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Wie sehr wird eine gerichtliche Verfallserklärung meine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen?

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Die Korrektur am Immobilienmarkt war brutal. Wenn Sie zu den Millionen von Menschen gehören, die Abschottung oder einen Leerverkauf in Betracht ziehen, müssen Sie zuerst diesen Beitrag lesen und alle Konsequenzen verstehen, bevor Sie fortfahren. Wenn Sie bereits in Zwangsvollstreckung sind oder einen Leerverkauf durchmachen, sollten Sie Ihre letzte Kreditwürdigkeit überprüfen und herausfinden, wie man aus dem Fegefeuer steigt.

Eine Abschottung und ein Leerverkauf haben ähnliche negative Treffer auf Ihrem Kredit-Score. Eine Zwangsvollstreckung ist im Allgemeinen schlimmer, weil Sie nicht mit Ihrer Bank zusammenarbeiten, der Sie Geld schulden, um Ihre Schulden zu begleichen. Ein Leerverkauf hingegen ist der Schuldenerlass. Ihre Bank verpflichtet sich, die Differenz zwischen dem Verkauf und dem, was Sie schulden, zu vergeben. Seien Sie sich bewusst, dass Sie wahrscheinlich Steuern auf Ihren Mangel zahlen müssen. Es gibt kein freies Mittagessen.

Sobald Ihr Kredit-Score verschrottet wird, dauert es zwischen drei und sieben Jahren, um sich vollständig zu erholen. Irgendwann wird sich Ihre Punktzahl möglicherweise nie vollständig erholen. Mit all den Fragen, die ich zu diesem Thema bekommen habe, und meiner eigenen Versuchung, eines meiner Ferienobjekte während der Wirtschaftskrise freizugeben, sollte dieser Beitrag Ihnen helfen, die Vor- und Nachteile einer Zwangsvollstreckung oder eines Leerverkaufs abzuwägen. Die Informationen stammen von unseren Freunden von FICO, von zwei Immobilienanwälten, mit denen ich gesprochen habe, von meinen eigenen Erfahrungen und Gedanken von mehreren Hypothekenbeauftragten.

Wie viel wird Ihre Kredit-Score in einer Abschottung getroffen werden?

Laut FICO, wenn Ihr Kredit-Score 680 ist, eine Verfallserklärung wird Ihre Kredit-Score im Durchschnitt um 85 bis 105 Punkte fallen. Wenn Ihr Kredit-Score bei 780 ausgezeichnet ist, wird eine Abschottung Ihr Ergebnis um 140 auf 160 Punkte senken. Mit anderen Worten, je höher Ihr Kredit-Score desto mehr wird es zerschlagen werden! Hohe Kredit-Score-Inhaber müssen viel sorgfältiger vor der Schließung oder Durchführung eines Leerverkaufs denken. Mein TransUnion-Kredit-Score fiel von 790 auf 685 während meines Zahlungseinbruchs von 8 Dollar vor einigen Jahren, also glaube ich den Zahlen von FICO.

Hier ist eine kurze Zusammenfassung der Durchschnittswerte von Fair Isaac:

  • 30 Tage zu spät: 40 bis 110 Punkte
  • 90 Tage zu spät: 70 bis 135 Punkte
  • Zwangsversteigerung, Leerverkauf oder Tatbestand: 85 bis 160
  • Insolvenz: 130 bis 240

Es ist wirklich schwierig, weniger als 500 (von 850) auf Ihrem Kredit-Score zu bekommen, auch wenn Sie es versucht haben. Wenn Sie eine schlechte Kredit-Score haben, finden Sie Trost in dem Wissen, dass die Banken auch jemanden einen Kredit oder refinanzieren für Punkte bis zu ~ 650. Der Hauptgrund ist, gibt es genug 650 Kredit-Score-Inhaber Schlange, um Geld zu leihen, dass es nicht wert ist, das Kreditrisiko für niedrigere Kredit-Score-Personen. Wenn Sie eine schlechte Kredit-Score haben, sind die Alternativen Kredit von Ihrem 401k, von Freunden oder Darlehen Darlehen Club. Prosper ermöglicht es Ihnen, Ihre Schulden mit Zinssätzen so niedrig wie etwa 7% im Vergleich zu 15% für Kreditkarten zu konsolidieren.

Wie lange wird eine gerichtliche Verfallserklärung auf Ihrer Kreditauskunft bleiben?

Eine Zwangsvollstreckung wird im Durchschnitt 7 Jahre lang auf Ihrer Rechnung verbleiben, plus 180 Tage ab dem letzten Zeitpunkt, zu dem das Konto wie vereinbart bezahlt wurde. Die öffentlichen Aufzeichnungen hätten ein eigenes Eröffnungsdatum (das Datum, an dem die gerichtliche Verfallserklärung im Gerichtsgebäude eingereicht wurde) und würde nach dem Datum der Verfügung 7 Jahre dauern. Ihr Kredit-Score wird sich über diese sieben Jahre schrittweise verbessern, aber nicht vollständig, bis die Zwangsversteigerung von Ihrer Platte ist.

Diejenigen, die eine Zwangsvollstreckung durchgemacht haben und in Zukunft konventionell finanzieren wollen, müssen einen höheren Zinssatz zahlen (etwa 1,5 bis 2%), es sei denn, sie stellen eine erhebliche Anzahlung für ihre neue Immobilie (mehr als 20% weniger) ). Angesichts dieser schrecklichen Erfahrung der Zwangsvollstreckung, schlage ich vor, sich nicht mit der Übernahme von Schulden zu beschäftigen, bis die Zwangsvollstreckung aus Ihrer Kreditauskunft entfernt wurde. Gib dir eine Chance, ohne Schulden zu atmen.

Wann wird Will My Mortgage Company verspätete Zahlungen melden?

Ihr Hypothekeninhaber beginnt mit der negativen Berichterstattung an die Kreditbüros, wenn Sie das erste Mal 30 Tage zu spät mit Ihrer Hypothekenzahlung kommen. Daher, bevor Ihre Zwangsvollstreckung überhaupt beginnt, werden Sie negative Punkte auf Ihrem Kredit haben, die Ihre Punktzahl herabsetzen. Die meisten Banken warten, bis Sie 90 Tage im Rückstand sind, um Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten, die oft zwei oder drei Monate dauern. Zu der Zeit, Ihre Abschottung tatsächlich abgeschlossen ist, werden Sie feststellen, dass Ihr Kredit-Score spiegelt sechs Monate der versäumten Zahlungen wider; Dies kann Ihre Punktzahl um bis zu 200 Punkte verringern.

Abhängig davon, ob Sie in einem Regress- oder Non-Recourse-Staat leben, könnten Sie für die Differenz zwischen dem, was die Bank für die Immobilie in Zwangsvollstreckung bekommt und was Sie in Hypothek schulden, verantwortlich gemacht werden. Dies wird als "Mangel" bezeichnet. Wenn Sie sich in einem Rückgriffsstaat befinden, hat die Bank das Recht, nach Ihren anderen Vermögenswerten zu suchen, um die Differenz auszugleichen. Wenn Sie die Differenz zwischen dem, was Sie schulden, und dem Verkaufspreis (Upside-Down-Hypothek) nicht zahlen können, müssen Sie Insolvenz anmelden, die außerordentlich schmerzhaft auf Ihre Finanzen, geistige Gesundheit und letztlich Glück ist.

Überlegungen vor dem Ausschluss

1) Überprüfen Sie, ob Sie in einem leben Nicht-Rückgriffsstaat. Alaska, Arizona, Kalifornien, Connecticut, Idaho, Minnesota, North Carolina, North Dakota, Oregon, Texas, Utah und Washington gelten als Non-Recourse- / Anti-Deficiency-Staaten, überprüfen aber trotzdem.Es gibt Staaten wie Kalifornien, Idaho, Montana, Nevada, New York und Utah, die eine einzige Klage erlaubt, um Hypothekenschulden zu sammeln. Sie müssen zwischen der Zwangsversteigerung oder der Klage auf Forderungseinzug wählen. Wenn Sie darüber hinaus Ihr Darlehen refinanzieren oder ein zweites Darlehen aufnehmen, kann Ihr Darlehen ohne Rückgriffsrecht zu einem Rückgriffskredit werden. Je reicher sie denken, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Bank hinter dir hergeht. Überprüfen Sie immer mit einem Anwalt.

2) Bewerten Sie Ihre finanzielle Situation. Können Sie die Hypothek bezahlen oder wollen Sie einfach nicht die Hypothek bezahlen? Wenn Sie einfach nicht die Hypothek bezahlen wollen, dann müssen Sie denken, was eine stark beschädigte Kredit-Score für Ihre Zukunft bedeutet. Eine schlechte Kredit-Score könnte Ihre Beschäftigungsmöglichkeiten schaden, wie mehr und mehr Arbeitgeber Ihre Kredit-Score überprüfen. Arbeitgeber sind auf diesem wettbewerbsintensiven Arbeitsmarkt viel anspruchsvoller. Eine schlechte Kredit-Score wird für viel höhere Raten für einen Autokredit, den Sie nicht bekommen sollten, eine Kreditkarte, für die Sie sich anmelden sollten, und eine neue Eigenschaft, die Sie nicht kaufen sollten. Stellen Sie sich ernsthaft die Frage, ob Sie ohne Kredit auskommen können und eine schwarze Marke auf Ihrem Konto für sieben Jahre haben, bevor Sie in die Zwangsversteigerung gehen.

3) Beurteilen Sie die Zukunft des Immobilienmarktes in Ihrer Region. Der Immobilienmarkt ist 2013 endlich im Aufschwung, aber jeder Standort ist anders. Sprechen Sie mit Ihren lokalen Immobilienmaklern, Hausbesitzern, Vermietern, Wirtschaftswissenschaftlern und Bankern, um ihre Meinung einzuholen. Gehe zu mehreren offenen Häusern und sieh selbst, was los ist. Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Haus innerhalb von 5 Jahren wieder zu Ihrem ursprünglichen Kaufpreis zurückkehren kann und Sie sich die Zahlungen leisten können, schließen Sie diese nicht ab oder verkaufen Sie keine Leerverkäufe. Denken Sie daran, Ihre Abschottung wird auf Ihrem Kredit-Bericht für 7 Jahre sein. Stellen Sie sicher, dass Ihre Lebenssituation mit Ihren Immobilienaussichten übereinstimmt.

4) Sehen Sie, wo Sie sich im Immobilienzyklus befinden. Bist du in der Expansionsphase? Erholungsphase? Gefährliche Hypersupply-Phase? Oder Rezessionsphase? Wenn Sie sich in der Rezessionsphase befinden, verlieren Sie bereits Tonnen an Geld. Seien Sie daher besonders wachsam, wenn Sie feststellen, dass Häuser länger als sonst auf dem Markt stehen, der Mietpreis sinkt und viele neue Gebäude im Bau sind.

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VORSICHT, bevor Sie sich entscheiden, zu entscheiden

Eine Zwangsvollstreckung oder ein Leerverkauf wird Ihre Kredit-Score für sieben Jahre brechen und möglicherweise auch Ihre Zukunft ruinieren. Wenn Sie bereits ausgestiegen sind, stoppen Sie die Blutung, indem Sie sicherstellen, dass alle anderen Rechnungen pünktlich bezahlt werden. Führen Sie großartige Arbeit in Ihrer bestehenden Firma durch. Erstellen Sie alternative Einkommensströme, so dass Sie die Option haben, falls etwas anderes Schlimmes passiert.

Wägen Sie sorgfältig die Vor- und Nachteile einer Zwangsvollstreckung ab, bevor Sie fortfahren. Wenn Sie zwei Personen haben, wissen Sie, dass die Kreditwürdigkeit beider Besitzer negativ beeinflusst wird. Wenn Sie bereits 30 Tage zu spät oder mehr auf Ihre Zahlungen sind, überprüfen Sie Ihre Kredit-Score und rufen Sie die Bank, um zu sehen, ob Sie etwas ausarbeiten können. Gerade jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um mit Ihrer Bank mit all diesen milliardenschweren Vereinbarungen mit dem US-Justizministerium über "Robo-Signing" und unrechtmäßige Zwangsversteigerungen zu verhandeln. Wenn Sie warten, bis Sie 90 Tage zu spät sind, gibt es kein Zurück mehr.

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Aktualisiert für 2018 und darüber hinaus.

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