In diesem Beitrag werde ich Ihnen sagen, was Sie über den Verkauf Ihres Hauses wissen müssen und wie es besteuert wird.
Erhalten Sie eine Steuervergünstigung, wenn Sie Ihr Haus verkaufen
Eine Art und Weise, in der die Regierung das Eigenheim (oder irgendeine andere Aktivität) fördert, besteht darin, uns steuerliche Anreize zu geben. Steueranreize sind großartig, weil sie Ihnen erlauben, mehr von Ihrem Geld zu behalten, anstatt es an die Regierung zu bezahlen. Eine der größten Steuererleichterungen, die Sie bekommen können, wird zu einer Option, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz verkaufen - und das hat mit Kapitalgewinnen zu tun.
Was sind Kapitalgewinne und -verluste?
Beginnen wir also damit, Kapitalgewinne und -verluste kurz zu diskutieren. Sie wissen, dass Sie Steuern auf Einkommen von Ihrem Job, Geschäft oder Interesse zahlen müssen, das Sie von einem Bankkonto zum Beispiel erhalten - das wird gewöhnliches Einkommen genannt. Aber Sie müssen auch Steuern auf Gewinne zahlen, die Sie aus einer Investition machen - das nennt man einen Kapitalgewinn.
Ein Kapitalgewinn entsteht, wenn Sie eine Kapitalanlage für mehr als das, was sie kostet, verkaufen. Und ein Kapitalverlust ist - Sie haben es erraten - Geld, das Sie beim Verkauf einer Kapitalanlage verlieren. Immobilien, Aktien, Investmentfonds und viele andere Arten von Anlagen sind Kapitalanlagen. Wenn Sie einen Gewinn davon machen, sie niedrig zu kaufen und sie hoch-bravo zu verkaufen! Du hast gerade einen Kapitalgewinn geschaffen!
Aber was ist mit Kapitalverlusten? Sie können die meisten Kapitalverluste gegen Ihre Kapitalgewinne ausgleichen, um Ihre Steuerschuld zu reduzieren. Leider ist dies bei einem Verlust aus dem Verkauf Ihres Haupthauses nicht der Fall. Und das ist eine Frage, die ich oft bekomme. Ich möchte daher sicherstellen, dass Sie verstehen, dass, wenn Sie beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes Geld verlieren, dieser nicht "abgeschrieben" oder von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden kann.
Wie wird ein Kapitalgewinn für ein Haus berechnet?
Wenn Sie den Unterschied zwischen dem Betrag, den Sie aus Ihrem Hausverkauf erzielen, und der angepassten Basis oder den Kosten ziehen, haben Sie den Gewinn oder Verlust berechnet. Es kann ein wenig kompliziert sein, anstatt hier auf die Details einzugehen, werde ich Sie auf die Arbeitsblätter in der IRS Publikation 523 verweisen. Wenn der Betrag, den Sie aus einem Hausverkauf erzielen, mehr ist als Ihre Investition in die Immobilie, dann Sie hab einen Gewinn. Zum Beispiel, wenn Sie $ 215.000 beim Verkauf Ihres Hauses realisiert haben und Ihre angepasste Basis $ 200.000 ist, dann haben Sie einen Kapitalgewinn von $ 15.000 geschaffen. Aber wenn Ihre Basis niedriger ist als das, was Sie realisierten, haben Sie einen Verlust, der nicht steuerlich absetzbar ist.
Wie viel Gewinn kann bei einem Immobilienverkauf ausgeschlossen werden?
Auch wenn ein Kapitalgewinn steuerpflichtig ist, ist die gute Nachricht, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes generell oder teilweise von der Steuer ausschließen können.
Auch wenn ein Kapitalgewinn steuerpflichtig ist, ist die gute Nachricht, dass Sie den Gewinn aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes generell oder teilweise von der Steuer ausschließen können. Wie viel Gewinn kannst du verschwinden lassen? Nun, es ist ein ziemlich großer Brocken der Veränderung bis zu 250.000 $. Oder wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Steuererklärung abgeben, können Sie bis zu 500.000 US-Dollar Gewinn ausschließen. Eine Witwe oder ein Witwer, der vor dem Verkauf ihres Hauses nicht wieder heiratete, kann im Allgemeinen bis zu 500.000 $ ausschließen.
Was sind die Qualifikationen, um Kapitalgewinne auf Ihrem Hausverkauf auszuschließen?
Die Anforderungen, die Sie treffen müssen, um sich für den Gewinnausschluss zu Hause zu qualifizieren, sind ziemlich einfach. Sie müssen das Haus besitzen und es für mindestens zwei der fünf Jahre, die dem Verkauf vorausgingen, als Hauptwohnsitz nutzen. Die Anforderung wird auf zwei der letzten zehn Jahre ausgedehnt, wenn Sie oder Ihr Ehepartner in Frage kommende Regierungsangestellte sind, im Militär arbeiten oder für das Peace Corps arbeiten. Sie können immer nur einen Hauptwohnsitz gleichzeitig beanspruchen, auch wenn Sie mehr als ein Haus besitzen. Es kann ein Haus, eine Eigentumswohnung, eine Koop-Wohnung, ein Wohnmobil oder sogar ein Hausboot sein.
Wie oft können Sie Kapitalgewinne bei einem Hausverkauf ausschließen?
Ein großer Teil der Kapitalgewinn-Befreiung für Hausverkäufe ist, dass es keine Grenze gibt, wie oft Sie es in Ihrem Leben nehmen können. Da Sie mindestens zwei Jahre im Haus leben müssen, um sich zu qualifizieren, könnten Sie theoretisch alle zwei Jahre einen steuerfreien Gewinn ernten, wenn Sie bereit wären, so oft zu verkaufen, zu kaufen und umzusiedeln. Das hört sich nach einer guten Strategie an, aber nur der Gedanke, mich zu bewegen, erschöpft mich oft!
Was passiert, wenn Sie sich nicht für die Kapitalgewinnausgrenzung qualifizieren?
Wenn Sie die Voraussetzungen für den Ausschluss von Kapitalgewinnen nicht erfüllen, können Sie sich dennoch für einen teilweisen Ausschluss qualifizieren. Das könnte der Fall sein, wenn Sie Ihr Haus aufgrund eines schlechten Gesundheitszustands verkaufen mussten, um für einen neuen Arbeitsplatz oder für andere unvorhergesehene Umstände, wie zum Beispiel Arbeitslosigkeit oder Scheidung, umzuziehen (mehr als 50 Meilen entfernt). Aber Sie müssen eine Kapitalgewinnsteuer auf jeden Gewinnbetrag zahlen, den Sie nicht ausschließen können. Ein Kapitalgewinn wird anders besteuert als gewöhnliches Einkommen. Es wird auch unterschiedlich besteuert, je nachdem, wie lange Sie das Asset besessen haben, das verkauft wurde. Besitz für ein Jahr oder weniger macht die Transaktion zu einem kurzfristigen Vorteil. Und wenn Sie das Vermögen länger als ein Jahr besitzen, gilt das als langfristiger Gewinn.
Der Unterschied zwischen kurz- und langfristigen Kapitalgewinnen
Die Steuersätze für kurzfristige Kapitalgewinne entsprechen den Steuersätzen für das ordentliche Einkommen. Aber langfristige Gewinne werden sehr günstig steuerlich behandelt. Sie zahlen für einen langfristigen Kapitalgewinn viel weniger Steuern als für den gleichen Betrag des ordentlichen Einkommens. Für 2010 beträgt der höchste Steuersatz für einen langfristigen Kapitalgewinn 15%, aber der höchste Satz für gewöhnliches Einkommen liegt bei 35%.Und der niedrigste Steuersatz für einen langfristigen Kapitalgewinn ist tatsächlich Null, wenn Sie in einer der zwei niedrigsten Steuerklassen sind. Die Steuersätze für gewöhnliche Einkünfte und Kapitalgewinne werden voraussichtlich nach 2010 ansteigen. Informieren Sie sich daher auf www.taxfoundation.org über aktuelle Informationen.
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Mehr Ressourcen: IRS Publikation 523, Selling Your Home bietet vollständige Regeln und Arbeitsblätter Verkauf Ihres Hauses (Tax Topic 701) Schedule D ist, wie Sie Kapitalgewinne und -verluste geltend machen Anweisungen für Schedule D enthält weitere Informationen zu Kapitalgewinnen und -verlusten
Zum Verkauf Bild mit freundlicher Genehmigung von Shutterstock
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