehen, weil die Rate so niedrig war. Ich wusste, dass die Übernahme neuer Geschäfte für ihn enorm sein würde, also füllte ich einen zweiseitigen Chase-Hypothekenantrag aus. Ein offizieller Antrag würde ihm mehr Feuerkraft geben, um seinen Manager davon zu überzeugen, dass er einen sehr ernsthaften Kunden hat. Es funktionierte. Ich konnte eine "No Risk" Hypothek refinanzieren, da sein Manager zugestimmt hat, nicht nur 2,25% für einen 5/1 Jumbo ARM zu akzeptieren, sondern auch auf die ~ 800 $ Bewertungsgebühr verzichten würde, wenn meine Hypothek Refinanzierung fehlschlagen würde. Ich habe nichts zu verlieren, außer für die Zeit.

4) Baumelte die Karotte: Als Bonus bot ich an, bei der neuen Bank ein Spar-, Scheck- und potentielles Anlagekonto zu eröffnen, damit sie mir die niedrigste mögliche Rate geben. Banken wünschen sich klebrige Kunden mit mehreren Konten für Cross-Selling und Umsatzgenerierung. Es gibt keine gesetzliche Gegenleistung, die Banken nutzen können, um bessere Konditionen zu erzielen. Aber jede große Bank verfügt über ein abgestuftes Kundensystem, in dem Kunden mit mehr Assets besseren Zugang, höhere Preise und Vorteile erhalten. Ich plane, mit Chase ein 25.000-Dollar-Sparkonto als gute Geste zu eröffnen. Jedes Sparkonto ist FDIC-versichert bis zu $ ​​250.000, wenn Sie also mehr als $ 250.000 pro Person gespeichert haben, können Sie auch Ihre Ersparnisse sowieso diversifizieren.

Mit Wissen bewaffnet sparen Sie Geld! In der Tat ist es der Schlüssel zu JEDER guten Verhandlung, mit so viel Wissen und Optionen wie möglich bewaffnet zu sein. Gehen Sie nicht blind in eine Diskussion. Sei bereit, die Zeit zu verbringen, um etwas zu bewirken.

Jetzt, wo ich wieder im Hypotheken-Refinanzierungsprozess bin, möchte ich einige Informationen wieder teilen, die meiner Meinung nach jedem einzelnen Hypotheken-Refinanzierer und Kreditnehmer helfen werden.

Inflation und Hypotheken

Zu wissen, wann man sich refinanziert, ist wie ein Bond Trader. Bond-Trader sind von Inflationsannahmen besessen, und Sie sollten zumindest eine Grundannahme haben. Seit dem Wirtschaftsabschwung gab es eine enorme monetäre Expansion, die letztlich zu einer höheren Inflation führen sollte. Grundlegende Wirtschaftstheorie sagt, dass für jede neue gedruckte $ 1-Dollar-Rechnung irgendwann ein $ 1-Anstieg der Preise im Gesamtkorb von Waren sein wird. Das Schlüsselwort ist schließlich, das Jahrzehnte weg sein könnte.

So viele Wall-Street-Veteranen haben in den letzten zehn Jahren Inflation und Zinssätze falsch eingeschätzt, indem sie einen Anstieg der Zinsen forderten. Ich bin fest davon überzeugt, dass die Zinsen lange Zeit tief bleiben werden, da das System immer noch stark schwächt, die Weltmärkte stark schwanken und dank der Technologie weltweit eine sehr effiziente Geldpolitik besteht. Technologie und diplomatische Beziehungen ermöglichen es Zentralbanken, die Geldpolitik in wirksamer Weise zu koordinieren, um gewünschte Inflation und Zinssätze zu steuern. Wenn sich die Zentralbanker nicht koordinieren, etwa wenn die Schweizer Regierung sich entschieden hat, vom Euro abzukommen, dann entsteht Chaos.

Diejenigen mit variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) sind die Gewinner dieses Jahrhunderts, weil die Sätze auf niedrigere Niveaus zurückgesetzt werden als zu dem Zeitpunkt, an dem sie ursprünglich festgelegt wurden. Diejenigen, die mit 30-jährigen Festhypotheken geliehen haben, waren Verlierer, weil sie 1-2% höhere Zinsen als nötig gezahlt haben. Sicher, es gibt vielleicht mehr Seelenfrieden zu wissen, dass Ihr Hypothekenzins für die Dauer des Darlehens festgelegt ist. Aber die meisten Menschen zahlen ihre Kredite entweder in weniger als 30 Jahren oder ziehen alle sieben Jahre um. Banker drängen Menschen in Festhypotheken, weil sie eine höhere Spanne verdienen können.

Die Inflation ist seit über 30 Jahren rückläufig, und ich sehe wenig Grund zu erwarten, dass die Inflation angesichts der gewaltigen Produktionslücke in der Wirtschaft plötzlich höher wird. Wenn die Inflation zu steigen beginnt, wissen Sie zumindest, dass Ihr Vermögen per definitionem auch im Nominalwert steigt.

Zu sehen ist die 10-jährige US-Staatsanleihenrendite. Die Spreads zwischen Treasury-Renditen und Bankhypotheken haben sich seit der Krise verringert. Die meisten langfristigen Durationshypotheken sind mit der 10-jährigen Anleiherendite verbunden, daher beobachten Sie, wann immer Sie den Börsenkrach sehen, dass die Anleihepreise steigen und die Renditen fallen. Dies ist der genaue Zeitpunkt der Refinanzierung.

DAUER UND HYPOTHEKEN

In einer idealen Welt ist es am besten, die Zeit zu verbringen, die es dauert, bis Sie Ihre Hypothek und die feste Laufzeit Ihrer Hypothek bezahlen, nachdem Sie Annahmen über Inflation und Zinssätze getroffen haben. Zum Beispiel, wenn Sie 30 Jahre brauchen, um Ihre Hypothek abzuzahlen, dann ist es wahrscheinlich am klügsten, eine 30-jährige feste Hypothek zu bekommen, obwohl der Zinssatz höher ist als eine ARM-Hypothek.

Aber lassen Sie uns sagen, Sie haben Vermögenswerte woanders können Sie leicht verkaufen, um Ihre Hypothek abzuzahlen, wenn Sie wollten. Dann sollten Sie erwägen, eine Hypothek mit kurzer Laufzeit zu erhalten, um Zinskosten zu sparen. Zum Beispiel, viele Multimillionäre, die ich kenne, borgen basierend auf einem 1-Jahres-ARM, wo die Zinssätze 50 Basispunkte niedriger sind als ein 3/1 oder 5/1 ARM. Wenn die Zinssätze drastisch steigen nach dem 1 Jahr ARM ist vorbei, kann der Kredit einfach wählen, um die Hypothek zu bezahlen.

Wenn man sich die Hypotheken in Hong Kong und Singapur anschaut, wo das Immobilienfieber hoch ist, dann borgt sich fast jeder bei einem festen Zinssatz von 1 Jahr, der danach schwebt. Die USA sind ein besonderes Land, das nicht nur Hypothekenzinsen abzieht, sondern auch festverzinsliche Darlehen unterschiedlicher Länge.

Angenommen die Zinskurve ist aufwärts geneigtKredite mit längerer Laufzeit haben höhere Zinssätze. Dies ist eine Binsenweisheit zum größten Teil, außer in Zeiten extremer wirtschaftlicher Not, wo die Renditekurve flacher wird, oder umgekehrt, wenn die Leute ihr Geld so flüssig wie möglich haben wollen. Unter der Annahme einer normalen aufsteigenden Renditekurve zahlen Sie eine höhere Rate für eine Hypothek mit längerer Laufzeit.

Zinskurve: Es kostet mehr, um bei längeren Laufzeiten zu borgen

REFINANZIERUNGSKOSTEN

Das sind eine Reihe von Kosten, die in Refinanzierung gehen, die leider in die Ersparnisse der Refinanzierung essen. Der Weg, über Kosten nachzudenken, besteht darin, die Gesamtkosten der Refinanzierung geteilt durch die monatlichen Einsparungen der Refinanzierung zu erhalten, um zu sehen, wie viele Monate es dauert, um die Gewinnschwelle zu erreichen.

Nehmen wir beispielsweise an, es kostet 3.000 USD, um ein Darlehen von 400.000 USD von 5,25% auf 4,25% zu refinanzieren. Ihre monatliche Zahlung geht von $ 2.375 auf $ 2.135 für eine Ersparnis von $ 240. Nehmen Sie die $ 3.000 Refinanzierungskosten geteilt durch $ 240 = 12.5. Mit anderen Worten, es dauert 12,5 Monate, bis Ihr Cashflow von einer Refinanzierung profitiert.

Wenn Sie planen, 360 Monate (30 Jahre fest) zu nehmen, um Ihre Hypothek abzuzahlen, würden Ihre tatsächlichen Ersparnisse 83.400 (347 Monate X $ 240) sein, die die $ 3.000 Kosten machen, um ein Kinderspiel zu refinanzieren. Ironischerweise sparen Sie weniger, wenn Sie Ihren Kredit schneller von einem Refinanzierungsstandpunkt abzahlen. Aus Sicht der Bank wird dies als "Risiko der vorzeitigen Rückzahlung" bezeichnet. Sie möchten nicht, dass Sie im Voraus zahlen, weil sie so lange wie möglich von Ihnen Geld verdienen möchten.

Geschickte Leser werden erkennen, dass es einen Unterschied bei den Cash-Flow-Einsparungen gegenüber den Zinseinsparungen gibt. Obwohl meine $ 1 Million Hypothek Refinanzierung von $ 4,338 auf eine Zahlung von $ 3.882 pro Monat fällt, sind die Einsparungen von $ 456 pro Monat nicht alle Zinseinsparungen, weil ich auch weniger Kapital bezahlen werde. Der einfachste Weg, die Zinseinsparungen zu berechnen, ist, den Hypothekenbetrag zu nehmen und ihn mit der Differenz zwischen den Zinssätzen zu multiplizieren, z. $ 1.000.000 X (2.625% - 2.25%) = $ 3.750.Nehmen Sie nun die Kosten der Refinanzierung und teilen Sie sie durch die Zinsersparnis, um eine wahre Gewinn-Null-Zahl zu berechnen.

Sie können auch Ihren Hypothekenbeauftragten fragen, wie hoch die Kosten für eine Refinanzierung sind. In diesem Beispiel könnten Sie eine "Gutschrift" für Ihre Kosten erhalten, wenn Sie für 4,75% statt 4,25% refinanziert haben und dadurch weniger Geld übrig haben. Die allgemeine Faustregel ist, dass wenn Sie planen, in Ihrem Haus für mehr als 5 Jahre zu bleiben, und es nicht mehr als 20 Monate kostet, bis Sie die Gewinnschwelle erreichen, sollten Sie refinanzieren. Ich persönlich fotografiere für eine Pause von weniger als 12 Monaten.

DER SCHMERZ IM BUM-FAKTOR

Es wäre schön, wenn man sich einfach die Finger schnippen und die Bedingungen eines Kredits ändern könnte. Leider ist es nicht so einfach und Sie müssen mindestens fünf Stunden Ihrer Zeit damit verbringen, mit Ihrem Hypothekenvertreter zu sprechen und den Papierkram vorzubereiten und zu unterschreiben. Darüber hinaus könnte der gesamte Prozess der Refinanzierung von Hypotheken mehr als drei Monate dauern meine vorherige Hypothek refinanzieren. Ein guter Agent sollte in der Lage sein, Ihnen alle notwendigen Dokumente zu geben, die Sie benötigen, um die Dinge in Gang zu bringen.

Der Prozess der Hypothek dauert in der Regel etwa eineinhalb Monate, da die Bank das Darlehen auszahlen muss, senden Sie einen Gutachter, um die Kredit-zu-Wert-Verhältnis zu ermitteln, überprüfen Sie Ihr Einkommen und Vermögen, gehen Sie durch die Titelgesellschaft, um das richtige zu bekommen Dokumente, ziehen Sie Versicherungsunterlagen von der Hausbesitzervereinigung, und bringen Sie dazu, alles zu unterschreiben. Es ist der Underwriter, der dir die härteste Zeit geben wird, also sei bereit für den Kampf.

Je weniger du machst und je weniger du beschäftigt bist, desto mehr solltest du in die Refinanzierung schauen! Wenn Sie andererseits mit Ihrem Kredit zufrieden sind, nicht viel Zeit haben und eine Menge Geld verdienen, ist Ihre Zeit mehr wert als die Kopfschmerzen, die Sie durchmachen werden, um im obigen Beispiel $ 16.000 zu sparen .

Denke wie ein Investor

Viele Leute denken, dass alle Schulden schlecht sind. Dies sind wahrscheinlich die gleichen Leute, die wahrscheinlich nicht in der Lage waren, die Verschuldung erfolgreich zu nutzen, um ihr Nettovermögen so viel wie möglich aufzubauen. Ich glaube, dass zu viel Schulden schlecht sind. Die Banken haben festgestellt, dass ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von über 42% nicht zur Refinanzierung oder Kreditaufnahme berechtigt.

Als Investor oder CEO ist es eines Ihrer Ziele, die richtige Mischung aus Fremd- und Eigenkapital zu nutzen, um die höchstmögliche Eigenkapitalrendite zu erzielen. Der Schlüssel liegt darin, nicht zu viel zu riskieren, um das Insolvenzrisiko zu vermeiden. Wenn die Zinssätze niedrig sind, wird die Kreditaufnahme billiger als die Kapitalaufnahme. Wenn die Zinssätze hoch sind und die Aktienbewertungen niedrig sind, ist das Gegenteil der Fall.

Wenn Sie ein Hypothekendarlehensnehmer sind, dann wollen Sie tatsächlich Inflation zurückkommen. Inflation bedeutet, dass Ihre zugrunde liegenden Vermögenswerte - in diesem Fall Ihr Haus - zu einer höheren Rate als zuvor aufblasen. Sie wollen Inflation als Vermögensbesitzer. Unterdessen wird die Inflation die Zinssätze höher ziehen, was Ihre Hypothek für HOLD viel wertvoller macht. Wenn Sie Ihre 2,25% Hypothek zurückgezahlt haben und entscheiden, dass Sie in einem Zinsumfeld, das jetzt bei 5% liegt, wieder Geld leihen möchten, tun Sie sich weh.

Mit anderen Worten, eine Hypothek für X-Betrag zu nehmen ist wie eine Bindung für X-Betrag. Die Anleiheindizes fallen in ein steigendes Zinsumfeld, da Investoren Anleihen zugunsten von höherverzinslichen Anleihen verkaufen.

Alles zusammenfügen

Ich weiß, dieser Beitrag ist eine Menge zu übernehmen, aber wenn Sie alles, was ich in diesem Beitrag geschrieben habe und online und offline für so viele solide Hypothek Zitate wie möglich überprüfen können, werden Sie in einer viel besseren Position zu verhandeln sein großer Hypothekenzins zu angemessenen Kosten.

Empfehlungen zum Vermögensaufbau

Suche nach einer Hypothek: Überprüfen Sie die neuesten Hypothekenzinsen online über LendingTree. Sie haben eines der größten Netzwerke von Kreditgebern, die um Ihr Geschäft konkurrieren. Ihr Ziel sollte sein, so viele schriftliche Angebote wie möglich zu erhalten und dann die Angebote als Hebel zu verwenden, um den niedrigsten Zinssatz zu erhalten, der von Ihnen oder Ihrer bestehenden Bank möglich ist. Wenn Banken konkurrieren, gewinnen Sie.

Investieren Sie in Immobilien mehr chirurgisch: Wenn Sie nicht ständig hohe Grundsteuern zahlen möchten, keine Anzahlung für den Kauf von Immobilien haben oder Ihre Liquidität in physischen Immobilien nicht binden wollen, schauen Sie sich RealtyShares, eine der größten Immobilien, an Crowdsourcing-Unternehmen heute. Sie können in höhere Renditen im ganzen Land für so wenig wie $ 5.000 investieren. Die historischen Renditen lagen zwischen 9% und 15% und damit deutlich über der durchschnittlichen Aktienrendite. Es ist kostenlos zu erkunden und sie haben die beste Plattform herum.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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