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So erhalten Sie eine Hypothekendarlehen Änderung: Auf der Suche nach niedrigeren Preisen

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Sie wissen, was besser ist, als Ihre Hypothek zu einem niedrigeren Satz erfolgreich zu refinanzieren? Eine kostenlose Darlehensänderung zu einem niedrigeren Preis ohne den ganzen Papierkram, Ärger und Gebühren bekommen. Eine Darlehensänderung ist, wenn die Bank Sie kontaktiert und im Grunde sagt, "Hey Hübscher! Willst du freies Geld? Wenn ja, hast du Glück!

Meine Möglichkeit, Darlehen zu ändern, kam gerade aus der Weihnachtszeit. Die Bank of America schickte mir einen FedEX-Umschlag mit einem einzigen Blatt Papier, auf dem stand: "Dieses Angebot steht Ihnen ausschließlich für begrenzte Zeit über die Bank of America zur Verfügung."Ich dachte wirklich, dass der Brief Junk-Mail war, bis ich ein wenig näher hinsah, um alle meine Kontodaten zu sehen.

In den letzten zwei Jahren habe ich die Bank of America anpinguliert, um zu sehen, ob sie meine Hypothek aus dem Immobilienbesitz von heute 5,875% 30-Jahres-Festzins auf etwas niedriger senken würden. Ich habe meine anderen Hypotheken mehrfach refinanziert, aber das war die Sturheit. Der Sekundärmarkt der Condotel-Hypotheken trocknete nach der Krise aus, sodass eine Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz unmöglich wurde. Wir sollten uns alle so oft refinanzieren, wie es nötig ist, um Geld zu sparen.

Wenn Sie sich dessen nicht bewusst sind, verkaufen die meisten Banken ihre Kredite an den Sekundärmarkt (Mortgage Backed Securities), um Risiken abzusichern und Gewinne zu kapitalisieren. Der Sekundärhypothekenmarkt hilft dem Endverbraucher tatsächlich, indem er Banken erlaubt, mehr zu niedrigeren Preisen zu verleihen. Wenn ein Banklauf einmal kommt, dauert es leider eine Weile, bis der Sekundärmarkt aufgetaut ist.

Da die Bank of America nicht in der Lage war, mein Darlehen auf dem Sekundärmarkt zu verkaufen, haben sie sich überlegt, warum sie irgendetwas tun sollten, um meinen Kurs zu senken, da wir uns darauf geeinigt haben. Ich hatte keine Zahlung verpasst, was sie betraf, war ich ein guter Kunde. BoA hatte die Fähigkeit, meine Rate zu senken, aber sie hatten nicht die Bereitschaft. Meinetwegen.

Also, wie habe ich erfolgreich geschafft, meine 30-jährige Festhypothek kostenlos von 5,875% auf 4,25% und innerhalb von zwei Wochen zu reduzieren? Was ist mehr, das ist meine zweite kostenlose Darlehensänderung. Das erste geschah vor fünf Jahren mit der Citibank, als sie beschlossen, meine damals 5/1 ARM 3,625% -Rate auf 3,125% zu senken. Lassen Sie mich erklären, wie Sie die Hypothekenlotterie gewinnen können.

Wie man eine Darlehensänderung erhält

1) Bezahlen Sie Ihre Hypothek pünktlich. Die großen Banken haben verschiedene Arten von Zins- / Kreditmodifikationsprogrammen. Ein konstantes Kriterium, das ich gefunden habe, um einen Rate-Mod zu erhalten, ist die Tilgungsgeschichte des Kreditnehmers. Sobald Sie eine Aufzeichnung der konsequenten Zahlung zeigen, sind Banken geneigt, Ihnen Konzessionen anzubieten. Citibank entschied sich 2007 dafür, 0,5% Rabatt auf meine Rate zu bekommen, nur weil ich ein guter Kunde war. Jetzt hat die Bank of America beschlossen, eine satte 1,625% Rabatt auf meine Immobilien-Hypothek, weil ich nie eine Zahlung verpasst habe. Wenn ich eine Geschichte der Verspätung zeigte, bin ich ziemlich sicher, dass keine Bank mir einen Ratenmod gegeben hätte.

Etwa ein Jahr lang dachte ich daran, einfach nicht zu protestieren, weil die Bank of America nicht in der Lage war, meine Rate zu senken. Schließlich ist Kalifornien einer von vielen Staaten ohne Rückgriffsrecht, die sich nicht um Ihre anderen Vermögenswerte kümmern, wenn Sie sich auf Ihre Hypothekenzahlung beziehen. Angesichts meiner Ferienimmobilie bietet eine gesunde Menge an Einkommen und die Tatsache, dass ich meine Kredit-Score schätzen, beschloss ich, weiter zu zahlen. Unter meinem Atem war ich neidisch auf alle, die kostenlose Rettungsaktionen erhielten, weil sie ihre Schulden nicht bezahlten.

2) Sammeln Sie Ihre finanziellen Informationen. Sie müssen Ihre finanziellen Enten haben, um zu zeigen, dass Sie finanziell verantwortlich sind. Im Folgenden sind sechs Dinge, die Bank of America mich gebeten hat, ihre Underwriter zu überprüfen. Um sicherzustellen, dass der Prozess so reibungslos wie möglich abläuft, vergessen Sie nicht, alle Dokumente zu unterschreiben und zu datieren. Erstellen Sie außerdem digitale Kopien Ihrer Aufzeichnungen, damit Sie sie per E-Mail an Ihren Kredit-Mod-Prozessor senden können. Eine der häufigsten Ausreden, die Banken haben, um jede Art von Kredit Mod oder Refinanzierung zu verzögern, ist der Verlust Ihrer Dokumente. Es klingt lächerlich, aber es ist wahr.

1) 4506T Formular unterschrieben und datiert.

2) Steuererklärung 2011 einschließlich aller Seiten. Die zweite Seite Ihrer Steuererklärung muss unterschrieben und datiert sein.

3) Die letzten zwei aufeinanderfolgenden aktuellen Paystubs. Müssen die jährlichen Einnahmen widerspiegeln.

4) Wenn Sie selbständig sind, senden Sie eine Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr an S Corp oder Partnership. Die Gewinn- und Verlustrechnung muss unterschrieben und datiert sein und den Firmennamen enthalten.

5) K1. ( wenn anwendbar)

6) Wenn Sie andere Immobilien und Zweithypotheken besitzen, füllen Sie bitte auch den REO Anhang aus. Stellen Sie sicher, dass alle Objekte eingeschlossen sind, auch wenn die Objekte sich bezahlt gemacht haben.

Hinweis: Ich schlage vor, NICHT mehr finanzielle Informationen zur Verfügung zu stellen als erforderlich. Es wird nur die Dinge komplizieren. Nur wenn sie nach mehr Vermögen oder mehr Einkommen fragen, um ein bestimmtes Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu erreichen, sollten Sie weitere Informationen senden. In meinem Fall wollte die Bank of America sicherstellen, dass meine Schuldenquote unter 42% lag. 42% ist eine leichte Hürde, die es zu überwinden gilt.

3) Erhalten Sie eine Bestätigung des Empfangs. Nachdem Sie alle angeforderten Dokumente gesendet haben, führen Sie eine E-Mail und einen Telefonanruf durch, um sicherzustellen, dass der Prozessor alle Ihre Unterlagen erhalten hat. Sie haben fast immer eine Deadline. Ihr Verarbeiter ist nur der Vermittler zwischen Ihnen und dem hypothekarischen Underwriting der Bank. Es ist der Underwriter, der alle Ihre Finanzen durchgeht, um eine Machbarkeitsstudie zu erstellen, ob Sie sich qualifizieren.Unterstützen Sie Ihren Prozessor dabei, indem Sie sicherstellen, dass er über alles verfügt, was er zur Vermeidung von Verzögerungen benötigt.

4) Unterzeichnen Sie die neue Vereinbarung. Nachdem Sie einen Telefonanruf oder eine E-Mail erhalten haben, in der Ihre Tarifänderung bestätigt wird, sollten Sie neue Kreditdokumente in der Post erwarten. Sobald Sie die Darlehensdokumente erhalten haben, sollten Sie eine weitere E-Mail oder einen Telefonanruf von einem Notar erhalten, der Zeuge Ihrer Unterzeichnung der neuen Vereinbarung wird. Wenn Sie nicht innerhalb von zwei Tagen nach Erhalt Ihres Dokuments von Ihrem Notar erfahren, rufen Sie Ihren Prozessor an, um ihn zum Drücken zu bewegen.

5) Ändern Sie Ihren Hypothekenzahlungsbetrag. Auf Wiedersehen alte Hypothekenzahlung und hallo niedrigere Hypothekenzahlung! Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren Autopay- / Überweisungsbetrag ändern, um den neuen Hypothekenbetrag widerzuspiegeln. Die Hypothekenkontonummer sollte gleich sein, aber trotzdem doppelt prüfen. Denken Sie daran, Hypothekenzinsen werden im Nachhinein gezahlt. Mit anderen Worten, Ihre Hypothek am 1. Mai zahlt für April Zinsen.

Wie man eine Darlehensänderung proaktiv erhält

Im April 2012 hat ein Bundesrichter den $ 26 Milliarden Siedlung Deal zwischen den fünf größten Hypothekenbanken der Nation und den Generalanwälten von 49 Staaten und dem District of Columbia über Zwangsvollstreckung Verarbeitung Missbräuche erreicht. Die Bank of America gab am 7. Januar 2013 ebenfalls bekannt, dass sie einer a11,7 Milliarden Dollar Streitigkeiten mit Fannie Mae zu lösen. Wenn Ihre Hypothek mit Bank von Amerika, JP Morgan Chase, Wells Fargo, SunTrust, U.S. Bank, PNC, MetLife Bank oder Ally Bank ist, könnten Sie Glück haben!

Die Genehmigung gibt den Banken den Weg frei, Hausbesitzer zu entschädigen, die möglicherweise vom sogenannten Robo-Signing-Skandal betroffen sind, bei dem Bankangestellte hunderte von Dokumenten pro Tag unterschrieben, in denen Tatsachen bestätigt wurden, über die sie wenig oder gar nichts wussten. Darüber hinaus sollte ein Teil der Siedlung denjenigen zugeteilt werden, die fälschlicherweise ausgeschlossen wurden. $ 17 der $ 26 Milliarden-Siedlung sollen in Form von Kreditmodifikationen fließen. Zu diesen Änderungen gehören Kapitalherabsetzungen von bis zu 100.000 US-Dollar für etwa eine Million Hausbesitzer, die unter Wasser sind oder ihre Zahlungen hinterherhinken! Weitere 3 Milliarden US-Dollar oder mehr werden für die Refinanzierung von Hypotheken für Kreditnehmer verwendet, die ihre Zahlungen derzeit durchführen. Die anderen 5-6 Milliarden Dollar sind für Geldstrafen.

Ist es ein Zufall, dass die Bank of America in der Presse letzten Sommer als die langsamste Bank von denen hervorgehoben wurde, die sich in Bezug auf die Bereitstellung von Preisänderungen für ihre Kunden niedergelassen haben? Wahrscheinlich nicht. Das US-Justizministerium zwingt die Bank of America dazu, sich zu beeilen und ihren Hypothekenkunden zu helfen oder sich weiteren Geldbußen zu stellen. Deshalb müssen wir auf die Nachrichten achten. Ich habe BoA nicht proaktiv angerufen, weil ich faul war, nicht zwei und zwei zusammen und auch keine Hoffnung hatte. Nun, es gibt Hoffnung.

Proaktive Schritte für ein Darlehen Mod

1) Rufen Sie die Abteilung für Hypotheken- / Darlehensmodifikationen Ihrer Bank an. Es spielt keine Rolle, ob Ihre Bank eine der vier Hauptbanken ist, die sich in der 26-Milliarden-Dollar-Klage niedergelassen haben. Keine große Bank ist vor der Regierung sicher. Finden Sie heraus, welche Art von Tarif oder Darlehen Änderung Programme für Sie haben. Hoffentlich waren Sie ein zuverlässiger Kreditnehmer.

2) Fragen Sie Ihre Bank, ob sie noch Ihr Darlehen besitzen. Wenn Ihre Bank Ihren Kredit nicht besitzt, kann sie Ihren Kredit leider nicht ändern. Es ist so, als würde ich meine Freunde einladen, in deinem Haus zu bleiben. Ich werde nicht fliegen.

3) Informieren Sie die Kreditabteilung der Notlage. Viele Menschen haben ihren Arbeitsplatz verloren, haben eine Gehaltskürzung gesehen oder gesehen, dass die Bezahlung ihres Ehepartners in den letzten fünf Jahren gekürzt wurde. Wenn Ihre Bank Ihr Darlehen besitzt, würden sie viel lieber eine niedrigere Zahlung als keine Zahlung bezahlen. Da die Zinssätze gesunken sind, liefert Ihre Hypothek mit einem höheren Marktwert als die Spreads zwischen den Fremdkapitalkosten der Bank größere Renditen. Selbst wenn die Bank Ihren Kurs senkt, machen sie wahrscheinlich immer noch den gleichen, wenn nicht sogar höheren Spread als zu dem Zeitpunkt, als sie das Darlehen zum ersten Mal tätigten, also denken Sie nicht, dass Ihre Bank Geld verliert. Sie machen nur nicht so viel Geld von dir.

4) Montieren Sie Ihre Finanzdokumente. Neben Ihren letzten zwei Pay-Stubs, den neuesten W2-, K-1s-, Unternehmensfinanz- und Investment-Assets sollten Sie ein detailliertes Budget für alle Einnahmen und Ausgaben haben, nur für den Fall, dass sie danach fragen. Ihr Ziel ist es, Ihre Fähigkeit zu zeigen, zu zahlen, und zeigen Sie auch Ihre Schuldenlast ist in Prozent des Einkommens überschaubar. Wenn Sie Ihre Fähigkeit gezeigt haben, Ihre höhere Hypothekenzahlung pünktlich zu bezahlen, sollten Sie sicherlich in der Lage sein, weiterhin eine niedrigere Zahlung pünktlich zu bezahlen.

5) Sei unerbittlich. Die Bundesregierung sieht die Früchte ihrer harten Bemühungen mit der jüngsten Einigung über 26 Milliarden Dollar. Keine Bank ist sicher, vor allem die großen Banken. Daher ermutige ich Sie, die Abteilung für Kreditänderungen mindestens einmal im Quartal unaufhörlich anzurufen, um zu sehen, ob sie neue Programme haben. Wenn die Bank Ihre Hypothek besitzt, haben sie die Möglichkeit, Ihre Rate zu senken. Wenn sie Ihre Hypothek nicht besitzen, können Sie immer noch für eine Art von Abschlag berechtigt sein, wenn die Alternative eine Nichtzahlung ist.

Die Preise haben nach den Präsidentschaftswahlen zu steigen begonnen

VERANTWORTLICH sein, manchmal zahlt sich aus

Seit Jahren habe ich mich gefragt, wann ich mir etwas Geld auszahlen lassen sollte. Schließlich habe ich viele Steuern bezahlt, ohne viel Rendite zu sehen. Gerade als ich dachte, unser System sei mit so viel moralischem Risiko gebrochen, kam das US-Justizministerium dazu. Endlich rutscht die Hilfe langsam auf diejenigen ab, die für die Erfüllung ihrer Schuldverpflichtungen verantwortlich sind.

Mein anekdotisches Beispiel lässt mich in den nächsten Jahren auf den Immobiliensektor hoffen. Mit der Erholung des Immobiliensektors erholt sich auch die Wirtschaft und der Arbeitsmarkt.Das Geld, das ich spare, wird teilweise durch diskretionäre Ausgaben wieder in die Wirtschaft gepumpt. Ich war ein Zyniker gegenüber der Hypothekenindustrie und der Effektivität der US-Regierung, den Menschen bis jetzt zu helfen. Die Dinge verbessern sich. Es dauert nur verdammt lange.

Allen viel Glück! Wenn Sie nicht einen Kredit Mod erhalten können, ist die nächste beste Sache, die neuesten Hypothekenzinsen zu überprüfen und zu refinanzieren. Die 10-jährige Rendite ist von rund 1,8% Ende 2012 auf aktuell 2% gestiegen. Ich erwarte nicht, dass sich die Zinssätze viel höher bewegen werden, aber wenn es zu einer Eile kommt, die Banken zu refinanzieren, werden sie möglicherweise noch strenger und erhöhen die Zinssätze angesichts einer übermäßigen Nachfrage sogar noch weiter. Eine Sache zu beachten ist, dass, wenn ich in der Lage wäre, meine BoA-Hypothek zu refinanzieren, würde ich wahrscheinlich in der Lage sein, den Zinssatz auf 3,75% anstelle von 4,25% herabzusetzen. Aber hey, etwas ist besser als nichts!

Empfehlungen zum Vermögensaufbau

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Aktualisiert für 2017 und darüber hinaus.

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